【#徐州# 开发商崩溃想哭！徐州一批楼盘卖不动了，最惨的11年都没卖完！】
10月20日，国家统计局发布了《2020年9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》，其中2020年9月份徐州的新建商品房价格指数为101.4，环比上涨1.4%，同比上涨11.9%，徐州新房房价已经连续上涨56个月！
9月份，二手房指数为101.3，环比上涨1.3%，9月徐州新房和二手房房价涨幅均排全国第一。
从中可以看出，楼市大环境依然是在涨，很多红盘全款优先依然抢不到，首开、加推即售罄也是比比皆是。然而就是在这样的大环境下，有些楼盘却卖了3年、5年、甚至11年都没卖完！
楼市两级分化，愈发明显！
整理发现，这些去化较“惨”的楼盘多集中在非热门板块、远郊板块，而且买房人普遍认为这些楼盘的价格与其所在板块发展不对等。
今天小编根据权威网站徐州房地产信息网整理和分析了徐州部分滞销盘，以供参考。
1
润府嘉苑：半年成交不到一成！
润府嘉苑位于铜山高新区，总占地3022.9平方米，总建筑面积8265平方米，绿化率≥30%，容积率2.0。润府嘉苑毗邻北京南路主干道，西一公里即达地铁3号线站、规划中5号线在三堡待建，举步即达边霍高速徐州南枢纽。
项目为2梯3户，17层高，户型96.85㎡、116.84㎡、117.44㎡，毛坯备案均价7800元/㎡。
小编在徐州房地产信息网上看到，项目1号楼5月7日就领取64套房源预售，目前仅有4套成交，销售比例7%，一成都不到！
要知道该项目领销许已经6个月了！半年的时间才4套网签。虽然说网签数据可能会有延迟，但是这个数据也真的是太惨了！
项目为什么卖不动？到网上了解了一下还是位置太偏，规划和利好还未落地，人气稍显不足。
2
华建溪棠：10个月还没卖一半
项目位于徐州市铜山区大彭镇310国道南，共计14栋楼1164套住宅，7栋27层、5栋10层、2栋8层。项目周边资源琳琅满目与生活完美融合：交通便捷，畅达全城；15年全龄教育环伺；多条商业街交错纵横，生活购物、银行金融，医疗服务等繁华相伴，乐享醇熟配套！
小编在徐州房地产信息网上看到，项目于今年1月份领到的450套房的销许，现在的成交套数为157套，去化仅3.6成！而今年4月份领的一批房源，337套仅成交135套，去化仅4.2成！楼盘整体的去化速度很慢。
华建溪棠目前在售6#，1个单元，2梯4户，户型99、110㎡，总高是27层，均价7700元/㎡，毛坯交付。这个价格在徐州楼市应该很难找了。
到网上了解了一下，项目户型和规划都不错，缺点就是位置太偏了，这也是楼盘卖不动的主要原因。
3
中和南院：卖了22个月去化仅3.2成
项目位于铜山区黄河西路南侧（铜山中医院西600米），占地约2.2万㎡，总建筑面积约5万㎡，由6栋联排别墅、4栋低密度多层及一座园林式社区公园构成，汲取石库门建筑风格精华，打造徐州最具有居住文化和居住精神的院落大宅。
小编在徐州房地产信息网上看到，项目于去年1月中旬领到首批房源的销许，可售房源套数是376套房，截止目前，成交了120套房，剩余256套房源，成交量3.2成。
目前，中和南院在售联排别墅3、5、8、10、11#，还剩少量房源，户型为325㎡、377㎡、411㎡，总价400-510万/套。之前洋房房价约1.1万/㎡—1.2万/㎡，洋房这样的房价，在徐州主城真的很低了。
项目价格不算高，那为什么卖不动呢？我向购房者了解了一下，主要原因是项目品牌知名度太低，另外户型不太好，比如128㎡的洋房，整体面宽小，进深长，采光度一般，且主卧还不带飘窗。
4
永泰锦园：卖了三年多还没卖完
永泰锦园位于徐州新城区，太行路和明正路交叉口东南侧，该地块分为C5-1和C5-2。C5-1为邻里中心，是基础社区服务中心。C5-2是永泰住宅小区，容积率为1.8，项目由17栋高层、8栋低密度多层和一栋幼儿园组成。
