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【楼市“松绑”，青岛等地为何反转？】9月中旬以来，不少城市陆续出台楼市“松绑”政策。
在这一轮“松绑”中，宁波、青岛、苏州、济南、郑州等热点城市纷纷发布相应政策，全面（或部分）取消楼市限购政策。
比如，青岛9月15日发布的《我市动态完善房地产政策》中提到，二手住房不再限购。苏州9月14日传出消息，全市取消首套房限购，下辖的6区交易中心已开始执行该政策。
彼时，行业内不少声音直呼，“全面取消限购的大潮开始了”。
但不久上述两地相继撤回楼市“松绑”政策，引发广泛关注。
“松绑”力度远胜以往
与以往不同，此轮楼市“松绑”，有着显著的特点。
广东房产政策研究中心主任李宇嘉告诉中国新闻周刊，最近放开限购政策的城市，都是区域热点城市，不再是过去的三四线城市。
“这一轮放开限购的背景，主要是8月国务院常务会议明确提出各地可‘一城一策’，阶段性实施灵活的地产调控政策。”李宇嘉说。
对于这些热点城市而言，此轮放开限购的政策力度远胜以往。
据了解，宁波早在9月8日就已全面放开限购，家庭购房不再限制套数。虽然宁波的“松绑”没有公开发文，但根据当地房产交易市场具体执行的政策，在购房审核方面，宁波已经全面放开了楼市限购。
9月13日，郑州发布《郑州市公安局关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，进一步放宽中心城区落户条件：凡具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以申请登记城镇居民户口。
这意味着郑州成为国内第一个真正实现“零门槛”落户的特大城市。
此前，郑州楼市限购条件包括本市户籍的家庭可购买2套，单身可购买一套；外地户籍居民想要买房，需要在郑州缴纳24个月的社保或个税。一旦取消落户限制，相当于直接降低外地人在郑州购房的门槛。
苏州9月14日的“松绑”限购政策提出，非苏州户籍者在苏州六区（吴中区、吴江区、姑苏区、相城区、高新区、工业园区）购买首套房，无需开具社保证明或个人所得税证明，但限购1套。苏州本地户口的家庭，最多能购买3套。
9月15日，济南也发布消息，限购区域从此前的8个区调整为二环以内的历下区、市中区2个区。
值得注意的是，青岛、苏州很快撤回“松绑”政策，再现楼市政策“一日游”现象。
青岛在发布楼市调控新政一天后，删除了“二手住房不再限购”字眼；苏州则在传出全面取消限购两天后出现政策反转，宣布继续执行限购。
重新调整之后，苏州的政策是：除吴江区开放限购外，其他五个区即吴中、姑苏、相城、高新和工业园区均恢复了此前的限购政策。
苏州相城区房管局工作人员表示，目前外地人购房还是需要6个月社保或者个税证明。
“松绑”与紧急撤回背后
为何这些城市大幅度“松绑”楼市限购？为何又在出台相关政策之后紧急撤回？
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类调整说明政策放松过程中，各地担心出现炒房等市场乱象。
国家统计局网站9月16日公布的数据显示，8月份，全国70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数有所增加。
具体而言，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降的城市有49个；二手住宅销售价格同比下降的城市有61个；全国商品房销售面积同比增速为-23.0%。
地产市场的不振，直接传导到土拍市场。今年1～8月份，全国房企土地购置面积同比增速为-49.7%，而土拍市场又直接影响到各个城市地方政府的财政收入。
上述放开限购的城市也不例外。以青岛为例，其2022年第三批次集中供地于9月16日正式收官。在这次集中供地拍卖中，约85%的地块以底价成交，地块的整体溢价率低至1.14%，较今年的首轮和次轮集中供地均有下降。
