【#北京拟将商品房预售资金监管主体调整为政府#】据“安居北京”公众号22日消息，北京市住建委日前就《北京市商品房预售资金监督管理办法》 （2023年修订版）面向社会征求意见：
当前，房地产市场供求关系发生重大变化，为切实保障购房人合法权益，促进本市房地产市场平稳健康发展，推动房地产业向新发展模式转变，市住建委在总结梳理近年预售资金监管工作经验基础上，会同市住房资金中心、人民银行北京分行、国家金融监管总局北京监督局、市高院对现行政策进行了修订，形成了《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版 公开征求意见稿）》（以下简称《办法》）。现向社会公开征求意见，征求意见稿及反馈方式见我委官网发布的《关于对<北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版 公开征求意见稿）>公开征集意见的公告》。
新《办法》共分为总则、一般规定、预售资金收存与支取、监督管理四个部分，共三十条。相对于现行的预售资金监督管理办法，本次修订主要做了以下重要调整:
强化属地责任，引入专业监管机构
新修订的《办法》从监管实践出发，将监管原则调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。强化了属地住建部门对预售资金的监管责任，明确属地住建部门对预售资金用款的审核职责。
同时，引入市住房资金中心作为第三方监管机构，承担具体监管业务，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化了对监管银行的协调管理，确保对预售资金监管新的要求落实到位。
完善制度设计，科学优化监管流程
《办法》针对新的监管原则和市住房资金中心负责具体监管的业务模式，重新进行了制度设计，调整了具体工作流程和各方职责。补齐了原有机制下，在商业银行监管、预售资金归集、账户资金保护等方面的短板，在强化监管的同时，尽可能便利购房人和企业操作。
《办法》弱化了商业银行的监管职能，但依然加强对商业银行的执行监管，在公开招标选择商业银行的基础上，增加了对商业银行的定期考核评价。在重点监管额度方面，创新采取由施工总承包单位提出监管额度、各区住建部门核定的做法,以期提升重点监管额度设定的科学性。
《办法》按照《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)要求,规范了人民法院的保全、执行行为。
严格支取管理，防范项目风险
在资金入账方面，《办法》规定所有房款统一归集。购房人支付的预售资金，包括定金、首付款、按揭贷款、分期购房款及其他形式的购房款等，应全部直接存入监管账户，由市住房资金中心按类目进行标识。
在资金支取方面，《办法》明确支取要求。一是重点监管额度资金应确保封闭运行、专款专用于本项目有关的工程建设。重点监管额度内资金可覆盖后续建设费用时，开发企业可按照用款计划、资金使用节点申请支取重点监管额度内资金。市住房资金中心现场踏勘后，提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后支付。
二是重点监管额度外资金支取，由市住房资金中心提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后拨付至开发企业指定账户。鼓励开发企业将超出重点监管额度外资金留存在监管专户内使用。
同时，增设资金应急支取通道。《办法》规定当项目确需应急使用重点监管额度内预售资金推进项目建设时，在不超建设阶段支付资金或支付后剩余资金仍可覆盖后续建设费用的前提下，可向区住房城乡建设部门提交有关材料申请拨付使用。
凝聚多方合力，推动社会共同监督
《办法》首次明确购房人责任，提出购房人应将所支付的购房款存入市住建委、市住房资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户，并进行日常监督。
市住建委相关负责人表示，《办法》征求意见结束后，将认真研究吸纳各方意见建议，进一步完善政策措施，不断加强预售资金的收存、支取、使用全过程监督管理，确保预售资金用于工程建设。
当前，房地产市场供求关系发生重大变化，为切实保障购房人合法权益，促进本市房地产市场平稳健康发展，推动房地产业向新发展模式转变，市住建委在总结梳理近年预售资金监管工作经验基础上，会同市住房资金中心、人民银行北京分行、国家金融监管总局北京监督局、市高院对现行政策进行了修订，形成了《北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版 公开征求意见稿）》（以下简称《办法》）。现向社会公开征求意见，征求意见稿及反馈方式见我委官网发布的《关于对<北京市商品房预售资金监督管理办法（2023年修订版 公开征求意见稿）>公开征集意见的公告》。
新《办法》共分为总则、一般规定、预售资金收存与支取、监督管理四个部分，共三十条。相对于现行的预售资金监督管理办法，本次修订主要做了以下重要调整:
强化属地责任，引入专业监管机构
新修订的《办法》从监管实践出发，将监管原则调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”。强化了属地住建部门对预售资金的监管责任，明确属地住建部门对预售资金用款的审核职责。
同时，引入市住房资金中心作为第三方监管机构，承担具体监管业务，发挥其独立性和资金管理专业性优势，强化了对监管银行的协调管理，确保对预售资金监管新的要求落实到位。
完善制度设计，科学优化监管流程
《办法》针对新的监管原则和市住房资金中心负责具体监管的业务模式，重新进行了制度设计，调整了具体工作流程和各方职责。补齐了原有机制下，在商业银行监管、预售资金归集、账户资金保护等方面的短板，在强化监管的同时，尽可能便利购房人和企业操作。
《办法》弱化了商业银行的监管职能，但依然加强对商业银行的执行监管，在公开招标选择商业银行的基础上，增加了对商业银行的定期考核评价。在重点监管额度方面，创新采取由施工总承包单位提出监管额度、各区住建部门核定的做法,以期提升重点监管额度设定的科学性。