小编在徐州房地产信息网上看到，项目于2020年6月份领取了394套房源预售，在365房源动态上面看到，项目于6月6日开盘，均价16000元/㎡，开盘劲销近九成，目前仅剩少量房源。
但是在徐州房地产信息网上实际的成交套数仅有134套，去化率仅3.6成！
项目第一次领取预售是在2017年5月，领取了604套房源预售，目前还剩15套房源未售出，三年的时间还没有卖完，也太惨了。
项目为什么卖不动呢？到网上了解了一下，楼盘没有暖气、不是学区房、户型差、小开发商操盘工程质量难保证……
5
海玥南山：卖了两年多还没卖完
海玥南山项目位于徐州市泉山区玉带大道1号，在国家5A级风景区云龙湖畔打造的精致洋房、舒适叠加、联排别墅等产品。总建筑面积约：11万㎡，总占地面积约：6万㎡。
海玥南山，成交量一直是老大难！
小编在徐州房地产信息网上看到，项目于2018年9月13日领取342套房源预售，于9月22日开盘，均价16897元/㎡。
截至目前，成交套数195套，剩余88套，成交量6.9成……要知道，截止到今天，海玥南山已经开盘近2年了。
今年8月领取169套房源预售，截至目前，成交套数72套，剩余65套，成交量5.3成。
海玥南山目前在售叠加别墅，户型面积320㎡，总价420-500万元/套。
至于项目销量为什么一直上不去的原因，就是价格没有优势。海玥南山起步价略高，直接击穿房价天花板，购房者既然买不起，就只能仰望了，而且从开盘到现在，价格一直没涨，从心理上，让购房者感觉没有升值空间。
6
水榭春天：惨！卖了11年还没卖完
项目位于泉山区矿山路与西苑中路交汇处，万科淮海天地正对面，项目占地约130亩，总建面36万方，容积率2.9，绿化率33%，是目前西区较大规模的住宅项目。小区共计17栋楼。
项目是徐州科技低碳节能生态社区典范，配有地源热泵中央空调、中央直饮水系统、PM2.5强排风系统、太阳能热水器、完全人车分流系统。
小编在徐州房地产信息网上看到，项目总入网套数2193，已售套数1724，未售套数294
项目最早于2009年领取住宅预售，最近一次领取预售是在2017年4月，从数据可以看出，截止目前，近11年的时间，项目住宅还没有卖完，这也是迄今为止，战线拉得最长的一个项目了！
至于为什么卖不动，到网上了解了一下，也许是开发商口碑不好，业主的交房时间一推再推。
此外，贾汪区还有多个楼盘销售状况也不佳：
东南悦湖，在去年10月底领到764套房，截至目前卖了365套房，剩余355套房未售；9月25日，领取699套房源预售，目前成交73套，剩余591套未售；项目最早领取预售是2013年5月，目前仍有5套房源在售。
锦绣翰林，2018年4月和5月领取546套房源预售，目前仍没有卖完，还剩123套房源。
东方御景，在今年3月24日领到536套房销许，时隔近8个月，仅成交158套，剩余378套房源；去年9月，领取398套房销许，时隔一年多，仅成交202套，剩余188套房源……
结语：
其实徐州楼市卖不动的楼盘远不止上述几个，很多热门板块的去化也不似以前。在楼市分化愈发严重的阶段，市场上销售火热的原因大体相同，但卖得不好的楼盘却各有各的原因。
究其根本：性价比不高！要么是地理位置太偏，没有实质性的规划利好加持，要么是小开发商开发，楼盘品质和物业难以保障，又或是本身存在着硬伤，还有的楼盘连降价都卖不掉真的就很惨了。
在这里，要特别提醒一下购房者：潮水褪去，才知道谁在裸泳。
市场更加理性，一些有硬伤的楼盘很快就将现出原形。 https://t.cn/RJyvSCk
10月20日，国家统计局发布了《2020年9月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》，其中2020年9月份徐州的新建商品房价格指数为101.4，环比上涨1.4%，同比上涨11.9%，徐州新房房价已经连续上涨56个月！
