#世界动物日# 一起为爱发声！[抱一抱]
保护动物是#Villars维利斯# 一直在践行的理念。
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中国智能仓储新势力——专访隆链智能科技（上海）有限公司创始人 马云龙
四向穿梭技术之于中国智能仓储建设，意义何在？
四向穿梭技术与隆链的羁绊
“起步晚、空间大、竞争激烈、与发达国家存在一定差距”等，是行业内外对于中国物流装备市场固有的印象，不过在隆链智能科技（上海）有限公司（下文简称：隆链）创始人马云龙眼里，中国市场的特殊性在于，独特的包容性，丰富的场景和充裕的资本，以及在不断完善的供应链体系之下，为中国物流装备的创新与落地构建了肥沃的土壤。
在这样的土壤之上，中国智能物流装备技术迸发出了无限可能。马云龙以托盘式智能存储技术举例道：“传统的托盘自动化仓储技术领域中，中国企业与国际企业的差距有如当年传统汽车工业中发动机、变速箱领域的技术差距，但是在四向托盘穿梭技术领域，则有如新能源汽车的三电系统一般，不仅差距小，甚至在部分技术已经处于国际领先地位了。”
市场呼唤新技术
而隆链与四向穿梭技术的渊源则要追溯到2016年。马云龙回忆道：“2016年KIVA的横空出世让物流人意识到了智能物流的前景，给我们的思考是，是否能够在货架内实现如此智能、灵活和柔性的机器人存储解决方案。”
市场需求的变动也在呼唤新的技术和解决方案。一方面，随着土地成本的不断上升，客户希望可以进一步提升仓储空间的利用率；另一方面，商业模式的转变，智能制造的升级等，让仓储的订单处理变得越来越复杂和多变。“不仅要满足密集存储，还要满足不同订单类型的需求，包括如整进整出、整进零出，以及跟随订单需求进行动态调整出入库效率等，同时还要具备高度的可扩展性，这些都意味着，我们需要一款全新的解决方案。”
【隆链的答案——四向穿梭技术】
隆链给出的答案是，基于智能四向穿梭机器人系统，打造轻量化、柔性化、智能化的解决方案，同时马云龙表示四向托盘机器人系统必然具备两大基因，第一是密集化存储，第二是高度柔性化。前者是满足高存储空间利用率的基础，后者则是应对业务需求的关键。
命名“机器人”的底气
据马云龙介绍，在隆链研发之初，就为其注入了“思考”的能力，让设备自身具备了感知、交互、自主决策的功能，同时隆链为其研发了专业的调度系统，实现多车协同，进而提升仓储效率，这也是隆链将其命名为“机器人”的底气和原因。
坚实的合作伙伴和支持者
并且，隆链将自身定位于“客户坚实的合作伙伴，物流系统集成商的坚定支持者”，致力于用简单的设备和系统，解决客户多样化、定制化的智能仓储需求。围绕这样的定位，隆链提出了“两重两轻”的理念。
“重研发、重市场”
“两重”即“重研发、重市场”，马云龙表示，重研发是支撑隆链持续发力市场和健康发展的基础，重市场则意味着隆链致力于为客户提供更优质、合适的产品和解决方案，为行业和社会创造价值。
卓越的大黄蜂系列产品
因此，围绕这“两重”，隆链打造并升级了大黄蜂系列产品及WMS、WCS、RCS等各类软件系统和解决方案。马云龙首先重点介绍了隆链的大黄蜂系列二代智能四向穿梭机器人（简称大黄蜂），该机器人最大的亮点之一在于机械顶升技术，这是隆链独有的国际发明专利。该技术由于结构小巧简单，因此能够帮助机器人用更轻薄的机体运载常规重量的货物（1.5吨），而且区别于液压顶升，该技术不会产生漏油等现象，因此也避免了货物的损坏现象。
大黄蜂的另一大特点在于其外形尺寸的高适配性，同时可以适配中国、欧盟、日本、美国等四大国家和地区的托盘标准，从而满足不同尺寸货物的混合存储。同时基于设备本身的智能交互功能，大黄蜂在库内可以做到设备共享、互为备份，从而实现仓储空间能够共享库位，最大化地提升设备的利用率，从而降低客户的投入。
