【滨州市总工会】劳模风采4：赵建光
赵建光，汉族，1963年9月出生，大专学历，中共党员，1997年10月参加工作，滨州市沾化区下洼镇北陈家村党支部书记。2015年4月被表彰为全国劳动模范，2015年12月被表彰为全国优秀农民工。他结合本村实际，以北陈冬枣植保专业合作社带领群众创业致富。引领群众大力推进冬枣种植，全村2300亩地全部发展成沾化冬枣种植园，每亩地平均收入在8000元左右，改变了村里低收入的状况，把冬枣产业发展成为全村群众的致富产业，北陈村也由此成为“全市百强村”之一。
带领群众成立了滨州市沾化区第一家农民冬枣植保合作社——北陈冬枣植保专业合作社， 2012年，该合作社发展成为下洼镇唯一的国家级冬枣专业合作社。指导群众始终狠抓冬枣标准化生产，以合作社为依托，建立了200亩冬枣标准化示范基地，与国内农业龙头企业北京三安科技集团、广州展卉果品有限公司合作，农企对接合力抓冬枣标准化生产，初步实现了“企业+合作社+基地+农户”的冬枣产业化格局，采取“五统一”（统一浇水、统一施肥，统一病虫害防治、统一技术指导、统一销售）管理模式，坚持不施农药、化肥和激素，真正组织起标准化生产，走上了现代农业发展之路，基地冬枣质量实现了大幅提升。大力推行“三品”认证，注册了“国玉”牌冬枣商标，为沾化冬枣管理模式创新趟出了新路子。2009年，该基地被滨州市确定为“全市绿色农产品示范工程基地”和“第十一届全运会滨州赛区农产品专供基地”，基地所产冬枣并通过了绿色食品认证。
积极响应区镇实施沾化冬枣二次创业的号召，带领群众开展冬枣树疏密间伐工作，成为全镇乃至全区间伐进度最快、力度最大的村之一。带领群众大面积推广种植沾冬2号，目前全村共嫁接沾化冬枣2号300亩，每亩地增加收入10000元，每亩地平均收入达到15000元。北陈村人均纯收入连续突破万元大关，2014年达到1.5万元。
结合“春风”计划，大力推动科技兴农，举办农民科技培训班，宣传科学种植技术，在北陈村建成春风计划人才基地。带领群众发展设施农业，宣传普及设施农业管理技术。邀请县镇优秀的冬枣专家对北陈村枣农进行培训，提高枣农的冬枣种植技术。
不断引进新技术，增加冬枣销售收益。引进日本电装公司的移动冷库，冷冻存储2.5万斤冬枣，保存到年底、年后销售，价格达到30元一斤，是集中上市时的三倍。除去冬枣保鲜库产生的人工、用电等费用，2.5万斤枣存储枣比普通冬枣多收入40万元。积极为枣农联系销售渠道，合作社每年为枣农卖枣60万斤，大力倡导电子商务，引导合作社成员开设网店，并建设枣之初电子商务平台，2014年实现网上售枣5万斤。
发挥资源优势，积极延伸产业链条。大力发展现代农业，2013年，通过组织枣农以土地入股、村“两委”以办公楼等基础设施核定价值入股两种形式，流转土地200亩，与沾化浩华果汁有限公司共同投资1200万元成立股份制农业公司，建设北陈现代农业示范园，建设高标准大棚和连体大棚30亩，进行立体种养殖（植），打造集科研教学、病虫害防治示范、新技术推广、旅游观光于一体的高效生态示范园区，采用“企业+基地+专业合作社”的产业化经营模式，充分运用当前现代农业温室滴灌、配方施肥、地下喷药、物联网等技术，实行“五统一”管理模式，和上海、北京等高端市场直接对接，实现种植与销售的无缝对接，极大的减少了中间环节的费用，降低了运输、包装等成本，提升了效益空间，实现增收50万元。以此为突破口，逐步改变一家一户传统生产模式，通过土地流转、股份制合作等多种形式，为实现冬枣产业从松散型管理向规模化经营转变，为实现冬枣产业从松散型管理向规模化经营转变，为冬枣产业转型升级闯出了一条新路子，累计提供就业岗位600个，培训枣农5000人次，推广林下食用菌养殖和林下禽类养殖，让合作社枣农每亩地增收5000元。从大棚到市场，打造“零环节”销售模式。带领合作社大力发展乡村旅游，以合作社生产基地为依托，整合并开辟冬枣采摘园100亩，投资200万元配套建设占地50余亩的垂钓公园，并修建长约2公里的柏油路，最终建成与下洼生态旅游园遥相呼应的新型旅游园，吸引游客到北陈自驾游，游客在采摘冬枣之际又可欣赏魅力乡村风光，改变了传统的枣农摘枣卖枣的模式，实现冬枣采摘和乡村旅游相结合，平均每斤冬枣能卖到15元，比传统方式每斤高出10元。北陈浩华农业园区成为国家级4A景区的一部分，冬枣采摘和农家乐发展迅速，带动了周边经济的发展，促进了枣农丰收，2014年实现合作社增收60万元，达到了群众集体双增收。
扎实开展乡村振兴战略。借助省派乡村振兴服务队的力量，对全村沾化冬枣产业进行再布局、再安排，制定冬枣产业高标准规划，延长产业链条，发展创新农业。结合美丽乡村建设，完成全村的改厨改厕工作，农村人居环境和卫生条件得到极大改善。新修2000余米的农村生产路，在方便群众的同时，提升村容村貌。扎实开展精准扶贫工作。把完成脱贫攻坚任务作为重要目标，始终把脱贫责任扛在肩上、抓在手里，定期走访慰问困难群众，为他们想办法、出思路，带领大家一起奔小康。（生产保护部）
赵建光，汉族，1963年9月出生，大专学历，中共党员，1997年10月参加工作，滨州市沾化区下洼镇北陈家村党支部书记。2015年4月被表彰为全国劳动模范，2015年12月被表彰为全国优秀农民工。他结合本村实际，以北陈冬枣植保专业合作社带领群众创业致富。引领群众大力推进冬枣种植，全村2300亩地全部发展成沾化冬枣种植园，每亩地平均收入在8000元左右，改变了村里低收入的状况，把冬枣产业发展成为全村群众的致富产业，北陈村也由此成为“全市百强村”之一。
带领群众成立了滨州市沾化区第一家农民冬枣植保合作社——北陈冬枣植保专业合作社， 2012年，该合作社发展成为下洼镇唯一的国家级冬枣专业合作社。指导群众始终狠抓冬枣标准化生产，以合作社为依托，建立了200亩冬枣标准化示范基地，与国内农业龙头企业北京三安科技集团、广州展卉果品有限公司合作，农企对接合力抓冬枣标准化生产，初步实现了“企业+合作社+基地+农户”的冬枣产业化格局，采取“五统一”（统一浇水、统一施肥，统一病虫害防治、统一技术指导、统一销售）管理模式，坚持不施农药、化肥和激素，真正组织起标准化生产，走上了现代农业发展之路，基地冬枣质量实现了大幅提升。大力推行“三品”认证，注册了“国玉”牌冬枣商标，为沾化冬枣管理模式创新趟出了新路子。2009年，该基地被滨州市确定为“全市绿色农产品示范工程基地”和“第十一届全运会滨州赛区农产品专供基地”，基地所产冬枣并通过了绿色食品认证。