9月份，二手房指数为101.3，环比上涨1.3%，9月徐州新房和二手房房价涨幅均排全国第一。
从中可以看出，楼市大环境依然是在涨，很多红盘全款优先依然抢不到，首开、加推即售罄也是比比皆是。然而就是在这样的大环境下，有些楼盘却卖了3年、5年、甚至11年都没卖完！
楼市两级分化，愈发明显！
整理发现，这些去化较“惨”的楼盘多集中在非热门板块、远郊板块，而且买房人普遍认为这些楼盘的价格与其所在板块发展不对等。
今天小编根据权威网站徐州房地产信息网整理和分析了徐州部分滞销盘，以供参考。
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润府嘉苑：半年成交不到一成！
润府嘉苑位于铜山高新区，总占地3022.9平方米，总建筑面积8265平方米，绿化率≥30%，容积率2.0。润府嘉苑毗邻北京南路主干道，西一公里即达地铁3号线站、规划中5号线在三堡待建，举步即达边霍高速徐州南枢纽。
项目为2梯3户，17层高，户型96.85㎡、116.84㎡、117.44㎡，毛坯备案均价7800元/㎡。
小编在徐州房地产信息网上看到，项目1号楼5月7日就领取64套房源预售，目前仅有4套成交，销售比例7%，一成都不到！
要知道该项目领销许已经6个月了！半年的时间才4套网签。虽然说网签数据可能会有延迟，但是这个数据也真的是太惨了！
项目为什么卖不动？到网上了解了一下还是位置太偏，规划和利好还未落地，人气稍显不足。
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华建溪棠：10个月还没卖一半
项目位于徐州市铜山区大彭镇310国道南，共计14栋楼1164套住宅，7栋27层、5栋10层、2栋8层。项目周边资源琳琅满目与生活完美融合：交通便捷，畅达全城；15年全龄教育环伺；多条商业街交错纵横，生活购物、银行金融，医疗服务等繁华相伴，乐享醇熟配套！
小编在徐州房地产信息网上看到，项目于今年1月份领到的450套房的销许，现在的成交套数为157套，去化仅3.6成！而今年4月份领的一批房源，337套仅成交135套，去化仅4.2成！楼盘整体的去化速度很慢。
华建溪棠目前在售6#，1个单元，2梯4户，户型99、110㎡，总高是27层，均价7700元/㎡，毛坯交付。这个价格在徐州楼市应该很难找了。
到网上了解了一下，项目户型和规划都不错，缺点就是位置太偏了，这也是楼盘卖不动的主要原因。
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中和南院：卖了22个月去化仅3.2成
项目位于铜山区黄河西路南侧（铜山中医院西600米），占地约2.2万㎡，总建筑面积约5万㎡，由6栋联排别墅、4栋低密度多层及一座园林式社区公园构成，汲取石库门建筑风格精华，打造徐州最具有居住文化和居住精神的院落大宅。
小编在徐州房地产信息网上看到，项目于去年1月中旬领到首批房源的销许，可售房源套数是376套房，截止目前，成交了120套房，剩余256套房源，成交量3.2成。
目前，中和南院在售联排别墅3、5、8、10、11#，还剩少量房源，户型为325㎡、377㎡、411㎡，总价400-510万/套。之前洋房房价约1.1万/㎡—1.2万/㎡，洋房这样的房价，在徐州主城真的很低了。
项目价格不算高，那为什么卖不动呢？我向购房者了解了一下，主要原因是项目品牌知名度太低，另外户型不太好，比如128㎡的洋房，整体面宽小，进深长，采光度一般，且主卧还不带飘窗。
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永泰锦园：卖了三年多还没卖完
永泰锦园位于徐州新城区，太行路和明正路交叉口东南侧，该地块分为C5-1和C5-2。C5-1为邻里中心，是基础社区服务中心。C5-2是永泰住宅小区，容积率为1.8，项目由17栋高层、8栋低密度多层和一栋幼儿园组成。
