「全微博最详细 -- K律告诉你在美国买预售房（期房）所不知的秘密！」看到中文网上有文章说美国不能卖期房，也没有烂尾楼，这个说法是不对的，作为美国房地产开发商和法律学者，我在上篇博文https://t.cn/A6OdhOkV ，以我们公司无排期绿卡#北方中心EB5项目# 为例，对美国房地产建设的资金和监管方式做了简单介绍，今天从专业角度，我再和大家继续分享美国房地产开发和销售的法律监管问题：（附图为公司官网在纽约已开发、正在开发部分楼盘截图）
1. 在美国可以卖楼花吗？ 在美国当然也是可以卖楼花的，很多开发商比如我们公司，也都有在新盖（或改建）的楼盘竣工前，先行建好样板间供购房者参观，方便买家直观的看到房屋面积，天花板高度，厨房，浴室的大小以及房屋的建筑品质等，但对预售期房有严格的步骤和政府监管手续：
还是拿纽约为例，其他地方大同小异，我们开发商是不能自己决定启动楼花销售的，公司法务会提前向纽约州检察总长办公室提交销售的楼书(即offlering plan)，必须列明楼盘的所有细节和品质，在得到州检察总长的审核批准才能够进行预售，这个楼书还必须公布到网上，买家可在政府 Real Estate Financing Bureau的数据库里查到。
需要特别说明的是，虽然与买家签订了购买期房合同，但我们开发商这时候是拿不到客户的预付款的，由于房子还在建造的过程中，买家只需要支付10%左右的定金（也可以叫首付款），这笔钱是打进开发商律师的托管账户里（Escrow Account），而不是直接进入我们开发商账户。这种托管账户是受政府监管的，不满足约定条件，银行不会允许任何一方擅自动用。
只有当我们的楼盘建好以后，房子经政府房屋局验收合格，拿到“Final Certificate of Occupancy”（即入住证书，在美国我们叫CO ），在房子可以合法过户到买家名下后，这笔10%的首付款才会被银行释放进入我们开发商账户，要注意的是，首付存在信托账户期间等待房子建好的过程中产生的利息收入，还是属于买家的和我们开发商无关，占不了这个便宜。
买家需要申请银行贷款的可以在我们开发商建房期间办理贷款手续，但只有在交房过户后才开始向银行偿还贷款，而银行也只有等到正式交房后，才会一次性把买家的购房贷款打给我买开发商，买家从这时开始还月供。
我们开发商要拿到入住许可证CO，在纽约耗时至少6个月以上，需要经过政府各部门对楼盘的消防、水、电、煤气以及安全等各项内容做出检测和评估后，满足全部法律要求的，才会给我们发放CO同意过户。
如果我们开发商在楼盘建设中有任何违规违法的地方造成质量不符，烂尾或其他问题，购房者可轻松把钱拿回，连利息都不会亏，亏的只是开发商自己。
纽约立法者制定这样一个购买期房的过程，就从各个方面将买家的风险降到最低，最大限度地保障买家的利益不会受到侵害。
2. 美国到底有没有烂尾楼？在美国买期房如果开发商违约买到烂尾楼，或者不能按期交房，该怎么办？
对住宅开发这块，在美国联邦和州政府层层防范监管下，很少会出现烂尾楼的情况，但也不是完全不会发生，比如2020年疫情最严重的时候，也发生了一些烂尾楼事件，很大原因是因为疫情强制我们开发商停工，但银行的还贷不能停，再加上其他的开支，开发商就面临资金的压力，最后因为资金链的问题导致出现烂尾楼。
美国购买期房流程有一条，如果楼盘最终无法按照约定的日期过户交屋，开发商律师必须立刻马上将定金和利息从托管账户中退还给买家，简单粗暴无需任何扯皮零风险，且在美国购买楼花的合同中，都会有个交房日，我们叫Closing day，即购房者和开发商约定时间点过户交房。
但购买期房由于楼盘存在不确定的因素，开发商可能无法保证能够按照约定时间内过户，因此我们在合同中，还会定明一个Outside closing date（延期交房日），因为新房开发过程复杂，如果我们开发商不能在约定时间交房，购房人定明愿意再给我们多少天（通常是180天）交房，还是不能交的，必须立刻马上通知律师从信托账户退款退利息，购房人仍然得到保护并无风险。
当然购房人也可以约定说只要我们开发商不按时交就退款，不同意延长交房条款，美国是自由契约社会，只要双方约定好就按约定执行，没有问题。
通过这种操作，即使我们开发商出现各种意外导致延期或烂尾，购房人的风险都能控制得明明白白，安安心心睡觉，开发商卷款逃跑这种事，是无法发生的。
我改日再写文，给需要在美国买房的朋友提供专业建议，避免走弯路，将投资利益最大化。#k律说美国法律##k律说美国生活#
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1. 在美国可以卖楼花吗？ 在美国当然也是可以卖楼花的，很多开发商比如我们公司，也都有在新盖（或改建）的楼盘竣工前，先行建好样板间供购房者参观，方便买家直观的看到房屋面积，天花板高度，厨房，浴室的大小以及房屋的建筑品质等，但对预售期房有严格的步骤和政府监管手续：
还是拿纽约为例，其他地方大同小异，我们开发商是不能自己决定启动楼花销售的，公司法务会提前向纽约州检察总长办公室提交销售的楼书(即offlering plan)，必须列明楼盘的所有细节和品质，在得到州检察总长的审核批准才能够进行预售，这个楼书还必须公布到网上，买家可在政府 Real Estate Financing Bureau的数据库里查到。
