巴托梅乌：我从没想要赶走梅西；大选明年3月进行
西班牙当地时间10月26日晚19点47分，巴萨发言人Josep Vives与俱乐部主席乔塞普-玛利亚-巴托梅乌出席了新闻发布会，解释了一系列近期围绕着巴萨的争议话题。
首先Vives汇报董事会已批准了2020-21赛季的预算，预计收入为8.28亿欧元，和2019-20赛季没有疫情前的水平相比少了2.31亿，预计支出为7.96亿欧元，和2019-20赛季同期相比少了2.33亿，最终预计盈利100万欧元。Vives强调俱乐部为应对收入情况的变化，只能在内部采取一些措施调整支出以适应新的收入水平。
对于球迷是否能进入球场观赛的问题，Vives表示，暂时还有待大区政府方面的确认。另外Vives表示俱乐部正在寻找战略合作伙伴来资助Barça Corporate的项目。
关于VAR的问题，Vives表示俱乐部一直支持电子技术的使用，但是对于近几个月来VAR的使用及判罚标准表示质疑。董事会认为，VAR并没有得到公平且符合体育道德的使用，对巴萨造成了严重的伤害，并直接让巴萨的对手受益。并且巴萨不是唯一一家对此有意见的俱乐部。巴萨将邀请足协以及其他LaLiga俱乐部一起探讨这个问题，统一规范VAR的使用。
随后巴托梅乌开始发言，上来一开始首先称赞了科曼的工作
“上赛季结束以后，我们急需寻找一名新帅，并且我们还面对着一个史上最不寻常的转会窗，需要我们兼顾我们竞技和经济层面双重的考验。罗纳德-科曼让我们足球风格的延续得到了保证，在更新阵容方面有着丰富的经验和魄力。我要感谢他在我们最困难的时候选择接手，并且还要面对一些不寻常的情况。他已经逐渐给球队留下了自己的烙印，在球队的阵容更新上他贯彻的非常坚决。他成功便是我们所有巴萨人的成功。请我们珍惜他，尊重他。
关于弹劾投票
巴托梅乌首先是对过去这些天的事情做了一个总结：“为了让更多的会员参与到弹劾投票中，俱乐部历史上第一次提出分两天进行投票，在11月1日和2日一个节假日一个工作日，同时我们也是历史上第一次采取分散投票的形式，在加泰罗尼亚大区和西班牙其余地区分别设置13个和8个投票点。为此，俱乐部和加泰罗尼亚大区政府成立了工作组来进行研究。
“面对不断变化的疫情形势，巴萨需要更多时间来进行周全的准备，因此俱乐部在多次与政府的会议中强调：我们需要15天来为如此复杂的投票工作做准备。而大区政府一直都说会满足我们的要求，然而在上周四的会议上，大区政府并未理睬俱乐部的请求，拒绝了11月15日和16日举办投票的申请，直接要求我们在11月1日-2日举行投票。
“昨天西班牙全国进入了警报状态，并且颁布了宵禁令，集会限制在6人以内，加泰罗尼亚也设置了相应的禁令。我们曾致函大区政府，提醒他们在当前的情况下是无法按照原定的日期在全国设立21个据点投票的，不然就只能在诺坎普投票了，同时我们也询问了我们如何在当前的情况下保证我们65岁以上的会员及300名俱乐部工作人员的安全。我们正处在非常时期，需要非常的措施，这不是讨论立场的时候。我们决定等待政府的答复以后再做讨论。”
关于VAR
“就在刚刚我进来开新闻发布会时，我们获得了国家德比中VAR裁判与主裁判的一段对话录音，我们会对此进行分析。VAR不能一场比赛一个样。”
关于降薪谈判
“我想称赞我们的运动员们在调整薪水以适应俱乐部当前经济情况方面的努力。
“对于降薪的问题，我首先要强调这不是降薪，而是因应俱乐部收入情况对薪水做出调整。我觉得这些谈判最终会得到一个满意的结果。目前形势充满未知，连是否停赛我们都不太确定。我们留在俱乐部是为了应对每天持续出现的不确定，并作出相应的决定。”
关于梅西的事件以及球员对俱乐部的批评
“过去这些日子，我需要维护巴萨的利益，留住我们的世界最佳和历史最佳球员。梅西的合同在当时是有效的，因为他的离队条款已过期。而最关键的是，我们竞技领域的重心，就是以梅西为核心开启一个新周期。那段时间我并没有公开发表意见，因为我不想和我们的队长有冲突。我现在也不会这么做。
“外界一直有说法，说我为了做账而逼走梅西，不是这样的，我绝对不会这么做，他是我们的队长。这些亏损我们会扛下来，为的就是不让梅西去到我们的对手阵营中，时刻以俱乐部利益为优先。