从拿地房企来看，成交的30宗地块中，22宗地块背后有平台类公司的参与。
平台类公司一般是指由地方政府及其部门、机构等，通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立的，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。
比如青岛城投房地产开发有限公司，以6.90亿元的底价摘得青岛李沧区楼山二支路的一宗地块。青岛城投房地产开发有限公司的实际控制权，由青岛市国资委100%掌握。
此前，青岛市中心热门地块市南区CBD南京路1号，也以底价成交，拿地房企为青岛海诺建融置业有限公司。这家公司是青岛海诺投资发展有限公司的全资子公司，青岛海诺投资发展有限公司则由青岛市市南区财政局100%控股。
在不少业内人士看来，本地城投公司接盘的土地，实际上只能起到兜底作用。
根据中国房产信息集团（CRIC）统计，2021年至2022年集中供地项目的整体开工率为33%，而平台类公司拿地开工率只有16%。
“现在市场太差，很多地方平台公司拿了地也不敢开工，都在苦苦支撑。”有业内人士告诉中国新闻周刊。
上述业内人士还透露，周转率对于地产行业非常重要，如果拿地太久不开工建设，不能及时回笼资金，下一步不论对平台类公司还是地方财政，都将形成更大压力。
在市场下行趋势下，楼市全面放开限购也被不少城市寄予厚望。有分析指出，不少城市尝试通过放开限购，来缓解楼市下行压力。但另一方面，又担心相关政策的全面“松绑”引发炒房现象回潮。
“不排除各类政策放松过程中，可能会形成一些新的炒房现象，导致楼市调控出现新压力。”严跃进说。
事实上，在放开限购之后，不少城市的购房者都在“摩拳擦掌”。在苏州解除限购政策消息发布的第二天，有当地楼盘销售告诉中国新闻周刊，当天就接到了不少江苏省内和上海购房者的电话咨询。
8月5日，廊坊市政府宣布全面放开楼市限购，取消户籍、社保（个税）等方面限制性的购房条件。数据显示，此后当地新房成交量出现明显回升，特别是中秋节假期期间，不少燕郊中介都反映，来了不少北京的看房客。
“市区不放郊区放”
不过，李宇嘉认为，目前市场整体成交量仍旧低迷，原因不完全是限购政策造成的。在他看来，最根本问题在于供给端的风险冲击和需求端的预期不振，背后的原因是疫情叠加经济下行导致的收入减缓，以及潜在购房者对未来收入和工作前景不看好。
近年来，各个城市的政策，都力图在“房住不炒”与提振楼市之间寻找平衡点。
那么，该如何既强化“房住不炒”的基本定位，又在一定程度上提振楼市呢？
中国新闻周刊注意到，不少城市都选择了区域性放开限购这一策略。
比如济南，除了历下区、市中区实施限购外，其他区域或二环外不再限购。青岛则针对非限购区域，明确本地户籍和外地户籍都可购买3套及以上房产。
李宇嘉认为，热点城市主城区楼市目前的下行状况，本质上是阶段性的，因为主城区的需求比较集中，新房供应又偏少，回暖只是时间问题，分区域限购政策实际上起到一层“隔离”的作用。
“热点城市核心区域全面放开，买多少套都不限制，很可能造成房价短时间出现较大波动，与‘房住不炒’原则背道而驰。但城郊区域供应比较大，需求前景目前看并不乐观，这样的区域可以完全放开。”李宇嘉说。
严跃进也认为，近期放松限购的一个显著特征是“市区不放郊区放”。
李宇嘉说，政策不管怎么调整，“房住不炒”和不以房地产作为短期刺激经济的手段，始终是国家的既定政策，也是各地调控的原则。
不过，如何定义稳定的市场，需要合理的参照系。不少业内人士认为，目前的楼市不能只和历史高位的数据对比。
“最近五六年，楼市的销售量一直在历史最高水平徘徊。今年的销售量相比去年、前年有所下行，但相比2019年、2018年甚至2017年和2016年，依然在一个历史高位上，对不少城市而言，依旧是历史第三或第四的好成绩。”李宇嘉说。
严跃进则表示，未来放松限购政策，会更强调循序渐进的做法，而不是一次性放松到底。（来源 | 中国新闻周刊）
