#首套个人住房公积金贷款利率下调# #此次救市是否会再度刺激房价大涨# 国庆长假前一天，有关楼市的重磅政策接连出台。先是财政部宣布，居民换房可以退还个税，几个小时之后，央行宣布下调住房公积金贷款利率。
这一次在国庆前出台刺激房地产的重磅政策，很容易让人想起2014年。那一年也是在9月30日，央行大幅下调了首付比例和贷款利率，首套房的首付比例下降为30%，利率下降为基准利率的7折。那一轮刺激之后，国内楼市在2015年开始起步，在2016年迎来了史上最疯狂的一次上涨，最后引发了“房住不炒”政策的出台。
今年央行和财政部再次在9月30日出手，熟悉的时间节点和政策配方，还会带来和8年前一样的市场反响吗？是否会再度刺激房价大涨？对于经济又会起到多大的带动作用呢？
●个税退还只对部分民众有一定作用，最终获益的程度并不大
先来看看这次具体的刺激政策。财政部发布的文件，主要内容是通过退税来鼓励民众换房。从今年10月1日起到明年年底，如果出售自有住房并在1年内重新买房，卖房缴纳的个税将予以退税。新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，个税全部退还；新购住房金额小于现住房转让金额的，按比例退还。
想要理解这项政策的含义，首先要弄清楚现有的房产个税情况。我国对于“满五唯一”的房屋转让都是免征个税，如果不满足“满五唯一”，卖家就要按照房屋买卖差额的20%缴纳个税，如果无法提供发票等原始凭证，按照全额的1%征收。在实际操作中，个税是由卖家还是买家承担，取决于市场的供求状况，在很多城市，个税其实最终都转移到了买家身上。
所以，财政部的退税刺激，对于市场上处于“满五唯一”状态的房产，没有实质性影响。能够从中受益的，是5年之内上市交易的房屋，以及持有多套房产的卖家。那么，这部分人群又能够受益多少呢？
从国内房产价格的历史走势来看，房价涨幅最快的时期是在2016年，如果需要缴纳差额个税，2016年之前买房的民众需要缴纳最多。但是从2016年之后，国内房价就开始进入下行周期，很多城市包括北京在内，现在的房价都没有突破2016年的高点。
这也就意味着，过去5年之内买房的居民如果现在出售住房，有些可能还处于赔钱卖出的状态，其实根本不需要缴纳个税，即使有些在过去5年的相对低点买入，能够有所获利，但是考虑到这几年房价的涨幅，获利空间应该也不会太大。所以，对过去5年之内交易的房产，个税退还对部分民众有一定作用，但是能够获益的群体，以及最终获益的程度并不是很大。
那么，那些持有多套房的“房叔”们，是否会成为最大的受益者呢？这部分人群当中，很多人都是在多年前就以很低的价格一直持有，尤其是北京等一线城市的房产，过去10几年的涨幅惊人，如果按照过去的个税政策，无论是以20%的差额，还是以1%的全额来计税，都是一笔不小的数字。表面上来看，“房叔”们似乎会成为退税政策的最大受益者。但其实也不然，因财政部的退税政策规定，在卖房之后的一年内再重新买房，才可能享受退税，所以，持有多套房的群体，现在更多考虑的可能是套现，估计也很难在卖房之后再重新买入。
虽然换房退税政策对于楼市的刺激效果并不会太大，不过，还是会有部分改善型买家会从中受益。和前段时间国内部分地方城市推出的带押过户，以及改善连环单交易来看，政策出发点其实都是一脉相承。
●下调住房公积金贷款利率能够惠及的群体相对更广
在财政部宣布换房退税之后，央行很快也发布了重磅消息，“自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。”
和换房退税相比，央行下调住房公积金贷款利率，能够惠及的群体相对更广，只要买房的时候使用公积金贷款，就可以享受更便宜的利率优惠。按照调整之后的利率，5年期以上贷款利率3.1%，已经算是一个较低的利率水平。对于购房者而言，如果能够用3.1%的贷款利率买房，能够明显降低购房负担。
