见与不见，思念一直在；爱与不爱，都不应该再相见 。见与不见，思念一直在；爱与不爱，都不应该再相见 我的一位女粉丝的情感经历，当中的经历，可以写成一部小说，现我用最简短的语言写出来，方便大家阅读。我今年35岁，来自中国广大农村的一个普通小镇。他是我的第一个男人，我对他的爱可以说是难以忘怀的。 当我遇见他时，我刚刚大学毕业。 为了尽快摆脱刚毕业，就失业的痛苦，我独自来到广州，到一家著名的服装店申请当导购员。与他相识，就是在店里。他开办了自己的小公司，并获得了丰厚的收入。而，他的举止相当优雅，我对他印象很好。 他主动给我加了微信，说我眼光独到，服务好，所以我以后买衣服的时候会直接来找我。 有一次，我在朋友圈子里说，我想吃酸汤鱼。当他看到它的时候，他说他知道有一种特别而又正宗的可以带我去吃。不知道为什么，我糊里糊涂就答应了他。下班后，他开车来接我，带我去了一家贵州人开的餐馆。之后，我们聊得更频繁了，当我们有空的时候，我们还约了一起吃晚餐。他说和我聊天很有趣，我觉得自己就像一个认识很久的老朋友。 之后，他做了一些让我非常感动的事情，我心中的平衡逐渐转向了他。不久，我们正式在一起. 他说他非常爱我，非常爱我，并且会一辈子对我好。 之后，他又在一个不错的社区为我租了一栋房子，并且每隔一段时间就来找我。有了他，我的生活质量提高了几个层次。几个月后，他要求我辞职。他说我的工作限制了我的自由，不想让去上班，担心我会被委屈了。 虽然他给我提供了各种物质上的满足，但我也有自己的计划。我觉得男人就是会喜欢新的，讨厌旧的，我明白我们不能永远这样。因此，当他深深地爱我时，我必须为自己争取一些东西。 在我们在一起的第二年，我说我想自己做一些投资。他就给我买了一个门店，但是他不让我开一个小店，说还是把商店租出去，每个月都有租金。当时他买下门店时，并没有付清全部款项，只是付了定金。他说每月的月供，他会给我付的，租金会由我来收。 我们在一起的时候，我不小心意外怀孕了。实际上，我并不想生孩子，但我想借此机会试试他对我的感情有多深。我告诉他我想要孩子。堕胎对妇女非常有害。 他说他也知道这样对我的身体健康有害，但是他的妻子和孩子是无辜的，所以他不能离婚和我结婚。孩子出生后又不能说我是他父亲，这样对孩子也是太可怜了。虽然我知道结果会是这样，但他的话让我心痛，我忍不住哭了。我非常清楚我爱上了他。他陪我去做流产手术，我越想越不愿意，他给了我30万的补偿。这件事给了我很大的打击。我明白和他继续这样下去是不现实的。我还得找个男人结婚。此外，我的父母当时也催促我，说我还不嫁人就不好嫁出去了。所以通过亲戚的介绍，我认识了我现在的丈夫，并在交往半年后结婚了。我老公，是一个对我毫无保留的老实的人。虽然我的生活不像以前和他在一起时那样丰富，但我感到非常踏实和满足。我甚至认为这将是一辈子的好事。我决定和他分手，开始新的生活。结婚一段时间后，老公的朋友请他去广州，开一家饭店，他和我商量了一下。因为我也想他，我同意了。 就这样，我又去了广州，老公和我的朋友开了一家餐馆。因为位置更好，食物味道也好，生意一直红火。他偶尔来吃饭，所以我把老公介绍给他。他们似乎相处得很好。老公从不怀疑我们的关系。 我偶尔和他出去。他对我很好，但是他不像过去那样慷慨了。我抱怨他没有像以前那样对待我。他笑着说：“你已经结婚了，我必须避免猜疑，但我不敢像往常一样关心你。”我其实知道他这样对我有好处，我应该感到满意。很快我怀孕了，体重增加了很多，脸上长了一些粉刺。他很少再联系我，偶尔也来吃饭。他取笑我，说我又圆又大。 期间，我生了一个孩子，他给我转了1000元，并发了一条短信祝贺我。我感到特别不舒服，问他是因为我怀孕了，有了孩子，变得很丑，还是因为他有了新的爱，所以对我这么冷淡。他说我想得太多了，让我好好休息，照顾好孩子。 我花这么多时间跟他讲述我的过去的原因是我们有真正的感情。 我真的很难接受他现在对我做的事。我下一步应该做什么？他会和我一起结束吗？如果他不想继续和我在一起，为什么他要继续支付我的抵押贷款？我真的爱他，不想就这样失去他。我该怎么做才能让他像以前一样对待我？结语别问我这个问题，答案在你心里。广东人的俗话：你不能一直这样吃碗里的东西，看着锅里的。怎么会有这么好的事情？ 你可以先问问自己，你是想离婚，还是想和你一起在老公？过上好日子 如果你仍然想维持你的婚姻和你面前的普通幸福，我认为这样结束是很好的选择。 在我看来，他目前的做法特别合理。这是你和他最理想的选择。 事实上，这也是保护你的一种方式。就为了这个，我承认他以前爱过你。 你问我要怎么做才能让他回来。与其拯救一个打算转身的人，为什么不转身，珍惜他面前的人，拯救你自己的幸福呢？