小编在徐州房地产信息网上看到，项目于2020年6月份领取了394套房源预售，在365房源动态上面看到，项目于6月6日开盘，均价16000元/㎡，开盘劲销近九成，目前仅剩少量房源。
但是在徐州房地产信息网上实际的成交套数仅有134套，去化率仅3.6成！
项目第一次领取预售是在2017年5月，领取了604套房源预售，目前还剩15套房源未售出，三年的时间还没有卖完，也太惨了。
项目为什么卖不动呢？到网上了解了一下，楼盘没有暖气、不是学区房、户型差、小开发商操盘工程质量难保证……
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海玥南山：卖了两年多还没卖完
海玥南山项目位于徐州市泉山区玉带大道1号，在国家5A级风景区云龙湖畔打造的精致洋房、舒适叠加、联排别墅等产品。总建筑面积约：11万㎡，总占地面积约：6万㎡。
海玥南山，成交量一直是老大难！
小编在徐州房地产信息网上看到，项目于2018年9月13日领取342套房源预售，于9月22日开盘，均价16897元/㎡。
截至目前，成交套数195套，剩余88套，成交量6.9成……要知道，截止到今天，海玥南山已经开盘近2年了。
今年8月领取169套房源预售，截至目前，成交套数72套，剩余65套，成交量5.3成。
海玥南山目前在售叠加别墅，户型面积320㎡，总价420-500万元/套。
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水榭春天：惨！卖了11年还没卖完
项目位于泉山区矿山路与西苑中路交汇处，万科淮海天地正对面，项目占地约130亩，总建面36万方，容积率2.9，绿化率33%，是目前西区较大规模的住宅项目。小区共计17栋楼。
项目是徐州科技低碳节能生态社区典范，配有地源热泵中央空调、中央直饮水系统、PM2.5强排风系统、太阳能热水器、完全人车分流系统。
小编在徐州房地产信息网上看到，项目总入网套数2193，已售套数1724，未售套数294
项目最早于2009年领取住宅预售，最近一次领取预售是在2017年4月，从数据可以看出，截止目前，近11年的时间，项目住宅还没有卖完，这也是迄今为止，战线拉得最长的一个项目了！
至于为什么卖不动，到网上了解了一下，也许是开发商口碑不好，业主的交房时间一推再推。
此外，贾汪区还有多个楼盘销售状况也不佳：
东南悦湖，在去年10月底领到764套房，截至目前卖了365套房，剩余355套房未售；9月25日，领取699套房源预售，目前成交73套，剩余591套未售；项目最早领取预售是2013年5月，目前仍有5套房源在售。
锦绣翰林，2018年4月和5月领取546套房源预售，目前仍没有卖完，还剩123套房源。
东方御景，在今年3月24日领到536套房销许，时隔近8个月，仅成交158套，剩余378套房源；去年9月，领取398套房销许，时隔一年多，仅成交202套，剩余188套房源……
结语：
其实徐州楼市卖不动的楼盘远不止上述几个，很多热门板块的去化也不似以前。在楼市分化愈发严重的阶段，市场上销售火热的原因大体相同，但卖得不好的楼盘却各有各的原因。
究其根本：性价比不高！要么是地理位置太偏，没有实质性的规划利好加持，要么是小开发商开发，楼盘品质和物业难以保障，又或是本身存在着硬伤，还有的楼盘连降价都卖不掉真的就很惨了。
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这一周，一直在上课啊上课～
闲暇之余
看了会议厅人民大会堂似的顶棚～
度假村别墅区的可爱小熊熊～
湖中的锦鲤～
遍布度假村丰硕的柿子树～
餐厅可爱的纸抽盒～
阳台望去的晚霞～
房间超有意境的那盏灯～
望京小街可爱的大兔子～
明天又要滚回去啦[允悲]