不过，公积金贷款的主要制约在于贷款额度较低，以北京来看，上限只有120万元，对应北京的高房价，在商业和公积金组合贷的情况下，即使用满120万元的额度，能够享受的利率优惠也较为有限。而且，按照北京在2018年出台的新政，每缴纳一年公积金能够享受10万元的贷款额度，需要缴满12年才能够获得120万元的贷款上限，所以，很多人的公积金贷款额度其实只有几十万，对这部分群体而言，公积金利率下调的影响也就更低了。
●利率下调对于三四线城市的利好程度更大
和一线城市相比，三四线城市由于房价相对较低，公积金贷款能够起到更明显的效果，这一次利率下调，对于三四线城市带来的利好程度更大。
这一次监管层在国庆节前放出大招，对于房价应该不会带来太直接的影响。2014年那一次国庆救市，对于房价其实也没有产生立竿见影的效果，政策出台之后，2015年国内大部分城市的楼市其实还没有明显反应，只有深圳在大幅上涨，到了2016年，国内房价才迎来全面上涨。
和几年前相比，当前民众对于房地产的走势明显更加谨慎，所以，房价复制上一次大涨的可能性已经微乎其微。
当然，这并不意味着这一次国庆救市就没有意义。无论是换房退税，还是降低公积金贷款利率，至少还是在一定程度上降低了部分民众的购房成本。即使对楼市刺激效果不大，但只要是减轻了民众的压力， 就值得欢迎和期待。
节选 |《楼市又见大规模救市，房价会再次上涨吗？》
作者 | 谢九
这一次在国庆前出台刺激房地产的重磅政策，很容易让人想起2014年。那一年也是在9月30日，央行大幅下调了首付比例和贷款利率，首套房的首付比例下降为30%，利率下降为基准利率的7折。那一轮刺激之后，国内楼市在2015年开始起步，在2016年迎来了史上最疯狂的一次上涨，最后引发了“房住不炒”政策的出台。
今年央行和财政部再次在9月30日出手，熟悉的时间节点和政策配方，还会带来和8年前一样的市场反响吗？是否会再度刺激房价大涨？对于经济又会起到多大的带动作用呢？
●个税退还只对部分民众有一定作用，最终获益的程度并不大
先来看看这次具体的刺激政策。财政部发布的文件，主要内容是通过退税来鼓励民众换房。从今年10月1日起到明年年底，如果出售自有住房并在1年内重新买房，卖房缴纳的个税将予以退税。新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，个税全部退还；新购住房金额小于现住房转让金额的，按比例退还。
想要理解这项政策的含义，首先要弄清楚现有的房产个税情况。我国对于“满五唯一”的房屋转让都是免征个税，如果不满足“满五唯一”，卖家就要按照房屋买卖差额的20%缴纳个税，如果无法提供发票等原始凭证，按照全额的1%征收。在实际操作中，个税是由卖家还是买家承担，取决于市场的供求状况，在很多城市，个税其实最终都转移到了买家身上。
所以，财政部的退税刺激，对于市场上处于“满五唯一”状态的房产，没有实质性影响。能够从中受益的，是5年之内上市交易的房屋，以及持有多套房产的卖家。那么，这部分人群又能够受益多少呢？
从国内房产价格的历史走势来看，房价涨幅最快的时期是在2016年，如果需要缴纳差额个税，2016年之前买房的民众需要缴纳最多。但是从2016年之后，国内房价就开始进入下行周期，很多城市包括北京在内，现在的房价都没有突破2016年的高点。
这也就意味着，过去5年之内买房的居民如果现在出售住房，有些可能还处于赔钱卖出的状态，其实根本不需要缴纳个税，即使有些在过去5年的相对低点买入，能够有所获利，但是考虑到这几年房价的涨幅，获利空间应该也不会太大。所以，对过去5年之内交易的房产，个税退还对部分民众有一定作用，但是能够获益的群体，以及最终获益的程度并不是很大。
