新闻是很有魅力的。我在热搜上看到#外资开始抄底房地产#这个报导的时候心里就是那么感叹的。首先这不是一个假新闻，确实是有外资在购买房地产的股票和债券。比如大家关心最多的碧桂园，干脆直接上涨了超过10%。
那么核心的矛盾在哪里？它的这个所谓抄底，是在资本市场上抄底。你看着碧桂园的股价涨了超过10%，但是看数字就知道它的股价是从年初的十几块一口气跌到现在的一块多。
暴涨暴跌之下，当然会有投资的机会，能够找到“底”。
房产公司的股票和债券，当然是房地产市场的重要组成部分。有外资买，当然可以说是“外资在抄底”啊 。
但是你仔细去翻翻话题下的评论，大家似乎都不信。因为大众理解的房地产市场是“商品房市场”。看商品房市场有没有资本抄底就直接看土地拍卖就行了。现在还有几家房企在拿地呢？除了国企就是城投。
那么北上广深呢？
这里面最受关注的就是深圳。昨天就有网友贴出了深圳业主集体要求退房的照片。原因其实也很简单，深圳楼市在10月份打折打的实在太猛。具体的打折楼盘新闻里都有。国企好一点，备案价（近指导价）上打个88折，民企就直接8折起。就是这样打折的力度销售量也没真正起来。
算是底吗？
到底了成交量自然会增加。#微博新知博主#
那么核心的矛盾在哪里？它的这个所谓抄底，是在资本市场上抄底。你看着碧桂园的股价涨了超过10%，但是看数字就知道它的股价是从年初的十几块一口气跌到现在的一块多。
暴涨暴跌之下，当然会有投资的机会，能够找到“底”。
房产公司的股票和债券，当然是房地产市场的重要组成部分。有外资买，当然可以说是“外资在抄底”啊 。
但是你仔细去翻翻话题下的评论，大家似乎都不信。因为大众理解的房地产市场是“商品房市场”。看商品房市场有没有资本抄底就直接看土地拍卖就行了。现在还有几家房企在拿地呢？除了国企就是城投。
那么北上广深呢？
这里面最受关注的就是深圳。昨天就有网友贴出了深圳业主集体要求退房的照片。原因其实也很简单，深圳楼市在10月份打折打的实在太猛。具体的打折楼盘新闻里都有。国企好一点，备案价（近指导价）上打个88折，民企就直接8折起。就是这样打折的力度销售量也没真正起来。
算是底吗？
到底了成交量自然会增加。#微博新知博主#
地产变局观测之一，房企信用风险蔓延，供给测面临洗牌
房地产市场继续下行后，地产企业面临高负债压力和销售持续萎缩，双重冲击下违约不断。在整个2022年，全国地产市场集中供地中，地方城投占比35%，国央企尽管10月拿地动作放缓，但上半年高举高打，以致拿地比例仍占据50%，其他民企合理占比不到20%。据此，我们有理由判定，2023年地产大变局中，市场供给侧——房地产开发企业，将迎来颠覆性的格局变化
日前央行银保监联袂发声，响鼓重锤明确表态，以后金融风险企业以“自救”为主。央行宏观判断，房地产市场将会“软着陆”，银保监强调，及时把“烂苹果”捡出去，“自救”失败企业必须依法重整或破产关闭，积极处理善后事宜
不管从宏观政策，还是下半年地产市场趋势，种种迹象表明，房企正面临一场优胜劣汰的“出清”，明年能够“活下来”或将为数不多
————————s
从房地产企业，负债和信用方面恶化来看，在经历了六月上海疫情复工后，短暂两个月因市场回暖的“蜜月”后，随着第三季度销售下滑，房企再次进入债务违约潮
10.31日，绿地突然召开投资人临时会议，强势宣布美元债展期，同样表态债务展期的还有旭辉，这是TOP10房企中的两位，至于蓝光正荣等中小房企违约频频，市场早已选择性忽略
绿地的出险，在市场和观察人士意料之中，但如此之突然确是“清理之外”，须知仅仅是两月前的8月份，大股东上海地产和城投借款给绿地30亿，而且认购境外债，仅仅60天，绿地已然不能维持。旭辉的出险，同样时间之快让市场错愕
绿地和旭辉，仅仅是对房企“窥一斑而知全豹”的样本，实质上可能除了万科以外，绝大部分民营房企，都面临债务违约。当然，客观来看，美联储加息下的汇率落差，房企确实不适合支付到期债务，比如世茂等企业，美元升值后，增加的记忆已经吞噬了绝大部分利润。但违约和展期，意味了房企后续信用风险的恶化和融资能力的“瘫痪”
