《越览：年会专辑》，周音莹编
春节前的最后一天收到了周音莹所寄此书，由此而看出她对该刊的编辑付出了怎样的心血。周音莹组织了第十五届民间读书年会，为了联络上的方便，她特意组织了一个微信群。我在该群中时常看到她催促参加过会议的师友尽快缴上为本会所写之文，那一遍遍的催促远远超过一些出版社的专业编辑。这要有怎样的热忱才能做出如此无功利的一件事。
对于她所主持的这场年会，周音莹看得颇为重要。她在后记中写下了这样的描述之语：“丁酉诸暨年会，又一场书友欢聚，留下珍贵的集体记忆，而它于我的一生，必是诸多聚会中最值得回味的。从二〇一四年十月到二〇一七年十月，从初涉读书年会，到成功举办年会，四年，如同四档阶梯，层层向上，这样的经历是独一无二的。在这个过程中，个人记忆如同一粒火种，纳入书友们的集体情怀，显现它的特殊意义。这样的四年，也算没有虚度。”
虽然这场会议早已结束，但周音莹称会议结束后的两个月，她的神经依然紧绷。这原因之一乃是关于年会文集的编纂，周音莹说本次参会者最年长的武德运先生乃是交稿最早者，因为武先生在前来参加年会之时就已经写好了这篇文章。故而，此文排在了本专辑的最前面，细读武先生的这篇文章，可以看出他已经参加了七次这样的年会，为此对一些问题有了深度地思索。为什么这样无功利的年会能够一届一届地长期办了下来？武德运认为：“我认为主要还是因为年会的风气正。它既没有繁文缛节的条条框框的限制，也没有头头脑脑的选举，既无名可争，也无利可图。看到的是以文会友，以书会友，无名利之争，无得失之虑，大家相处和谐、友善，正应了‘君子之交淡如水’那句老话。操办年会的一些热心人士，各展所能，为大家服务，使一次一次年会都办得成功、圆满。”
其实读书年会最初只是民办读书报刊研讨会，而参会者主要是民刊的编纂者。而后与会的内容逐渐丰富了起来，但对于民刊的存在价值以及民刊对书香文化所传播的正能量，武先生在文中不吝夸之词：“说到民刊，自然想到编刊的幕后英雄。在这物欲横流，唯利是图，普遍浮躁的当今社会，还有一些人，为营造阅读氛围，给热爱读书不甘寂寞的知识分子提供一个展示良心的平台，而默默奉献，让人肃然起敬。先不说他们为筹措经费、编印刊物付出的辛劳，仅就成百上千份刊物每期都要包封邮寄，看似简单，集中在一起，就是大量的繁琐事务，工作量是相当可观的让人感动不已。”
我是第二次参加这样的年会，为此写了篇与会之文，周音莹将此文收录专辑之中，其将此文的名称改为“第十五届全国民间读书年会之旅”。其实我的所定主要是与会的流水帐，而周音莹则在后记中夸赞说，我的这篇小文：“记录的文字亦是最细致的了，点滴不漏。”当然这是夸之语，毕竟我的视角不可能涵盖本会的方方面面，而我在读本专辑之时，也了解到许多未曾留意的细节。
温州图书馆的何泽女史乃是第一次参加这样的年会，她的所记显然没有多次参会者的思维定式，故而读何泽的文章，能够让我体味到旁观者的视角。
童银舫先生所写《诸暨年会琐记》则是以日记方式逐日记录下来每天的活动，但他的所记也有选择，比如他在写到十月二十九日早上七点半，他把一箱书交给韵达快递寄走的事情。其实在那个现场，我也有书一同寄回，但因为快递公司不收现金只用手机支付，而我的手机没有支付功能，故我的快递费也是由童银舫的好友励双杰先生一并付之。这件好人好事童银舫却代朋友一并“谦虚”了。
童银舫在文中还提到了古琴文献研究专家严晓星先生，在此前我跟严先生仅有短信交往，因为阴错阳差的原因他两次来京却未能谋面，而本次却在诸暨会上与之相见。童银舫在文中透露说，严晓星正在主编一套十册本的《上海图书馆藏古琴文献珍萃·稿钞校本》。这样的深挖掘的确令人佩服，但童银舫对严晓星的形容却称得上是先得我心。他认为严晓星能够如此熟识古琴掌故，显然应该是一位馆学之士。然而他见到严先生时：“似乎与他这张充满青春朝气的脸对不上号。”