积极响应区镇实施沾化冬枣二次创业的号召，带领群众开展冬枣树疏密间伐工作，成为全镇乃至全区间伐进度最快、力度最大的村之一。带领群众大面积推广种植沾冬2号，目前全村共嫁接沾化冬枣2号300亩，每亩地增加收入10000元，每亩地平均收入达到15000元。北陈村人均纯收入连续突破万元大关，2014年达到1.5万元。
结合“春风”计划，大力推动科技兴农，举办农民科技培训班，宣传科学种植技术，在北陈村建成春风计划人才基地。带领群众发展设施农业，宣传普及设施农业管理技术。邀请县镇优秀的冬枣专家对北陈村枣农进行培训，提高枣农的冬枣种植技术。
不断引进新技术，增加冬枣销售收益。引进日本电装公司的移动冷库，冷冻存储2.5万斤冬枣，保存到年底、年后销售，价格达到30元一斤，是集中上市时的三倍。除去冬枣保鲜库产生的人工、用电等费用，2.5万斤枣存储枣比普通冬枣多收入40万元。积极为枣农联系销售渠道，合作社每年为枣农卖枣60万斤，大力倡导电子商务，引导合作社成员开设网店，并建设枣之初电子商务平台，2014年实现网上售枣5万斤。
发挥资源优势，积极延伸产业链条。大力发展现代农业，2013年，通过组织枣农以土地入股、村“两委”以办公楼等基础设施核定价值入股两种形式，流转土地200亩，与沾化浩华果汁有限公司共同投资1200万元成立股份制农业公司，建设北陈现代农业示范园，建设高标准大棚和连体大棚30亩，进行立体种养殖（植），打造集科研教学、病虫害防治示范、新技术推广、旅游观光于一体的高效生态示范园区，采用“企业+基地+专业合作社”的产业化经营模式，充分运用当前现代农业温室滴灌、配方施肥、地下喷药、物联网等技术，实行“五统一”管理模式，和上海、北京等高端市场直接对接，实现种植与销售的无缝对接，极大的减少了中间环节的费用，降低了运输、包装等成本，提升了效益空间，实现增收50万元。以此为突破口，逐步改变一家一户传统生产模式，通过土地流转、股份制合作等多种形式，为实现冬枣产业从松散型管理向规模化经营转变，为实现冬枣产业从松散型管理向规模化经营转变，为冬枣产业转型升级闯出了一条新路子，累计提供就业岗位600个，培训枣农5000人次，推广林下食用菌养殖和林下禽类养殖，让合作社枣农每亩地增收5000元。从大棚到市场，打造“零环节”销售模式。带领合作社大力发展乡村旅游，以合作社生产基地为依托，整合并开辟冬枣采摘园100亩，投资200万元配套建设占地50余亩的垂钓公园，并修建长约2公里的柏油路，最终建成与下洼生态旅游园遥相呼应的新型旅游园，吸引游客到北陈自驾游，游客在采摘冬枣之际又可欣赏魅力乡村风光，改变了传统的枣农摘枣卖枣的模式，实现冬枣采摘和乡村旅游相结合，平均每斤冬枣能卖到15元，比传统方式每斤高出10元。北陈浩华农业园区成为国家级4A景区的一部分，冬枣采摘和农家乐发展迅速，带动了周边经济的发展，促进了枣农丰收，2014年实现合作社增收60万元，达到了群众集体双增收。
扎实开展乡村振兴战略。借助省派乡村振兴服务队的力量，对全村沾化冬枣产业进行再布局、再安排，制定冬枣产业高标准规划，延长产业链条，发展创新农业。结合美丽乡村建设，完成全村的改厨改厕工作，农村人居环境和卫生条件得到极大改善。新修2000余米的农村生产路，在方便群众的同时，提升村容村貌。扎实开展精准扶贫工作。把完成脱贫攻坚任务作为重要目标，始终把脱贫责任扛在肩上、抓在手里，定期走访慰问困难群众，为他们想办法、出思路，带领大家一起奔小康。（生产保护部）
【普法 | 如何认定城镇居民买卖农村房屋的合同效力？】近年来，农村房屋买卖交易越来越多，人们形象地称之为“小产权房”“乡产权房”交易。那么实务中应如何认定该类合同的效力呢？本期小编结合相关案例、观点为你讲述。
裁判规则
1.村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村的村民,合同无效——杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：非本村村民购买集体土地上的房屋，因违反《土地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使用权，合同应属无效。
案号：鄂秭归民初字第00780号
审理法院：湖北省秭归县人民法院
来源：《人民法院案例选》总第86辑2013年第4辑
2.城镇居民购买农村私有房屋的合同无效——马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷上诉案
案例要旨：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。
案号：（2007）二中民终字第13692号
审理法院：北京市第二中级人民法院
来源：《人民司法·案例》 2008年第10期
3.城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有占有关系等考虑其效力，不宜直接认定为无效——马立民诉陈宝印房屋买卖合同案
案例要旨：因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，不能一概认定为无效。
案号：(2007)一中民终字第9544号
审理法院：北京市第一中级人民法院
来源：《中国审判案例要览(2008年民事审判案例卷)》
4.对确认“小产权房”买卖合同无效的纠纷要综合评定——原告诉被告房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。
来源：《人民法院报》 2010年9月29日第7版
司法观点
一、农村房屋主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类