————————s
对房企的纾困和救助，其实远在去年十月已经布局，今年三月开始启动，但近一年过去，房企信用风险仍然加剧，所以才有监管部门“自救”和破产“该关则关”的表态
梳理房企信用恶化的原因，多数民营房企，多下半年市场出现预判，毋庸置疑是致命和颠覆性的。比如旭辉的林中，作为纵横国内市场十余年，跨越几个周期的老地产人，去年即判定今年6月市场回暖。可惜的是只猜中了半场，6月市场回暖后，8月由于“阑尾楼”事件的激发，市场再次二度探底，多数房企再次面临流动性压力
资金方面的压力还包括，8月“阑尾”事件以后，银行停了开发贷，房企除个别头部碧桂园龙湖以外，也失去公开市场融资的机会。其实头部房企的发债只是给市场信号，利弊并存，从实际效应来说，对流动性的主力，几近于无（原因笔者俟后会解析）
——————s
技术上的失误可以弥补，方向性的错误无可挽回。或许我们可以客观判定，绝大部分民营房企，即使明年一季度地产市场再度回暖后，也难以资金链本质好转，基本在明年市场上失去竞争力
早在年初，笔者就做过判断，传统房企的“高负债，高周转，高杠杆，低成本”的三高一低模式，已经不适应地产市场新格局，严苛一点说，某些房企已经完成历史使命，只能转型为代建或物业服务。从今年实践来看，代建市场容量狭小，而大部分房企仍然在赌“救市”，罔顾全球经济危机下的国内，2022年没有货币政策空间刺激楼市的现实，纷纷卖掉物业。
地产新格局是什么，“多主体供给，多渠道保障”，供给侧将发生天翻地覆变化，从今年土地供应来看，80%尽入国企和城投，明年民企面临没有产品维持的困境
也许我们会有个客观的结论，房企的红黑侧洗牌，将致使绝大部分民企，退出以后得地产市场，即使在明年市场还有发声，那也只是“余音袅袅”
房地产市场继续下行后，地产企业面临高负债压力和销售持续萎缩，双重冲击下违约不断。在整个2022年，全国地产市场集中供地中，地方城投占比35%，国央企尽管10月拿地动作放缓，但上半年高举高打，以致拿地比例仍占据50%，其他民企合理占比不到20%。据此，我们有理由判定，2023年地产大变局中，市场供给侧——房地产开发企业，将迎来颠覆性的格局变化
日前央行银保监联袂发声，响鼓重锤明确表态，以后金融风险企业以“自救”为主。央行宏观判断，房地产市场将会“软着陆”，银保监强调，及时把“烂苹果”捡出去，“自救”失败企业必须依法重整或破产关闭，积极处理善后事宜
不管从宏观政策，还是下半年地产市场趋势，种种迹象表明，房企正面临一场优胜劣汰的“出清”，明年能够“活下来”或将为数不多
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从房地产企业，负债和信用方面恶化来看，在经历了六月上海疫情复工后，短暂两个月因市场回暖的“蜜月”后，随着第三季度销售下滑，房企再次进入债务违约潮
10.31日，绿地突然召开投资人临时会议，强势宣布美元债展期，同样表态债务展期的还有旭辉，这是TOP10房企中的两位，至于蓝光正荣等中小房企违约频频，市场早已选择性忽略
绿地的出险，在市场和观察人士意料之中，但如此之突然确是“清理之外”，须知仅仅是两月前的8月份，大股东上海地产和城投借款给绿地30亿，而且认购境外债，仅仅60天，绿地已然不能维持。旭辉的出险，同样时间之快让市场错愕
绿地和旭辉，仅仅是对房企“窥一斑而知全豹”的样本，实质上可能除了万科以外，绝大部分民营房企，都面临债务违约。当然，客观来看，美联储加息下的汇率落差，房企确实不适合支付到期债务，比如世茂等企业，美元升值后，增加的记忆已经吞噬了绝大部分利润。但违约和展期，意味了房企后续信用风险的恶化和融资能力的“瘫痪”
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对房企的纾困和救助，其实远在去年十月已经布局，今年三月开始启动，但近一年过去，房企信用风险仍然加剧，所以才有监管部门“自救”和破产“该关则关”的表态