此外，大黄蜂还能够适用于冷链场景，其能够在零下25摄氏度的环境下稳定运行，其在无锡工厂的测试环境中已经实现了零下30摄氏度的稳定运营。马云龙表示，冷库作业环境恶劣，以及随着土地成本的不断上扬，冷库智能化将是未来重要的趋势之一，隆链目前也已经有了众多的项目落地。例如在某些水果的原产地，为了保证产品质量设立了预冷仓库，其中便应用了隆链的产品和解决方案。“我们不仅要考虑低温，还要关注湿度对于机器人的影响。除了水果预冷，我们也参与了众多海鲜等冷冻食品的项目建设。”
智能的RCS调度系统
然后马云龙又重点介绍了隆链自主研发的RCS智慧调度系统。配合该系统，大黄蜂真正实现了多机器人协同作业的功能，从而帮助客户满足多SKU、混板、随机出库，以及应对出入库峰谷作业的效率平衡等各方面的需求。
另一方面，RCS智慧调度系统与隆链自主研发的WMS、WCS能够与客户的上位系统无缝对接，不仅能够满足物流订单的各种需求，也能够为制造企业实现从原材料仓储到线边物流，再到成品仓储发货的全流程的物流、信息流的联动和打通。
“通过大黄蜂与隆链各类系统的搭配，可以帮助客户大幅度地提升仓储空间利用率，最高可以实现97%左右的利用率。”马云龙补充道，“同时还能满足生产动线不同节拍的出入库要求，真正做到自动化、信息化、智能化，甚至无人化。”
【“轻制造、轻交付”】
“主机厂”制造理念
“两轻”则是“轻制造、轻交付”。马云龙解释道，隆链坚持“汽车制造”的生产模式，即各个优秀合作伙伴的零部件按照严格的要求供应至隆链工厂，隆链作为“主机厂”进行总装配，并对整个产品的品质和交付时间进行保障。
标准化、模块化 降低交付成本
“轻交付”是指基于隆链模块化的产品和系统，隆链能够为客户实现远程化的落地，并且能够实现对项目的大规模复制，有助于降低交付成本。“轻交付并不是我们不重视交付，而是我们通过与客户所在地的服务团队形成深度合作，帮助我们高质量交付的同时，降低我们的交付成本。
而之所以能够做到“两轻”，尤其是“轻交付”，体现了隆链卓越的解决方案规划能力。马云龙感慨地说道，隆链自2011年成立，就一直在培养和强化智能仓储的规划能力，并积累了大量、深厚的项目落地经验。同时，基于大黄蜂和各类系统所具备的标准化和模块化特点，使得隆链可以实现“乐高式”的解决方案规划，让方案能够真正落地，为客户真正创造价值。
正是基于这样的理念，隆链自2019年第一个项目落地开始，至今已经完成了30多个实地项目的交付，合作客户遍布医药、烟草、冷链、食品、纺织、服装、电商、汽车零部件、电子、机械加工等各个行业。
【隆链的坚持】
坚持机械顶升结构
而之所以2016年走向智能四向穿梭技术道路，直到2019年才进行落地，马云龙亦坦诚地道出了其中原委。原来，在大黄蜂的研发之初，隆链就坚持采用机械顶升结构，最大的挑战就是如何将该技术进行小型化和轻便化，以能够“放进”初代大黄蜂仅有180mm厚度的机身内。“我们当时用了将近7个月的时间，才完成了这项技术突破。
坚持更轻薄
另一大原因则在于对于产品质量的“执念”，例如对于产品的尺寸厚度。马云龙笑道，当时研发团队曾提议将车身厚度提升至230mm，如此可以将产品和系统的问世时间提前半年。但是隆链的高管团队表示，180mm是“底线”，经过研发团队的不懈努力，隆链最终实现了这个目标。
为客户创造价值是不变的未来
对于未来，马云龙表示，中国一定是未来智能仓储发展的关键舞台，不少行业的飞速发展已经带动了物流装备的发展，并且正在进一步影响未来创新的方向。
对于隆链而言，一方面将会持续坚持以客户为中心，以技术创新为基础，不断地在设备本身和场景做更多的拓展。“客户越来越专业，这是我们最大的感受。”马云龙由衷地说道，“因此我们也必须更加专业，不仅追求设备更高的柔性，也要考虑能耗等细节问题。”
另一方面，隆链仍将坚持“智能仓储解决方案”的理念，在助力中国智能仓储发展的同时，不断谋求“国际化”。“通过以四向托盘机器人系统为核心的智能仓储方案，为客户、行业、社会降本增效，减少资源浪费，助力环境的改善保护，这是隆链不变的使命。”马云龙最后总结道。
