盘点中山马鞍岛的七大楼盘
1粤海城，卖的是花园设计，百米的楼间距
舒适是它的卖点，超高使用率是它的优点
2招商·臻湾府，央企的头部发展商，均价19000起，带精装修，有品质，有性价，
这个是重点考察的楼盘，极力推荐
3万科西海岸，民营里面的老大哥，从小区园林，户型设计，再到位置上来做比较，
除了一个万科品牌，西海看日落，
其他的似乎也没什么太多优势
4保利天汇一期，全户型都是96-106的复试房，而且做四房的单位，岛上唯一在售的复试房，
卖的就是不一样的居住格调
5保利天汇左岸，整个马鞍岛北部最核心的位置，
楼下就是湿地公园，和广州18号线的地铁口
距离深中通道出入口1.5公里
有环境，有地铁，有位置优势，
保利二期才是重点的研究对象
6万科湾中新城，马鞍岛的万科城
有新地标，新客运码头，会议中心，会展中心，商业一条街，一线临海，对望深圳
发展周期会需要点时间，长远来看，
投资也是个很不错的选择，
7是雅居乐·湾际壹号，没什么好说的，就一个价格摆在那里，够便宜，但是如果在有条件可以选择的话，更建议前面六个，毕竟从产品设计，发展速度，品牌差距上做比较，贵的不是没道理，毕竟一分钱一分货，好的东西都是贵的#深中通道##中山马鞍岛##广州地铁18号线开通#
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保利二期才是重点的研究对象
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发展周期会需要点时间，长远来看，
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上海某些学区房，可以买了！
现在上海的学区房啊。
真的不贵了。
这一波行情里的上海房价，次新房大约涨了30%，均价也涨了10%左右。
但是学区房，大部分价格和20年年初持平，甚至还有比那时候还便宜的。
有一些近郊自住的小区，甚至已经没有任何学区溢价，完全是只有地段的价格。
既然学区房的价格和20年以前一样，甚至有的学区连学区溢价都不存在。
那风险在哪？
对学区的需求，短期可能会被政策扭曲，但长期看，是无法被彻底抹杀的。
先说个问题，为什么要买学区房？
因为民办学校进不去了。
在2020年以前，所有的家长，初中目标都是考民办。
除非真的是成绩不好，或者家里面完全无所谓上学的，才会在地段公办上学。
哪怕是静教院附校，为了把生源留下来，都要绞尽脑汁，拍胸脯许诺。
第一流的学生，都在华育、兰生、上宝、张集、华二……
那时候你和家长说，不要考民办了，直接上个地段公办吧？
家长能把你喷死。
后来，后来政策变了。
进民办不是靠成绩，而是靠摇号。
隔壁班张三，常年数学考个位数，现在在华育；
而你年年在高安路一小年级第一，现在在54中当鸡头。
尤其夸张的是，2022年很多民办学校还转成了民办公位，连学费都不用了。
也就是本来张三还在惆怅，花了学费进华育跟不上，要不要去。
现在西南位育不要学费，摇上了免费上学，和你门口的公办学校一样。
你去不去摇。
2022年，民办公位的录取比例，绝大部分学校都低于10%。
又是第一流的好学校，又是免费，不摇白不摇。
但对于好学生而言，那就是灾难了。
如果去摇民办，中签率很低。
完全是小概率事件。
但是不摇民办统筹去菜校，有不甘心。
又不是孩子不读书，成绩不行。
兜兜转转以后，唯一相对稳定，还能够保证下限的选择，也就只剩下学区房了。
虽然和一梯队民办还是有本质差异的。
但是孩子自律一点，家里面再上心一点，也不是不能弥补。
总比摇不到统筹进菜校好。
但是，由于21年对于教育各种重锤。
孩子已经在小学阶段的，有的家长正在加快买初中学区。
而孩子还小的，现在在犹豫。
现在的重锤是不是还在继续，学区房的价格是不是已经见底。
就算我真的要买学区，现在是不是该买的时机？
大碗直接说结论：
现在就是买学区房最好的时机。
政策、价格、需求、心态。
现在都处于冰点。
为什么这么说，我们看下2020年初的学区房价格，再看下现在的学区房价格，就知道了。
先聊了上海的公办第一，大家都知道，静教院附校。
作为一所地段招生的公办，静教院有着二梯队民办的实力。
靠着校长的能力和不收条子生，静教院历年的自招数据都很喜人，头部生源进入四校八大的比比皆是。
既然有这样的成绩，静教院附校的学区自然也就非常热门。
而能挂户口的学区房，其实就是海防村一个小区。
2020年年初的时候，这样的一房成交价在650万左右。
但是等到20年民办摇号的政策一出，整个学区房市场直接引爆。
