#买房指导#【西安楼市播报：港务区纯新盘华润紫云府今起登记】
乐居买房讯 7月23日，国际港务区纯新盘华润紫云府项目备案价公示，华润紫云府项目位于港务区港务大道与港兴二路交汇处，占地约165亩，分两期开发。3#、4#、5#、11#四栋楼公示了一房一价，1#、2#、6#-10#、12#-16#仅公示楼栋均价。 7月24日，华润紫云府开始登记。 预（现）售...
https://t.cn/A6fmzepe
乐居买房讯 7月23日，国际港务区纯新盘华润紫云府项目备案价公示，华润紫云府项目位于港务区港务大道与港兴二路交汇处，占地约165亩，分两期开发。3#、4#、5#、11#四栋楼公示了一房一价，1#、2#、6#-10#、12#-16#仅公示楼栋均价。 7月24日，华润紫云府开始登记。 预（现）售...
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郭莹辉：园区更新应构建新的产业生态 引导多方参与
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
【环境好了 腰包鼓了 金果树上“结出”了好日子】7月，一场雨后的敖东村金果梨基地里，空气中透着淡淡的香，一棵棵两三米高的金果树上，挂着满登登的金果梨，一场硕果累累的丰收，将会在两个多月后登场。
以前的敖东村是武清区有名的贫困村，2015年，在天津市国资委对口帮扶下，开始种植金果梨；2017年，凭借金果梨，敖东村成功脱贫摘帽；2019年，又因金果梨，敖东村被评为全国“一村一品”示范村；今年，敖东村又新开发了梨膏、梨酒等深加工产品，做足了金果梨的文章……
乡村振兴，产业为础。如今，敖东村的金果梨收成和销量逐年翻倍，不仅畅销国内，更是远销海外，从默默无闻到家喻户晓，特色产业给敖东村带来的是环境大变样，村民们的腰包鼓了，日子越过越好。
几代人过的穷日子
石各庄镇敖东村位于武清区西南部，与河北省廊坊市永清县搭界，紧邻京沪高速公路。2015年之前，这里没好路、吃水难、用旱厕、脏水横流，村里没钱、没产业，是有名的贫困村。
1993年，王洪珍从附近的村庄，嫁到了敖东村，村里当年的样子，她记忆犹新。“村里都是土路，晴天都是灰，雨天满腿泥，如果人骑自行车下地干活，赶上了雨，那回家就得人扛车。不只路，吃的水是定点供的井水，家家户户都是旱厕，每家都有化粪池，得租吸粪车清理，脏水也随处倒，真是又脏又臭。”
不仅环境差，村民们的收入也少得可怜。58岁的翟玉良是土生土长的敖东村人，翟玉良说，受灌溉因素制约，村民们每年只能种一季的玉米，他们家四口人，一共有一亩二分地，除了种植成本，靠种地一家人的净收入一年只有200到400元不等。
“我们村的耕地距离村子还都比较远，比如我家到地里差不多有5公里，得骑车去，还要带上饽饽，在地里一待就是10多个小时。”为了养家糊口，1980年，翟玉良选择外出务工，“我们不只是村民穷，村里账上也没钱，我们村当时在石各庄镇12个自然村里是倒数，大家出去都抬不起头。”
梨花飘香的新希望
2015年，村里的老支书找到了在外做生意的马玉田，希望他回村带着村民们一起脱贫致富。当年6月，村里换届选举，马玉田获得了90%以上的投票，开始担任村支部书记兼主任。
“那一年，敖东村成了天津市国资委对口帮扶村。”面对眼前拥有380多户，1200多人的穷村，刚上任的马玉田带着村两委班子成员和市国资委驻村工作组成员，每天都在开会，“开会的焦点就是为村子想出路。我们最后瞄准了特色产业，也不知道是谁最先提起种梨树，我们都觉得可行，种梨就成了我们带领村民脱贫的新希望。”