在这一轮“松绑”中，宁波、青岛、苏州、济南、郑州等热点城市纷纷发布相应政策，全面（或部分）取消楼市限购政策。
比如，青岛9月15日发布的《我市动态完善房地产政策》中提到，二手住房不再限购。苏州9月14日传出消息，全市取消首套房限购，下辖的6区交易中心已开始执行该政策。
彼时，行业内不少声音直呼，“全面取消限购的大潮开始了”。
但不久上述两地相继撤回楼市“松绑”政策，引发广泛关注。
“松绑”力度远胜以往
与以往不同，此轮楼市“松绑”，有着显著的特点。
广东房产政策研究中心主任李宇嘉告诉中国新闻周刊，最近放开限购政策的城市，都是区域热点城市，不再是过去的三四线城市。
“这一轮放开限购的背景，主要是8月国务院常务会议明确提出各地可‘一城一策’，阶段性实施灵活的地产调控政策。”李宇嘉说。
对于这些热点城市而言，此轮放开限购的政策力度远胜以往。
据了解，宁波早在9月8日就已全面放开限购，家庭购房不再限制套数。虽然宁波的“松绑”没有公开发文，但根据当地房产交易市场具体执行的政策，在购房审核方面，宁波已经全面放开了楼市限购。
9月13日，郑州发布《郑州市公安局关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，进一步放宽中心城区落户条件：凡具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以申请登记城镇居民户口。
这意味着郑州成为国内第一个真正实现“零门槛”落户的特大城市。
此前，郑州楼市限购条件包括本市户籍的家庭可购买2套，单身可购买一套；外地户籍居民想要买房，需要在郑州缴纳24个月的社保或个税。一旦取消落户限制，相当于直接降低外地人在郑州购房的门槛。
苏州9月14日的“松绑”限购政策提出，非苏州户籍者在苏州六区（吴中区、吴江区、姑苏区、相城区、高新区、工业园区）购买首套房，无需开具社保证明或个人所得税证明，但限购1套。苏州本地户口的家庭，最多能购买3套。
9月15日，济南也发布消息，限购区域从此前的8个区调整为二环以内的历下区、市中区2个区。
值得注意的是，青岛、苏州很快撤回“松绑”政策，再现楼市政策“一日游”现象。
青岛在发布楼市调控新政一天后，删除了“二手住房不再限购”字眼；苏州则在传出全面取消限购两天后出现政策反转，宣布继续执行限购。
重新调整之后，苏州的政策是：除吴江区开放限购外，其他五个区即吴中、姑苏、相城、高新和工业园区均恢复了此前的限购政策。
苏州相城区房管局工作人员表示，目前外地人购房还是需要6个月社保或者个税证明。
“松绑”与紧急撤回背后
为何这些城市大幅度“松绑”楼市限购？为何又在出台相关政策之后紧急撤回？
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类调整说明政策放松过程中，各地担心出现炒房等市场乱象。
国家统计局网站9月16日公布的数据显示，8月份，全国70个大中城市中，商品住宅销售价格下降城市个数有所增加。
具体而言，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降的城市有49个；二手住宅销售价格同比下降的城市有61个；全国商品房销售面积同比增速为-23.0%。
地产市场的不振，直接传导到土拍市场。今年1～8月份，全国房企土地购置面积同比增速为-49.7%，而土拍市场又直接影响到各个城市地方政府的财政收入。
上述放开限购的城市也不例外。以青岛为例，其2022年第三批次集中供地于9月16日正式收官。在这次集中供地拍卖中，约85%的地块以底价成交，地块的整体溢价率低至1.14%，较今年的首轮和次轮集中供地均有下降。
从拿地房企来看，成交的30宗地块中，22宗地块背后有平台类公司的参与。
平台类公司一般是指由地方政府及其部门、机构等，通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立的，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。