同样，夏春锦先生所写《诸暨行脚》也是日记体，他的所记言简意赅，他同时在文中也谈到了自己上台讲话时所提出的观念：“读民刊的审美价值应包括内在美和外在美。内在美首先体现在选题美，好的选题是刊物质量的决定性因素，也是成功与否的关键。《梧桐影》反响最大的就是做成专辑的几期。其次是文章美，没有可读性的文章，受众受影响。外在美体现在装帧设计、用纸、排版之上，要有书卷气和艺术气质，外观令人爱不释手，心生怜爱。”
夏春锦与周音莹共同编了一部《蠹鱼文丛》，为此本年会特意举办了相应的座谈会。参会人士大多夸赞此书各方面之好，而出版《蠹鱼文丛》的浙江古籍出版社社长寿泽勤先生则希望大家多提一些不足的意见，以便该文丛在之后的编辑中能得到更多的改善。为此，陈子善先生谈到了裸脊装容易产生的问题，而我却觉得蠹鱼二字已经被书界默认为乃是书话之文的代名词。可是在本会上得到的该文丛所谈内容却大多非书话体，于是我也很认实地讲出了自己的观念：本文丛所收文章，按照编纂者夏春锦先生的所言均为浙江人所写或者是写浙江人之文，这似乎叫浙江文丛之类的名称更为恰当，而不应当起名为《蠹鱼文丛》。为此夏春锦不同意我的看法，他在本文中也提到了这一点：
韦力感觉“蠹鱼”二字和书的内容之间有些文题不符，他认为既然叫“蠹鱼”就应该和藏书有关。其实这是他的误解，我们之所以以“蠹鱼”为文丛之名，是立足于要做读书人、爱书人喜欢的书，仅此而已。
正如其所言，其实名称并不重要，更为重要者则是书稿的质量，我的所言确实有些太过较真。
本专辑所收还有叶瑜荪先生所写《诸暨文缘》、黄岳年先生所写《诸暨诗文》、杜鱼先生所作《浙江纪行十首》，以及刘涛先生所作《诸暨年会散记》。刘涛先生此文颇有小说家笔法，他在文中提及原本想去参加本届年会，但因年会的时间与其工作安排有冲突，他只能给主办者周音莹发微信请假：“周女士接到我的微信，什么也没有说，就发了一个表情图标，似嗔似怨，似憾似叹，似无奈似理解，似有种种情绪尽在不言中。这个表情图标深深地萦绕在我的脑际，挥之不去。西施故乡的美女不仅美丽而且富有智慧，回复我一个表情图标，起到了‘此处无声胜有声’的交流效果。”
这真可谓此时无声胜有声，周音莹所回微信仅发了个表情符号而没有任何的文字，这让刘涛大感不安：“直到会议报到的前一天，检查村里扶贫工作有些松动，正好会议又是周六日，周女士发的那个小图标时时在我的脑际萦绕。于是决定前往参会，便定了第二天的飞机，并立即给周女士发了微信说：‘我定了机票，咱们的会太有诱惑，我从村里偷偷跑出来了。’周女士又回复了一个掩嘴而笑的小图标，什么也没有说，那图标笑得特别灿烂开心。周女士，真有你的！”
仅凭这两段描写，我就觉得刘涛先生有成为小说家的潜质，而他在文中还提到了对我的观察，其观察之后颇有夸赞之语。而我们在聊天时，他又得知我曾经在太原住过一年，而我所住之处竟然离他的单位很近，这也正是冥冥中的因缘吧。
本专辑所收最后一篇文章乃是马国兴所写《追寻》，关于马先生的情况，我在其所赠之书中已经谈及，于此不同赘述。
春节前的最后一天收到了周音莹所寄此书，由此而看出她对该刊的编辑付出了怎样的心血。周音莹组织了第十五届民间读书年会，为了联络上的方便，她特意组织了一个微信群。我在该群中时常看到她催促参加过会议的师友尽快缴上为本会所写之文，那一遍遍的催促远远超过一些出版社的专业编辑。这要有怎样的热忱才能做出如此无功利的一件事。
对于她所主持的这场年会，周音莹看得颇为重要。她在后记中写下了这样的描述之语：“丁酉诸暨年会，又一场书友欢聚，留下珍贵的集体记忆，而它于我的一生，必是诸多聚会中最值得回味的。从二〇一四年十月到二〇一七年十月，从初涉读书年会，到成功举办年会，四年，如同四档阶梯，层层向上，这样的经历是独一无二的。在这个过程中，个人记忆如同一粒火种，纳入书友们的集体情怀，显现它的特殊意义。这样的四年，也算没有虚度。”