当年9月，刚刚走马上任3个月的马玉田和考察团先后赴山东泰安、安徽蚌埠、河南漯河等地实地考察调研。“当时看了好多，都是大众品种，我们觉得不太行，毕竟物以稀为贵，稀少的才能有销路。”
最终，考察团看中了金果梨，为了稳妥，马玉田还请教了天津市农科院果树种植专家，得出的结论是：“金果梨耐低温、耐存放，口感不错，经济效益明显，是有前景的。而且华北地区没有种的，正好我们天津的土壤和气候也适合种植。”
选完了品种，就要解决土地的问题。种植金果梨，马玉田看中了新104国道东侧的350亩土地，但那块地涉及了全村95%以上的农户，而且多数村民对农业发展缺乏兴趣和信心，对开展特色农业持观望和冷漠态度，最终村委会决定，以每亩1000元的价格流转村民的土地。
“土地流转工作很棘手，我们两委班子挨家挨户去找，告诉大家土地流转后由合作社统一科学管理，将提高土地的收益率；每一位村民都将成为合作社的股民，年底享受分红待遇，最终才流转成功了。”马玉田说。
土地的问题解决了，石各庄镇政府帮忙垫付了200万元购置树苗，可种植的问题接踵而至。指头粗的树苗刚到村里，就赶上了50年不遇的寒流，土地被冻结，人工挖不动，等在一旁的树苗如不赶紧栽种就会死，大家急得直跳脚。
听说山东的开沟机行，马玉田开车连夜带着村民们去买。从冻结后的第三天，开沟机进了金果梨基地，村民不顾大风降温和雨雪霜冻的恶劣天气，配合着机器，在田间一干就是一个月，整地、整苗、剪枝、覆膜等等各项工作如期完成。
幸福荡漾的好生活
从流转土地开始，翟玉良便回村参与到了金果梨产业中，负责管理金果梨基地的种植工作。提起回村的初衷，翟玉良笑着说，“我在这一年的工资是五万多，还不用在外面奔波，而且金果梨是我们自己的产业，也流转了我的地，我相当于给自己打工，这心气儿就不一样了。”
7月，正是金果梨生长的时候，金果梨基地里，一个个沉甸甸的果子套着保护袋，挂在枝头。翟玉良打开了一个保护袋，告诉记者，“我们的金果梨特别甜，口感还很细腻，一棵树上多的能收五六十斤，平均单果都能达到1斤多，有的单果能达到2斤多，甚至3斤多的。”“敖东村金果梨第一次丰收是2017年秋天，大概收了10万斤梨，全卖了，我们都高兴坏了。”
2017年，金果梨产业让敖东村成功脱贫摘帽。
摆脱贫困后的好生活，正如他们的村歌唱的那样，“我的家乡变了样，春华秋实金果梨满仓……我的家乡变了样，绿叶红花修路建新房……”
现在的敖东村，村里村外都修了柏油路，灰里来泥里去的日子不再有了；冬天取暖煤改电，不仅安全卫生，有了政府的用电补贴，反而比燃煤更便宜了；全村通了自来水，24小时不间断，随用随有；户厕改造后，家家户户有了水厕，村里统一建了排污管道……
“现在我们村不只是环境好了，大家收入也提高了。我们一家两亩多地，每年靠土地流转，能拿到2000多元，不用种地了，我们出去打工，还能挣钱。”王洪珍笑呵呵地告诉记者，不仅如此，每年的9、10月份，她还会参与金果梨的秋收、分拣、打包等工作，每天能挣到100元的工资，“这是几代人想都不敢想的，大家的生活，过得都不错，都挺幸福的！”
金果绵延的翻身仗
脱贫摘帽不是终点，而是新奋斗的起点。
2018年金果梨迎来大丰收，总产量达到了20多万斤；2019年金果梨总产量达到了40多万斤；2020年收获了60多万斤金果梨，2021年从套袋的情况看，产量约达到百万斤。
“为了方便，镇里成立了公司，统一收购金果梨后再销售，我们每年的销量都很不错。2020年，借助天津宏辉果蔬有限公司的帮助，我们把3万斤的金果梨出口到了国外，今年我们还会加大出口的量。”讲起金果梨的成绩，马玉田心里总有说不出的高兴，“我们每年的产量都在翻倍，收入每年都会增加30万元左右。”