四向穿梭技术之于中国智能仓储建设，意义何在？
四向穿梭技术与隆链的羁绊
“起步晚、空间大、竞争激烈、与发达国家存在一定差距”等，是行业内外对于中国物流装备市场固有的印象，不过在隆链智能科技（上海）有限公司（下文简称：隆链）创始人马云龙眼里，中国市场的特殊性在于，独特的包容性，丰富的场景和充裕的资本，以及在不断完善的供应链体系之下，为中国物流装备的创新与落地构建了肥沃的土壤。
在这样的土壤之上，中国智能物流装备技术迸发出了无限可能。马云龙以托盘式智能存储技术举例道：“传统的托盘自动化仓储技术领域中，中国企业与国际企业的差距有如当年传统汽车工业中发动机、变速箱领域的技术差距，但是在四向托盘穿梭技术领域，则有如新能源汽车的三电系统一般，不仅差距小，甚至在部分技术已经处于国际领先地位了。”
市场呼唤新技术
而隆链与四向穿梭技术的渊源则要追溯到2016年。马云龙回忆道：“2016年KIVA的横空出世让物流人意识到了智能物流的前景，给我们的思考是，是否能够在货架内实现如此智能、灵活和柔性的机器人存储解决方案。”
市场需求的变动也在呼唤新的技术和解决方案。一方面，随着土地成本的不断上升，客户希望可以进一步提升仓储空间的利用率；另一方面，商业模式的转变，智能制造的升级等，让仓储的订单处理变得越来越复杂和多变。“不仅要满足密集存储，还要满足不同订单类型的需求，包括如整进整出、整进零出，以及跟随订单需求进行动态调整出入库效率等，同时还要具备高度的可扩展性，这些都意味着，我们需要一款全新的解决方案。”
【隆链的答案——四向穿梭技术】
隆链给出的答案是，基于智能四向穿梭机器人系统，打造轻量化、柔性化、智能化的解决方案，同时马云龙表示四向托盘机器人系统必然具备两大基因，第一是密集化存储，第二是高度柔性化。前者是满足高存储空间利用率的基础，后者则是应对业务需求的关键。
命名“机器人”的底气
据马云龙介绍，在隆链研发之初，就为其注入了“思考”的能力，让设备自身具备了感知、交互、自主决策的功能，同时隆链为其研发了专业的调度系统，实现多车协同，进而提升仓储效率，这也是隆链将其命名为“机器人”的底气和原因。
坚实的合作伙伴和支持者
并且，隆链将自身定位于“客户坚实的合作伙伴，物流系统集成商的坚定支持者”，致力于用简单的设备和系统，解决客户多样化、定制化的智能仓储需求。围绕这样的定位，隆链提出了“两重两轻”的理念。
“重研发、重市场”
“两重”即“重研发、重市场”，马云龙表示，重研发是支撑隆链持续发力市场和健康发展的基础，重市场则意味着隆链致力于为客户提供更优质、合适的产品和解决方案，为行业和社会创造价值。
卓越的大黄蜂系列产品
因此，围绕这“两重”，隆链打造并升级了大黄蜂系列产品及WMS、WCS、RCS等各类软件系统和解决方案。马云龙首先重点介绍了隆链的大黄蜂系列二代智能四向穿梭机器人（简称大黄蜂），该机器人最大的亮点之一在于机械顶升技术，这是隆链独有的国际发明专利。该技术由于结构小巧简单，因此能够帮助机器人用更轻薄的机体运载常规重量的货物（1.5吨），而且区别于液压顶升，该技术不会产生漏油等现象，因此也避免了货物的损坏现象。
大黄蜂的另一大特点在于其外形尺寸的高适配性，同时可以适配中国、欧盟、日本、美国等四大国家和地区的托盘标准，从而满足不同尺寸货物的混合存储。同时基于设备本身的智能交互功能，大黄蜂在库内可以做到设备共享、互为备份，从而实现仓储空间能够共享库位，最大化地提升设备的利用率，从而降低客户的投入。
此外，大黄蜂还能够适用于冷链场景，其能够在零下25摄氏度的环境下稳定运行，其在无锡工厂的测试环境中已经实现了零下30摄氏度的稳定运营。马云龙表示，冷库作业环境恶劣，以及随着土地成本的不断上扬，冷库智能化将是未来重要的趋势之一，隆链目前也已经有了众多的项目落地。例如在某些水果的原产地，为了保证产品质量设立了预冷仓库，其中便应用了隆链的产品和解决方案。“我们不仅要考虑低温，还要关注湿度对于机器人的影响。除了水果预冷，我们也参与了众多海鲜等冷冻食品的项目建设。”