梳理房企信用恶化的原因，多数民营房企，多下半年市场出现预判，毋庸置疑是致命和颠覆性的。比如旭辉的林中，作为纵横国内市场十余年，跨越几个周期的老地产人，去年即判定今年6月市场回暖。可惜的是只猜中了半场，6月市场回暖后，8月由于“阑尾楼”事件的激发，市场再次二度探底，多数房企再次面临流动性压力
资金方面的压力还包括，8月“阑尾”事件以后，银行停了开发贷，房企除个别头部碧桂园龙湖以外，也失去公开市场融资的机会。其实头部房企的发债只是给市场信号，利弊并存，从实际效应来说，对流动性的主力，几近于无（原因笔者俟后会解析）
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技术上的失误可以弥补，方向性的错误无可挽回。或许我们可以客观判定，绝大部分民营房企，即使明年一季度地产市场再度回暖后，也难以资金链本质好转，基本在明年市场上失去竞争力
早在年初，笔者就做过判断，传统房企的“高负债，高周转，高杠杆，低成本”的三高一低模式，已经不适应地产市场新格局，严苛一点说，某些房企已经完成历史使命，只能转型为代建或物业服务。从今年实践来看，代建市场容量狭小，而大部分房企仍然在赌“救市”，罔顾全球经济危机下的国内，2022年没有货币政策空间刺激楼市的现实，纷纷卖掉物业。
地产新格局是什么，“多主体供给，多渠道保障”，供给侧将发生天翻地覆变化，从今年土地供应来看，80%尽入国企和城投，明年民企面临没有产品维持的困境
也许我们会有个客观的结论，房企的红黑侧洗牌，将致使绝大部分民企，退出以后得地产市场，即使在明年市场还有发声，那也只是“余音袅袅”
#今日看盘[超话]#告诉大家一个好消息！国家正在做一件大事，一旦成功，我们的经济或将迎来腾飞，从而改变以往30年来对土地财政的依赖，此举也将成为高房价的转折点。
这是怎么回事？点赞加关注，我用一分钟给你讲清楚：
就在刚刚，国家明确表示，加快国有经济的优化和调整，实施研究组建、服务国家战略目标新要求的新企业。这话要怎么理解呢？
简单说，就是为了要实现国家特色的现代化和中华民族伟大复兴，而要实现符合国家特色的现代化，单靠房地产是万万行不通的。
因为房住不炒的政策，让各地的土地财政无以为继，所以国家急需盘活现有国有资产，加快对它们的优化和调整，才能打造出一批又一批精炼能打胜仗的国企，再通过将国企下放到地方，从而带动地方经济发展，摆脱地方对土地财政的依赖。
我这么说也不是空穴来风的，因为我国目前拥有高达270万亿的国有资产，但年化率仅为3%，只需要再提升4个百分点，就能轻松覆盖掉土地转让的收入。
除此之外，通过将国企下放，不仅能解决当地的税收问题，还能带动就业，以及一系列的商用配套，极大地盘活了地方经济。
由此可知，一旦成功，我国经济即将迎来史无前例的腾飞，人民的生活水平也将得到质的飞跃，最后我也想为伟大的祖国点赞加油。
这是怎么回事？点赞加关注，我用一分钟给你讲清楚：
就在刚刚，国家明确表示，加快国有经济的优化和调整，实施研究组建、服务国家战略目标新要求的新企业。这话要怎么理解呢？
简单说，就是为了要实现国家特色的现代化和中华民族伟大复兴，而要实现符合国家特色的现代化，单靠房地产是万万行不通的。
因为房住不炒的政策，让各地的土地财政无以为继，所以国家急需盘活现有国有资产，加快对它们的优化和调整，才能打造出一批又一批精炼能打胜仗的国企，再通过将国企下放到地方，从而带动地方经济发展，摆脱地方对土地财政的依赖。
我这么说也不是空穴来风的，因为我国目前拥有高达270万亿的国有资产，但年化率仅为3%，只需要再提升4个百分点，就能轻松覆盖掉土地转让的收入。
除此之外，通过将国企下放，不仅能解决当地的税收问题，还能带动就业，以及一系列的商用配套，极大地盘活了地方经济。
由此可知，一旦成功，我国经济即将迎来史无前例的腾飞，人民的生活水平也将得到质的飞跃，最后我也想为伟大的祖国点赞加油。
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