“在梅西的问题上我一刻都没有想过要辞职，我们的计划里有年轻的球员，也有经验丰富的老将，比如梅西。我认为这个赛季和梅西一起我们能赢得一些冠军。
“梅西感到愤怒，这是好事，因为没有人愿意接受失败，但是他需要在期限以内宣布自己的去留。他没有这么做，那他就留下。我们都希望梅西能在巴萨退役。
“我可以理解梅西很生气，但我们真的不能让他走，因为他是我们计划的关键。我们希望他在接下来的日子里选择续约留队。
“我们都爱皮克，但他说的俱乐部花钱雇水军攻击球员这一点并不准确。普华永道的审计工作已经确认了这一点。很高兴他选择了续约，并且因应俱乐部收入水平接受了对自己的薪水进行的调整。对于他的话，我不想在公开场合和球员唱反调，我们只会私下里谈。我家大门常向他们敞开，而我有时候也会去他们家。”
巴萨董事会对投票的态度
“我们没有想要阻碍任何事情。我们对于在弹劾动议上签名的20000名会员们抱以最大的敬意。只是我们需要意识到目前情况比较不寻常。
“我们没有计划要辞职，我只想说，如果政府决定要11月1日和2日在诺坎普投票，那就这么办。等政府回复我们，我们会再开会商量。
“我觉得大区政府并没有在施压巴萨董事会下台，我们一直都努力让俱乐部不受政治力量和媒体力量的干预来自主做决定。
“我不害怕成为第一个被弹劾下台的主席，我们又不是战战兢兢地运营俱乐部的。会员们有表达的权利，我们需要尊重这一点。从2010年开始我们赢得了22座冠军，那是我们最好的时代。上赛季我们四大皆空，我们需要向会员做出很多的解释。
“这段时间很不容易，我们需要尽快做出勇敢的抉择，出于责任我们没有辞职，并且我们也需要每天不断地做决策。即便意识到现在有一个弹劾投票在等着我们，我们也还是想要继续为了巴萨好而努力工作。我们没有任何理由辞职，因为把俱乐部撒手给一个临时的管理者会是一个很糟糕的决定。我们已经定好了3月份大选，就算弹劾投票通过了，大选日期也不会变。”
西班牙当地时间10月26日晚19点47分，巴萨发言人Josep Vives与俱乐部主席乔塞普-玛利亚-巴托梅乌出席了新闻发布会，解释了一系列近期围绕着巴萨的争议话题。
首先Vives汇报董事会已批准了2020-21赛季的预算，预计收入为8.28亿欧元，和2019-20赛季没有疫情前的水平相比少了2.31亿，预计支出为7.96亿欧元，和2019-20赛季同期相比少了2.33亿，最终预计盈利100万欧元。Vives强调俱乐部为应对收入情况的变化，只能在内部采取一些措施调整支出以适应新的收入水平。
对于球迷是否能进入球场观赛的问题，Vives表示，暂时还有待大区政府方面的确认。另外Vives表示俱乐部正在寻找战略合作伙伴来资助Barça Corporate的项目。
关于VAR的问题，Vives表示俱乐部一直支持电子技术的使用，但是对于近几个月来VAR的使用及判罚标准表示质疑。董事会认为，VAR并没有得到公平且符合体育道德的使用，对巴萨造成了严重的伤害，并直接让巴萨的对手受益。并且巴萨不是唯一一家对此有意见的俱乐部。巴萨将邀请足协以及其他LaLiga俱乐部一起探讨这个问题，统一规范VAR的使用。
随后巴托梅乌开始发言，上来一开始首先称赞了科曼的工作
“上赛季结束以后，我们急需寻找一名新帅，并且我们还面对着一个史上最不寻常的转会窗，需要我们兼顾我们竞技和经济层面双重的考验。罗纳德-科曼让我们足球风格的延续得到了保证，在更新阵容方面有着丰富的经验和魄力。我要感谢他在我们最困难的时候选择接手，并且还要面对一些不寻常的情况。他已经逐渐给球队留下了自己的烙印，在球队的阵容更新上他贯彻的非常坚决。他成功便是我们所有巴萨人的成功。请我们珍惜他，尊重他。
关于弹劾投票
巴托梅乌首先是对过去这些天的事情做了一个总结：“为了让更多的会员参与到弹劾投票中，俱乐部历史上第一次提出分两天进行投票，在11月1日和2日一个节假日一个工作日，同时我们也是历史上第一次采取分散投票的形式，在加泰罗尼亚大区和西班牙其余地区分别设置13个和8个投票点。为此，俱乐部和加泰罗尼亚大区政府成立了工作组来进行研究。
