【楼市寒冬，房子还能买嘛？】

这几天接到好几个同样的咨询，

一是有人问我房产是不是又有风险了？

这个我懂，大报·第一财经10月25日发表社论《积极做好风险资产价值重估的准备》

大报果然是大报，影响力果然很大，可是这样会误导很多人的！

大报说的就是对的嘛？一财再大还有这个大嘛？

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二是有人又看到消息，说深圳的房产税明年要试点了，房产税的问题，博主之前曾经阅读过6万多文章的多篇系列文章，后来浓缩成2600字7分钟的视频，想看私信我，我可以发给你！

现在是楼市寒冬，房子还能买嘛？

正确的回答应该是这样的，房子分化的，房子与房子的差距会越来越大！

每次楼市寒冬之后都会让一部分产品更加璀璨和耀眼！

2006、2007年全国楼市普涨，这是全国全境全范围的楼市沸腾；

2009、2010年，全国哪怕是一些重点县城的房子，也都全力开启驶向城市化列车；

2013年，你会发现涨价的城市名单里基本上是地级市以上，县城数量急剧减少！

2016年，货币棚改化，省会浪潮，合肥也因此成为全球最耀眼的明星！

2020年，你会发现合肥涨价只是部分区域，然后合肥的各项调控使得购力买转移！

或许，此刻你已发现，楼市里的房子，能涨的房子和范围正在逐步缩小。是的，就是在缩小！

每次楼市寒冬都会淘汰一部分产品，2008年淘汰了楼梯房、2011年淘汰了品字楼，2014年淘汰了大高层，2016年之后合肥兴起了洋房，当然，这也跟房地产的政策息息相关。

十一五十二五期间，是坚决抑制房地过快上涨，十三五期间是房住不炒；十四五开局之年，又新增了良性循环和健康发展，

这个期间分别又淘汰了90平以上的大两房、90平以内的大两房、风雨连廊小户型、不合理的梯户比、车位配比、外立面差、景观差、物业差、品牌差的房子！时至今日，好地段、高品质、大户型越来越受追捧，为何？

满足住房者合理的住房需求，这是时代和市场的呼声！

但是住房不仅仅有居住属性，还有金融属性，金融市场自然有金融游戏的规则；

两者相结合，你是否觉得之前楼市的每次寒冬和回暖是否合理呢？

楼市寒冬，有人想到秋天，觉得此刻是越来越冷!

有人会想到春天，觉得天气会越来越暖！天气和季节之外，南北也很重要，

橘生淮南则为橘，橘生淮北则为枳！有南楼，自然就会有北市！

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很多现在婚姻财产的问题就是当年的立法者立法时太毛糙，没有系统的研究，导致现在出了很多问题。里面有很多经典的算法问题你仔细看我给你算一遍，就知道他们当年犯错在哪里了。

比如私信里这个女孩子问的，其实不是自由裁量权的问题。自由裁量权的经典案例是针对婚前财产加名后的判决的。法官可以判给男方也可以判决给女方。里面比如经典的案例我贴过，是法官写的普法案例，讲北京一男性婚前买房，然后他婚后出轨。妻子说让他写下保证书并且房子加名，就维持婚姻。然后他真那么干了，妻子获得加名后20天后就拿着他的保证书和房产加名去起诉离婚，法官就把男方的婚期房产判决给女方。

那么这个案例你依样画葫芦一定能成吗？

不一定。因为法官也有可能考虑到男方父母攒一辈子钱买套房子不容易，女方加了名字拿到了男方的认错书也不把男方的婚前房产判决给女方。

回到私信的问题，其实是一个很经典的立法错误。简单说就是立法的时候没有考虑到资产评估的问题。他错在算法，没有估量到房地产市场是暴涨暴跌的。

我们还是用北京的案例。比如北京的回龙观。它在03年的时候每平米3000块。18年的时候超过了4万6，年平均的房产涨幅是20%。

我们假设一个女孩子03年大学毕业，父母给她每平米花3000块买了套回龙观100平的房子。她2010年结婚，2018年离婚。房产应该怎么算？

根据立法的精神，她03年结婚时的房价3000块每平，结婚时是2010年，应该用2010年的房价为基数算涨幅，然后把涨幅的一半分给她老公。

可是司法实践中怎么算她2010年结婚时的房价呢？她结婚的时候做过房产评估吗？

房产评估并不一定就是当时的市场价。遇到房产暴涨的时候，前后的价格差异非常巨大。你找三个可比案例用比较法衡量出来的案例差异会特别大。

那么我们可以说用2018年的价格，比2003年的价格，算个平均增长比如20%，然后给出2010年的价格吗？也很难。秘密藏在地方公布的房价。你用房子算算，北京2003-2018年平均房价涨幅都超过20%，可是现实中按年平均的涨幅什么时候“公布数据”能有20%呢？

没数据的时候说按照03年购入的房价来，这女孩子结婚离婚不就吃大亏了？

当然，最经典的是深圳，因为当时立法做的太糙，房价跌的情况没计算。你买房子要是跌了，你配偶和你一起共享房产下跌的损失吗？

麻烦在哪里？地方上给了指导价。但是指导价卖不掉。比如一女孩子在房价高点的时候结婚购买房产，指导价已经是高点的八折了。可是现在深圳的新盘都在砸盘卖。看具体案例：

“记者从罗湖莲塘新盘京基御景天峦府销售人员处获悉，该项目于10月5日开盘，共推出609套住宅，备案均价约6万元/平方米，折后单价最低约4.88万元/平方米，折扣为8折。”

备案价当时就和指导价差不多，现在新房都砸盘8折卖，你觉得离婚时这房价要怎么算？用什么标准评估？

可能这女孩子父母给她买房的时候房价是5万，结婚的时候是7万，9月份准备离婚的时候房子指导价还是6万，10月份真要离婚的时候新盘直接砸到4万8。你说这房价应该怎么算？

立法的时候出于公平，希望让弱势方也就是没房子的一方去分配偶方婚前有贷款房产在婚后的增值。觉得有房子有贷款的一方拿来还贷的钱是夫妻共同财产，房价涨的比房款快，所以要分房价涨幅。

可是房价跌了怎么办？你怎么算？

房地产市场起起落落。评估的方法有很多种。前后差异特别大。有的时候法官因为没数据，不用结婚时房价而用购房价，就会导致巨大的财产落差。

犯错了就要改，现在问题就是应该怎么改？#微博新知博主#