比如青岛城投房地产开发有限公司，以6.90亿元的底价摘得青岛李沧区楼山二支路的一宗地块。青岛城投房地产开发有限公司的实际控制权，由青岛市国资委100%掌握。
此前，青岛市中心热门地块市南区CBD南京路1号，也以底价成交，拿地房企为青岛海诺建融置业有限公司。这家公司是青岛海诺投资发展有限公司的全资子公司，青岛海诺投资发展有限公司则由青岛市市南区财政局100%控股。
在不少业内人士看来，本地城投公司接盘的土地，实际上只能起到兜底作用。
根据中国房产信息集团（CRIC）统计，2021年至2022年集中供地项目的整体开工率为33%，而平台类公司拿地开工率只有16%。
“现在市场太差，很多地方平台公司拿了地也不敢开工，都在苦苦支撑。”有业内人士告诉中国新闻周刊。
上述业内人士还透露，周转率对于地产行业非常重要，如果拿地太久不开工建设，不能及时回笼资金，下一步不论对平台类公司还是地方财政，都将形成更大压力。
在市场下行趋势下，楼市全面放开限购也被不少城市寄予厚望。有分析指出，不少城市尝试通过放开限购，来缓解楼市下行压力。但另一方面，又担心相关政策的全面“松绑”引发炒房现象回潮。
“不排除各类政策放松过程中，可能会形成一些新的炒房现象，导致楼市调控出现新压力。”严跃进说。
事实上，在放开限购之后，不少城市的购房者都在“摩拳擦掌”。在苏州解除限购政策消息发布的第二天，有当地楼盘销售告诉中国新闻周刊，当天就接到了不少江苏省内和上海购房者的电话咨询。
8月5日，廊坊市政府宣布全面放开楼市限购，取消户籍、社保（个税）等方面限制性的购房条件。数据显示，此后当地新房成交量出现明显回升，特别是中秋节假期期间，不少燕郊中介都反映，来了不少北京的看房客。
“市区不放郊区放”
不过，李宇嘉认为，目前市场整体成交量仍旧低迷，原因不完全是限购政策造成的。在他看来，最根本问题在于供给端的风险冲击和需求端的预期不振，背后的原因是疫情叠加经济下行导致的收入减缓，以及潜在购房者对未来收入和工作前景不看好。
近年来，各个城市的政策，都力图在“房住不炒”与提振楼市之间寻找平衡点。
那么，该如何既强化“房住不炒”的基本定位，又在一定程度上提振楼市呢？
中国新闻周刊注意到，不少城市都选择了区域性放开限购这一策略。
比如济南，除了历下区、市中区实施限购外，其他区域或二环外不再限购。青岛则针对非限购区域，明确本地户籍和外地户籍都可购买3套及以上房产。
李宇嘉认为，热点城市主城区楼市目前的下行状况，本质上是阶段性的，因为主城区的需求比较集中，新房供应又偏少，回暖只是时间问题，分区域限购政策实际上起到一层“隔离”的作用。
“热点城市核心区域全面放开，买多少套都不限制，很可能造成房价短时间出现较大波动，与‘房住不炒’原则背道而驰。但城郊区域供应比较大，需求前景目前看并不乐观，这样的区域可以完全放开。”李宇嘉说。
严跃进也认为，近期放松限购的一个显著特征是“市区不放郊区放”。
李宇嘉说，政策不管怎么调整，“房住不炒”和不以房地产作为短期刺激经济的手段，始终是国家的既定政策，也是各地调控的原则。
不过，如何定义稳定的市场，需要合理的参照系。不少业内人士认为，目前的楼市不能只和历史高位的数据对比。
“最近五六年，楼市的销售量一直在历史最高水平徘徊。今年的销售量相比去年、前年有所下行，但相比2019年、2018年甚至2017年和2016年，依然在一个历史高位上，对不少城市而言，依旧是历史第三或第四的好成绩。”李宇嘉说。
严跃进则表示，未来放松限购政策，会更强调循序渐进的做法，而不是一次性放松到底。（来源 | 中国新闻周刊）
