【李庚南：#各地上调房贷集中度上限#发出了什么信号？】2021年1月份全国房地产市场运行总体平稳，但一、二、三线城市呈现普涨，且各线城市商品住宅销售价格环比涨幅有所扩大。其中4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。在一、二线城市房价上涨压力依然较大的情况下，上述各地为何纷纷上调部分银行机构房地产贷款集中度上限？对此，市场充满了各种揣测，甚至臆断为楼市调控“松绑”。https://t.cn/A6tXmLu5

为什么广州东部的新盘会比西部的新盘贵?

我从房地产评估的理论来解释一下。

房地产估价中有一种方法叫收益法，它的主要理论是房地产目前的价格等于在一定期限内该房地产每年的租金按一定的收益率折现到现在这个时点的数值。只要房子不倒，一般这个期限为土地剩余使用年限。

在现实中，一般租金是增长的，而几十年的土地使用年限比较长，为了简化模型，让大家容易理解，我把年限是简化成永久，租金的增长率假设为每年都一样，因此我把收益法的公式简化为房地产的价值＝每年的租金／(预期收益率-租金增长率)。

东部房子和西部房子的区别主要就是租金的增长率不一样。

大家都知道广州的大战略是东进南拓西联北优，因此普遍预期广州对东部的资源投入更大，他们预期到东部的金融城、第二CBD建好后房屋租金会上升得较多，也就是说人们预期东部的租金增长率比西部高。

从我上面的收益法公式可以知道，租金增长率高会导致分母变小，因此算出来的房产价值就高。

理论上这个模型是没有问题的。

但这个增长率却是主观的、非常难以准确衡量的，只能大致解释房地产市场的一些现象。

只要你对区域房租的增长率高低的判断是基本正确的，这个模型就基本是对的[微笑]。

问题是，具体的增长率真的很难判断。

理论归理论，市场经验归市场经验，市场经验才是最重要的、是先知的，所以，我叫大家要多跑市场、多看房。

经验丰富的投资者对区域未来价值的判断都是八九不离十的，虽然不是十分的精确，但是大方向不会错。

模糊，才是高阶的精确。

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#房地产# #楼市杂谈# 开年首月，热点城市热点板块市场热度走高，尤其是长三角及珠三角地区，促使地方纷纷加码调控稳楼市稳预期，预计接下来或有更多城市跟进调控，保障房地产市场健康稳定发展。其中涨幅居首的一线城市，地方政府迅速做出反应，上海、深圳从打击假离婚购房等方面入手，广州则从金融监管方面，四大行房贷全线涨价，为楼市降温。1月时，根据各种信息综合研判，杠杆游戏认为，2021年的楼市不简单，开年就是“严打”。