“面对不断变化的疫情形势，巴萨需要更多时间来进行周全的准备，因此俱乐部在多次与政府的会议中强调：我们需要15天来为如此复杂的投票工作做准备。而大区政府一直都说会满足我们的要求，然而在上周四的会议上，大区政府并未理睬俱乐部的请求，拒绝了11月15日和16日举办投票的申请，直接要求我们在11月1日-2日举行投票。
“昨天西班牙全国进入了警报状态，并且颁布了宵禁令，集会限制在6人以内，加泰罗尼亚也设置了相应的禁令。我们曾致函大区政府，提醒他们在当前的情况下是无法按照原定的日期在全国设立21个据点投票的，不然就只能在诺坎普投票了，同时我们也询问了我们如何在当前的情况下保证我们65岁以上的会员及300名俱乐部工作人员的安全。我们正处在非常时期，需要非常的措施，这不是讨论立场的时候。我们决定等待政府的答复以后再做讨论。”
关于VAR
“就在刚刚我进来开新闻发布会时，我们获得了国家德比中VAR裁判与主裁判的一段对话录音，我们会对此进行分析。VAR不能一场比赛一个样。”
关于降薪谈判
“我想称赞我们的运动员们在调整薪水以适应俱乐部当前经济情况方面的努力。
“对于降薪的问题，我首先要强调这不是降薪，而是因应俱乐部收入情况对薪水做出调整。我觉得这些谈判最终会得到一个满意的结果。目前形势充满未知，连是否停赛我们都不太确定。我们留在俱乐部是为了应对每天持续出现的不确定，并作出相应的决定。”
关于梅西的事件以及球员对俱乐部的批评
“过去这些日子，我需要维护巴萨的利益，留住我们的世界最佳和历史最佳球员。梅西的合同在当时是有效的，因为他的离队条款已过期。而最关键的是，我们竞技领域的重心，就是以梅西为核心开启一个新周期。那段时间我并没有公开发表意见，因为我不想和我们的队长有冲突。我现在也不会这么做。
“外界一直有说法，说我为了做账而逼走梅西，不是这样的，我绝对不会这么做，他是我们的队长。这些亏损我们会扛下来，为的就是不让梅西去到我们的对手阵营中，时刻以俱乐部利益为优先。
“在梅西的问题上我一刻都没有想过要辞职，我们的计划里有年轻的球员，也有经验丰富的老将，比如梅西。我认为这个赛季和梅西一起我们能赢得一些冠军。
“梅西感到愤怒，这是好事，因为没有人愿意接受失败，但是他需要在期限以内宣布自己的去留。他没有这么做，那他就留下。我们都希望梅西能在巴萨退役。
“我可以理解梅西很生气，但我们真的不能让他走，因为他是我们计划的关键。我们希望他在接下来的日子里选择续约留队。
“我们都爱皮克，但他说的俱乐部花钱雇水军攻击球员这一点并不准确。普华永道的审计工作已经确认了这一点。很高兴他选择了续约，并且因应俱乐部收入水平接受了对自己的薪水进行的调整。对于他的话，我不想在公开场合和球员唱反调，我们只会私下里谈。我家大门常向他们敞开，而我有时候也会去他们家。”
巴萨董事会对投票的态度
“我们没有想要阻碍任何事情。我们对于在弹劾动议上签名的20000名会员们抱以最大的敬意。只是我们需要意识到目前情况比较不寻常。
“我们没有计划要辞职，我只想说，如果政府决定要11月1日和2日在诺坎普投票，那就这么办。等政府回复我们，我们会再开会商量。
“我觉得大区政府并没有在施压巴萨董事会下台，我们一直都努力让俱乐部不受政治力量和媒体力量的干预来自主做决定。
“我不害怕成为第一个被弹劾下台的主席，我们又不是战战兢兢地运营俱乐部的。会员们有表达的权利，我们需要尊重这一点。从2010年开始我们赢得了22座冠军，那是我们最好的时代。上赛季我们四大皆空，我们需要向会员做出很多的解释。
“这段时间很不容易，我们需要尽快做出勇敢的抉择，出于责任我们没有辞职，并且我们也需要每天不断地做决策。即便意识到现在有一个弹劾投票在等着我们，我们也还是想要继续为了巴萨好而努力工作。我们没有任何理由辞职，因为把俱乐部撒手给一个临时的管理者会是一个很糟糕的决定。我们已经定好了3月份大选，就算弹劾投票通过了，大选日期也不会变。”
中小房企上市观察：仅3家获批，5家开发商招股书已失效
经过两次递表，规模位居房企40强的金辉控股于近日通过港交所的上市聆讯，预期将于10月29日在香港挂牌上市。金辉控股或将成为今年第三家成功实现IPO的内房股。
由于A股趋严的监管政策，香港成为内地房企寻求上市的主要目的地。然而，今年拿到港股入场券的内地房企数量低于往年，不少中小房企递交的招股书，出现“递交-失效-递交”循环的情况，有的甚至在招股书失效后，就再无下文。