【以案说法】父母遗留的房产被兄弟出售给他人，无权处分人签订的合同是否无效？
引言：母亲去世前对生前所建房屋订立遗嘱，确定了几名子女房屋分配方案，后其中一人将自己及两姐妹应得的房屋一并出售给他人，两姐妹发现后诉至法院要求确认房屋买卖合同无效。法院判决驳回了原告的诉讼请求。
案情回放：原告刘某霞、刘某娥与被告刘某亮是姐弟关系，其父亲刘胜某于1995年去世，母亲张某于2003年去世。父母去世后，留有房屋一套位于东海县白塔埠镇。该房屋是自建房，没有产权证书，有集体土地建设用地使用证，登记在已去世的父亲刘胜某名下。母亲张某于2000年立遗嘱一份，确定原告刘某霞分得房屋南楼前边下二间，原告刘某娥分得房产后边上下各一间，被告刘某亮分得房屋前边南楼上二间。还有一个哥哥刘某明分得前边北楼上二间。二原告姐妹嫁到外地，其分得的房屋与被告刘某亮自己分得的房屋一直由被告刘某亮使用。到了2019年春节，二原告听说被告刘某亮向被告刘某生要房子发生纠纷，才知道房屋己经给卖给被告刘某生了。经查，2005年1月24日，经刘某亮哥哥刘某明介绍，刘某亮与刘某生签订《房产买卖合同》，约定由刘某亮将其本人及原告所有的房屋以68000元的价格出卖给刘某生。因近年来土地房产升值较快，刘某亮曾提出用30万元将房屋回购，但刘某生没有同意。现两姐妹以刘某亮出卖房屋未经其本人同意及追认，向法院提起诉讼，要求确认二被告于2005年1月24日签订的房屋买卖合同无效。
审理经过：一审法院经审查认为，本案中，刘某生和刘某亮签订的《房产买卖合同》涉及的房产所在的土地属于集体土地，刘某生和刘某亮系同一集体组织成员，二人签订的合同不违反相关法律规定。原告刘某霞、刘某娥主张其是涉案买卖房产的部分房屋的所有人，二被告的买卖行为未经其同意或追认，所签订的合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原告诉求二被告签订的《房产买卖合同》无效，一审法院不予支持。
原告不服一审判决上诉至连云港市中院，二审法院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权。本案中，刘某霞、刘某娥是否享有涉案房产所有权，刘某亮是否有权处分涉案房产并不必然导致涉案合同无效，故刘永霞、刘永娥起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效缺乏依据，对其上诉理由，二审法院不予采纳。遂维持一审判决。
法官说法：近年来，由于房屋和土地价值节节攀高，因房屋买卖、土地转让、宅基地互换等引发的诉讼越来越多，如何认定这些合同的效力是处理案件的先决条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的 （四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该条文基本囊括了合同无效的几种具体情形，其中第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，内涵较为丰富，争议也比较大， 散见于各种法律法规条文中。本案中，争议的房屋属于集体土地上所建设的房屋，根据《土地管理法》的规定，集体土地属集体成员共同所有，如果将集体土地或集体土地上所建的房屋出售给集体组织成员以外的人，则引起合同无效的法律后果。但本案中，房屋买卖合同双方均是集体组织内部成员，因此，该合同不违反该法律强制性规定。
原告以被告刘某亮无权处分且未经追认主张合同无效，依据的是《合同法》第51条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条规定了无权处分的情形，根据该规定，无权处分合同经权利人的追认或处分人订立合同后取得处分权，合同有效。但是否能反推出未经追认或未取得处分权的合同自始无效？在买卖合同司法解释施行之前，法律界对此存在争议。