到了20年下半年，海防村的一房挂牌价直接冲到900万，而且还有价无市。
到了21年上半年，价格也没松动。
后来，大家都知道了，政府对教育各种锤，再加上展示价，你既看不到挂牌，也看不到成交。
直到最近几个月，这种高单价的学区房，才再次被展示。
那现在海防村的成交价是多少呢？655万。
三年时间，一场寂寞。
如果从最高点来看，确实是跌掉了25%。
但是这样的价格还想着它继续跌，是不是有点痴心妄想。
这依然是一所一梯队的小学，一所上海顶级的公办一梯队初中。
以及老静安南京西路的地段。
三年前的价格，一样出色的流通性，一样出色的教育质量。
这是踩坑吗，这是捡漏好吧。
这还是全上海顶级的地段公办，其他的双一梯队学区，价格更低。
比如说有人说了，我上班在浦东，静教院附校离我有点远了。
我要找个浦东的双学区，有没有好的。
当然也有。
比如陆家嘴的福外+建平西。
福山外国语小学是浦东一梯队小学。
在全上海的公办一梯队之中，排名也非常靠前。
建平西校是浦东一梯队初中。
从初中预录取四校八大的数据而言，也是非常出色，属于全市一梯队的水准。
这个学区组合，一直是浦东最主流的学区组合之一。
考虑到小学的出色，甚至可以说在浦东从小学角度选择双学区挂户口最优的选择。
2020年初，还没有受到摇号政策影响时，成交价格在480左右。
当时的初中溢价几乎没有，只有小学的溢价。
等到摇号政策实施，价格立刻飙升，半年时间，飙到了700出头。而且是有真实成交的。
到了今年下半年，再次成交时候的价格，却仅仅只有490万。
三年时间，涨了10万。
对比上海20-21年总体的涨幅。
这个学区非但没有涨价，甚至反而是低于市场涨幅的。
然而这个学区的水准，确实值得信赖。
仅次于明珠，不弱于全上海任何一所一梯队公办小学的小学学区；
加一个全上海一梯队的地段公办初中学区。
这样的学区组合，这样的地段，这个价格算贵吗？
又有朋友说了，我上班在西南，浦东我也不方便。
而且我预算有限，有没有办法。
那当然也有，闵行也是教育强区，而且因为闵行地处外环外，价格并不算贵。
整个闵行最主流的双一梯队学区，就是：闵实验+莘松。
闵实验也是公办一梯队里面口碑水准都很出色的小学；
初中莘松是全上海最大的一所公办航母，虽然因为闵行民办太强，公办相对逊色。
但是头部成绩也依然不差。
而春申双学区最有名的小区，自然是高兴花园。
能在半年间跌掉将近一半的房价，高兴花园也是传奇。
很多人，就因为跌得太狠，现在在怀疑，高兴花园还能不能买。
这里在2020年年初的时候，价格只有285万。
短短几个月以后，就从300冲到了350万。
马上又冲破了400大关，最高的时候，接近450万。
而等到21年以后政策变动。
它也是跌的最快的一个。
一路跌停板，江湖上至今还有它的传说。
那现在高兴花园大概是什么价格呢，311万。
其实，高兴花园相比2020年年初，价格是有上涨的。
差不多涨幅有10%，基本上赶上了上海这波涨幅的均值。
总价低，学校好。
这就是高兴花园的优势。
教育强区，总价300万的双一梯队学区房。
如果真的对行政区和学区梯队有要求，预算又有限，其实确实是一个不错的选择。
又有人说了，我对“徐一杨二”有执念，哪怕浦东闵行再好，我也要去徐汇杨浦。
那当然也可以。
徐汇杨浦依然有不错的学区，现在价格也不是特别贵。
徐汇其实可选的组合并不多，市区大部分学校还是摇号的。
实际上能够保证双学区的，只有园南小学+园南中学，以及交小+南模/徐汇。
园南在植物园，位置有点偏，要想在市中心并且是双学区。
四大公办都无法满足，只有交小是二梯队小学+一梯队初中摇号。
也因为如此，交小在民办摇号之后受到了热捧。
在20年没有民办摇号之前，对口交小的南丹小区，挂户口的价格也不过410万左右。
而在政策出来以后，由于徐汇是上海教育最强的一个区，在浦东和闵行的初中学区暴涨以后，马上也跟上了涨幅。
很快从400多万涨到了600多万，最高峰时接近700万。
再后来，理所当然价格也开始回落。
到了最近的成交，价格只有450多万。
相比三年前，涨幅差不多也是10%，和上海这一轮涨幅的均价持平。
但考虑到徐汇在教育上的强势，这个涨幅和没涨也没啥大差别。
如果想要在徐汇读书，还是很值得推荐的组合。
杨浦其实是有点尴尬的，杨浦的民办是在太强了。
即使是现在民办受到致命打压以后，杨浦还依然保留着：兰生、上外双语、存志三大民办。
公办初中稍微强一点的，其实只有上音实验。
二师附小对口的铁岭，其实只能算是强二梯队，算不上一梯队。
但是行情最热的时候，这里是被当成一梯队双学区卖的。
而现在，理性的购房者，就是把这里当二梯队在买。