那么，那些持有多套房的“房叔”们，是否会成为最大的受益者呢？这部分人群当中，很多人都是在多年前就以很低的价格一直持有，尤其是北京等一线城市的房产，过去10几年的涨幅惊人，如果按照过去的个税政策，无论是以20%的差额，还是以1%的全额来计税，都是一笔不小的数字。表面上来看，“房叔”们似乎会成为退税政策的最大受益者。但其实也不然，因财政部的退税政策规定，在卖房之后的一年内再重新买房，才可能享受退税，所以，持有多套房的群体，现在更多考虑的可能是套现，估计也很难在卖房之后再重新买入。
虽然换房退税政策对于楼市的刺激效果并不会太大，不过，还是会有部分改善型买家会从中受益。和前段时间国内部分地方城市推出的带押过户，以及改善连环单交易来看，政策出发点其实都是一脉相承。
●下调住房公积金贷款利率能够惠及的群体相对更广
在财政部宣布换房退税之后，央行很快也发布了重磅消息，“自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。”
和换房退税相比，央行下调住房公积金贷款利率，能够惠及的群体相对更广，只要买房的时候使用公积金贷款，就可以享受更便宜的利率优惠。按照调整之后的利率，5年期以上贷款利率3.1%，已经算是一个较低的利率水平。对于购房者而言，如果能够用3.1%的贷款利率买房，能够明显降低购房负担。
不过，公积金贷款的主要制约在于贷款额度较低，以北京来看，上限只有120万元，对应北京的高房价，在商业和公积金组合贷的情况下，即使用满120万元的额度，能够享受的利率优惠也较为有限。而且，按照北京在2018年出台的新政，每缴纳一年公积金能够享受10万元的贷款额度，需要缴满12年才能够获得120万元的贷款上限，所以，很多人的公积金贷款额度其实只有几十万，对这部分群体而言，公积金利率下调的影响也就更低了。
●利率下调对于三四线城市的利好程度更大
和一线城市相比，三四线城市由于房价相对较低，公积金贷款能够起到更明显的效果，这一次利率下调，对于三四线城市带来的利好程度更大。
这一次监管层在国庆节前放出大招，对于房价应该不会带来太直接的影响。2014年那一次国庆救市，对于房价其实也没有产生立竿见影的效果，政策出台之后，2015年国内大部分城市的楼市其实还没有明显反应，只有深圳在大幅上涨，到了2016年，国内房价才迎来全面上涨。
和几年前相比，当前民众对于房地产的走势明显更加谨慎，所以，房价复制上一次大涨的可能性已经微乎其微。
当然，这并不意味着这一次国庆救市就没有意义。无论是换房退税，还是降低公积金贷款利率，至少还是在一定程度上降低了部分民众的购房成本。即使对楼市刺激效果不大，但只要是减轻了民众的压力， 就值得欢迎和期待。
节选 |《楼市又见大规模救市，房价会再次上涨吗？》
作者 | 谢九
国庆彩蛋！首套房利率可下调、1年换房免个税、公积金贷款更便宜
对打工人来说，国庆不仅意味着一年中的最后一个假期，更是疯狂Q4的开始。不仅要着手开始制定明年的年度目标，更要抓着最后一个季度的机会冲本年度kpi。
而对楼市来说，今年年度目标估计是完不成了。这不，就在Q3尾巴国庆小长假的前夕，国家一连发了3条救市政策，助力楼市Q4冲业绩，堪称是“国庆大礼包”啊！
央行、银保监会：放宽首套房利率下限
对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
也就是说，部分地方政府可以自主决定房贷利率，最低可以突破当前的4.1%！
二、财政部：卖一买一，免个税
自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内，在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
一句话解释，置换房1年内免个税。
三、央行：下调首套个人住房公积金贷款利率
自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