2012年《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》出台后，其中第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条明确规定了无处分权人签订的买卖合同只要是双方真实意思表示，无其他合同无效情形，即使未经权利人追认或处分人无法取得所有权，也不影响合同的效力。
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定实际上对物权行为和债权行为进行了区分，债权行为是物权变动的原因行为，由合同法调整，物权的变动效力是合同签订后的履行问题，由物权法调整，物权效力不影响合同效力。买卖合同是债权行为，根据合同相对性原则，合同约束的是订立合同的双方当事人。合同有效并不必然引起物权变动的法律后果。在合同买受人因实际权利人没有追认或出卖人未取得处分权而无法取得物权的情形下，买受人可依据双方之间签订的合同主张违约责任或者损害赔偿责任。当事人只有对标的物享有所有权或处分权，才能履行转移所有权于受让人的义务。因此，在无权处分的情况下，买卖合同的债权行为有效，物权行为处于效力待定状态，在权利人追认或者事后取得处分权的情况下，物权行为才能发生效力，否则不发生物权变动的效果。
举个例子说，你的弟弟卖了你的房子，你没有同意，买房子的人来找你要房子，拿出他和你弟弟签的合同，你当然不会把房子给他。如果你弟弟趁你不在家把房子交给买房人了，你发现后是可以把房子要回来的。他只能找你弟弟要钱，包括让他承担违约责任。这时候，你不能说他们的合同是无效的，这个合同对他们来说是有效的，只是不能产生你交付房屋的法律后果。但是，如果你觉得卖的价格很合适，你弟弟把房款给你了，你也同意卖房了，那么，这个时候，你们去办理过户交付房屋，物权变动的效果也发生了。
另外，物权法第一百零六条还规定了无权处分善意取得制度，内容为：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意却其他物权的，参照前两款规定。”本案中，如果二原告起诉要求被告返还房屋，被告可以用“善意取得”进行抗辩，法院将对是否构成善意取得进行审查。
作者：李梅
引言：母亲去世前对生前所建房屋订立遗嘱，确定了几名子女房屋分配方案，后其中一人将自己及两姐妹应得的房屋一并出售给他人，两姐妹发现后诉至法院要求确认房屋买卖合同无效。法院判决驳回了原告的诉讼请求。
案情回放：原告刘某霞、刘某娥与被告刘某亮是姐弟关系，其父亲刘胜某于1995年去世，母亲张某于2003年去世。父母去世后，留有房屋一套位于东海县白塔埠镇。该房屋是自建房，没有产权证书，有集体土地建设用地使用证，登记在已去世的父亲刘胜某名下。母亲张某于2000年立遗嘱一份，确定原告刘某霞分得房屋南楼前边下二间，原告刘某娥分得房产后边上下各一间，被告刘某亮分得房屋前边南楼上二间。还有一个哥哥刘某明分得前边北楼上二间。二原告姐妹嫁到外地，其分得的房屋与被告刘某亮自己分得的房屋一直由被告刘某亮使用。到了2019年春节，二原告听说被告刘某亮向被告刘某生要房子发生纠纷，才知道房屋己经给卖给被告刘某生了。经查，2005年1月24日，经刘某亮哥哥刘某明介绍，刘某亮与刘某生签订《房产买卖合同》，约定由刘某亮将其本人及原告所有的房屋以68000元的价格出卖给刘某生。因近年来土地房产升值较快，刘某亮曾提出用30万元将房屋回购，但刘某生没有同意。现两姐妹以刘某亮出卖房屋未经其本人同意及追认，向法院提起诉讼，要求确认二被告于2005年1月24日签订的房屋买卖合同无效。
审理经过：一审法院经审查认为，本案中，刘某生和刘某亮签订的《房产买卖合同》涉及的房产所在的土地属于集体土地，刘某生和刘某亮系同一集体组织成员，二人签订的合同不违反相关法律规定。原告刘某霞、刘某娥主张其是涉案买卖房产的部分房屋的所有人，二被告的买卖行为未经其同意或追认，所签订的合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原告诉求二被告签订的《房产买卖合同》无效，一审法院不予支持。