从2017年开始，敖东村成功举办4届采摘节、5届梨花节，精彩纷呈的活动，吸引京津冀近万名游客来参观游玩，带动金果梨销售百万元，游客认领金果梨树1000余棵，促进了城镇内农耕游的发展。
2019年6月，中国农业农村部公布了全国第九批“一村一品”示范村镇名单，敖东村凭借着金果梨特色产业，位列其中。
目前，金果梨已经成为了敖东村的一张名片。为了扩宽产业链条，今年，敖东村又开始开发金果梨深加工产品，“我们的梨膏经过这半年多的研发和制作，已经准备推出市场。我们还准备推出梨酒，金果梨样品已经发到酒厂进行酿造，梨酒的包装也已经选好了。”
果香十里，穰穰满家，今天的敖东村，正在一条梨花铺就的乡村振兴路上，铆足了干劲儿，奋力前行。https://t.cn/A6fT4hKP
以前的敖东村是武清区有名的贫困村，2015年，在天津市国资委对口帮扶下，开始种植金果梨；2017年，凭借金果梨，敖东村成功脱贫摘帽；2019年，又因金果梨，敖东村被评为全国“一村一品”示范村；今年，敖东村又新开发了梨膏、梨酒等深加工产品，做足了金果梨的文章……
乡村振兴，产业为础。如今，敖东村的金果梨收成和销量逐年翻倍，不仅畅销国内，更是远销海外，从默默无闻到家喻户晓，特色产业给敖东村带来的是环境大变样，村民们的腰包鼓了，日子越过越好。
几代人过的穷日子
石各庄镇敖东村位于武清区西南部，与河北省廊坊市永清县搭界，紧邻京沪高速公路。2015年之前，这里没好路、吃水难、用旱厕、脏水横流，村里没钱、没产业，是有名的贫困村。
1993年，王洪珍从附近的村庄，嫁到了敖东村，村里当年的样子，她记忆犹新。“村里都是土路，晴天都是灰，雨天满腿泥，如果人骑自行车下地干活，赶上了雨，那回家就得人扛车。不只路，吃的水是定点供的井水，家家户户都是旱厕，每家都有化粪池，得租吸粪车清理，脏水也随处倒，真是又脏又臭。”
不仅环境差，村民们的收入也少得可怜。58岁的翟玉良是土生土长的敖东村人，翟玉良说，受灌溉因素制约，村民们每年只能种一季的玉米，他们家四口人，一共有一亩二分地，除了种植成本，靠种地一家人的净收入一年只有200到400元不等。
“我们村的耕地距离村子还都比较远，比如我家到地里差不多有5公里，得骑车去，还要带上饽饽，在地里一待就是10多个小时。”为了养家糊口，1980年，翟玉良选择外出务工，“我们不只是村民穷，村里账上也没钱，我们村当时在石各庄镇12个自然村里是倒数，大家出去都抬不起头。”
梨花飘香的新希望
2015年，村里的老支书找到了在外做生意的马玉田，希望他回村带着村民们一起脱贫致富。当年6月，村里换届选举，马玉田获得了90%以上的投票，开始担任村支部书记兼主任。
“那一年，敖东村成了天津市国资委对口帮扶村。”面对眼前拥有380多户，1200多人的穷村，刚上任的马玉田带着村两委班子成员和市国资委驻村工作组成员，每天都在开会，“开会的焦点就是为村子想出路。我们最后瞄准了特色产业，也不知道是谁最先提起种梨树，我们都觉得可行，种梨就成了我们带领村民脱贫的新希望。”
当年9月，刚刚走马上任3个月的马玉田和考察团先后赴山东泰安、安徽蚌埠、河南漯河等地实地考察调研。“当时看了好多，都是大众品种，我们觉得不太行，毕竟物以稀为贵，稀少的才能有销路。”
最终，考察团看中了金果梨，为了稳妥，马玉田还请教了天津市农科院果树种植专家，得出的结论是：“金果梨耐低温、耐存放，口感不错，经济效益明显，是有前景的。而且华北地区没有种的，正好我们天津的土壤和气候也适合种植。”
选完了品种，就要解决土地的问题。种植金果梨，马玉田看中了新104国道东侧的350亩土地，但那块地涉及了全村95%以上的农户，而且多数村民对农业发展缺乏兴趣和信心，对开展特色农业持观望和冷漠态度，最终村委会决定，以每亩1000元的价格流转村民的土地。
