【全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示】恒大研究院 任泽平团队：纵观全球历史上五次重大的房地产泡沫事件，我们可以得出以下九大启示：一、房地产是周期之母。从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济大萧条则多与房地产泡沫破裂有关，比如1991年前后的日本、1998年前后的东南亚、2008年前后的美国。从财富效应看，在典型国家，房地产市值一般是年度GDP的2-3倍，是可变价格财富总量的50%，这是股市、债市、商品市场、收藏品市场等其他资产市场远远不能比拟的。以日本为例，1990年日本全部房地产市值是美国的5倍，是全球股市总市值的2倍，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。以中国为例，2018年房地产投资占全社会固定资产投资的四分之一，房地产相关投资占近一半，全国房地产市值约321万亿元，是当年GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。

二、十次危机九次地产。由于房地产是周期之母，对经济增长和财富效应有巨大的影响，而且又是典型的高杠杆部门，因此全球历史上大的经济危机多与房地产有关，比如，1929年大萧条跟房地产泡沫破裂及随后的银行业危机有关，1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，1998年东南亚房地产泡沫破裂后多数经济体落入中等收入陷阱，2008年美国次贷危机至今全球仍未走出阴影。反观美国1987年股市异常波动、中国2015年股市异常波动，对经济的影响则要小很多。

三、历次房地产泡沫的形成在一开始都有经济增长、城镇化、居民收入等基本面支撑。商品房需求包括居住需求和投机需求，居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反映了商品房的商品属性，投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反映了商品房的金融属性。大多数房地产泡沫一开始都有基本面支撑，比如1923-1925年美国佛罗里达州房地产泡沫一开始跟美国经济的一战景气和旅游兴盛有关，1986-1991年日本房地产泡沫一开始跟日本经济成功转型和长期繁荣有关，1991-1996年东南亚房地产泡沫一开始跟“亚洲经济奇迹”和快速城镇化有关。

四、虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫走向疯狂则无一例外受到流动性过剩和低利率的刺激。由于房地产是典型的高杠杆部门（无论需求端的居民抵押贷还是供给端的房企开发贷），因此房市对流动性和利率极其敏感，流动性过剩和低利率将大大增加房地产的投机需求和金融属性，并脱离居民收入、城镇化等基本面。1985年日本签订“广场协议”后为了避免日元升值对国内经济的负面影响而持续大幅降息，1991-1996年东南亚经济体在金融自由化下国际资本大幅流入，2000年美国网络泡沫破裂以后为了刺激经济持续大幅降息。中国2008年以来有三波房地产周期回升，2009、2012、2014-2016，除了经济中高速增长、快速城镇化等基本面支撑外，每次都跟货币超发和低利率有关，2014-2016年这波尤为明显。

五、政府支持、金融自由化、金融监管缺位、银行放贷失控等起到了推波助澜、火上浇油的作用。政府经常基于发展经济目的刺激房地产，1923年前后佛罗里达州政府大举兴办基础设施以吸引旅游者和投资者，1985年后日本政府主动降息以刺激内需，1992年海南设立特区后鼓励开发，2001年小布什政府实施“居者有其屋”计划。金融自由化和金融监管缺位使得过多货币流入房地产，1986年前后日本加快金融自由化和放开公司发债融资，1992-1993年海南的政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角，1991-1996年东南亚国家加快了资本账户开放导致大量国际资本流入，2001-2007年美国影子银行兴起导致过度金融创新。由于房地产的高杠杆属性，银行放贷失控火上浇油，房价上涨抵押物升值会进一步助推银行加大放贷，甚至主动说服客户抵押贷、零首付、放杠杆，在历次房地产泡沫中银行业都深陷其中，从而导致房地产泡沫危机既是金融危机也是经济危机。

六、虽然时代和国别不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的，泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机，1991年日本房地产泡沫破裂。1993年6月23日，朱镕基讲话宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，24日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，海南房地产泡沫应声破裂。1997年东南亚经济体汇率崩盘，国际资本大举撤出，房地产泡沫破裂。美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，2007年次贷违约大幅增加，2008年次贷危机全面爆发。

七、如果缺乏人口、城镇化等基本面支持，房地产泡沫破裂后调整恢复时间更长。日本房地产在1974和1991年出现过两轮泡沫，1974年前后的第一次调整幅度小、恢复力强，原因在于经济中速增长、城市化空间、适龄购房人口数量维持高位等提供了基本面支撑；但是，1991年前后的第二次调整幅度大、持续时间长，原因在于经济长期低速增长、城市化进程接近尾声、人口老龄化等。2008年美国房地产泡沫破裂以后没有像日本一样陷入失去的二十年，而是房价再创新高，主要是因为美国开放的移民政策、健康的人口年龄结构、富有弹性和活力的市场经济与创新机制等。