原告不服一审判决上诉至连云港市中院，二审法院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权。本案中，刘某霞、刘某娥是否享有涉案房产所有权，刘某亮是否有权处分涉案房产并不必然导致涉案合同无效，故刘永霞、刘永娥起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效缺乏依据，对其上诉理由，二审法院不予采纳。遂维持一审判决。
法官说法：近年来，由于房屋和土地价值节节攀高，因房屋买卖、土地转让、宅基地互换等引发的诉讼越来越多，如何认定这些合同的效力是处理案件的先决条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的 （四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该条文基本囊括了合同无效的几种具体情形，其中第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，内涵较为丰富，争议也比较大， 散见于各种法律法规条文中。本案中，争议的房屋属于集体土地上所建设的房屋，根据《土地管理法》的规定，集体土地属集体成员共同所有，如果将集体土地或集体土地上所建的房屋出售给集体组织成员以外的人，则引起合同无效的法律后果。但本案中，房屋买卖合同双方均是集体组织内部成员，因此，该合同不违反该法律强制性规定。
原告以被告刘某亮无权处分且未经追认主张合同无效，依据的是《合同法》第51条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条规定了无权处分的情形，根据该规定，无权处分合同经权利人的追认或处分人订立合同后取得处分权，合同有效。但是否能反推出未经追认或未取得处分权的合同自始无效？在买卖合同司法解释施行之前，法律界对此存在争议。
2012年《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》出台后，其中第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条明确规定了无处分权人签订的买卖合同只要是双方真实意思表示，无其他合同无效情形，即使未经权利人追认或处分人无法取得所有权，也不影响合同的效力。
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定实际上对物权行为和债权行为进行了区分，债权行为是物权变动的原因行为，由合同法调整，物权的变动效力是合同签订后的履行问题，由物权法调整，物权效力不影响合同效力。买卖合同是债权行为，根据合同相对性原则，合同约束的是订立合同的双方当事人。合同有效并不必然引起物权变动的法律后果。在合同买受人因实际权利人没有追认或出卖人未取得处分权而无法取得物权的情形下，买受人可依据双方之间签订的合同主张违约责任或者损害赔偿责任。当事人只有对标的物享有所有权或处分权，才能履行转移所有权于受让人的义务。因此，在无权处分的情况下，买卖合同的债权行为有效，物权行为处于效力待定状态，在权利人追认或者事后取得处分权的情况下，物权行为才能发生效力，否则不发生物权变动的效果。
举个例子说，你的弟弟卖了你的房子，你没有同意，买房子的人来找你要房子，拿出他和你弟弟签的合同，你当然不会把房子给他。如果你弟弟趁你不在家把房子交给买房人了，你发现后是可以把房子要回来的。他只能找你弟弟要钱，包括让他承担违约责任。这时候，你不能说他们的合同是无效的，这个合同对他们来说是有效的，只是不能产生你交付房屋的法律后果。但是，如果你觉得卖的价格很合适，你弟弟把房款给你了，你也同意卖房了，那么，这个时候，你们去办理过户交付房屋，物权变动的效果也发生了。
另外，物权法第一百零六条还规定了无权处分善意取得制度，内容为：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意却其他物权的，参照前两款规定。”本案中，如果二原告起诉要求被告返还房屋，被告可以用“善意取得”进行抗辩，法院将对是否构成善意取得进行审查。