换言之，利好使用公积金贷款的首套刚需。
不知道大家还记得不？在这之前，救市政策也是丰富多样。
央行鼓励推广二手房“带押过户”模式，即在房子还没还清贷款、还有抵押的情况下，也可以完成房子的过户；
广州的限价政策也终于放松，一房一价由原来均价正负6%调整为上浮10%下浮20%，相当于房价最低可以打8折；
还有最新LPR仍维持30年来至低点，现在首套房贷利率下限放开，有些城市或许还能低于4.1%……
为了救市，国家的工具箱是越开越大！
在业内人士看来，楼市已经在慢慢筑底，合理加码稳楼市政策，支持刚性和改善性住房需求，有助于促进楼市复苏，促进房地产市场平稳健康发展。
而对于我们普通人来说，这一波波政策下来，切切实实的利好就是买房成本降低了。无论你是要买一手还是二手，无论是首套刚需还是卖一买一，都能享受相应的政策利好。
这次国家在国庆小长假前连发3条政策，这个时间节点背后用意也颇深。大家都知道，房地产有“金九银十”一说，各大开发商为了冲全年业绩往往都会在9月、10月积极推盘并放出折扣，吸引消费者。这次再叠加国家各种政策利好，看来今年低成本买房的机会真的来了。
像最近黄埔红盘万科城市之光刚好两周年庆，趁着国庆小长假还开了双庆专场，成交即送5年物业管理费、家电3件套，还能享3个月内无忧退房的VIP服务。现在项目收官在即，尾货不多了，想要上车的朋友要抓紧了，趁着国庆假期去看一看，说不能捡漏！
对打工人来说，国庆不仅意味着一年中的最后一个假期，更是疯狂Q4的开始。不仅要着手开始制定明年的年度目标，更要抓着最后一个季度的机会冲本年度kpi。
而对楼市来说，今年年度目标估计是完不成了。这不，就在Q3尾巴国庆小长假的前夕，国家一连发了3条救市政策，助力楼市Q4冲业绩，堪称是“国庆大礼包”啊！
央行、银保监会：放宽首套房利率下限
对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
也就是说，部分地方政府可以自主决定房贷利率，最低可以突破当前的4.1%！
二、财政部：卖一买一，免个税
自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内，在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
一句话解释，置换房1年内免个税。
三、央行：下调首套个人住房公积金贷款利率
自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。
换言之，利好使用公积金贷款的首套刚需。
不知道大家还记得不？在这之前，救市政策也是丰富多样。
央行鼓励推广二手房“带押过户”模式，即在房子还没还清贷款、还有抵押的情况下，也可以完成房子的过户；
广州的限价政策也终于放松，一房一价由原来均价正负6%调整为上浮10%下浮20%，相当于房价最低可以打8折；
还有最新LPR仍维持30年来至低点，现在首套房贷利率下限放开，有些城市或许还能低于4.1%……
为了救市，国家的工具箱是越开越大！
在业内人士看来，楼市已经在慢慢筑底，合理加码稳楼市政策，支持刚性和改善性住房需求，有助于促进楼市复苏，促进房地产市场平稳健康发展。
而对于我们普通人来说，这一波波政策下来，切切实实的利好就是买房成本降低了。无论你是要买一手还是二手，无论是首套刚需还是卖一买一，都能享受相应的政策利好。
这次国家在国庆小长假前连发3条政策，这个时间节点背后用意也颇深。大家都知道，房地产有“金九银十”一说，各大开发商为了冲全年业绩往往都会在9月、10月积极推盘并放出折扣，吸引消费者。这次再叠加国家各种政策利好，看来今年低成本买房的机会真的来了。
像最近黄埔红盘万科城市之光刚好两周年庆，趁着国庆小长假还开了双庆专场，成交即送5年物业管理费、家电3件套，还能享3个月内无忧退房的VIP服务。现在项目收官在即，尾货不多了，想要上车的朋友要抓紧了，趁着国庆假期去看一看，说不能捡漏！