【超40城二套房首付比例降低，部分地区购房需求热度明显回升】据@证券日报 报道，近期，越来越多的城市加入到二套房首付比例松绑的队伍中。9月22日，《证券日报》记者通过采访银行、房地产中介等机构了解到，房贷政策调整后，多家银行对二套房首付比例进行调整，多地购房者咨询量有所增加。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，降低第二套房首付比例目的是为了降低改善型需求入市的门槛，释放换房需求，促进房屋流转。改善性需求是目前住房需求的主力，在二线城市换房需求的潜力更大。未来还会有更多的城市鼓励换房需求，因此在二套房购置政策上的优惠力度还会加大，包括利率降到规定的最低水平。
多地调整二套房首付比例
近来，已有包括郑州、邢台、天津等多地调整二套房首付比例。例如，天津近日发布楼市新政，明确居民家庭申请商业性个人住房贷款购买第二套住房的，首付款比例最低为40%。邢台于近日发布公积金贷款新政，首套房、二套房首付比例均进行下调。
据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至9月16日，41个城市降低二套房首付比例，主要集中于二线及三四线城市。
中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，目前放松二套房首付比例的城市普遍是地产销售较弱，库存较高的城市。预计未来更多的地产销售压力较大的城市会采取类似的举措，但未必能够扩展到一线城市。对于二套房各地的政策规定不完全一样，在因城施策、一城一策的框架下，各地可能在二套房的限购、限贷以及按揭利率方面都会有不同程度的放松。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，在房住不炒的定位下，各地降二套房首付较为谨慎。此前，部分二线及三四线城市通常将政策的调整方向倾斜于刚需群体，意味着对于改善群体的支持力度逐渐提升，填补政策力度较弱板块，将会与此前出台的房地产政策达到优化互补，促进市场良性健康发展。预计未来可能还会有更多城市跟进降首付政策，在优化二套房政策方面或将有创新举动。
与首付比例下降相呼应的是，房贷利率继续下行。贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，2022年9月份，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，分别较上个月回落17个基点、15个基点。
部分地区购房咨询量明显上升
9月22日，《证券日报》记者联系前述地区多家银行机构、房地产中介了解政策出台后各方动态。
“首付比例政策调整后，近期确实有不少客户咨询”，天津地区某国有大行个贷部门工作人员对记者表示，二套房首付比例从60%降为40%，首套房不变。房贷利率亦未有变化，首套房贷利率仍为4.1%，二套房贷利率为4.9%。
郑州地区一家国有大行的信贷经理告诉记者，近期，郑州限购区内二套房首付比例降至40%，首套房首付比例不变为30%。有银行相关负责人表示，目前该行暂未接到下调的通知，二套房首付比例仍为60%。
此外，邢台于近日发布公积金贷款新政，购买首套自住房的首付比例由30%降至20%，购买二套住房的首付比例由60%降至40%。
海口一家房地产中介机构经纪人告诉记者，目前二套房首付比例已降至40%。对于有意购买二套房的群体来说，楼市新政某种程度上降低了门槛，有助于刺激改善需求释放。
有不少购房者对记者谈及政策发布后的感受：“首付降低可以缓解当下的资金压力，会考虑置换新房。”
不过，贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，当前市场修复受阻，后期市场的修复仍需要宽松的信贷环境作为基础。
关荣雪表示，9月份以来，新一轮政策接踵而至，多城出现限购、房贷首付等方面的放松，再加上传统的销售旺季，房企推盘与促销力度将有所加大，成交量大概率较7月份、8月份上升，但热度可能不及去年。