作者：李梅
#连法课堂# 遗留的房产被兄弟出售给他人，无权处分人签订的合同是否无效？
以案说法
前言
母亲去世前对生前所建房屋订立遗嘱，确定了几名子女房屋分配方案，后其中一人将自己及两姐妹应得的房屋一并出售给他人，两姐妹发现后诉至法院要求确认房屋买卖合同无效。法院判决驳回了原告的诉讼请求。
案情回放
原告刘某霞、刘某娥与被告刘某亮是姐弟关系，其父亲刘胜某于1995年去世，母亲张某于2003年去世。父母去世后，留有房屋一套位于东海县白塔埠镇。该房屋是自建房，没有产权证书，有集体土地建设用地使用证，登记在已去世的父亲刘胜某名下。母亲张某于2000年立遗嘱一份，确定原告刘某霞分得房屋南楼前边下二间，原告刘某娥分得房产后边上下各一间，被告刘某亮分得房屋前边南楼上二间。还有一个哥哥刘某明分得前边北楼上二间。二原告姐妹嫁到外地，其分得的房屋与被告刘某亮自己分得的房屋一直由被告刘某亮使用。到了2019年春节，二原告听说被告刘某亮向被告刘某生要房子发生纠纷，才知道房屋己经给卖给被告刘某生了。经查，2005年1月24日，经刘某亮哥哥刘某明介绍，刘某亮与刘某生签订《房产买卖合同》，约定由刘某亮将其本人及原告所有的房屋以68000元的价格出卖给刘某生。因近年来土地房产升值较快，刘某亮曾提出用30万元将房屋回购，但刘某生没有同意。现两姐妹以刘某亮出卖房屋未经其本人同意及追认，向法院提起诉讼，要求确认二被告于2005年1月24日签订的房屋买卖合同无效。
审理经过
一审法院经审查认为，本案中，刘某生和刘某亮签订的《房产买卖合同》涉及的房产所在的土地属于集体土地，刘某生和刘某亮系同一集体组织成员，二人签订的合同不违反相关法律规定。原告刘某霞、刘某娥主张其是涉案买卖房产的部分房屋的所有人，二被告的买卖行为未经其同意或追认，所签订的合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原告诉求二被告签订的《房产买卖合同》无效，一审法院不予支持。
原告不服一审判决上诉至连云港市中院，二审法院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权。本案中，刘某霞、刘某娥是否享有涉案房产所有权，刘某亮是否有权处分涉案房产并不必然导致涉案合同无效，故刘永霞、刘永娥起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效缺乏依据，对其上诉理由，二审法院不予采纳。遂维持一审判决。
法官说法
近年来，由于房屋和土地价值节节攀高，因房屋买卖、土地转让、宅基地互换等引发的诉讼越来越多，如何认定这些合同的效力是处理案件的先决条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的 （四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该条文基本囊括了合同无效的几种具体情形，其中第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，内涵较为丰富，争议也比较大， 散见于各种法律法规条文中。本案中，争议的房屋属于集体土地上所建设的房屋，根据《土地管理法》的规定，集体土地属集体成员共同所有，如果将集体土地或集体土地上所建的房屋出售给集体组织成员以外的人，则引起合同无效的法律后果。但本案中，房屋买卖合同双方均是集体组织内部成员，因此，该合同不违反该法律强制性规定。
原告以被告刘某亮无权处分且未经追认主张合同无效，依据的是《合同法》第51条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条规定了无权处分的情形，根据该规定，无权处分合同经权利人的追认或处分人订立合同后取得处分权，合同有效。但是否能反推出未经追认或未取得处分权的合同自始无效？在买卖合同司法解释施行之前，法律界对此存在争议。