据中新经纬客户端不完全统计，截至10月21日，万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股、中国文旅5家房企的招股书已经失效，大唐地产、三巽控股、上坤控股、领地控股、实地地产、祥生地产还在港交所排队等候上市。业内认为，距离2021年的钟声，只剩下70余天的时间，2020年房企上市的数量大概率将低于往年。
上市数量明显减少
金辉的上市之路起于数年前。资料显示，2013年，金辉首次向港交所提交上市申请，但之后折戟。随后转战A股，于2016年向上交所递交申请，但未获成功。
2020年初，金辉控股撤回A股上市申请，并于3月25日在港交所递交招股书。6个月后，招股书失效，金辉控股于9月25日再次递表。至近日，通过港交所的上市聆讯。
在中国房企40强中，仅剩下金辉与祥生两家还未上市。凭借每年数百亿元人民币的销售额、200多亿元的营收，金辉控股的最高募集资金预计达31亿港元，成为继2018年正荣地产上市后，港股IPO募资规模最大的房企。
不出意外的话，加上此前上市的汇景控股和港龙地产，今年在港实现上市的内地房企达到3个。对比往年数据来看，今年成功IPO的内房股数量明显偏低。据统计，2018年共有7家内地房企在港上市，即正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股、福晟国际(注：福晟国际为借壳上市)；2019年有6家内房企登录港股，即德信中国、银城国际、中梁控股、景业名邦、天保集团、新力控股。
事实上，在港交所递交招股书的房企并不少，但多数企业都没有新的进展，招股书陷入了“递交-失效-递交”的循环之中，有的甚至在招股书失效后，就再无下文。四川房企领地控股于今年4月提交首份招股书，至10月9日，没有出现新的进展，招股书进入失效状态。3天后，领地控股更新招股书。大唐地产于2019年11月、2020年6月两次递交招股书，如今，距离其新版招股书过期也时日不多。
安徽房企万创国际先后四次上传或更新招股书，却均告失败，2019年12月中旬，其招股书处于“被拒绝”状态。至今，万创国际未发布第五版资料。有熟悉港交所上市规则的证券分析师对媒体表示，一家企业的上市申请如果被港交所拒绝，一般而言三年内不可以再递交申请。
早在2018年11月，奥山控股就曾向港交所提交招股书，但该资料之后失效，奥山便于2019年5月发布更新版本。至2019年11月，招股书再次过期。与万创国际一样，奥山控股再无新的动作，消失在了港交所上市排队列表之中。
据中新经纬客户端不完全统计，截至10月21日，除金辉控股通过聆讯外，近几年在港交所提交招股书但仍未上市的房企有11家，其中，万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股、中国文旅5家房企的招股书已经失效，大唐地产、三巽控股、上坤控股、领地控股、实地地产、祥生地产还在有效期。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，香港上市门槛虽然不高，但比较重视企业的财务指标，房企的招股书频频失效，或与其关键财务数据不理想、数据披露有瑕疵有关。
规模、利润、负债承压
由于监管制度、上市规则的不同，赴港上市更为容易，例如，在香港主板上市，港交所设置了多样的财务标准，企业可进行三选一：盈利测试，即近一年净利润不低于2000万港元、前两年总净利润不低于3000万港元，以及市值不低于5亿港元；市值/收入测试，上市市值不低于40亿港元，近一年收入不低于5亿港元；市值/收入/现金流测试，近一年收入不低于5亿港元、近三年合计现金流超过1亿港元，以及市值不低于20亿港元。
随着大型房企几乎都已上市，当前排队的开发商除了金辉、祥生外，多数企业的年销售额都排在中国百强房企末尾，甚至百名以外。但即便如此，上述财务标准对房企而言并不算高。例如今年7月份上市的港龙地产，其收入仅来自4个城市的9个开发项目，2017-2019年物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.60亿元及19.78亿元人民币，净利润分别为0.33亿元、3.32亿元及4.70亿元。