“土地流转工作很棘手，我们两委班子挨家挨户去找，告诉大家土地流转后由合作社统一科学管理，将提高土地的收益率；每一位村民都将成为合作社的股民，年底享受分红待遇，最终才流转成功了。”马玉田说。
土地的问题解决了，石各庄镇政府帮忙垫付了200万元购置树苗，可种植的问题接踵而至。指头粗的树苗刚到村里，就赶上了50年不遇的寒流，土地被冻结，人工挖不动，等在一旁的树苗如不赶紧栽种就会死，大家急得直跳脚。
听说山东的开沟机行，马玉田开车连夜带着村民们去买。从冻结后的第三天，开沟机进了金果梨基地，村民不顾大风降温和雨雪霜冻的恶劣天气，配合着机器，在田间一干就是一个月，整地、整苗、剪枝、覆膜等等各项工作如期完成。
幸福荡漾的好生活
从流转土地开始，翟玉良便回村参与到了金果梨产业中，负责管理金果梨基地的种植工作。提起回村的初衷，翟玉良笑着说，“我在这一年的工资是五万多，还不用在外面奔波，而且金果梨是我们自己的产业，也流转了我的地，我相当于给自己打工，这心气儿就不一样了。”
7月，正是金果梨生长的时候，金果梨基地里，一个个沉甸甸的果子套着保护袋，挂在枝头。翟玉良打开了一个保护袋，告诉记者，“我们的金果梨特别甜，口感还很细腻，一棵树上多的能收五六十斤，平均单果都能达到1斤多，有的单果能达到2斤多，甚至3斤多的。”“敖东村金果梨第一次丰收是2017年秋天，大概收了10万斤梨，全卖了，我们都高兴坏了。”
2017年，金果梨产业让敖东村成功脱贫摘帽。
摆脱贫困后的好生活，正如他们的村歌唱的那样，“我的家乡变了样，春华秋实金果梨满仓……我的家乡变了样，绿叶红花修路建新房……”
现在的敖东村，村里村外都修了柏油路，灰里来泥里去的日子不再有了；冬天取暖煤改电，不仅安全卫生，有了政府的用电补贴，反而比燃煤更便宜了；全村通了自来水，24小时不间断，随用随有；户厕改造后，家家户户有了水厕，村里统一建了排污管道……
“现在我们村不只是环境好了，大家收入也提高了。我们一家两亩多地，每年靠土地流转，能拿到2000多元，不用种地了，我们出去打工，还能挣钱。”王洪珍笑呵呵地告诉记者，不仅如此，每年的9、10月份，她还会参与金果梨的秋收、分拣、打包等工作，每天能挣到100元的工资，“这是几代人想都不敢想的，大家的生活，过得都不错，都挺幸福的！”
金果绵延的翻身仗
脱贫摘帽不是终点，而是新奋斗的起点。
2018年金果梨迎来大丰收，总产量达到了20多万斤；2019年金果梨总产量达到了40多万斤；2020年收获了60多万斤金果梨，2021年从套袋的情况看，产量约达到百万斤。
“为了方便，镇里成立了公司，统一收购金果梨后再销售，我们每年的销量都很不错。2020年，借助天津宏辉果蔬有限公司的帮助，我们把3万斤的金果梨出口到了国外，今年我们还会加大出口的量。”讲起金果梨的成绩，马玉田心里总有说不出的高兴，“我们每年的产量都在翻倍，收入每年都会增加30万元左右。”
从2017年开始，敖东村成功举办4届采摘节、5届梨花节，精彩纷呈的活动，吸引京津冀近万名游客来参观游玩，带动金果梨销售百万元，游客认领金果梨树1000余棵，促进了城镇内农耕游的发展。
2019年6月，中国农业农村部公布了全国第九批“一村一品”示范村镇名单，敖东村凭借着金果梨特色产业，位列其中。
目前，金果梨已经成为了敖东村的一张名片。为了扩宽产业链条，今年，敖东村又开始开发金果梨深加工产品，“我们的梨膏经过这半年多的研发和制作，已经准备推出市场。我们还准备推出梨酒，金果梨样品已经发到酒厂进行酿造，梨酒的包装也已经选好了。”
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