虽然这场会议早已结束，但周音莹称会议结束后的两个月，她的神经依然紧绷。这原因之一乃是关于年会文集的编纂，周音莹说本次参会者最年长的武德运先生乃是交稿最早者，因为武先生在前来参加年会之时就已经写好了这篇文章。故而，此文排在了本专辑的最前面，细读武先生的这篇文章，可以看出他已经参加了七次这样的年会，为此对一些问题有了深度地思索。为什么这样无功利的年会能够一届一届地长期办了下来？武德运认为：“我认为主要还是因为年会的风气正。它既没有繁文缛节的条条框框的限制，也没有头头脑脑的选举，既无名可争，也无利可图。看到的是以文会友，以书会友，无名利之争，无得失之虑，大家相处和谐、友善，正应了‘君子之交淡如水’那句老话。操办年会的一些热心人士，各展所能，为大家服务，使一次一次年会都办得成功、圆满。”
其实读书年会最初只是民办读书报刊研讨会，而参会者主要是民刊的编纂者。而后与会的内容逐渐丰富了起来，但对于民刊的存在价值以及民刊对书香文化所传播的正能量，武先生在文中不吝夸之词：“说到民刊，自然想到编刊的幕后英雄。在这物欲横流，唯利是图，普遍浮躁的当今社会，还有一些人，为营造阅读氛围，给热爱读书不甘寂寞的知识分子提供一个展示良心的平台，而默默奉献，让人肃然起敬。先不说他们为筹措经费、编印刊物付出的辛劳，仅就成百上千份刊物每期都要包封邮寄，看似简单，集中在一起，就是大量的繁琐事务，工作量是相当可观的让人感动不已。”
我是第二次参加这样的年会，为此写了篇与会之文，周音莹将此文收录专辑之中，其将此文的名称改为“第十五届全国民间读书年会之旅”。其实我的所定主要是与会的流水帐，而周音莹则在后记中夸赞说，我的这篇小文：“记录的文字亦是最细致的了，点滴不漏。”当然这是夸之语，毕竟我的视角不可能涵盖本会的方方面面，而我在读本专辑之时，也了解到许多未曾留意的细节。
温州图书馆的何泽女史乃是第一次参加这样的年会，她的所记显然没有多次参会者的思维定式，故而读何泽的文章，能够让我体味到旁观者的视角。
童银舫先生所写《诸暨年会琐记》则是以日记方式逐日记录下来每天的活动，但他的所记也有选择，比如他在写到十月二十九日早上七点半，他把一箱书交给韵达快递寄走的事情。其实在那个现场，我也有书一同寄回，但因为快递公司不收现金只用手机支付，而我的手机没有支付功能，故我的快递费也是由童银舫的好友励双杰先生一并付之。这件好人好事童银舫却代朋友一并“谦虚”了。
童银舫在文中还提到了古琴文献研究专家严晓星先生，在此前我跟严先生仅有短信交往，因为阴错阳差的原因他两次来京却未能谋面，而本次却在诸暨会上与之相见。童银舫在文中透露说，严晓星正在主编一套十册本的《上海图书馆藏古琴文献珍萃·稿钞校本》。这样的深挖掘的确令人佩服，但童银舫对严晓星的形容却称得上是先得我心。他认为严晓星能够如此熟识古琴掌故，显然应该是一位馆学之士。然而他见到严先生时：“似乎与他这张充满青春朝气的脸对不上号。”
同样，夏春锦先生所写《诸暨行脚》也是日记体，他的所记言简意赅，他同时在文中也谈到了自己上台讲话时所提出的观念：“读民刊的审美价值应包括内在美和外在美。内在美首先体现在选题美，好的选题是刊物质量的决定性因素，也是成功与否的关键。《梧桐影》反响最大的就是做成专辑的几期。其次是文章美，没有可读性的文章，受众受影响。外在美体现在装帧设计、用纸、排版之上，要有书卷气和艺术气质，外观令人爱不释手，心生怜爱。”
夏春锦与周音莹共同编了一部《蠹鱼文丛》，为此本年会特意举办了相应的座谈会。参会人士大多夸赞此书各方面之好，而出版《蠹鱼文丛》的浙江古籍出版社社长寿泽勤先生则希望大家多提一些不足的意见，以便该文丛在之后的编辑中能得到更多的改善。为此，陈子善先生谈到了裸脊装容易产生的问题，而我却觉得蠹鱼二字已经被书界默认为乃是书话之文的代名词。可是在本会上得到的该文丛所谈内容却大多非书话体，于是我也很认实地讲出了自己的观念：本文丛所收文章，按照编纂者夏春锦先生的所言均为浙江人所写或者是写浙江人之文，这似乎叫浙江文丛之类的名称更为恰当，而不应当起名为《蠹鱼文丛》。为此夏春锦不同意我的看法，他在本文中也提到了这一点：