但需要注意的是，规模尚小的开发商，抗风险能力较弱、业绩容易出现波动，未来前景充满不确定性。2015年-2018年，万创国际的营收分别为4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元；净利润分别为0.6亿元、0.5万元、0.8亿元、2.4亿元。从数据上看，万创国际营收增速犹如坐上“过山车”，2016年营收增速达84.2%，2017年营收同比下降19.46%，2018年营收又出现突增，增幅高达110.67%，涨跌幅数据差异较大。
再如，截至今年1月底，三巽控股共拥有396.43万平方米总土储，其中89%位于安徽省内，存在集中度过高的情况。上坤地产高度依赖长三角经济区，尤其是上海，2017年-2019年，其物业销售收益分别有约100.0%、100.0%、60.8%来自上海的物业项目。上坤地产在招股书中说：“我们未必可成功管理我们的增长及向新城市及地区及新业务领域的拓展。”
根据披露，2016年-2018年，海伦堡溢利分别为28.98亿元、19.8亿元、22.56亿元，三巽控股溢利分别为5599万元、-387.5万元、4499万元。可以看出，两家企业规模扩大的同时，利润波动较大，且不如两年前。二度递表的领地控股，净利润率连降三年，2017年-2019年的净利润率分别为12.2%、11.5%、8.9%，明显低于行业平均水平，盈利的持续性受到关注。
在融资与负债等关键性指标上，中小房企的数据也不太乐观。2015-2017年，万创国际的资本负债率不断上扬，分别达到608.5%、716.80%、1218.0%；2016年-2018年，海伦堡净资产负债率分别为69.4%、83.4%、133.7%；2017年、2018年、2019年及截至2020年5月底，领地控股的净资产负债率分别为60%、110%、140%、150%。另外，一些房企的负债水平在近几年虽有所下降，但负债率依旧较高。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端指出，今年房企在港上市确实存在略有收紧的态势，一方面与行业大环境有关，企业经营受到疫情冲击，另一方面与这批寻求上市的房企自身规模偏小、负债过高有关，导致上市进程缓慢。
诸葛找房分析师王小嫱认为，近期相关部门对房企的财务指标进行监控，限制企业的有息负债规模，很多房企积极上市加强自身资金实力。与此同时，资本市场对房企的上市条件变得更为严格，尤其是对中小房企。谢逸枫也称，香港资本市场对房地产企业一直不太看好，港交所也有提高房企上市审核门槛的趋势，加上中小房企资产质量不高，上市难度不断加大。
王小嫱对中新经纬客户端分析，上市是企业发展的充分条件，不是必要条件，中小房企若未能实现上市，未来的融资能力会相对较弱，但如果内在运营能力较佳，企业仍可生存。不可否认的是，房地产行业的集中度正逐渐提高，中小房企未来的生存压力将会越来越大。
物业公司上市受热捧
就在中小企业艰难探索上市之路时，房企纷纷分拆旗下物业服务公司进行上市，且势头越来越猛。由于物业公司与母公司房企存在较大的关联交易，港交所仍是内地物业公司上市的主战场。 2020年前三季度已递交招股书尚未上市交易企业。数据来源：克而瑞物管
与中小房企上市截然不同的是，物业服务公司的上市基本都较为顺利。今年6月24日与6月29日，世茂集团旗下物业公司的世茂服务、合景泰富旗下合景悠活分别在港交所首次发布招股书，至10月11日，双双通过聆讯。从发布招股书到通过聆讯，上述两家公司只用了3个多月。
据克而瑞物管统计，截至今年三季度末，上市物企已达30家(含3家A股公司)，本年度有6家物业公司成功上市，另有14家企业在递表排队等待中，预计四季度还会继续增加，全年上市企业数量或创新高。2020年全年，物管行业的资本窗口期将继续开放，物企业绩保持双位数增长。