在明明看来，各地政策继续落地，是一个逐步积累量变的过程，但未必能够在9月份、10月份发生质变。从现在起到年底，房地产市场仍有震荡，难现所谓“金九银十”。但核心城市房价需求总体有韧性，一二线城市会稳定去化。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，降低第二套房首付比例目的是为了降低改善型需求入市的门槛，释放换房需求，促进房屋流转。改善性需求是目前住房需求的主力，在二线城市换房需求的潜力更大。未来还会有更多的城市鼓励换房需求，因此在二套房购置政策上的优惠力度还会加大，包括利率降到规定的最低水平。
多地调整二套房首付比例
近来，已有包括郑州、邢台、天津等多地调整二套房首付比例。例如，天津近日发布楼市新政，明确居民家庭申请商业性个人住房贷款购买第二套住房的，首付款比例最低为40%。邢台于近日发布公积金贷款新政，首套房、二套房首付比例均进行下调。
据诸葛找房数据研究中心不完全统计，截至9月16日，41个城市降低二套房首付比例，主要集中于二线及三四线城市。
中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，目前放松二套房首付比例的城市普遍是地产销售较弱，库存较高的城市。预计未来更多的地产销售压力较大的城市会采取类似的举措，但未必能够扩展到一线城市。对于二套房各地的政策规定不完全一样，在因城施策、一城一策的框架下，各地可能在二套房的限购、限贷以及按揭利率方面都会有不同程度的放松。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，在房住不炒的定位下，各地降二套房首付较为谨慎。此前，部分二线及三四线城市通常将政策的调整方向倾斜于刚需群体，意味着对于改善群体的支持力度逐渐提升，填补政策力度较弱板块，将会与此前出台的房地产政策达到优化互补，促进市场良性健康发展。预计未来可能还会有更多城市跟进降首付政策，在优化二套房政策方面或将有创新举动。
与首付比例下降相呼应的是，房贷利率继续下行。贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，2022年9月份，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套房贷利率为4.91%，分别较上个月回落17个基点、15个基点。
部分地区购房咨询量明显上升
9月22日，《证券日报》记者联系前述地区多家银行机构、房地产中介了解政策出台后各方动态。
“首付比例政策调整后，近期确实有不少客户咨询”，天津地区某国有大行个贷部门工作人员对记者表示，二套房首付比例从60%降为40%，首套房不变。房贷利率亦未有变化，首套房贷利率仍为4.1%，二套房贷利率为4.9%。
郑州地区一家国有大行的信贷经理告诉记者，近期，郑州限购区内二套房首付比例降至40%，首套房首付比例不变为30%。有银行相关负责人表示，目前该行暂未接到下调的通知，二套房首付比例仍为60%。
此外，邢台于近日发布公积金贷款新政，购买首套自住房的首付比例由30%降至20%，购买二套住房的首付比例由60%降至40%。
海口一家房地产中介机构经纪人告诉记者，目前二套房首付比例已降至40%。对于有意购买二套房的群体来说，楼市新政某种程度上降低了门槛，有助于刺激改善需求释放。
有不少购房者对记者谈及政策发布后的感受：“首付降低可以缓解当下的资金压力，会考虑置换新房。”
不过，贝壳研究院市场分析师刘丽杰指出，当前市场修复受阻，后期市场的修复仍需要宽松的信贷环境作为基础。
关荣雪表示，9月份以来，新一轮政策接踵而至，多城出现限购、房贷首付等方面的放松，再加上传统的销售旺季，房企推盘与促销力度将有所加大，成交量大概率较7月份、8月份上升，但热度可能不及去年。
在明明看来，各地政策继续落地，是一个逐步积累量变的过程，但未必能够在9月份、10月份发生质变。从现在起到年底，房地产市场仍有震荡，难现所谓“金九银十”。但核心城市房价需求总体有韧性，一二线城市会稳定去化。
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