韦力感觉“蠹鱼”二字和书的内容之间有些文题不符，他认为既然叫“蠹鱼”就应该和藏书有关。其实这是他的误解，我们之所以以“蠹鱼”为文丛之名，是立足于要做读书人、爱书人喜欢的书，仅此而已。
正如其所言，其实名称并不重要，更为重要者则是书稿的质量，我的所言确实有些太过较真。
本专辑所收还有叶瑜荪先生所写《诸暨文缘》、黄岳年先生所写《诸暨诗文》、杜鱼先生所作《浙江纪行十首》，以及刘涛先生所作《诸暨年会散记》。刘涛先生此文颇有小说家笔法，他在文中提及原本想去参加本届年会，但因年会的时间与其工作安排有冲突，他只能给主办者周音莹发微信请假：“周女士接到我的微信，什么也没有说，就发了一个表情图标，似嗔似怨，似憾似叹，似无奈似理解，似有种种情绪尽在不言中。这个表情图标深深地萦绕在我的脑际，挥之不去。西施故乡的美女不仅美丽而且富有智慧，回复我一个表情图标，起到了‘此处无声胜有声’的交流效果。”
这真可谓此时无声胜有声，周音莹所回微信仅发了个表情符号而没有任何的文字，这让刘涛大感不安：“直到会议报到的前一天，检查村里扶贫工作有些松动，正好会议又是周六日，周女士发的那个小图标时时在我的脑际萦绕。于是决定前往参会，便定了第二天的飞机，并立即给周女士发了微信说：‘我定了机票，咱们的会太有诱惑，我从村里偷偷跑出来了。’周女士又回复了一个掩嘴而笑的小图标，什么也没有说，那图标笑得特别灿烂开心。周女士，真有你的！”
仅凭这两段描写，我就觉得刘涛先生有成为小说家的潜质，而他在文中还提到了对我的观察，其观察之后颇有夸赞之语。而我们在聊天时，他又得知我曾经在太原住过一年，而我所住之处竟然离他的单位很近，这也正是冥冥中的因缘吧。
本专辑所收最后一篇文章乃是马国兴所写《追寻》，关于马先生的情况，我在其所赠之书中已经谈及，于此不同赘述。
把灰犀牛关进笼子里
“房住不炒”说到第四年，A股收复3500点，唱衰房地产变成一种政治正确。
自2010年起，网上就流传出一份所谓的“房地产崩盘时间表”，这个时间表把我们国家的房地产发展情况和隔海相望的某岛国做了全方位的对比，最后得出结论——2011年，国内楼市要崩盘。然后未果，接着是2012年、2013年……直到最近这份时间表再次“重出江湖”称，明年楼市将崩盘。
十年崩溃论，没结婚的后生们的娃娃都上初中了，而据说，仍然有超过七成的网友对房地产崩盘有信心。
中央早在2016年就开始发力提出“房住不炒”，此后中国楼市的调控政策逐步趋严。今年8月份，被称为终结房地产“三高”模式的“三道红线”政策出台。
12月1日，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清再次发文指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。这是中央第二次强调房地产泡沫是“灰犀牛”的说法。
12月31日，2020年最后一天，中国人民银行、银保监会联合发文，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
附件一张表，全文都是围绕这张表展开的。
按照银行的体量类型分成了五档，分档设置房地产余额占比和个人住房贷款占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并设置地域差别化调节机制。
居民有首套房二套房首付比例，开发商有三道红线，银行有房地产贷款集中度占比，层层围堵，灰犀牛被关进了笼子里。
对房地产信贷的管控一直就有，早在2003年，央行就提出了“加强房地产开发贷款管理”“严格控制土地储备贷款的发放”。