由于物业公司的前景被普遍看好，加上疫情催化，已上市物业公司的股价表现强劲。光大证券根据公司基本面和市场表现，筛选出15家AH物业上市公司(筛选标准：9月30日AH物业公司市值大于50亿元人民币或50亿港元)，组成了光大地产AH核心物业指数。今年1月-9月，该指数上涨了45.78%。克而瑞物管称，截止到今年9月30日，30家上市物业服务企业的市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司。
克而瑞物管认为，物业服务行业目前仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续，未来2年-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。
王小嫱指出，房企分拆物业公司上市，主要是为了增加融资渠道、增强集团的资金实力。物业公司估值高，是由于物业公司属于存量运营，收益稳定、风险相对较小，且很多房企旗下的物业公司财务指标表现较佳，如绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务等。但从目前看，物业公司主要依赖房企母公司提供项目，入驻其他项目的门槛依旧较高，短期内诞生行业巨头的概率不大，行业集中度仍有提升空间。
严跃进称，相比于房企，香港资本市场更认可在存量市场运营的物业公司，但也要警惕各类新问题，尤其是物业企业经营收入过于狭窄，需防范相关风险。
| 中新经纬 |
经过两次递表，规模位居房企40强的金辉控股于近日通过港交所的上市聆讯，预期将于10月29日在香港挂牌上市。金辉控股或将成为今年第三家成功实现IPO的内房股。
由于A股趋严的监管政策，香港成为内地房企寻求上市的主要目的地。然而，今年拿到港股入场券的内地房企数量低于往年，不少中小房企递交的招股书，出现“递交-失效-递交”循环的情况，有的甚至在招股书失效后，就再无下文。
据中新经纬客户端不完全统计，截至10月21日，万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股、中国文旅5家房企的招股书已经失效，大唐地产、三巽控股、上坤控股、领地控股、实地地产、祥生地产还在港交所排队等候上市。业内认为，距离2021年的钟声，只剩下70余天的时间，2020年房企上市的数量大概率将低于往年。
上市数量明显减少
金辉的上市之路起于数年前。资料显示，2013年，金辉首次向港交所提交上市申请，但之后折戟。随后转战A股，于2016年向上交所递交申请，但未获成功。
2020年初，金辉控股撤回A股上市申请，并于3月25日在港交所递交招股书。6个月后，招股书失效，金辉控股于9月25日再次递表。至近日，通过港交所的上市聆讯。
在中国房企40强中，仅剩下金辉与祥生两家还未上市。凭借每年数百亿元人民币的销售额、200多亿元的营收，金辉控股的最高募集资金预计达31亿港元，成为继2018年正荣地产上市后，港股IPO募资规模最大的房企。
不出意外的话，加上此前上市的汇景控股和港龙地产，今年在港实现上市的内地房企达到3个。对比往年数据来看，今年成功IPO的内房股数量明显偏低。据统计，2018年共有7家内地房企在港上市，即正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股、福晟国际(注：福晟国际为借壳上市)；2019年有6家内房企登录港股，即德信中国、银城国际、中梁控股、景业名邦、天保集团、新力控股。
事实上，在港交所递交招股书的房企并不少，但多数企业都没有新的进展，招股书陷入了“递交-失效-递交”的循环之中，有的甚至在招股书失效后，就再无下文。四川房企领地控股于今年4月提交首份招股书，至10月9日，没有出现新的进展，招股书进入失效状态。3天后，领地控股更新招股书。大唐地产于2019年11月、2020年6月两次递交招股书，如今，距离其新版招股书过期也时日不多。
安徽房企万创国际先后四次上传或更新招股书，却均告失败，2019年12月中旬，其招股书处于“被拒绝”状态。至今，万创国际未发布第五版资料。有熟悉港交所上市规则的证券分析师对媒体表示，一家企业的上市申请如果被港交所拒绝，一般而言三年内不可以再递交申请。