今天还有点睡不着呢[笑cry] https://t.cn/z8LhQO1
闲暇之余
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度假村别墅区的可爱小熊熊～
湖中的锦鲤～
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望京小街可爱的大兔子～
明天又要滚回去啦[允悲]
今天还有点睡不着呢[笑cry] https://t.cn/z8LhQO1
【苏州“金九银十”落空：新房供大于求、二手房量价双跌】2020年以来，受疫情影响，苏州新房市场恢复缓慢，直到7、8月份才逐步好转，整体发展趋于稳定。“金九银十”期间，各大楼盘动作频繁，“首开”或加推，在此基础上，四季度房企继续积极推盘，预计苏州楼市将有约84个楼盘推新。
业内认为，降价促销或成为部分房企必不可少的抢收手段，而目前苏州市场限价依然严厉，利润空间不大，未来不排除会有部分房企“割肉”现象。
新房市场库存走高，价格平稳
据了解，尽管年初苏州新房市场受到疫情影响，但在销售指标带动下，今年7、8月份以来，各大房企加快供应节奏，并采取了积极的销售措施，从而助力市场逐步趋于稳定。
据克而瑞数据统计，今年9月，苏州市区商品住宅成交面积为70.61万平方米，环比增长2.78%，同比减少25.8%；而从供应来看，9月135.03万平方米的供应量环比增加47.71%，同比增加32.64%，供求比为1.91，市场供大于求的格局延续，这也意味着市场库存进一步走高。
新房均价上，据克而瑞苏州房产测评数据统计，因低价盘去化较多，结构化下跌致9月苏州市区（含吴江）新房均价为25482元/平方米，环比微跌3.03%，不过，同比则上涨22.58%。从今年整个市场均价来看，依旧是比较平稳。
实际上，纵观整体市场，随着狮山、奥体等限价板块新房逐渐售罄，市场主流开始回归到元和、太湖新城等供应量较大的板块。
从单盘来看，9月苏州销售金额榜显示，南山观枫四季跻身榜单冠军，成交金额7.44亿元。园区奥体板块的海和云庭以6.83亿元的成交额紧随其后，位居苏州市区金额榜第二位。此外，吴中城南纯新盘龙湖泱望也上榜，以6.47亿元位列第三。
克而瑞指出，市场热度高的楼盘以优质地段限价盘为主，多为高价品质楼盘，此外刚需盘和高性价比盘的热度也较高，普遍价格在2万元/平方米以内。
值得一提的是，整体平稳的背后也有一些结构性差异。以相城、新区浒关等区域为例，新京报记者了解到，这些区域在售项目较多，客户观望情绪较重，市场成交热度整体不高。但与此同时，园区等板块一二手倒挂现象依然存在，新盘呈现供不应求的局面。
同策研究院分析师丁垚认为，整体而言，8月至今，苏州辖区商品住宅成交量价保持平稳，9月并未出现传统“金九”的井喷式购房。虽然9月中下旬，市场供应量出现较大增幅，新盘入市较多，但目前来看，成交并未随之同步上涨。
从同策研究院监测的苏州新盘来访指数来看，9月1日-24日，整体来访已接近8月全月，这反映出推盘加速下，市场情绪有所调动。其中，9月第一周（9.1-9.7）来访量最大，反映新项目在前期宣传阶段起到了一定引流效果，而第二周（9.8-9.16）来访显著下滑，反映出客户整体观望情绪较浓。
上海中原地产市场分析师卢文曦亦表示，上半年苏州人才政策公布，加之土地市场活跃，6月份有过一轮新房成交井喷，但利好政策短期释放后，市场又再度回归平稳。
“无论是之前的摇号买房，还是2016年刚限购后的恐慌，都是不健康的，对于自住需求来讲，无所谓市场好还是坏，需求在那摆着的。整体来看，今年的市场才是健康的。”一房企销售人员称。
四季度超80盘推新，业内称“走量为上计”
新京报记者注意到，近期苏州新房市场，各大楼盘亦动作频繁，纷纷“首开”或加推，其中科技城金茂府、建发悦江南、天鹅港华庭、朗诗和风熙华雅苑等项目由于限价、性价比高等原因受到购房者青睐。