智能的RCS调度系统
然后马云龙又重点介绍了隆链自主研发的RCS智慧调度系统。配合该系统，大黄蜂真正实现了多机器人协同作业的功能，从而帮助客户满足多SKU、混板、随机出库，以及应对出入库峰谷作业的效率平衡等各方面的需求。
另一方面，RCS智慧调度系统与隆链自主研发的WMS、WCS能够与客户的上位系统无缝对接，不仅能够满足物流订单的各种需求，也能够为制造企业实现从原材料仓储到线边物流，再到成品仓储发货的全流程的物流、信息流的联动和打通。
“通过大黄蜂与隆链各类系统的搭配，可以帮助客户大幅度地提升仓储空间利用率，最高可以实现97%左右的利用率。”马云龙补充道，“同时还能满足生产动线不同节拍的出入库要求，真正做到自动化、信息化、智能化，甚至无人化。”
【“轻制造、轻交付”】
“主机厂”制造理念
“两轻”则是“轻制造、轻交付”。马云龙解释道，隆链坚持“汽车制造”的生产模式，即各个优秀合作伙伴的零部件按照严格的要求供应至隆链工厂，隆链作为“主机厂”进行总装配，并对整个产品的品质和交付时间进行保障。
标准化、模块化 降低交付成本
“轻交付”是指基于隆链模块化的产品和系统，隆链能够为客户实现远程化的落地，并且能够实现对项目的大规模复制，有助于降低交付成本。“轻交付并不是我们不重视交付，而是我们通过与客户所在地的服务团队形成深度合作，帮助我们高质量交付的同时，降低我们的交付成本。
而之所以能够做到“两轻”，尤其是“轻交付”，体现了隆链卓越的解决方案规划能力。马云龙感慨地说道，隆链自2011年成立，就一直在培养和强化智能仓储的规划能力，并积累了大量、深厚的项目落地经验。同时，基于大黄蜂和各类系统所具备的标准化和模块化特点，使得隆链可以实现“乐高式”的解决方案规划，让方案能够真正落地，为客户真正创造价值。
正是基于这样的理念，隆链自2019年第一个项目落地开始，至今已经完成了30多个实地项目的交付，合作客户遍布医药、烟草、冷链、食品、纺织、服装、电商、汽车零部件、电子、机械加工等各个行业。
【隆链的坚持】
坚持机械顶升结构
而之所以2016年走向智能四向穿梭技术道路，直到2019年才进行落地，马云龙亦坦诚地道出了其中原委。原来，在大黄蜂的研发之初，隆链就坚持采用机械顶升结构，最大的挑战就是如何将该技术进行小型化和轻便化，以能够“放进”初代大黄蜂仅有180mm厚度的机身内。“我们当时用了将近7个月的时间，才完成了这项技术突破。
坚持更轻薄
另一大原因则在于对于产品质量的“执念”，例如对于产品的尺寸厚度。马云龙笑道，当时研发团队曾提议将车身厚度提升至230mm，如此可以将产品和系统的问世时间提前半年。但是隆链的高管团队表示，180mm是“底线”，经过研发团队的不懈努力，隆链最终实现了这个目标。
为客户创造价值是不变的未来
对于未来，马云龙表示，中国一定是未来智能仓储发展的关键舞台，不少行业的飞速发展已经带动了物流装备的发展，并且正在进一步影响未来创新的方向。
对于隆链而言，一方面将会持续坚持以客户为中心，以技术创新为基础，不断地在设备本身和场景做更多的拓展。“客户越来越专业，这是我们最大的感受。”马云龙由衷地说道，“因此我们也必须更加专业，不仅追求设备更高的柔性，也要考虑能耗等细节问题。”
另一方面，隆链仍将坚持“智能仓储解决方案”的理念，在助力中国智能仓储发展的同时，不断谋求“国际化”。“通过以四向托盘机器人系统为核心的智能仓储方案，为客户、行业、社会降本增效，减少资源浪费，助力环境的改善保护，这是隆链不变的使命。”马云龙最后总结道。
【楼市“松绑”，青岛等地为何反转？】9月中旬以来，不少城市陆续出台楼市“松绑”政策。