早在2018年11月，奥山控股就曾向港交所提交招股书，但该资料之后失效，奥山便于2019年5月发布更新版本。至2019年11月，招股书再次过期。与万创国际一样，奥山控股再无新的动作，消失在了港交所上市排队列表之中。
据中新经纬客户端不完全统计，截至10月21日，除金辉控股通过聆讯外，近几年在港交所提交招股书但仍未上市的房企有11家，其中，万创国际、海伦堡控股、奥山控股、鹏润控股、中国文旅5家房企的招股书已经失效，大唐地产、三巽控股、上坤控股、领地控股、实地地产、祥生地产还在有效期。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示，香港上市门槛虽然不高，但比较重视企业的财务指标，房企的招股书频频失效，或与其关键财务数据不理想、数据披露有瑕疵有关。
规模、利润、负债承压
由于监管制度、上市规则的不同，赴港上市更为容易，例如，在香港主板上市，港交所设置了多样的财务标准，企业可进行三选一：盈利测试，即近一年净利润不低于2000万港元、前两年总净利润不低于3000万港元，以及市值不低于5亿港元；市值/收入测试，上市市值不低于40亿港元，近一年收入不低于5亿港元；市值/收入/现金流测试，近一年收入不低于5亿港元、近三年合计现金流超过1亿港元，以及市值不低于20亿港元。
随着大型房企几乎都已上市，当前排队的开发商除了金辉、祥生外，多数企业的年销售额都排在中国百强房企末尾，甚至百名以外。但即便如此，上述财务标准对房企而言并不算高。例如今年7月份上市的港龙地产，其收入仅来自4个城市的9个开发项目，2017-2019年物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.60亿元及19.78亿元人民币，净利润分别为0.33亿元、3.32亿元及4.70亿元。
但需要注意的是，规模尚小的开发商，抗风险能力较弱、业绩容易出现波动，未来前景充满不确定性。2015年-2018年，万创国际的营收分别为4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元；净利润分别为0.6亿元、0.5万元、0.8亿元、2.4亿元。从数据上看，万创国际营收增速犹如坐上“过山车”，2016年营收增速达84.2%，2017年营收同比下降19.46%，2018年营收又出现突增，增幅高达110.67%，涨跌幅数据差异较大。
再如，截至今年1月底，三巽控股共拥有396.43万平方米总土储，其中89%位于安徽省内，存在集中度过高的情况。上坤地产高度依赖长三角经济区，尤其是上海，2017年-2019年，其物业销售收益分别有约100.0%、100.0%、60.8%来自上海的物业项目。上坤地产在招股书中说：“我们未必可成功管理我们的增长及向新城市及地区及新业务领域的拓展。”
根据披露，2016年-2018年，海伦堡溢利分别为28.98亿元、19.8亿元、22.56亿元，三巽控股溢利分别为5599万元、-387.5万元、4499万元。可以看出，两家企业规模扩大的同时，利润波动较大，且不如两年前。二度递表的领地控股，净利润率连降三年，2017年-2019年的净利润率分别为12.2%、11.5%、8.9%，明显低于行业平均水平，盈利的持续性受到关注。
在融资与负债等关键性指标上，中小房企的数据也不太乐观。2015-2017年，万创国际的资本负债率不断上扬，分别达到608.5%、716.80%、1218.0%；2016年-2018年，海伦堡净资产负债率分别为69.4%、83.4%、133.7%；2017年、2018年、2019年及截至2020年5月底，领地控股的净资产负债率分别为60%、110%、140%、150%。另外，一些房企的负债水平在近几年虽有所下降，但负债率依旧较高。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中新经纬客户端指出，今年房企在港上市确实存在略有收紧的态势，一方面与行业大环境有关，企业经营受到疫情冲击，另一方面与这批寻求上市的房企自身规模偏小、负债过高有关，导致上市进程缓慢。