国庆期间，新京报记者走访科技城金茂府发现，看房者大多是三四十岁的中青年人群，大多是奔着周边的教育等配套而来。据销售人员介绍，目前在售的产品为110平方米-142平方米的3居至4居，价格为3.3万元/平方米，预计10月底还将加推。“目前卖得还可以，但没有2018、2019年一期开盘时火热，当时约3个人抢购1套房，目前只要楼层不是太挑，都能买到。”销售人员称。
克而瑞榜单显示，科技城金茂府9月成交金额为4.38亿元，位列苏州市区商品住宅成交金额榜第六及新区金额榜第三；成交套数上，9月共成交111套，位列市区及新区套数榜的第十和第三。
近期苏州新房市场，各大楼盘纷纷“首开”或加推。图为科技城金茂府项目。
还值得一提的是碧桂园项目，今年7月，碧桂园以总价18.62亿元、楼面价13645元/平方米竞得苏地2020-WG-45号地块，成为又一个外来“搅局者”。新京报记者了解到，目前该项目处于蓄客阶段，预计今年年底开盘，定位为碧桂园高端大境系列产品，户型面积在100-125平方米之间。
据克而瑞不完全统计，苏州楼市约有84个楼盘将在第四季度推新，其中纯新盘37个。从区域上来看，吴中区以29盘遥遥领先，成为新房供应主力军，新区以18盘紧随其后，新房稀缺的园区也有11个盘推新。
对于接下来新房市场走向，丁垚指出，“三道红线”后，房企回款压力增大，“金九银十”降价促销或成为部分房企必不可少的抢收手段。而目前苏州市场限价依然严厉，利润空间不大，在此背景下，不排除会有部分房企“割肉”现象，届时，成交数据端或会有所好转。
克而瑞苏常区域总经理戈文问指出，对房企而言，进入最后一季度，市场营销压力更大，在购房需求有所降低的当下，“金九不金，银十难续”。对于房企来说，为了年度业绩，抛弃幻想，“走量为上计”，是今年最后一季度对市场最好的应对态度。
二手房市场低温，出现改善“捡漏”行情
对于2020年苏州楼市来说，一大特点在于，由于新房实行了“限价政策”，造成了一二手房价倒挂的局面，“今年二手房成交量出现下滑，是因为在新房限价的背景下，买房的客户有了更多选择，从而影响了二手房的成交。”一房企销售人员称。
实际上，在二手房5年限售政策的影响下，近年来苏州二手房市场亦进入了一个漫长的横盘期，一些急售降价房源往往比较抢手。
苏州当地一中介门店店长告诉记者，“纯刚需、低总价的小户型影响不大，而改善型购房，特别是大面积改善的，价格有所下降，甚至出现一种‘捡漏’行情，有些一两千万的别墅或大平层，急售的往往会便宜几百万。”
张华（化名）就是奔着“捡漏”而买房的。张华告诉新京报记者，相比去年，苏州今年楼市平稳了很多，而且大面积改善型的二手房价格降了不少，其换房目标很明确，换个面积更大的改善型住房。最终，他将目标锁定在工业园区水墨三十度小区。今年8月底，他先将科技城区域一套120平方米左右的房子出售，随后在9月份在水墨三十度小区以700多万的总价买下一套170平方米的房子。
整体来看，今年苏州二手房市场相比去年有所降温，“今年二手能成交的，都是非常有性价比，业主诚心或者急卖的房子。学区房今年不是很热门，库存比去年多了好多。”苏州当地一中介门店店长称。
来自贝壳研究院的统计数据显示，苏州二手房价格自2019年下半年以来，保持相对平稳状态。其中，9月份，苏州二手房成交量环比8月下滑约6%，二手房价格指数则环比微跌，同比也小幅下跌1.2%。此外，去年至今，买、卖双方成交周期走势呈延长态势，今年9月，买、卖双方成交周期分别为44天和125天，处在2019年以来的高位。
就今年国庆黄金周（10月1日-10月7日）来看，苏州二手房成交量较去年同期基本持平。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，黄金周期间成交量比9月日均成交量下降37%，成交均价比9月下跌3%，市场整体较9月还有所降温。目前苏州业主调价中涨价占比为14.5%，处于历史低位，市场预期相对较弱。
