【分享与一名投资者的聊天。】

相遇是你我的缘分，始于我的一份责任，你的一份信任。在金融界摸爬滚打太久，早已看淡了许多利益关系，任何一位投资者加入实盘，皆是真金白银合作。在这里我老叶很感谢你们，微博上的分析师数不胜数，若非对我没有足够的认可和信任，也不会选择我。在此先祝贺许女士加入叶生实战团队并肩共战[干杯]。

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这些要素都是一台手术成功的重要因素

（轉）施永清

香港樓價與廣大市民的購買力脫節，導致港人的自置居所比例連年下跌。本來，政府是知道除非增加供應，否則是不足以解決實際問題的。只可惜政府在拓展新的土地供應時阻力重重，卻又缺乏硬闖的魄力，唯有改用遏抑需求的方式去暫時治標。

樓價上升的原因是供不應求，供應沒法增加，若能遏抑需求，亦可以令樓價停升，甚至回落。為此，政府寓禁於徵，推出了一系列的懲罰性印花費(從價稅)，置業者除了付樓價外，還得額外付一筆最高達樓價30%的印花稅。其效果就是用這筆印花稅來取代同樣比例的樓價上升。政府自以為，只要能成功地阻止了樓價上升，就可以對市民有所交代。

然而，真正的結果和之前沒有多大分別，市民一樣是買不起樓，只是之前係樓價升到叫人買不起，現在是印花費貴到叫人買不起。在這種情況下，樓價雖然沒升，但若是供應沒有增加的話，香港依然沒法令更多的人成功置業，民怨一樣難以平息。

再者，這種以增加交易成本去遏抑需求的策略是有後遺症的。長遠對社會有負面影響，只宜用來應急，不宜用來長期使用。原因是交易費用高會妨礙社會資源的順暢流動，只有透過低成本的交易，社會上的資源才能落入最需要的人手裏。通常這類人最願意付出代價，並且最能有效地善用資源。因此，政府的一項天職，是設法降低交易成本，而不是增加交易成本，但香港特區政府卻反其道而行之。

現實是設立各項印花費辣招以來，香港的樓宇交易大幅減少，其頻密度至今無法回復到上世紀九十年代的水平。結果是大量供滿貸款的人都沒有換樓，沒法遷入更好的居住環境。現時，還清貸款，全資擁有自己物業的小業主，佔比已逾全部小業主的65%。

表面上，這樣高的比例可以降低香港的金融風險，但實際上卻顯示香港的資源流動能力停滯，大量有能力提升生活水平的行為都沒有付諸行動。因為擁有第二個物業要付15%印花費，而換間略大一點的單位，銀行的貸款會由樓價的八成降到五成，變成即使賣了原有的物業，也不夠首期買新物業。結果很多本來有條件住好點的家庭，都因政府限制銀行貸款，而沒法改善生活，只能住在舊房子裏，為降低香港的金融風險作出「貢獻」。

本來，只要這批供滿按揭的人能夠換樓，二手市場就會有很多上車盤供應。這批單位大都靠近市區，樓價遠比發展商提供的納米樓便宜，是年輕人首次置業的理想選擇。現在卻因為市場流通減慢而沒法在二手市場出現，對社會沒有好處。因此，政府宜及早修訂遏抑樓宇需求的措施，令市場的流轉可以恢復正常。