2009年“国四条”，标志着房地产调控政策正式转向，银行表内信贷政策的迅速收紧，多家银行也开始推行房地产限额管理。
华泰证券研究所的分析显示，在五档各类上市银行中，比例超上限的银行在少数，中资大型银行中仅有建行和邮储银行的按揭比例轻微超限；中资中型银行中仅有招行、兴业、浦发、平安的比例超限。
那些被银行研究员称为“出厂价LV”的心头爱股们，今天都被砸出了跳楼甩卖的价格。
调控戴上紧箍咒的房企，又迎来三道红线的泰山压顶，叠加银行房地产集中度的管控要求，房住不炒的今天，调控已是常态化。
调控常态化之后，金融机构和地产行业到底有什么样的影响和变化？金融机构的客户选择会有什么变化？开发商又会有哪些应对？
三道红线和资管新规在某种程度上调控目标是一致的，是落实国家对地产衍生出的金融影子银行的整顿，这也是我们在《渐行渐远的利差时代》里试图阐释的逻辑：
以非标和地产为依托的，过去十余年持续的，庞大的红利资产的配置机会，可能已经渐渐落幕了。
具体到地产行业上，三道红线控制的是房企的有息负债增速，最终的目标就是把整个行业的负债规模给稳住，不能再增长了。改变规模为王，流量至上，粗放式扩张的发展思路，转变为重视权益，利润至上，精细化管理。
过去，业绩不好就会“杀个策划祭天”，现在，换营销总也不能根本上扭转局面。
行业江湖地位基本落定，已经纳入库存的项目，基本上也落实了融资方案，以前没机会上杠杆的，也上不了了
对于开发商来说，会加速三件事的发生。
一是出表，将负债出表，也就是我们在很多香港上市房企的报表里看到的，CFO带着PS和滤镜在干活，不断的修饰报表；二是收缩，有息负债增速从以往的30%-40%降到高档的15%低档的5%，意味着通过负债的不断扩张来推动资产端的持续膨胀难以为继，借新还旧过程中，每年的利润要覆盖利息都可能很难，只能降低增速；三是回流，资产分拆、合作开发、引入战略投资，扩大股东权益，用权益去扩张，或是强调销售去化和利润导向，累积利润再进行扩张。
在“出表”“收缩”“回流”这三件事中，“出表”和“收缩”都是确定会发生的，基于主体不同、幅度不同，而“回流”是看起来合理，但是现实中很难落地的选项，在回款环节，真正靠销售现金流来拉平融资现金流很难实现，而权益合作层面，过去的“大鱼吃小鱼”更多会被“大鱼吃大鱼”和“秃鹰捡尸体”取代，而不是想当然耳，找到一个合作伙伴就可以双双实现权益进表，总要有人去背杠杆的。
稍有点觉悟的开发商也想明白了，要么我吃别人，要么被别人吃掉。
从开发商的拿地方式上来说，主流方式还是招拍挂，但是更为精巧的产业勾地、文旅勾地、教育勾地等模式，能够提供另一条低成本获得土地的路径，可能会成为今明两年投拓领域的机会；另外，正如上面所说，以往的并购整合，会更多变成秃鹰捡尸体式的挑挑拣拣。
从城市来说，几线城市的分类可能没有太大的参考意义，无论是哪一种状态面对楼市，你总会看到有人在入场，因为每个人的需求不同，面对市场的心态自然不同。
重要的问题是，人口净流入吗？人口基数多大？产业基础如何？土地供应量怎么样？也就是更精确意义上的强效能的城市；弱效能的城市特别是中西部的大多数城市，未来都会横盘甚至下跌一段时间，供应太大，需求太弱，城市之间，城市内部，都会出现进一步的分
临近年末，在北方部分城市“取消限购”“建议开发商主动降价”传闻四起的时候，上海房价开始跳涨，远在南陲的深圳出现了“万人抢房”的热潮，买到就赚500万，引起了全国人民的围观。
类似北方房价跌成了鬼，深圳还能收到茶水费的情况，还会不断发生。
对金融机构来说，优质信贷资源的额度（开发贷，按揭贷款，信托非标）会进一步向头部的房企集中，而头部房企会把高成本融资渠道替代为更优质的低成本融资，在行业普遍增速受限的情况下，金融机构和开发商的双向选择会加速这种集中的趋势，小房企如同小银行、小信托、小券商一样，日子不会太好过。同时，房地产股权类投资的快速发展期到来，权益投资机会增大，部分头部房企的优质项目在逐渐放开股权合作机会。