对此，贝壳研究院进一步分析称，苏州二手房市场之所以出现低温，除疫情对需求有所冲击外，其原因还在于，去年年中的调控，平抑了市场预期，延缓需求入场。对于接下来的市场走势，业内人士称，预计10月份乃至整个四季度，苏州二手房市场都将持续相对低迷的状态。
来源：新京报网
业内认为，降价促销或成为部分房企必不可少的抢收手段，而目前苏州市场限价依然严厉，利润空间不大，未来不排除会有部分房企“割肉”现象。
新房市场库存走高，价格平稳
据了解，尽管年初苏州新房市场受到疫情影响，但在销售指标带动下，今年7、8月份以来，各大房企加快供应节奏，并采取了积极的销售措施，从而助力市场逐步趋于稳定。
据克而瑞数据统计，今年9月，苏州市区商品住宅成交面积为70.61万平方米，环比增长2.78%，同比减少25.8%；而从供应来看，9月135.03万平方米的供应量环比增加47.71%，同比增加32.64%，供求比为1.91，市场供大于求的格局延续，这也意味着市场库存进一步走高。
新房均价上，据克而瑞苏州房产测评数据统计，因低价盘去化较多，结构化下跌致9月苏州市区（含吴江）新房均价为25482元/平方米，环比微跌3.03%，不过，同比则上涨22.58%。从今年整个市场均价来看，依旧是比较平稳。
实际上，纵观整体市场，随着狮山、奥体等限价板块新房逐渐售罄，市场主流开始回归到元和、太湖新城等供应量较大的板块。
从单盘来看，9月苏州销售金额榜显示，南山观枫四季跻身榜单冠军，成交金额7.44亿元。园区奥体板块的海和云庭以6.83亿元的成交额紧随其后，位居苏州市区金额榜第二位。此外，吴中城南纯新盘龙湖泱望也上榜，以6.47亿元位列第三。
克而瑞指出，市场热度高的楼盘以优质地段限价盘为主，多为高价品质楼盘，此外刚需盘和高性价比盘的热度也较高，普遍价格在2万元/平方米以内。
值得一提的是，整体平稳的背后也有一些结构性差异。以相城、新区浒关等区域为例，新京报记者了解到，这些区域在售项目较多，客户观望情绪较重，市场成交热度整体不高。但与此同时，园区等板块一二手倒挂现象依然存在，新盘呈现供不应求的局面。
同策研究院分析师丁垚认为，整体而言，8月至今，苏州辖区商品住宅成交量价保持平稳，9月并未出现传统“金九”的井喷式购房。虽然9月中下旬，市场供应量出现较大增幅，新盘入市较多，但目前来看，成交并未随之同步上涨。
从同策研究院监测的苏州新盘来访指数来看，9月1日-24日，整体来访已接近8月全月，这反映出推盘加速下，市场情绪有所调动。其中，9月第一周（9.1-9.7）来访量最大，反映新项目在前期宣传阶段起到了一定引流效果，而第二周（9.8-9.16）来访显著下滑，反映出客户整体观望情绪较浓。
上海中原地产市场分析师卢文曦亦表示，上半年苏州人才政策公布，加之土地市场活跃，6月份有过一轮新房成交井喷，但利好政策短期释放后，市场又再度回归平稳。
“无论是之前的摇号买房，还是2016年刚限购后的恐慌，都是不健康的，对于自住需求来讲，无所谓市场好还是坏，需求在那摆着的。整体来看，今年的市场才是健康的。”一房企销售人员称。
四季度超80盘推新，业内称“走量为上计”
新京报记者注意到，近期苏州新房市场，各大楼盘亦动作频繁，纷纷“首开”或加推，其中科技城金茂府、建发悦江南、天鹅港华庭、朗诗和风熙华雅苑等项目由于限价、性价比高等原因受到购房者青睐。
国庆期间，新京报记者走访科技城金茂府发现，看房者大多是三四十岁的中青年人群，大多是奔着周边的教育等配套而来。据销售人员介绍，目前在售的产品为110平方米-142平方米的3居至4居，价格为3.3万元/平方米，预计10月底还将加推。“目前卖得还可以，但没有2018、2019年一期开盘时火热，当时约3个人抢购1套房，目前只要楼层不是太挑，都能买到。”销售人员称。