#临沂中心城区买首套房补贴5万# 【重磅消息！临沂市出台促进房地产市场平稳健康发展的若干惠民措施】一、支持刚需住房消费。2022年9月29日至2023年3月29日期间，对个人首次购买中心城区范围内新建商品住房的，凭新建商品住房备案合同，由受益财政承担购房补贴5万元，鼓励开发企业按同等标准给予购房优惠。
二、支持改善性住房消费。2022年9月29日至2023年9月29日期间，对出售二手房后又在中心城区范围内购买新建商品住房的，按办理不动产权证时实际缴纳契税额80%的比例由市财政给予奖励。推行二手房“带押过户”登记模式。
三、落实人才住房政策。对新到临沂“两新”组织就业或创办企业的博士研究生、硕士研究生和全日制本科生，在我市首次购房，符合条件的分别给予30万元、10万元、5万元的一次性购房补贴，所需资金由受益财政按比例承担。对符合有关条件的高层次人才，采取“一事一议”的方式给予一次性购房补贴。2022年9月29日至2023年3月29日期间，个人首次购买中心城区范围内新建商品住房的，同时享受本《若干措施》第一条规定的购房补贴。
四、支持刚需群体购房。鼓励开发企业灵活开展团购住房等让利促销活动。筛选优质房企和房源，面向教师、医护工作者、现（退）役军人、公安干警、应急救援人员等群体，实施精准对接，设立“特价房优惠超市”，优化交易服务，加快商品房库存去化。
五、加大住房公积金支持力度。借款申请人和配偶均符合申贷条件的，公积金贷款额度上限由60万提高至80万。“商转公”贷款和单缴存职工申请住房公积金贷款的，贷款上限为50万元。对缴存住房公积金确有困难的企业等用人单位，可依法申请缓缴住房公积金，或在与职工充分协商的前提下，降低住房公积金缴存比例，期限不超过12个月。鼓励对符合当地住房公积金贷款申请资格的新市民，在本市范围内的住房公积金贷款，在贷款审核和还贷提取等方面，实行同城化待遇。加大租房资金支持力度，根据当地房租市场价格，合理确定租房提取公积金额度。
二、支持改善性住房消费。2022年9月29日至2023年9月29日期间，对出售二手房后又在中心城区范围内购买新建商品住房的，按办理不动产权证时实际缴纳契税额80%的比例由市财政给予奖励。推行二手房“带押过户”登记模式。
三、落实人才住房政策。对新到临沂“两新”组织就业或创办企业的博士研究生、硕士研究生和全日制本科生，在我市首次购房，符合条件的分别给予30万元、10万元、5万元的一次性购房补贴，所需资金由受益财政按比例承担。对符合有关条件的高层次人才，采取“一事一议”的方式给予一次性购房补贴。2022年9月29日至2023年3月29日期间，个人首次购买中心城区范围内新建商品住房的，同时享受本《若干措施》第一条规定的购房补贴。
四、支持刚需群体购房。鼓励开发企业灵活开展团购住房等让利促销活动。筛选优质房企和房源，面向教师、医护工作者、现（退）役军人、公安干警、应急救援人员等群体，实施精准对接，设立“特价房优惠超市”，优化交易服务，加快商品房库存去化。
五、加大住房公积金支持力度。借款申请人和配偶均符合申贷条件的，公积金贷款额度上限由60万提高至80万。“商转公”贷款和单缴存职工申请住房公积金贷款的，贷款上限为50万元。对缴存住房公积金确有困难的企业等用人单位，可依法申请缓缴住房公积金，或在与职工充分协商的前提下，降低住房公积金缴存比例，期限不超过12个月。鼓励对符合当地住房公积金贷款申请资格的新市民，在本市范围内的住房公积金贷款，在贷款审核和还贷提取等方面，实行同城化待遇。加大租房资金支持力度，根据当地房租市场价格，合理确定租房提取公积金额度。
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