#10月70城房价# #买房选哪好#
11月15日国家统计局公布2021年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。其中上海10月新建商品住宅销售价格指数环比微涨0.1%，同比去年上涨3.8%。环比涨幅在一线城市中仅次于北京位列第二，同比涨幅在一线城市中仅高于深圳排在第三。
国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2021年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据时称：“据测算，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同。”
因大多数城市施行限价，导致新房数据不能完全代表市场意愿，但其中也不乏价值点：
以上海市场为例。
首先，“同比去年上涨3.8%”，可以理解为相对于2020年10月份，今年入市项目的价格有所提升，也可以理解为（相比去年同期）入市项目的品质有所提升。
结合2020年上海楼市的走向复盘，去年的四季度是上海乃至全国大多数楼市全面走出疫情影响之后的报复性反弹高峰期，结合今年不断的政策调控之下，同比去年还能维持环比增速，可见市场的需求热度还未完全低迷，也可以证明至少限价体系没未有大幅度受到今年下半年二手房低迷的殃及。
其次，进入四季度之后，楼市的供应也进入了“压箱底大清仓”阶段，不论改善和刚需，也不论高价或（相对）低价项目，只要存在年终考核，都不得不全力向销售努力（即使那些上半年还想看看限价是否松动的房企也基本宣告放弃投机想法）。
所以，反映在供应端口，四季度上海以第五批集中供应房源为例，改善型项目的占比明显增加，打破了前三季度供应主要以“五个新城+宝山”为主的格局，所有以10月份新房数据为例更可以展望未来的两个月，新房房价数据都会有所涨幅，至少同比向上增速。
第三，必须承认“产品供应的丰富也推动了新房成交率”，包括刚需客户的刚性入市、改善客户的可选择面（放大）等等，也间接支撑了销售价格的数据完善，改善项目的占比（包括供应和成交）增加，新房房价的增长概率和幅度也会有所上升。
最后，也正因为“改善型项目入市拉高了整体新房房价”，也要反过来务实地认知其“所以然”，不要被部分砖家鼓吹房价重新进入上升通道所蛊惑所误导，整体市场在2021年的屡屡调控施压之下，还是呈现“二手房成交低迷并局部价格有所松动趋向→导致购房者重回新房市场碰运气→新房市场基本面有所回暖但限价导致房企利润有限仅交易量回暖”的内部因果，不能因此而盲目认为市场反转，更不能由此判断2022年楼市钱景美好。
11月15日国家统计局公布2021年10月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数。其中上海10月新建商品住宅销售价格指数环比微涨0.1%，同比去年上涨3.8%。环比涨幅在一线城市中仅次于北京位列第二，同比涨幅在一线城市中仅高于深圳排在第三。
国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读2021年10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据时称：“据测算，10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。其中，北京和上海环比分别上涨0.6%和0.1%，广州和深圳分别下降0.3%和0.2%。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同。”
因大多数城市施行限价，导致新房数据不能完全代表市场意愿，但其中也不乏价值点：
以上海市场为例。
首先，“同比去年上涨3.8%”，可以理解为相对于2020年10月份，今年入市项目的价格有所提升，也可以理解为（相比去年同期）入市项目的品质有所提升。
结合2020年上海楼市的走向复盘，去年的四季度是上海乃至全国大多数楼市全面走出疫情影响之后的报复性反弹高峰期，结合今年不断的政策调控之下，同比去年还能维持环比增速，可见市场的需求热度还未完全低迷，也可以证明至少限价体系没未有大幅度受到今年下半年二手房低迷的殃及。
其次，进入四季度之后，楼市的供应也进入了“压箱底大清仓”阶段，不论改善和刚需，也不论高价或（相对）低价项目，只要存在年终考核，都不得不全力向销售努力（即使那些上半年还想看看限价是否松动的房企也基本宣告放弃投机想法）。