八、每次房地产泡沫崩盘，影响大而深远。1926-1929年房地产泡沫破裂及银行业危机引发的大萧条从金融危机、经济危机、社会危机、政治危机最终升级成军事危机，对人类社会造成了毁灭性的打击。1991年日本房地产崩盘后陷入失落的二十年，经济低迷、不良高企、居民财富缩水、长期通缩。1993年海南房地产泡沫破裂后，不得不长期处置烂尾楼和不良贷款，当地经济长期低迷。2008年次贷危机至今已10年，美国经济经过3轮QE和零利率才开始走出衰退，至今，次贷危机对全球的影响仍未完全消除。

九、应警惕并采取措施控制房地产泡沫，以人地挂钩和金融稳定为核心加快构建长效机制。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。中国经济和住宅投资已经告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。从长期看，尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值，但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等，中国房地产市场未来仍有较大发展空间。从中期看，区域分化明显，人口继续往大都市圈迁移，人地分离、供需错配问题仍严重。房地产泡沫具有十分明显的负作用：房价大涨恶化收入分配，增加了社会投机气氛并抑制企业创新积极性；房地产具有非生产性属性，过多信贷投向房地产将挤出实体经济投资；房价过高增加社会生产生活成本，容易引发产业空心化。当前应采取措施避免房价上涨脱离基本面的泡沫化趋势，可以考虑：以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；稳步推进房地产税改革，推动土地财政转型；实行长期稳定的住房信贷金融政策，稳定市场预期；丰富供应主体，优化住房供应结构，加快补齐租赁住房短板。

【#少林寺恢复开放#！郑州还有这些地方免费又好玩！赏花、春游约起来！】 “走走走走走，我们一起去郊游……”
眼瞅着春天到了
放风筝、赏花、春游也该约起来了
26日，嵩山景区通知宗教场所恢复开放
郑州不少地方也是春意正浓
约着朋友、家人来打卡吧

01

提醒

少林寺、中岳庙、法王寺恢复开放
关于嵩山景区宗教场所恢复开放的

公 告

经研究决定，2021年2月26日嵩山景区内宗教场所（少林寺常住院、中岳庙、法王寺）有序恢复开放。

景区内宗教场所有序开放后，嵩山景区门票恢复正常价格。嵩山景区主要采用线上非接触式购票方式，游客可通过景区官方微信公众号“嵩山旅游”实名预约购票。景区实行实时游客量控制，日接待量原则上不超过景区核定最大承载量的75%。游客均需携带身份证，佩戴口罩，扫描“健康码”，保持一米以上间隔距离，严控人员聚集扎堆，进入景区需测体温，体温高于37.2℃的人员严禁入园。

河南省嵩山风景名胜区管理委员会

2021年2月26日

【地址】：郑州市登封市中岳大街146号

【交通路线】：郑少高速（郑州—登封）40分钟，登封西下站后沿207国道西北方向10公里即可到达。
02

赏花

郑州市人民公园
郑州人民公园樱香园，第一批樱花已经开放，现在开放的主要是钟花樱和早春樱两个品种。去年这两种樱花开放的时间在3月8日左右，今年提前了半个多月。早樱的开放，拉开了一年的樱花季，这个时间能持续一个月左右。据了解，人民公园的钟花樱和早春樱都只有10株左右，在郑州目前种植量极少。
郑州人民公园的玉兰花开得正艳，满树的白玉兰、红玉兰在蓝天和阳光的映衬下，显得晶莹剔透，盛开的红玉兰像一群蝴蝶在风中飞舞，白色的玉兰连成一片洁白如雪，蔚为壮观。

【门票】：免费开放
【地址】：河南省郑州市二七区北二七路97号
【交通路线】：公交105路、105路北线、105路南线、21路、28路、305路、34路、517路
紫荆山公园
由郑州市园林局主办，郑州市紫荆山公园、市动物园联合承办的“绿满商都 花绘郑州”蜡梅梅花盆景展于2021年2月9日—2月27日在紫荆山公园东园紫荆梅苑举行。镇园之宝当属紫荆花！到时候也不能错过。

【门票】：免费开放
【地址】：郑州市金水区金水路108号紫荆山公园
【交通路线】：地铁1号线，2号线紫荆山站
郑州植物园
最近比较火的打卡地，郑州各大影楼绝爱的拍摄基地！植物园有300多个牡丹品种及近100个芍药品种，5万余株。还有千余株樱花，盛开时，远远望去一片粉红色，色调充满浪漫的气息。

【门票】：免费开放
【地址】：郑州市中原西路和西四环交叉口向南500米路东
【交通路线】：乘坐s113路到博体路西四环站下车
碧沙岗公园
作为郑州最大的海棠种植集中地，每逢3、4月份，碧沙岗公园就有6000多株海棠花竞相绽放。

【门票】：免费开放
【地址】：河南省郑州市二七区嵩山北路建设路交叉口
【交通路线】：地铁1号线碧沙岗站
月季公园
郑州月季公园采用现代园林设计手法，贯彻建设“生态园林”思想，突出月季主题，大量充实月季品种和数量，配植优良乔木、灌木和花草，植物造景与园林建筑、小品、水体、地形融为一体，充分展示月季栽培、发展的历史文化。4、5月份月季花开时满园各种月季竞相开放。