就广义而言，所谓农村房屋，是建造于集体所有的土地上的房屋，系相对于在城镇区域开发的建造于国有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类。宅基地房屋系村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的传统意义上的农村房屋。
物权法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”土地管理法第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第三款规定：“农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”上述法律确立了“一户一处宅基地”原则，农村村民主要通过申请并获得批准的方式取得宅基地使用权，由于法律、行政法规及部门规章未对宅基地使用权及宅基地房屋所有权登记发证进行明确规定，现实中大部分宅基地及地上房屋并未进行权属登记，近几年这项工作正在推进，从目前有关法律、行政法规及政策的规定及精神看，农村村民享有宅基地使用权及宅基地房屋所有权，并不需要登记作为生效要件，故未进行权属登记并不影响农村村民对于该两项权利的取得。
而“小产权房”并非法律概念，一般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与房地产开发企业联合在集体所有的土地上开发建设的房屋。根据物权法的规定，建于农村集体建设用地、甚至于农业用地上的农村房屋权属，往往取决于建造者是否获得行政部门有关土地规划、建设审批。未履行合法审批程序，因违反土地管理法规，建造者无法取得房屋所有权，此类房屋在性质上应归属于违法建筑，无法获得国家法律认可，自然也无法办理权属登记。纪要（《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》）第十九条并未涉及后者，而是仅针对宅基地房屋买卖的情形作出了规定。
（摘自《民事审判指导与参考（2017年第1辑·总第69辑）》，最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社2017年版，第97-98页）
二、根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买房屋的诉讼请求
我国《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定。最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知第2条第2款规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2004年12月24日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月11日，国务院又专门召开会议，再次强调严格执行土地用途管理制度，城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“小产权房”。从这些政策性规定来看，国家为了维护农村集体土地秩序，是一向严厉禁止城镇居民购买农村房屋的。而根据我国《民法通则》第6条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。由此可见，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的。因此，应以国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》来认定该通知后售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效。
（摘自《 人民法院案例选》2010年第3辑（总第73辑）， 最高人民法院中国应用法学研究所编，人民法院出版社2011年版）
三、城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效
禁止农村集体土地流转、禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，相关买卖合同无效，这是处理此类纠纷案件的认定基准或者说一般原则。但是维护交易的安全、稳定是合同法的立法宗旨，在具体个案中，在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下，也可根据实际情况作灵活处理。故城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效，维护其合同效力。
1.出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
2.城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
3.城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
4.买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
5.在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，应认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
6.对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，结合前述处理原则进行判断认定。（李馨：《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》，载《人民司法·案例》，2008年第10辑。）