所以，反映在供应端口，四季度上海以第五批集中供应房源为例，改善型项目的占比明显增加，打破了前三季度供应主要以“五个新城+宝山”为主的格局，所有以10月份新房数据为例更可以展望未来的两个月，新房房价数据都会有所涨幅，至少同比向上增速。
第三，必须承认“产品供应的丰富也推动了新房成交率”，包括刚需客户的刚性入市、改善客户的可选择面（放大）等等，也间接支撑了销售价格的数据完善，改善项目的占比（包括供应和成交）增加，新房房价的增长概率和幅度也会有所上升。
最后，也正因为“改善型项目入市拉高了整体新房房价”，也要反过来务实地认知其“所以然”，不要被部分砖家鼓吹房价重新进入上升通道所蛊惑所误导，整体市场在2021年的屡屡调控施压之下，还是呈现“二手房成交低迷并局部价格有所松动趋向→导致购房者重回新房市场碰运气→新房市场基本面有所回暖但限价导致房企利润有限仅交易量回暖”的内部因果，不能因此而盲目认为市场反转，更不能由此判断2022年楼市钱景美好。
又有销售和中介跟我打电话说某盘开盘。还言之凿凿说有规划23年建成京密路高架。竟然在我研究政策规划的砖家面前说这个。请问我怎么没听说过。
就算有2年之内也没戏。就算建成了。难道获利的不是酒仙桥和后沙峪吗？你以为朝阳区zf不知道酒仙桥堵车的问题吗，难道不需要疏解吗？
#北京楼市##北京楼市[超话]##北京买房##楼市杂谈#
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#上海十月新房房价地图# #发现美好家#
十月上海楼市，虽然距离“银十”的预计成色不可堪比，但由于最后两周的发力，当月数据还不至于惨淡，但通过内里特征的梳理，还是能够看清一部分购房者的动向，也值得另外一部分想要购房的购房者作为参考。
一、新房市场数据，供应量在决定成交量，但市场需求还在。
10月上海新房成交结构上仍延续9月特点，市场以首次改善产品为主，虽然有个别高价盘出现，但是刚需以及首次改善的盘数量更多，因此并没有对均价产生影响。10月新房成交均价为53398元/平方米，环比微跌0.6%，呈现波动状态。
对新房成交量价的观摩态度，因为诸多政策手径和边界的设置，所以更需要客观：
1、成交量受供应影响，就算最后一周的成交量上扬，也是“因为有供应所以有选择”。
2、成交价格参考价值有限，只是因为某个时间段的供应产品结构不同而已，不要过敏。
3、至于网签的量和价，也是因为网签非“完全市场作用力”所致，仅供参考。
二、新房重回市场成交主战场，是因为二手房僵持导致的主动退赛。
上海10月二手房共成交12985套，较上月上升10%，随着三价就低政策持续实施，银行放贷措施的紧缩，市场“遇冷”明显，本月成交量已下降至年内“新低点”！
九月底央行的“两个维护”表态，明确提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。虽然不代表政策有放松，但至少成交会回到正轨，所以十月下旬的银行放款开始有所松动，是推动市场“周回暖”的最大诱因。
所以客观地讲：上海新房市场回暖，一是因为新房加大供应，二是因为二手房主动“退赛”，两厢作用力叠加所致，也少不了银行在放贷上的适度恢复，给了成交最大的实现可能。
三、首改成为成为主力，不要瞎吹市场回暖。
从成交结构来看，首改成为绝对主力，这想说明/想证明什么呢？
是“市场信心恢复，改善型客户纷纷入市”吗？
当然不，在限价之下的新房市场上，首改入市就证明一二手倒挂还是普遍存在，“卖房打新”的赚钱属性依旧炽热，毕竟买到（就算熬上五年限售期）也是赚到，特别是楼市未来前景和钱景都不明朗的背景之下——低于市场价买到就是消费的相对安全线。
四、二手房东继续僵持的未来可能演化路径。
目前的市场舆论其实五五开，一部分砖家已经全面唱衰楼市，另一部分从业者出于立场和利益关系还在日夜期盼救市和反转，两种表态都有客观内因也都理解，孰对孰错看市场验证。
但是，新房限价导致打新热潮不退，久而久之二手房市场的坚冰是会被融化的。试想：二手房长期成交萎缩之下，部分房东出于个体的资金需求和对未来市场判断分歧会HOLD不住，会局部有降价盘出现，如果出现降价接力，那么对二手房市场的价跌量增是提供了可能的，关键就看购房者的“胃口”是适可而止，抑或予取予求？！
而一旦二手房市场的价格僵持被打破，新房的限价优势可能会逐步被稀释，购房者用脚投票是否会导致新房定价的调整，而一旦这种一二手之间“定价下行竞赛”之门被开启，市场可能面临较大压力，看似对购房者有利但购房者“敢不敢入市”是个大问题。
五、别看新房成交欢，有些现象要警惕。