【门票】：免费开放
【地址】：郑州市中原区西站路80号
【交通路线】：地铁5号线月季公园站
郑州园博园
园博园的春色已溢满了枝头，铺满了草地。梅花还在枝头吐露着芬芳，迎春花已经按捺不住喜悦张开了笑脸。紧接着，玉兰、樱花一朵朵、一簇簇，就竞相开启了园博园春天的花事盛宴。

【门票】：40元/人
【开放时间】：9:00——18:00
【地址】：郑州市航空港经济综合实验区苑陵路140号
【交通路线】：地铁2号线（城郊线）——新郑机场站——公交638路——园博园
郑州绿博园
春天已至，万物复苏，绿博园内的迎春花卉渐次开放，梅花恣意盛放，杏花悄然挂满枝头，玉兰随着春风飘摇如仙子，苏铁园温室内的各种花朵早已花团锦簇！不负春色，不负好时光，欢迎来绿博园探春赏花！

【门票】：正月初一至正月十七原全价（20元/人）门票半价，原半价（10元/人）门票凭身份证及相关证件免票
【开放时间】：8:30—21:00,20:30停止售票
【地址】：郑州市中牟县刘集镇郑汴物流通道与人文路交汇处。
【交通路线】：地铁1号线：郑州东站转乘游568公交车到绿博园北门。
03

春游

蝶湖森林公园
蝶湖森林公园位于滨河国际新城西部，北至南四环、南至机场高速、东至107辅道，水山相映，绿树成荫，形成一幅引“蝶”入山的景象，成了市民周末放松的好去处。

【门票】：免费开放
【地址】：河南省郑州市管城回族区东三环
【交通路线】：乘坐168路公交到经开第十二大街腾达路站
郑州龙湖艺术中心
大草坪、超有设计感的建筑、广阔的天空，随手一拍都是高级大片。纪念黑川纪章大师的建筑，作为郑州新晋网红打卡地，目前适合遛娃、拍照、放风筝，多云天气阳光也不会太刺眼。

【景点】：龙湖公园、艺术中心、湿地公园
【地址】：河南省郑州市金水区龙翼四街交叉口南300米路西
【交通路线】：S132路
西流湖公园
西流湖生态公园北起化工路，南至中原西路，分为南北两个大区。南区包括城市界面景观区、生态密林景观区、疏林草地景观区、滨水特色景观区和湿地生态景观区等几个大区。

北区分为林路景观带、临水景观带、特色景观带和生态景观带。另外还建有陈伍广场、揽秋广场等休闲广场、水街信步、烟波兰亭、平湖问渔、景观树阵、西湖拾旧等特色景点。
【门票】：免费
【地址】：郑州市中原区西三环与西流湖路交叉路口往西约200米(郑州市西流湖公园北区)
【交通路线】：公交66路、204路、31路、b3路郑州市雕塑公园
郑州市雕塑公园是一座以雕塑为主题的城市公园，有梅园景区点，长廊南广场一条百米长的樱花长廊、树阵花带区。

【门票】：免费
【开放时间】：9:00—18:00
【地址】：郑州市中原区化工路44号
【交通路线】：乘坐31路到郑州雕塑公园站下
郑州市美术馆新馆
郑州美术馆新馆建筑设计在总体设计上追本溯源,提倡回归“古拙”,总结中原艺术品共有的形态要素,选取中华艺术的“最大公约数”——“斗”形作为建筑母体,连接郑州的历史与现在,以统一整体的现代建筑语汇再现华夏文明的神韵。在这里拍照非常好看！
另外“西泠印社社藏精品展” 与 “情境与选择:段正渠作品暨文献展1983-2020”，两个展项将延期至2021年3月21日。

【开放时间】：每周二到周日9:30—17:30

【地址】：中原区长春路与丹水大道交叉口东南角

【交通路线】：

公交：乘坐S113路（西悦城公交站方向）公交车至丹水大道汇智路站下车

地铁：乘坐14号线地铁至奥体中心站F出口

河南博物院
河南春晚节目《唐宫夜宴》出圈后，引得很多人去参观。河南博物院的建筑设计，灵感来源于登封观星台，目前馆内珍藏有九大“镇馆之宝”：贾湖骨笛、杜岭方鼎、妇好鸮尊、玉柄铁剑、莲鹤方壶、云纹铜禁、四神云气图壁画、武则天金简、汝窑天蓝釉刻花鹅颈瓶。

【开放时间】：每周二到周日9:00—17:00
【地址】：郑州市金水区农业路8号
【交通路线】：乘地铁2号线到关虎屯，步行1.2千米即可到达
咱郑州好玩的地儿真不少

关键好多都免费

春天慢慢来到了

快带着家人、朋友出去踏青吧

#白云区身边事# 【“梵华小镇·宜居泉湖”商圈党建综合体试运行】白云区泉湖街道以党建引领商圈社会治理现代化，打造的“梵华小镇·宜居泉湖”商圈党建综合体于日前试运行。 “梵华小镇·宜居泉湖”商圈党建综合体位于梵华里泉湖广场，占地1367余平方米，分为智慧党建、城市大脑、科普体验、商圈文化、非公经济统战、民族大团结六个区域。