7.城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效，由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。
（摘自《房地产纠纷裁判标准规范》，吴庆宝著，人民法院出版社2009年版，第300-301页）
法律依据
1.《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2. 国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》
第二条第二款 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
3.国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知
第十三条第一款 严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
4.《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》
19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
来源：山东高法、法信
裁判规则
1.村民将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属本村的村民,合同无效——杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：非本村村民购买集体土地上的房屋，因违反《土地管理法》的规定，侵害了村集体其他成员宅基地使用权，合同应属无效。
案号：鄂秭归民初字第00780号
审理法院：湖北省秭归县人民法院
来源：《人民法院案例选》总第86辑2013年第4辑
2.城镇居民购买农村私有房屋的合同无效——马海涛与李玉兰房屋买卖合同纠纷上诉案
案例要旨：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据国家政策，非本集体经济组织成员因购买农村宅基地或者房屋而与农民所订立的买卖合同应当认定无效。因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。出卖人对合同无效负主要责任的，应当赔偿买受人的信赖利益损失。
案号：（2007）二中民终字第13692号
审理法院：北京市第二中级人民法院
来源：《人民司法·案例》 2008年第10期
3.城市居民购买农村房屋应当结合历史背景、现有占有关系等考虑其效力，不宜直接认定为无效——马立民诉陈宝印房屋买卖合同案
案例要旨：因城市居民购买农村房屋所引发的纠纷，应当结合当时的历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑，不能一概认定为无效。
案号：(2007)一中民终字第9544号
审理法院：北京市第一中级人民法院
来源：《中国审判案例要览(2008年民事审判案例卷)》
4.对确认“小产权房”买卖合同无效的纠纷要综合评定——原告诉被告房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：对确认小产权房买卖合同无效的纠纷要根据交付时间的长短，结合房屋本身的重置成本价、土地的区位补偿价，作出综合的评定。一方面充分考虑房屋的翻建、扩建带来的添附价值，另一方面考虑土地升值、房屋升值带来的拆迁安置补偿预期的巨大经济利益及原购房一方因重新购置造成的巨大财产损失。
来源：《人民法院报》 2010年9月29日第7版
司法观点
一、农村房屋主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类
就广义而言，所谓农村房屋，是建造于集体所有的土地上的房屋，系相对于在城镇区域开发的建造于国有土地上的房屋而言的，主要包括宅基地房屋与“小产权房”两类。宅基地房屋系村民在审批的宅基地上自建的用于居住的房屋，是典型的传统意义上的农村房屋。
物权法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”土地管理法第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第三款规定：“农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”上述法律确立了“一户一处宅基地”原则，农村村民主要通过申请并获得批准的方式取得宅基地使用权，由于法律、行政法规及部门规章未对宅基地使用权及宅基地房屋所有权登记发证进行明确规定，现实中大部分宅基地及地上房屋并未进行权属登记，近几年这项工作正在推进，从目前有关法律、行政法规及政策的规定及精神看，农村村民享有宅基地使用权及宅基地房屋所有权，并不需要登记作为生效要件，故未进行权属登记并不影响农村村民对于该两项权利的取得。
而“小产权房”并非法律概念，一般是指未经法定征地和审批等程序，由村集体或镇政府独立或与房地产开发企业联合在集体所有的土地上开发建设的房屋。根据物权法的规定，建于农村集体建设用地、甚至于农业用地上的农村房屋权属，往往取决于建造者是否获得行政部门有关土地规划、建设审批。未履行合法审批程序，因违反土地管理法规，建造者无法取得房屋所有权，此类房屋在性质上应归属于违法建筑，无法获得国家法律认可，自然也无法办理权属登记。纪要（《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》）第十九条并未涉及后者，而是仅针对宅基地房屋买卖的情形作出了规定。
（摘自《民事审判指导与参考（2017年第1辑·总第69辑）》，最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社2017年版，第97-98页）
二、根据国家政策，人民法院不应支持城镇居民要求在农村购买房屋的诉讼请求