新房重新回归市场成交主体，看似新房销售“至少流量再起”，但问题是——市场需要每个人维护和呵护，上海新房市场不愁卖之下的诸多灰色做法重新浮出水面，也是未来进一步调控的诱因。
毕竟，如今的“首套购房者被要求提高首付、”第六天认筹现象”等等，看似房企的无奈之举，但背后个别人的操作市场意图还是值得警惕。
站在购房者立场，十月底的告知锦囊如下：
1、有资格的去新房碰运气，但是警惕被新房市场个别人PUA；
2、在关注新房的同时，还是要持续关注二手房，不要停止和房东、中介的接触；
3、打新成功一看运气，二看有无猫腻，但二手房市场的降火之中，别放过可能的概率。
以“相对可以接受的价格买到”，新房可能是送钱机遇，二手房可能是成熟居住，购房者不要偏废一头，多个途径多一个可能。
十月上海楼市，虽然距离“银十”的预计成色不可堪比，但由于最后两周的发力，当月数据还不至于惨淡，但通过内里特征的梳理，还是能够看清一部分购房者的动向，也值得另外一部分想要购房的购房者作为参考。
一、新房市场数据，供应量在决定成交量，但市场需求还在。
10月上海新房成交结构上仍延续9月特点，市场以首次改善产品为主，虽然有个别高价盘出现，但是刚需以及首次改善的盘数量更多，因此并没有对均价产生影响。10月新房成交均价为53398元/平方米，环比微跌0.6%，呈现波动状态。
对新房成交量价的观摩态度，因为诸多政策手径和边界的设置，所以更需要客观：
1、成交量受供应影响，就算最后一周的成交量上扬，也是“因为有供应所以有选择”。
2、成交价格参考价值有限，只是因为某个时间段的供应产品结构不同而已，不要过敏。
3、至于网签的量和价，也是因为网签非“完全市场作用力”所致，仅供参考。
二、新房重回市场成交主战场，是因为二手房僵持导致的主动退赛。
上海10月二手房共成交12985套，较上月上升10%，随着三价就低政策持续实施，银行放贷措施的紧缩，市场“遇冷”明显，本月成交量已下降至年内“新低点”！
九月底央行的“两个维护”表态，明确提出“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。虽然不代表政策有放松，但至少成交会回到正轨，所以十月下旬的银行放款开始有所松动，是推动市场“周回暖”的最大诱因。
所以客观地讲：上海新房市场回暖，一是因为新房加大供应，二是因为二手房主动“退赛”，两厢作用力叠加所致，也少不了银行在放贷上的适度恢复，给了成交最大的实现可能。
三、首改成为成为主力，不要瞎吹市场回暖。
从成交结构来看，首改成为绝对主力，这想说明/想证明什么呢？
是“市场信心恢复，改善型客户纷纷入市”吗？
当然不，在限价之下的新房市场上，首改入市就证明一二手倒挂还是普遍存在，“卖房打新”的赚钱属性依旧炽热，毕竟买到（就算熬上五年限售期）也是赚到，特别是楼市未来前景和钱景都不明朗的背景之下——低于市场价买到就是消费的相对安全线。
四、二手房东继续僵持的未来可能演化路径。
目前的市场舆论其实五五开，一部分砖家已经全面唱衰楼市，另一部分从业者出于立场和利益关系还在日夜期盼救市和反转，两种表态都有客观内因也都理解，孰对孰错看市场验证。
但是，新房限价导致打新热潮不退，久而久之二手房市场的坚冰是会被融化的。试想：二手房长期成交萎缩之下，部分房东出于个体的资金需求和对未来市场判断分歧会HOLD不住，会局部有降价盘出现，如果出现降价接力，那么对二手房市场的价跌量增是提供了可能的，关键就看购房者的“胃口”是适可而止，抑或予取予求？！
而一旦二手房市场的价格僵持被打破，新房的限价优势可能会逐步被稀释，购房者用脚投票是否会导致新房定价的调整，而一旦这种一二手之间“定价下行竞赛”之门被开启，市场可能面临较大压力，看似对购房者有利但购房者“敢不敢入市”是个大问题。
五、别看新房成交欢，有些现象要警惕。
新房重新回归市场成交主体，看似新房销售“至少流量再起”，但问题是——市场需要每个人维护和呵护，上海新房市场不愁卖之下的诸多灰色做法重新浮出水面，也是未来进一步调控的诱因。
毕竟，如今的“首套购房者被要求提高首付、”第六天认筹现象”等等，看似房企的无奈之举，但背后个别人的操作市场意图还是值得警惕。
站在购房者立场，十月底的告知锦囊如下：
1、有资格的去新房碰运气，但是警惕被新房市场个别人PUA；
2、在关注新房的同时，还是要持续关注二手房，不要停止和房东、中介的接触；
3、打新成功一看运气，二看有无猫腻，但二手房市场的降火之中，别放过可能的概率。
以“相对可以接受的价格买到”，新房可能是送钱机遇，二手房可能是成熟居住，购房者不要偏废一头，多个途径多一个可能。
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