在这一轮“松绑”中，宁波、青岛、苏州、济南、郑州等热点城市纷纷发布相应政策，全面（或部分）取消楼市限购政策。
比如，青岛9月15日发布的《我市动态完善房地产政策》中提到，二手住房不再限购。苏州9月14日传出消息，全市取消首套房限购，下辖的6区交易中心已开始执行该政策。
彼时，行业内不少声音直呼，“全面取消限购的大潮开始了”。
但不久上述两地相继撤回楼市“松绑”政策，引发广泛关注。
“松绑”力度远胜以往
与以往不同，此轮楼市“松绑”，有着显著的特点。
广东房产政策研究中心主任李宇嘉告诉中国新闻周刊，最近放开限购政策的城市，都是区域热点城市，不再是过去的三四线城市。
“这一轮放开限购的背景，主要是8月国务院常务会议明确提出各地可‘一城一策’，阶段性实施灵活的地产调控政策。”李宇嘉说。
对于这些热点城市而言，此轮放开限购的政策力度远胜以往。
据了解，宁波早在9月8日就已全面放开限购，家庭购房不再限制套数。虽然宁波的“松绑”没有公开发文，但根据当地房产交易市场具体执行的政策，在购房审核方面，宁波已经全面放开了楼市限购。
9月13日，郑州发布《郑州市公安局关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，进一步放宽中心城区落户条件：凡具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以申请登记城镇居民户口。
这意味着郑州成为国内第一个真正实现“零门槛”落户的特大城市。
此前，郑州楼市限购条件包括本市户籍的家庭可购买2套，单身可购买一套；外地户籍居民想要买房，需要在郑州缴纳24个月的社保或个税。一旦取消落户限制，相当于直接降低外地人在郑州购房的门槛。
苏州9月14日的“松绑”限购政策提出，非苏州户籍者在苏州六区（吴中区、吴江区、姑苏区、相城区、高新区、工业园区）购买首套房，无需开具社保证明或个人所得税证明，但限购1套。苏州本地户口的家庭，最多能购买3套。
9月15日，济南也发布消息，限购区域从此前的8个区调整为二环以内的历下区、市中区2个区。
值得注意的是，青岛、苏州很快撤回“松绑”政策，再现楼市政策“一日游”现象。
青岛在发布楼市调控新政一天后，删除了“二手住房不再限购”字眼；苏州则在传出全面取消限购两天后出现政策反转，宣布继续执行限购。
重新调整之后，苏州的政策是：除吴江区开放限购外，其他五个区即吴中、姑苏、相城、高新和工业园区均恢复了此前的限购政策。
苏州相城区房管局工作人员表示，目前外地人购房还是需要6个月社保或者个税证明。
“松绑”与紧急撤回背后
为何这些城市大幅度“松绑”楼市限购？为何又在出台相关政策之后紧急撤回？
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类调整说明政策放松过程中，各地担心出现炒房等市场乱象。
国家统计局网站9月16日公布的数据显示，8月份，全国70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数有所增加。
具体而言，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降的城市有49个；二手住宅销售价格同比下降的城市有61个；全国商品房销售面积同比增速为-23.0%。
地产市场的不振，直接传导到土拍市场。今年1～8月份，全国房企土地购置面积同比增速为-49.7%，而土拍市场又直接影响到各个城市地方政府的财政收入。
上述放开限购的城市也不例外。以青岛为例，其2022年第三批次集中供地于9月16日正式收官。在这次集中供地拍卖中，约85%的地块以底价成交，地块的整体溢价率低至1.14%，较今年的首轮和次轮集中供地均有下降。
从拿地房企来看，成交的30宗地块中，22宗地块背后有平台类公司的参与。