2012年《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》出台后，其中第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条明确规定了无处分权人签订的买卖合同只要是双方真实意思表示，无其他合同无效情形，即使未经权利人追认或处分人无法取得所有权，也不影响合同的效力。
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定实际上对物权行为和债权行为进行了区分，债权行为是物权变动的原因行为，由合同法调整，物权的变动效力是合同签订后的履行问题，由物权法调整，物权效力不影响合同效力。买卖合同是债权行为，根据合同相对性原则，合同约束的是订立合同的双方当事人。合同有效并不必然引起物权变动的法律后果。在合同买受人因实际权利人没有追认或出卖人未取得处分权而无法取得物权的情形下，买受人可依据双方之间签订的合同主张违约责任或者损害赔偿责任。当事人只有对标的物享有所有权或处分权，才能履行转移所有权于受让人的义务。因此，在无权处分的情况下，买卖合同的债权行为有效，物权行为处于效力待定状态，在权利人追认或者事后取得处分权的情况下，物权行为才能发生效力，否则不发生物权变动的效果。
举个例子说，你的弟弟卖了你的房子，你没有同意，买房子的人来找你要房子，拿出他和你弟弟签的合同，你当然不会把房子给他。如果你弟弟趁你不在家把房子交给买房人了，你发现后是可以把房子要回来的。他只能找你弟弟要钱，包括让他承担违约责任。这时候，你不能说他们的合同是无效的，这个合同对他们来说是有效的，只是不能产生你交付房屋的法律后果。但是，如果你觉得卖的价格很合适，你弟弟把房款给你了，你也同意卖房了，那么，这个时候，你们去办理过户交付房屋，物权变动的效果也发生了。
另外，物权法第一百零六条还规定了无权处分善意取得制度，内容为：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意却其他物权的，参照前两款规定。”本案中，如果二原告起诉要求被告返还房屋，被告可以用“善意取得”进行抗辩，法院将对是否构成善意取得进行审查。
以案说法
前言
母亲去世前对生前所建房屋订立遗嘱，确定了几名子女房屋分配方案，后其中一人将自己及两姐妹应得的房屋一并出售给他人，两姐妹发现后诉至法院要求确认房屋买卖合同无效。法院判决驳回了原告的诉讼请求。
案情回放
原告刘某霞、刘某娥与被告刘某亮是姐弟关系，其父亲刘胜某于1995年去世，母亲张某于2003年去世。父母去世后，留有房屋一套位于东海县白塔埠镇。该房屋是自建房，没有产权证书，有集体土地建设用地使用证，登记在已去世的父亲刘胜某名下。母亲张某于2000年立遗嘱一份，确定原告刘某霞分得房屋南楼前边下二间，原告刘某娥分得房产后边上下各一间，被告刘某亮分得房屋前边南楼上二间。还有一个哥哥刘某明分得前边北楼上二间。二原告姐妹嫁到外地，其分得的房屋与被告刘某亮自己分得的房屋一直由被告刘某亮使用。到了2019年春节，二原告听说被告刘某亮向被告刘某生要房子发生纠纷，才知道房屋己经给卖给被告刘某生了。经查，2005年1月24日，经刘某亮哥哥刘某明介绍，刘某亮与刘某生签订《房产买卖合同》，约定由刘某亮将其本人及原告所有的房屋以68000元的价格出卖给刘某生。因近年来土地房产升值较快，刘某亮曾提出用30万元将房屋回购，但刘某生没有同意。现两姐妹以刘某亮出卖房屋未经其本人同意及追认，向法院提起诉讼，要求确认二被告于2005年1月24日签订的房屋买卖合同无效。
审理经过
一审法院经审查认为，本案中，刘某生和刘某亮签订的《房产买卖合同》涉及的房产所在的土地属于集体土地，刘某生和刘某亮系同一集体组织成员，二人签订的合同不违反相关法律规定。原告刘某霞、刘某娥主张其是涉案买卖房产的部分房屋的所有人，二被告的买卖行为未经其同意或追认，所签订的合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原告诉求二被告签订的《房产买卖合同》无效，一审法院不予支持。