需要特别说明的是，虽然与买家签订了购买期房合同，但我们开发商这时候是拿不到客户的预付款的，由于房子还在建造的过程中，买家只需要支付10%左右的定金（也可以叫首付款），这笔钱是打进开发商律师的托管账户里（Escrow Account），而不是直接进入我们开发商账户。这种托管账户是受政府监管的，不满足约定条件，银行不会允许任何一方擅自动用。
只有当我们的楼盘建好以后，房子经政府房屋局验收合格，拿到“Final Certificate of Occupancy”（即入住证书，在美国我们叫CO ），在房子可以合法过户到买家名下后，这笔10%的首付款才会被银行释放进入我们开发商账户，要注意的是，首付存在信托账户期间等待房子建好的过程中产生的利息收入，还是属于买家的和我们开发商无关，占不了这个便宜。
买家需要申请银行贷款的可以在我们开发商建房期间办理贷款手续，但只有在交房过户后才开始向银行偿还贷款，而银行也只有等到正式交房后，才会一次性把买家的购房贷款打给我买开发商，买家从这时开始还月供。
我们开发商要拿到入住许可证CO，在纽约耗时至少6个月以上，需要经过政府各部门对楼盘的消防、水、电、煤气以及安全等各项内容做出检测和评估后，满足全部法律要求的，才会给我们发放CO同意过户。
如果我们开发商在楼盘建设中有任何违规违法的地方造成质量不符，烂尾或其他问题，购房者可轻松把钱拿回，连利息都不会亏，亏的只是开发商自己。
纽约立法者制定这样一个购买期房的过程，就从各个方面将买家的风险降到最低，最大限度地保障买家的利益不会受到侵害。
2. 美国到底有没有烂尾楼？在美国买期房如果开发商违约买到烂尾楼，或者不能按期交房，该怎么办？
对住宅开发这块，在美国联邦和州政府层层防范监管下，很少会出现烂尾楼的情况，但也不是完全不会发生，比如2020年疫情最严重的时候，也发生了一些烂尾楼事件，很大原因是因为疫情强制我们开发商停工，但银行的还贷不能停，再加上其他的开支，开发商就面临资金的压力，最后因为资金链的问题导致出现烂尾楼。
美国购买期房流程有一条，如果楼盘最终无法按照约定的日期过户交屋，开发商律师必须立刻马上将定金和利息从托管账户中退还给买家，简单粗暴无需任何扯皮零风险，且在美国购买楼花的合同中，都会有个交房日，我们叫Closing day，即购房者和开发商约定时间点过户交房。
但购买期房由于楼盘存在不确定的因素，开发商可能无法保证能够按照约定时间内过户，因此我们在合同中，还会定明一个Outside closing date（延期交房日），因为新房开发过程复杂，如果我们开发商不能在约定时间交房，购房人定明愿意再给我们多少天（通常是180天）交房，还是不能交的，必须立刻马上通知律师从信托账户退款退利息，购房人仍然得到保护并无风险。
当然购房人也可以约定说只要我们开发商不按时交就退款，不同意延长交房条款，美国是自由契约社会，只要双方约定好就按约定执行，没有问题。
通过这种操作，即使我们开发商出现各种意外导致延期或烂尾，购房人的风险都能控制得明明白白，安安心心睡觉，开发商卷款逃跑这种事，是无法发生的。
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Photographer Axle Jozeph captures “Age of Aquarius”, a GRAZIA International high jewelry story featuring Tiffany and Co’s “Blue Book 2023: Out of the Blue” collection. The precious pieces celebrate Jean Schlumberger’s fascination with fantastical creatures of the deep blue sea.
Our short research paper—Design Artifacts and Gaming Transform Financial Planning Services: Multifaceted Experimental Design Research—was published by the 2023 Industrial Designers Society of America (IDSA) Education Symposium.
Thank you for all the great support, constructive feedback, and innovative ideas from co-authors and my mentors: Dr. Joe Coughlin, Prof. Maria C. Yang, Prof. Olivier de Weck, Prof. John Ochsendorf, Lexi Balmuth, and MIT AgeLab.
Paper link: https://t.cn/A6OdiIPe https://t.cn/R2LExH6
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