诸葛找房分析师王小嫱认为，近期相关部门对房企的财务指标进行监控，限制企业的有息负债规模，很多房企积极上市加强自身资金实力。与此同时，资本市场对房企的上市条件变得更为严格，尤其是对中小房企。谢逸枫也称，香港资本市场对房地产企业一直不太看好，港交所也有提高房企上市审核门槛的趋势，加上中小房企资产质量不高，上市难度不断加大。
王小嫱对中新经纬客户端分析，上市是企业发展的充分条件，不是必要条件，中小房企若未能实现上市，未来的融资能力会相对较弱，但如果内在运营能力较佳，企业仍可生存。不可否认的是，房地产行业的集中度正逐渐提高，中小房企未来的生存压力将会越来越大。
物业公司上市受热捧
就在中小企业艰难探索上市之路时，房企纷纷分拆旗下物业服务公司进行上市，且势头越来越猛。由于物业公司与母公司房企存在较大的关联交易，港交所仍是内地物业公司上市的主战场。 2020年前三季度已递交招股书尚未上市交易企业。数据来源：克而瑞物管
与中小房企上市截然不同的是，物业服务公司的上市基本都较为顺利。今年6月24日与6月29日，世茂集团旗下物业公司的世茂服务、合景泰富旗下合景悠活分别在港交所首次发布招股书，至10月11日，双双通过聆讯。从发布招股书到通过聆讯，上述两家公司只用了3个多月。
据克而瑞物管统计，截至今年三季度末，上市物企已达30家(含3家A股公司)，本年度有6家物业公司成功上市，另有14家企业在递表排队等待中，预计四季度还会继续增加，全年上市企业数量或创新高。2020年全年，物管行业的资本窗口期将继续开放，物企业绩保持双位数增长。
由于物业公司的前景被普遍看好，加上疫情催化，已上市物业公司的股价表现强劲。光大证券根据公司基本面和市场表现，筛选出15家AH物业上市公司(筛选标准：9月30日AH物业公司市值大于50亿元人民币或50亿港元)，组成了光大地产AH核心物业指数。今年1月-9月，该指数上涨了45.78%。克而瑞物管称，截止到今年9月30日，30家上市物业服务企业的市盈率大多超过20倍，普遍高于地产母公司。
克而瑞物管认为，物业服务行业目前仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，整体市场和单个企业仍具有较大增量空间，高增长仍会持续，未来2年-5年行业将快速裂变，行业已进入规模增长和品质提升的关键阶段。
王小嫱指出，房企分拆物业公司上市，主要是为了增加融资渠道、增强集团的资金实力。物业公司估值高，是由于物业公司属于存量运营，收益稳定、风险相对较小，且很多房企旗下的物业公司财务指标表现较佳，如绿城服务、碧桂园服务、雅生活服务等。但从目前看，物业公司主要依赖房企母公司提供项目，入驻其他项目的门槛依旧较高，短期内诞生行业巨头的概率不大，行业集中度仍有提升空间。
严跃进称，相比于房企，香港资本市场更认可在存量市场运营的物业公司，但也要警惕各类新问题，尤其是物业企业经营收入过于狭窄，需防范相关风险。
| 中新经纬 |
#追剧##韩剧# 近期追的韩剧分享[打call]
最近太忙了好多剧都来不及追，等忙完这段时间就都补上！[加油]
1⃣《Twenty Twenty》
真的巨好看，男主是我404超喜欢的金宇硕，男主和女主的互动很心动，就是男二太了！越看到后面就越能感受到男二的真的绝了。女二的小姐姐真的上帝视角，性格也超赞。红头发小哥哥真的在里面超可爱，总体看到现在马上就要追平更新了，真的很好看[打call]
2⃣《恋爱革命》
又是一部我奔着男主去的剧，男主是我们202的朴志训！漫改剧剧情和人物造型都很符合漫画原型，为了符合漫画我们小训的西瓜头简直感觉凸现不出来他的颜值。男二也是五代神颜金泳勋，就是发型fzl！后期赶紧给我把刘海掀开。剧情很有意思，就是我们小训求爱之旅艰难[doge]唯一缺点，更新太慢了！一周才更新一集，每周我都追着更新速度！
3⃣《青春记录》
是被dy一些剪辑和cut吸引过去的，有看到剪辑朴宝剑打人那一段很帅！不过自己[打call]目前只看了第一集感觉还可以，女主化妆师给自己喜欢的爱豆男主化妆的地方真的符合每个追星女孩的梦寐以求。不过朴宝剑真的好帅[打call]应该后面两人在一起了，觉得可以继续看下去
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