原告不服一审判决上诉至连云港市中院，二审法院认为，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或处分权。本案中，刘某霞、刘某娥是否享有涉案房产所有权，刘某亮是否有权处分涉案房产并不必然导致涉案合同无效，故刘永霞、刘永娥起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效缺乏依据，对其上诉理由，二审法院不予采纳。遂维持一审判决。
法官说法
近年来，由于房屋和土地价值节节攀高，因房屋买卖、土地转让、宅基地互换等引发的诉讼越来越多，如何认定这些合同的效力是处理案件的先决条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的 （四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该条文基本囊括了合同无效的几种具体情形，其中第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”，内涵较为丰富，争议也比较大， 散见于各种法律法规条文中。本案中，争议的房屋属于集体土地上所建设的房屋，根据《土地管理法》的规定，集体土地属集体成员共同所有，如果将集体土地或集体土地上所建的房屋出售给集体组织成员以外的人，则引起合同无效的法律后果。但本案中，房屋买卖合同双方均是集体组织内部成员，因此，该合同不违反该法律强制性规定。
原告以被告刘某亮无权处分且未经追认主张合同无效，依据的是《合同法》第51条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条规定了无权处分的情形，根据该规定，无权处分合同经权利人的追认或处分人订立合同后取得处分权，合同有效。但是否能反推出未经追认或未取得处分权的合同自始无效？在买卖合同司法解释施行之前，法律界对此存在争议。
2012年《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》出台后，其中第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条明确规定了无处分权人签订的买卖合同只要是双方真实意思表示，无其他合同无效情形，即使未经权利人追认或处分人无法取得所有权，也不影响合同的效力。
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条规定实际上对物权行为和债权行为进行了区分，债权行为是物权变动的原因行为，由合同法调整，物权的变动效力是合同签订后的履行问题，由物权法调整，物权效力不影响合同效力。买卖合同是债权行为，根据合同相对性原则，合同约束的是订立合同的双方当事人。合同有效并不必然引起物权变动的法律后果。在合同买受人因实际权利人没有追认或出卖人未取得处分权而无法取得物权的情形下，买受人可依据双方之间签订的合同主张违约责任或者损害赔偿责任。当事人只有对标的物享有所有权或处分权，才能履行转移所有权于受让人的义务。因此，在无权处分的情况下，买卖合同的债权行为有效，物权行为处于效力待定状态，在权利人追认或者事后取得处分权的情况下，物权行为才能发生效力，否则不发生物权变动的效果。
举个例子说，你的弟弟卖了你的房子，你没有同意，买房子的人来找你要房子，拿出他和你弟弟签的合同，你当然不会把房子给他。如果你弟弟趁你不在家把房子交给买房人了，你发现后是可以把房子要回来的。他只能找你弟弟要钱，包括让他承担违约责任。这时候，你不能说他们的合同是无效的，这个合同对他们来说是有效的，只是不能产生你交付房屋的法律后果。但是，如果你觉得卖的价格很合适，你弟弟把房款给你了，你也同意卖房了，那么，这个时候，你们去办理过户交付房屋，物权变动的效果也发生了。
另外，物权法第一百零六条还规定了无权处分善意取得制度，内容为：“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意却其他物权的，参照前两款规定。”本案中，如果二原告起诉要求被告返还房屋，被告可以用“善意取得”进行抗辩，法院将对是否构成善意取得进行审查。
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