总体上三道红线并没有加剧整个房地产行业的风险，而是在行业的销售量和开发量基本见顶的时候，及时踩一个刹车，约束杠杆放大，严格投资纪律。在土储先行，融资跟上，预售周转的发展模式下，房地产的资产质量和流动性，在大类资产中还是有比较明显的优势的。
你说房地产会是下一个暴富的行业吗？大概率不会了，但是房地产会是下一个爆雷的行业吗？也不见得。
当地产行业成为支柱、压舱石和稳定器之后，对于机构而言，需要的，只是等待投资时机的耐心，和选择优质资产的眼光。
“房住不炒”说到第四年，A股收复3500点，唱衰房地产变成一种政治正确。
自2010年起，网上就流传出一份所谓的“房地产崩盘时间表”，这个时间表把我们国家的房地产发展情况和隔海相望的某岛国做了全方位的对比，最后得出结论——2011年，国内楼市要崩盘。然后未果，接着是2012年、2013年……直到最近这份时间表再次“重出江湖”称，明年楼市将崩盘。
十年崩溃论，没结婚的后生们的娃娃都上初中了，而据说，仍然有超过七成的网友对房地产崩盘有信心。
中央早在2016年就开始发力提出“房住不炒”，此后中国楼市的调控政策逐步趋严。今年8月份，被称为终结房地产“三高”模式的“三道红线”政策出台。
12月1日，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清再次发文指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。这是中央第二次强调房地产泡沫是“灰犀牛”的说法。
12月31日，2020年最后一天，中国人民银行、银保监会联合发文，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
附件一张表，全文都是围绕这张表展开的。
按照银行的体量类型分成了五档，分档设置房地产余额占比和个人住房贷款占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并设置地域差别化调节机制。
居民有首套房二套房首付比例，开发商有三道红线，银行有房地产贷款集中度占比，层层围堵，灰犀牛被关进了笼子里。
对房地产信贷的管控一直就有，早在2003年，央行就提出了“加强房地产开发贷款管理”“严格控制土地储备贷款的发放”。
2009年“国四条”，标志着房地产调控政策正式转向，银行表内信贷政策的迅速收紧，多家银行也开始推行房地产限额管理。
华泰证券研究所的分析显示，在五档各类上市银行中，比例超上限的银行在少数，中资大型银行中仅有建行和邮储银行的按揭比例轻微超限；中资中型银行中仅有招行、兴业、浦发、平安的比例超限。
那些被银行研究员称为“出厂价LV”的心头爱股们，今天都被砸出了跳楼甩卖的价格。
调控戴上紧箍咒的房企，又迎来三道红线的泰山压顶，叠加银行房地产集中度的管控要求，房住不炒的今天，调控已是常态化。
调控常态化之后，金融机构和地产行业到底有什么样的影响和变化？金融机构的客户选择会有什么变化？开发商又会有哪些应对？
三道红线和资管新规在某种程度上调控目标是一致的，是落实国家对地产衍生出的金融影子银行的整顿，这也是我们在《渐行渐远的利差时代》里试图阐释的逻辑：
以非标和地产为依托的，过去十余年持续的，庞大的红利资产的配置机会，可能已经渐渐落幕了。
具体到地产行业上，三道红线控制的是房企的有息负债增速，最终的目标就是把整个行业的负债规模给稳住，不能再增长了。改变规模为王，流量至上，粗放式扩张的发展思路，转变为重视权益，利润至上，精细化管理。
过去，业绩不好就会“杀个策划祭天”，现在，换营销总也不能根本上扭转局面。