甚至因为杨浦公办相对民办偏弱，以及杨浦对人户一致的要求太严，现在的价格还低于2020年年初。
而在2020年以前，对口二师附小的密云小区价格只要360万。
在2021年年初，这里的最高价到过650万。
再后来，自然就是一泻千里。
最近刚刚有成交，成交的价格只有338万。
基本上，相比三年前，反而是跌了将近10%。
第一流的小学学区，三年过去了还跌了10%，你上哪里说理去。
但学校确实是好学校。
二师附小是上海公办小学里顶尖的一批，成绩一向很好。
初中的铁岭虽然算不上一梯队，但是两个小学都不错，未来却是可以期待。
这样的学区和价格，是坑吗？这完全是捡漏好吧。
那经过2020-2021年这一轮，有没有学区是涨的，自然是有的。
但是这个涨幅，和学区之间的关系，那就是另一回事了。
比如黄浦区最热门的学区组合，上外黄外+大同。
这里最主流的挂户口小区，是市民新村。
在2020年年初的时候，40平的总价大约在500万左右。
中间直接跳涨到700多万。
现在呢，价格有所回调，但还是不便宜。
现在这样的面积，依然要650万左右。
但是市民新村价格这么涨，和学区关系不大。
最近三年是黄浦区拆棚户区最集中的时间。
整个豫园地区的棚户区都被拆掉了。
很多人直接在周边卖了老破小，直接带动了周边老破小的价格。
对未来的预期加上阶段性的稀缺，整个黄浦区的老破小都有一次很不错的涨幅。
水涨船高之下，市民新村也就有了一波很不错的涨幅。
而这种涨幅，和学区其实没啥关系。
现在民办公位、民办摇号以后，对学区的需求非但没有减少，反而是大大增加。
现在的冷淡，只是一种惯性。
最终，学区房依然是上海流动性最好，稳定性和确定性最强的产品之一。
不论是从自用还是投资，或者是作为自住以外的额外属性，当前购买学区房都是不错的选择。
特别是，现在大部分的学区，未来还可以看到更多的可能性。
如果说有什么东西可以抄底的话。
上海的学区房，现在就是。
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既然学区房的价格和20年以前一样，甚至有的学区连学区溢价都不存在。
那风险在哪？
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先说个问题，为什么要买学区房？
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在2020年以前，所有的家长，初中目标都是考民办。
除非真的是成绩不好，或者家里面完全无所谓上学的，才会在地段公办上学。
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那时候你和家长说，不要考民办了，直接上个地段公办吧？
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三年时间，涨了10万。
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宝中选筹，总价预算1500-1800。
参考此图，住宅区10-18W+的，基本是宝中的头部住宅聚集地，标杆壹方城，熙龙湾一二期，都市茗荟一二期，榕江云玺，包括新锦安壹号公馆，海纳公馆，西岸观邸==好几个盘都在旁，附带宝中海天学区9年制，加上片区楼龄整体较次新，居住环境干净舒适，城市界面次新，价格会比宝安体育馆旁的住宅非海天学区要高很多。
总价预算1500-1800万。
1.海天学区
宏发领域110-130㎡，总价1450-1600多，户型特别好，使用率极高，如果喜欢大阳台大客厅的，基本很难抗拒宏发的户型，地铁/壹方商业，楼下的市政配套公园也正在建筑中，08年入伙，车位够。（现有笋盘130㎡1600多）（2007年）
西城上筑131㎡，总价1500-1600多，基本算是小区里的楼王单位了，户型好，使用率高，南向看花园，性价比也还行，车位不足。（2006年）
西岸观邸103-111㎡，总价1500-1600多，赠送高，楼龄虽说07年，但保养的像次新房，远看近看气场品质依然在线，带海天学区，地铁口，花园社区绿化高，管理好，车位够。（2007年）
壹方玖誉中心95-100㎡，总价1500-1600多，算是壹方的门槛三房，超大园林，前海标杆，楼龄新，遗憾的是客厅不出阳台，95㎡只有一卫，东北看创业路，交易量并不算高。（2017年）
熙龙湾二期115.62㎡，总价1900左右，这户型算是门槛价，宝中第一梯队标杆盘，高赠送，超大园林，低密度，车位足，物业管理好，楼龄也属当打之年，实在要挑缺点，就是贵。（2010年）