我国《物权法》第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等并未对宅基地上农村私有房屋的转让作出明确的禁止性规定。最早作出明确的禁止性规定的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知第2条第2款规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定，“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2004年12月24日，国务院在《关于深化改革严格土地管理的决定》中再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”2007年12月11日，国务院又专门召开会议，再次强调严格执行土地用途管理制度，城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅或“小产权房”。从这些政策性规定来看，国家为了维护农村集体土地秩序，是一向严厉禁止城镇居民购买农村房屋的。而根据我国《民法通则》第6条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。由此可见，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的。因此，应以国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》来认定该通知后售予城镇居民的农村房屋买卖合同无效。
（摘自《 人民法院案例选》2010年第3辑（总第73辑）， 最高人民法院中国应用法学研究所编，人民法院出版社2011年版）
三、城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效
禁止农村集体土地流转、禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律和政策的基本原则，相关买卖合同无效，这是处理此类纠纷案件的认定基准或者说一般原则。但是维护交易的安全、稳定是合同法的立法宗旨，在具体个案中，在与国家法律、法规、政策基本规定和精神不相冲突的情形下，也可根据实际情况作灵活处理。故城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在例外的特殊情况下认定此类交易合同有效，维护其合同效力。
1.出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人亦转为城镇居民，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
2.城镇居民购买农村私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
3.城镇居民购买房屋后，已将其户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
4.买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的。可以依法认定为家庭共同购房，买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
5.在1999年1月1日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，应认定买卖房屋合同有效。如出卖人起诉请求确认房屋买卖合同无效的，人民法院应不予支持。
6.对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，结合前述处理原则进行判断认定。（李馨：《城镇居民购买农村私有房屋的合同无效》，载《人民司法·案例》，2008年第10辑。）
7.城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售的合法化手续的，可以认定买卖房屋合同有效，由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。
（摘自《房地产纠纷裁判标准规范》，吴庆宝著，人民法院出版社2009年版，第300-301页）
法律依据
1.《中华人民共和国土地管理法》(2004修正)
第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
2. 国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》
第二条第二款 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
3.国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知
第十三条第一款 严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
4.《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》
19.在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。
在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
来源：山东高法、法信
【一个村支书的法律牵挂】 作为十三届全国人大代表、霄坑村党委书记、村委会主任、人民调解委员会主任，王建伟团结带领本村群众奋力拼搏，将法治文化宣传教育、法治创建等，融入政府引导、群众参与、依法建设的“美丽乡村”整体规划过程中，使昔日一穷二白的山村，发展成远近闻名的富裕村、生态村、和谐村。该村先后荣获“全国文明村”“全国生态文化村”等称号。
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