克而瑞榜单显示，科技城金茂府9月成交金额为4.38亿元，位列苏州市区商品住宅成交金额榜第六及新区金额榜第三；成交套数上，9月共成交111套，位列市区及新区套数榜的第十和第三。
近期苏州新房市场，各大楼盘纷纷“首开”或加推。图为科技城金茂府项目。
还值得一提的是碧桂园项目，今年7月，碧桂园以总价18.62亿元、楼面价13645元/平方米竞得苏地2020-WG-45号地块，成为又一个外来“搅局者”。新京报记者了解到，目前该项目处于蓄客阶段，预计今年年底开盘，定位为碧桂园高端大境系列产品，户型面积在100-125平方米之间。
据克而瑞不完全统计，苏州楼市约有84个楼盘将在第四季度推新，其中纯新盘37个。从区域上来看，吴中区以29盘遥遥领先，成为新房供应主力军，新区以18盘紧随其后，新房稀缺的园区也有11个盘推新。
对于接下来新房市场走向，丁垚指出，“三道红线”后，房企回款压力增大，“金九银十”降价促销或成为部分房企必不可少的抢收手段。而目前苏州市场限价依然严厉，利润空间不大，在此背景下，不排除会有部分房企“割肉”现象，届时，成交数据端或会有所好转。
克而瑞苏常区域总经理戈文问指出，对房企而言，进入最后一季度，市场营销压力更大，在购房需求有所降低的当下，“金九不金，银十难续”。对于房企来说，为了年度业绩，抛弃幻想，“走量为上计”，是今年最后一季度对市场最好的应对态度。
二手房市场低温，出现改善“捡漏”行情
对于2020年苏州楼市来说，一大特点在于，由于新房实行了“限价政策”，造成了一二手房价倒挂的局面，“今年二手房成交量出现下滑，是因为在新房限价的背景下，买房的客户有了更多选择，从而影响了二手房的成交。”一房企销售人员称。
实际上，在二手房5年限售政策的影响下，近年来苏州二手房市场亦进入了一个漫长的横盘期，一些急售降价房源往往比较抢手。
苏州当地一中介门店店长告诉记者，“纯刚需、低总价的小户型影响不大，而改善型购房，特别是大面积改善的，价格有所下降，甚至出现一种‘捡漏’行情，有些一两千万的别墅或大平层，急售的往往会便宜几百万。”
张华（化名）就是奔着“捡漏”而买房的。张华告诉新京报记者，相比去年，苏州今年楼市平稳了很多，而且大面积改善型的二手房价格降了不少，其换房目标很明确，换个面积更大的改善型住房。最终，他将目标锁定在工业园区水墨三十度小区。今年8月底，他先将科技城区域一套120平方米左右的房子出售，随后在9月份在水墨三十度小区以700多万的总价买下一套170平方米的房子。
整体来看，今年苏州二手房市场相比去年有所降温，“今年二手能成交的，都是非常有性价比，业主诚心或者急卖的房子。学区房今年不是很热门，库存比去年多了好多。”苏州当地一中介门店店长称。
来自贝壳研究院的统计数据显示，苏州二手房价格自2019年下半年以来，保持相对平稳状态。其中，9月份，苏州二手房成交量环比8月下滑约6%，二手房价格指数则环比微跌，同比也小幅下跌1.2%。此外，去年至今，买、卖双方成交周期走势呈延长态势，今年9月，买、卖双方成交周期分别为44天和125天，处在2019年以来的高位。
就今年国庆黄金周（10月1日-10月7日）来看，苏州二手房成交量较去年同期基本持平。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，黄金周期间成交量比9月日均成交量下降37%，成交均价比9月下跌3%，市场整体较9月还有所降温。目前苏州业主调价中涨价占比为14.5%，处于历史低位，市场预期相对较弱。
对此，贝壳研究院进一步分析称，苏州二手房市场之所以出现低温，除疫情对需求有所冲击外，其原因还在于，去年年中的调控，平抑了市场预期，延缓需求入场。对于接下来的市场走势，业内人士称，预计10月份乃至整个四季度，苏州二手房市场都将持续相对低迷的状态。
来源：新京报网
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