2.（海旺/海韵学区/新中实验学区）
第五大道一期149-166㎡，总价1800左右，使用率大，房间多，满足大家庭需求，近地铁，车位充足，但户型整体上很一般，总有不规则，楼龄也不算新，第五大道三期次新，但只能买个126㎡的，三期166㎡目前没有低于2000的。（一期2007年，三期2011年）
深业新岸线三期149-171.42㎡，总价1500-1800左右，户型好，客厅出大阳台，使用率高，房间也够多，宝中第一大社区，自带人工湖，低密度，适合改善居家。（2008年）
幸福海岸二三期132-150㎡，总价1400-1800左右，二三期好几种户型，户型好，使用率高，下楼就是宝安体育馆的室内副馆，下雨天也可跑步，车位依然不足，近期价格浮动较大，要注意参考价。（二期2007年，三期2013年）
尚都141-150㎡，总价1500-1800左右，鸿荣源出品不会差，宝中的另一标杆盘，尚都这套模式，基本在深圳各区都能看到复制品，类似香蜜湖的熙园，沙井的鸿荣源熙园，龙华的，包括龙岗的公园大地，外立面颜色气质与园林几乎一致。（近期笋盘154㎡1500多）（2006年）
凯旋城二期172-180㎡，总价1800左右，应该是全深圳自带最大的园林广场的楼盘，小区门口，像个小型公园，有体育设施等等，步行3分钟可达摩天轮，地铁口较为方便，附带宝安实验学区9年制，学位不错。（2008年）
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参考此图，住宅区10-18W+的，基本是宝中的头部住宅聚集地，标杆壹方城，熙龙湾一二期，都市茗荟一二期，榕江云玺，包括新锦安壹号公馆，海纳公馆，西岸观邸==好几个盘都在旁，附带宝中海天学区9年制，加上片区楼龄整体较次新，居住环境干净舒适，城市界面次新，价格会比宝安体育馆旁的住宅非海天学区要高很多。
总价预算1500-1800万。
1.海天学区
宏发领域110-130㎡，总价1450-1600多，户型特别好，使用率极高，如果喜欢大阳台大客厅的，基本很难抗拒宏发的户型，地铁/壹方商业，楼下的市政配套公园也正在建筑中，08年入伙，车位够。（现有笋盘130㎡1600多）（2007年）
西城上筑131㎡，总价1500-1600多，基本算是小区里的楼王单位了，户型好，使用率高，南向看花园，性价比也还行，车位不足。（2006年）
西岸观邸103-111㎡，总价1500-1600多，赠送高，楼龄虽说07年，但保养的像次新房，远看近看气场品质依然在线，带海天学区，地铁口，花园社区绿化高，管理好，车位够。（2007年）
壹方玖誉中心95-100㎡，总价1500-1600多，算是壹方的门槛三房，超大园林，前海标杆，楼龄新，遗憾的是客厅不出阳台，95㎡只有一卫，东北看创业路，交易量并不算高。（2017年）
熙龙湾二期115.62㎡，总价1900左右，这户型算是门槛价，宝中第一梯队标杆盘，高赠送，超大园林，低密度，车位足，物业管理好，楼龄也属当打之年，实在要挑缺点，就是贵。（2010年）
2.（海旺/海韵学区/新中实验学区）
第五大道一期149-166㎡，总价1800左右，使用率大，房间多，满足大家庭需求，近地铁，车位充足，但户型整体上很一般，总有不规则，楼龄也不算新，第五大道三期次新，但只能买个126㎡的，三期166㎡目前没有低于2000的。（一期2007年，三期2011年）
深业新岸线三期149-171.42㎡，总价1500-1800左右，户型好，客厅出大阳台，使用率高，房间也够多，宝中第一大社区，自带人工湖，低密度，适合改善居家。（2008年）
幸福海岸二三期132-150㎡，总价1400-1800左右，二三期好几种户型，户型好，使用率高，下楼就是宝安体育馆的室内副馆，下雨天也可跑步，车位依然不足，近期价格浮动较大，要注意参考价。（二期2007年，三期2013年）
尚都141-150㎡，总价1500-1800左右，鸿荣源出品不会差，宝中的另一标杆盘，尚都这套模式，基本在深圳各区都能看到复制品，类似香蜜湖的熙园，沙井的鸿荣源熙园，龙华的，包括龙岗的公园大地，外立面颜色气质与园林几乎一致。（近期笋盘154㎡1500多）（2006年）
凯旋城二期172-180㎡，总价1800左右，应该是全深圳自带最大的园林广场的楼盘，小区门口，像个小型公园，有体育设施等等，步行3分钟可达摩天轮，地铁口较为方便，附带宝安实验学区9年制，学位不错。（2008年）
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