行业江湖地位基本落定，已经纳入库存的项目，基本上也落实了融资方案，以前没机会上杠杆的，也上不了了
对于开发商来说，会加速三件事的发生。
一是出表，将负债出表，也就是我们在很多香港上市房企的报表里看到的，CFO带着PS和滤镜在干活，不断的修饰报表；二是收缩，有息负债增速从以往的30%-40%降到高档的15%低档的5%，意味着通过负债的不断扩张来推动资产端的持续膨胀难以为继，借新还旧过程中，每年的利润要覆盖利息都可能很难，只能降低增速；三是回流，资产分拆、合作开发、引入战略投资，扩大股东权益，用权益去扩张，或是强调销售去化和利润导向，累积利润再进行扩张。
在“出表”“收缩”“回流”这三件事中，“出表”和“收缩”都是确定会发生的，基于主体不同、幅度不同，而“回流”是看起来合理，但是现实中很难落地的选项，在回款环节，真正靠销售现金流来拉平融资现金流很难实现，而权益合作层面，过去的“大鱼吃小鱼”更多会被“大鱼吃大鱼”和“秃鹰捡尸体”取代，而不是想当然耳，找到一个合作伙伴就可以双双实现权益进表，总要有人去背杠杆的。
稍有点觉悟的开发商也想明白了，要么我吃别人，要么被别人吃掉。
从开发商的拿地方式上来说，主流方式还是招拍挂，但是更为精巧的产业勾地、文旅勾地、教育勾地等模式，能够提供另一条低成本获得土地的路径，可能会成为今明两年投拓领域的机会；另外，正如上面所说，以往的并购整合，会更多变成秃鹰捡尸体式的挑挑拣拣。
从城市来说，几线城市的分类可能没有太大的参考意义，无论是哪一种状态面对楼市，你总会看到有人在入场，因为每个人的需求不同，面对市场的心态自然不同。
重要的问题是，人口净流入吗？人口基数多大？产业基础如何？土地供应量怎么样？也就是更精确意义上的强效能的城市；弱效能的城市特别是中西部的大多数城市，未来都会横盘甚至下跌一段时间，供应太大，需求太弱，城市之间，城市内部，都会出现进一步的分
临近年末，在北方部分城市“取消限购”“建议开发商主动降价”传闻四起的时候，上海房价开始跳涨，远在南陲的深圳出现了“万人抢房”的热潮，买到就赚500万，引起了全国人民的围观。
类似北方房价跌成了鬼，深圳还能收到茶水费的情况，还会不断发生。
对金融机构来说，优质信贷资源的额度（开发贷，按揭贷款，信托非标）会进一步向头部的房企集中，而头部房企会把高成本融资渠道替代为更优质的低成本融资，在行业普遍增速受限的情况下，金融机构和开发商的双向选择会加速这种集中的趋势，小房企如同小银行、小信托、小券商一样，日子不会太好过。同时，房地产股权类投资的快速发展期到来，权益投资机会增大，部分头部房企的优质项目在逐渐放开股权合作机会。
总体上三道红线并没有加剧整个房地产行业的风险，而是在行业的销售量和开发量基本见顶的时候，及时踩一个刹车，约束杠杆放大，严格投资纪律。在土储先行，融资跟上，预售周转的发展模式下，房地产的资产质量和流动性，在大类资产中还是有比较明显的优势的。
你说房地产会是下一个暴富的行业吗？大概率不会了，但是房地产会是下一个爆雷的行业吗？也不见得。
当地产行业成为支柱、压舱石和稳定器之后，对于机构而言，需要的，只是等待投资时机的耐心，和选择优质资产的眼光。
昨日，由国家广播电视总局主管的《中国广播影视》杂志社主办的2020“TV地标”中国电视媒体暨“时代之声”全国广播业综合实力大型调研成果发布。慈文传媒旗下上海慈文影视传播有限公司荣获年度优秀节目制作机构，慈文传媒与东方卫视联合出品的国内首档代际潮音竞演综艺节目《中国梦之声·#我们的歌# 》第二季及全民舞蹈励志综艺《#舞者# 》荣获制作机构年度优秀节目。[打call][打call][打call]https://t.cn/A6qfvfuf
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