平台类公司一般是指由地方政府及其部门、机构等，通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立的，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。
比如青岛城投房地产开发有限公司，以6.90亿元的底价摘得青岛李沧区楼山二支路的一宗地块。青岛城投房地产开发有限公司的实际控制权，由青岛市国资委100%掌握。
此前，青岛市中心热门地块市南区CBD南京路1号，也以底价成交，拿地房企为青岛海诺建融置业有限公司。这家公司是青岛海诺投资发展有限公司的全资子公司，青岛海诺投资发展有限公司则由青岛市市南区财政局100%控股。
在不少业内人士看来，本地城投公司接盘的土地，实际上只能起到兜底作用。
根据中国房产信息集团（CRIC）统计，2021年至2022年集中供地项目的整体开工率为33%，而平台类公司拿地开工率只有16%。
“现在市场太差，很多地方平台公司拿了地也不敢开工，都在苦苦支撑。”有业内人士告诉中国新闻周刊。
上述业内人士还透露，周转率对于地产行业非常重要，如果拿地太久不开工建设，不能及时回笼资金，下一步不论对平台类公司还是地方财政，都将形成更大压力。
在市场下行趋势下，楼市全面放开限购也被不少城市寄予厚望。有分析指出，不少城市尝试通过放开限购，来缓解楼市下行压力。但另一方面，又担心相关政策的全面“松绑”引发炒房现象回潮。
“不排除各类政策放松过程中，可能会形成一些新的炒房现象，导致楼市调控出现新压力。”严跃进说。
事实上，在放开限购之后，不少城市的购房者都在“摩拳擦掌”。在苏州解除限购政策消息发布的第二天，有当地楼盘销售告诉中国新闻周刊，当天就接到了不少江苏省内和上海购房者的电话咨询。
8月5日，廊坊市政府宣布全面放开楼市限购，取消户籍、社保（个税）等方面限制性的购房条件。数据显示，此后当地新房成交量出现明显回升，特别是中秋节假期期间，不少燕郊中介都反映，来了不少北京的看房客。
“市区不放郊区放”
不过，李宇嘉认为，目前市场整体成交量仍旧低迷，原因不完全是限购政策造成的。在他看来，最根本问题在于供给端的风险冲击和需求端的预期不振，背后的原因是疫情叠加经济下行导致的收入减缓，以及潜在购房者对未来收入和工作前景不看好。
近年来，各个城市的政策，都力图在“房住不炒”与提振楼市之间寻找平衡点。
那么，该如何既强化“房住不炒”的基本定位，又在一定程度上提振楼市呢？
中国新闻周刊注意到，不少城市都选择了区域性放开限购这一策略。
比如济南，除了历下区、市中区实施限购外，其他区域或二环外不再限购。青岛则针对非限购区域，明确本地户籍和外地户籍都可购买3套及以上房产。
李宇嘉认为，热点城市主城区楼市目前的下行状况，本质上是阶段性的，因为主城区的需求比较集中，新房供应又偏少，回暖只是时间问题，分区域限购政策实际上起到一层“隔离”的作用。
“热点城市核心区域全面放开，买多少套都不限制，很可能造成房价短时间出现较大波动，与‘房住不炒’原则背道而驰。但城郊区域供应比较大，需求前景目前看并不乐观，这样的区域可以完全放开。”李宇嘉说。
严跃进也认为，近期放松限购的一个显著特征是“市区不放郊区放”。
李宇嘉说，政策不管怎么调整，“房住不炒”和不以房地产作为短期刺激经济的手段，始终是国家的既定政策，也是各地调控的原则。
不过，如何定义稳定的市场，需要合理的参照系。不少业内人士认为，目前的楼市不能只和历史高位的数据对比。
“最近五六年，楼市的销售量一直在历史最高水平徘徊。今年的销售量相比去年、前年有所下行，但相比2019年、2018年甚至2017年和2016年，依然在一个历史高位上，对不少城市而言，依旧是历史第三或第四的好成绩。”李宇嘉说。
严跃进则表示，未来放松限购政策，会更强调循序渐进的做法，而不是一次性放松到底。（来源 | 中国新闻周刊）
在这一轮“松绑”中，宁波、青岛、苏州、济南、郑州等热点城市纷纷发布相应政策，全面（或部分）取消楼市限购政策。