《办法》按照《关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》(法〔2022〕12号)要求,规范了人民法院的保全、执行行为。
严格支取管理，防范项目风险
在资金入账方面，《办法》规定所有房款统一归集。购房人支付的预售资金，包括定金、首付款、按揭贷款、分期购房款及其他形式的购房款等，应全部直接存入监管账户，由市住房资金中心按类目进行标识。
在资金支取方面，《办法》明确支取要求。一是重点监管额度资金应确保封闭运行、专款专用于本项目有关的工程建设。重点监管额度内资金可覆盖后续建设费用时，开发企业可按照用款计划、资金使用节点申请支取重点监管额度内资金。市住房资金中心现场踏勘后，提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后支付。
二是重点监管额度外资金支取，由市住房资金中心提出初审意见，区住房城乡建设部门审核同意后拨付至开发企业指定账户。鼓励开发企业将超出重点监管额度外资金留存在监管专户内使用。
同时，增设资金应急支取通道。《办法》规定当项目确需应急使用重点监管额度内预售资金推进项目建设时，在不超建设阶段支付资金或支付后剩余资金仍可覆盖后续建设费用的前提下，可向区住房城乡建设部门提交有关材料申请拨付使用。
凝聚多方合力，推动社会共同监督
《办法》首次明确购房人责任，提出购房人应将所支付的购房款存入市住建委、市住房资金中心门户网站公示的项目预售资金监管账户，并及时查看、比对监管账户信息，确保个人购房款全部存入监管账户，并进行日常监督。
市住建委相关负责人表示，《办法》征求意见结束后，将认真研究吸纳各方意见建议，进一步完善政策措施，不断加强预售资金的收存、支取、使用全过程监督管理，确保预售资金用于工程建设。
#北京将由政府监管商品房预售资金# 针对“北京将由政府监管商品房预售资金”一事，笔者非常赞同。所谓的商品房预售资金，是指商品房预售时购房人为购买房屋支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款、分期购房款以及其他形式的购房款。
商品房预售资金监管由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”，实质上是形成以政府、购房人、银行为主的三方全面监管，强化属地住建部门的监管责任，强化对商业银行的执行监管。
笔者认为，这是商品房预售制度迎来历史性的重大改革信号，预售资金由银行监管调整为政府、购房人、银行监管，意味着预售资金监管主体由银行转变成政府、购房者、银行三方共同监管，意义非常重大。
一是预售资金的专管、专款、专用、支付将形成政府、购房者、银行三方共同监管、全面的监管，确保预售资金用于楼盘项目的工程进度、按时竣工。不仅为房地产市场提供有效供应，还可以减少烂尾楼。
二是预售资金由政府、购房者、银行三方共同监管，可以有效防止预售资金被银行或房企挪做其他用途，避免楼盘无法按时交楼，出现烂尾楼的现象。同时可以灵活运用，更好保护购房者的合法利益。
笔者认为，预售资金由银行监管调整为政府、购房者、银行三方共同监管，对购房者来说是一件非常好又幸运的事情。不仅可以参与监管，安心收楼，也可以避免钱房两空、烂尾的现象，犹如吃了一颗定心丸。
一是监管办法修订后的最大变化之一，强化了属地住房和城乡建设部门的监管责任，并引入市住房资金管理中心作为第三方监管机构，强化对商业银行的执行监管。
二是监管办法修订后的最大变化之二，购房人可通过市住房资金管理中心网站等查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。
三是监管办法修订后的最大变化之三，购房人申请个人住房贷款的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，由贷款银行将贷款资金直接拨付到监管账户，相应条款应写入购房人借款合同。
笔者认为，一旦北京商品房预售资金监管办法修订通过后，未来预计将有更多城市跟进。
商品房预售资金监管由“政府指导、银行监管、多方监督、专款专用”调整为“政府监管、社会监督、专户收存、专款专用、核定支出、违规追责”，实质上是形成以政府、购房人、银行为主的三方全面监管，强化属地住建部门的监管责任，强化对商业银行的执行监管。
笔者认为，这是商品房预售制度迎来历史性的重大改革信号，预售资金由银行监管调整为政府、购房人、银行监管，意味着预售资金监管主体由银行转变成政府、购房者、银行三方共同监管，意义非常重大。
一是预售资金的专管、专款、专用、支付将形成政府、购房者、银行三方共同监管、全面的监管，确保预售资金用于楼盘项目的工程进度、按时竣工。不仅为房地产市场提供有效供应，还可以减少烂尾楼。
二是预售资金由政府、购房者、银行三方共同监管，可以有效防止预售资金被银行或房企挪做其他用途，避免楼盘无法按时交楼，出现烂尾楼的现象。同时可以灵活运用，更好保护购房者的合法利益。
笔者认为，预售资金由银行监管调整为政府、购房者、银行三方共同监管，对购房者来说是一件非常好又幸运的事情。不仅可以参与监管，安心收楼，也可以避免钱房两空、烂尾的现象，犹如吃了一颗定心丸。
一是监管办法修订后的最大变化之一，强化了属地住房和城乡建设部门的监管责任，并引入市住房资金管理中心作为第三方监管机构，强化对商业银行的执行监管。
二是监管办法修订后的最大变化之二，购房人可通过市住房资金管理中心网站等查询本人入账信息和项目重点监管额度内资金余额。
三是监管办法修订后的最大变化之三，购房人申请个人住房贷款的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，由贷款银行将贷款资金直接拨付到监管账户，相应条款应写入购房人借款合同。
笔者认为，一旦北京商品房预售资金监管办法修订通过后，未来预计将有更多城市跟进。
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