比如，青岛9月15日发布的《我市动态完善房地产政策》中提到，二手住房不再限购。苏州9月14日传出消息，全市取消首套房限购，下辖的6区交易中心已开始执行该政策。
彼时，行业内不少声音直呼，“全面取消限购的大潮开始了”。
但不久上述两地相继撤回楼市“松绑”政策，引发广泛关注。
“松绑”力度远胜以往
与以往不同，此轮楼市“松绑”，有着显著的特点。
广东房产政策研究中心主任李宇嘉告诉中国新闻周刊，最近放开限购政策的城市，都是区域热点城市，不再是过去的三四线城市。
“这一轮放开限购的背景，主要是8月国务院常务会议明确提出各地可‘一城一策’，阶段性实施灵活的地产调控政策。”李宇嘉说。
对于这些热点城市而言，此轮放开限购的政策力度远胜以往。
据了解，宁波早在9月8日就已全面放开限购，家庭购房不再限制套数。虽然宁波的“松绑”没有公开发文，但根据当地房产交易市场具体执行的政策，在购房审核方面，宁波已经全面放开了楼市限购。
9月13日，郑州发布《郑州市公安局关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，进一步放宽中心城区落户条件：凡具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以申请登记城镇居民户口。
这意味着郑州成为国内第一个真正实现“零门槛”落户的特大城市。
此前，郑州楼市限购条件包括本市户籍的家庭可购买2套，单身可购买一套；外地户籍居民想要买房，需要在郑州缴纳24个月的社保或个税。一旦取消落户限制，相当于直接降低外地人在郑州购房的门槛。
苏州9月14日的“松绑”限购政策提出，非苏州户籍者在苏州六区（吴中区、吴江区、姑苏区、相城区、高新区、工业园区）购买首套房，无需开具社保证明或个人所得税证明，但限购1套。苏州本地户口的家庭，最多能购买3套。
9月15日，济南也发布消息，限购区域从此前的8个区调整为二环以内的历下区、市中区2个区。
值得注意的是，青岛、苏州很快撤回“松绑”政策，再现楼市政策“一日游”现象。
青岛在发布楼市调控新政一天后，删除了“二手住房不再限购”字眼；苏州则在传出全面取消限购两天后出现政策反转，宣布继续执行限购。
重新调整之后，苏州的政策是：除吴江区开放限购外，其他五个区即吴中、姑苏、相城、高新和工业园区均恢复了此前的限购政策。
苏州相城区房管局工作人员表示，目前外地人购房还是需要6个月社保或者个税证明。
“松绑”与紧急撤回背后
为何这些城市大幅度“松绑”楼市限购？为何又在出台相关政策之后紧急撤回？
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类调整说明政策放松过程中，各地担心出现炒房等市场乱象。
国家统计局网站9月16日公布的数据显示，8月份，全国70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数有所增加。
具体而言，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降的城市有49个；二手住宅销售价格同比下降的城市有61个；全国商品房销售面积同比增速为-23.0%。
地产市场的不振，直接传导到土拍市场。今年1～8月份，全国房企土地购置面积同比增速为-49.7%，而土拍市场又直接影响到各个城市地方政府的财政收入。
上述放开限购的城市也不例外。以青岛为例，其2022年第三批次集中供地于9月16日正式收官。在这次集中供地拍卖中，约85%的地块以底价成交，地块的整体溢价率低至1.14%，较今年的首轮和次轮集中供地均有下降。
从拿地房企来看，成交的30宗地块中，22宗地块背后有平台类公司的参与。
平台类公司一般是指由地方政府及其部门、机构等，通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立的，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。
比如青岛城投房地产开发有限公司，以6.90亿元的底价摘得青岛李沧区楼山二支路的一宗地块。青岛城投房地产开发有限公司的实际控制权，由青岛市国资委100%掌握。
此前，青岛市中心热门地块市南区CBD南京路1号，也以底价成交，拿地房企为青岛海诺建融置业有限公司。这家公司是青岛海诺投资发展有限公司的全资子公司，青岛海诺投资发展有限公司则由青岛市市南区财政局100%控股。
在不少业内人士看来，本地城投公司接盘的土地，实际上只能起到兜底作用。
根据中国房产信息集团（CRIC）统计，2021年至2022年集中供地项目的整体开工率为33%，而平台类公司拿地开工率只有16%。
“现在市场太差，很多地方平台公司拿了地也不敢开工，都在苦苦支撑。”有业内人士告诉中国新闻周刊。
上述业内人士还透露，周转率对于地产行业非常重要，如果拿地太久不开工建设，不能及时回笼资金，下一步不论对平台类公司还是地方财政，都将形成更大压力。
在市场下行趋势下，楼市全面放开限购也被不少城市寄予厚望。有分析指出，不少城市尝试通过放开限购，来缓解楼市下行压力。但另一方面，又担心相关政策的全面“松绑”引发炒房现象回潮。
“不排除各类政策放松过程中，可能会形成一些新的炒房现象，导致楼市调控出现新压力。”严跃进说。
事实上，在放开限购之后，不少城市的购房者都在“摩拳擦掌”。在苏州解除限购政策消息发布的第二天，有当地楼盘销售告诉中国新闻周刊，当天就接到了不少江苏省内和上海购房者的电话咨询。
8月5日，廊坊市政府宣布全面放开楼市限购，取消户籍、社保（个税）等方面限制性的购房条件。数据显示，此后当地新房成交量出现明显回升，特别是中秋节假期期间，不少燕郊中介都反映，来了不少北京的看房客。
“市区不放郊区放”
不过，李宇嘉认为，目前市场整体成交量仍旧低迷，原因不完全是限购政策造成的。在他看来，最根本问题在于供给端的风险冲击和需求端的预期不振，背后的原因是疫情叠加经济下行导致的收入减缓，以及潜在购房者对未来收入和工作前景不看好。
近年来，各个城市的政策，都力图在“房住不炒”与提振楼市之间寻找平衡点。
那么，该如何既强化“房住不炒”的基本定位，又在一定程度上提振楼市呢？
中国新闻周刊注意到，不少城市都选择了区域性放开限购这一策略。
比如济南，除了历下区、市中区实施限购外，其他区域或二环外不再限购。青岛则针对非限购区域，明确本地户籍和外地户籍都可购买3套及以上房产。
李宇嘉认为，热点城市主城区楼市目前的下行状况，本质上是阶段性的，因为主城区的需求比较集中，新房供应又偏少，回暖只是时间问题，分区域限购政策实际上起到一层“隔离”的作用。
“热点城市核心区域全面放开，买多少套都不限制，很可能造成房价短时间出现较大波动，与‘房住不炒’原则背道而驰。但城郊区域供应比较大，需求前景目前看并不乐观，这样的区域可以完全放开。”李宇嘉说。
严跃进也认为，近期放松限购的一个显著特征是“市区不放郊区放”。
李宇嘉说，政策不管怎么调整，“房住不炒”和不以房地产作为短期刺激经济的手段，始终是国家的既定政策，也是各地调控的原则。
不过，如何定义稳定的市场，需要合理的参照系。不少业内人士认为，目前的楼市不能只和历史高位的数据对比。
“最近五六年，楼市的销售量一直在历史最高水平徘徊。今年的销售量相比去年、前年有所下行，但相比2019年、2018年甚至2017年和2016年，依然在一个历史高位上，对不少城市而言，依旧是历史第三或第四的好成绩。”李宇嘉说。
严跃进则表示，未来放松限购政策，会更强调循序渐进的做法，而不是一次性放松到底。（来源 | 中国新闻周刊）
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