香港的房地产走了多少年的行情了，而我们大陆的商品房呢，满打满算从98年开始算好了，今年是22年，这才24年，正值壮年，一个行业，有起有伏，螺旋式上升很正常。

除非不可抗力，否则，远不是那些自己都没买过房子的小编们嘴里面瞎编乱造的动辄什么八白土运过完了，房子要怎么怎么了……

涨价总是静悄悄的，没有预告，没有大篇幅的报道，但是，几年过去了，你再看看如今的成交价，与你当初买入价的差别。

豪宅会报道如何如何涨，学区房也会报道怎么怎么天价，而那些默默涨价的盘不会，只会不知不觉间就完成了一轮涨幅。

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从这两张图可以得出一个结论！在香港上市的中国内地房地产公司。如果发行了美元债，那么基本上是死透了，资不抵债然后破产几乎是唯一的出路。
​首先因为前面在2018年以后高价拿的地，经过3~5年开发周期现在开始进入损益表，那么导致的结果就是销售收入下降并且销售成本居高不下，自然导致的是毛利率下降甚至亏损。碧桂园的营业收入下降和毛利润下降已经在2022年的中期财务报表显示。
并且通过数据也显示销售面积，销售金额现在也开始下降，地产公司自身造血能力极度不足。
但是他们要还的债务也就是美元债是刚性的，并且债务的链条正在不断勒紧。
以前你还1亿美元，只需要6.6亿人民币就够了。但是现在对不起，你要还1亿美元，需要7亿人民币。
你的营收和销售利润根本支撑不起你现在要还的债务越来越多。
所以我们可以预想一下下面将要发生的事情。
1.大量的在香港上市的房地产公司，资产负债表，利润表将会迎来巨量的变化，大面积的亏损成为一种必然。
2.持续性的亏损，导致香港恒生指数也开始进入暴跌或者阴跌阶段。
3.市场上面没有暴雷的房地产公司最终也会因为市场情绪的悲观和美元的一美难求，进而开始形成预期的不断加强与实现。在行业的地震面前，不是一个公司能够躲避的。特别是在香港发行美元债融资的内地房地产公司。
4.因为预期的不断自我加强。最终导致房地产的巨震会产生溢出效应。先供上下游行业，比如说智能家居和上游的建材也会进入一阵萧条期。
5.在萧条期里面大家的信任悲观，我们应该做的就是要乐观。这是一场市场出清行为那些高杠杆没有看见形势的公司和企业被出清了，但是这个行业始终存在，依然会向好，所以坚持。
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【买房思维】
 
全球资本抄底，楼市触底了吗？

最近全球四大资本都在疯狂抄底中国的房地产，他们是真的疯了吗？
第一个资本是港资，28号香港新世界集团高调宣布中国房地产已经触底，将拿100亿的重金抄底上海、广州、杭州、深圳等优质城市的土地。
第二个是内资，万达集团这两年已经豪掷数百亿疯狂的抄底中国房地产，但抄底的大部分都是商业地产。
第三个是外资，华平、黑石、普罗斯等外资巨头，分别以近百亿元的价格收购中国优质产业用地，比如工业园，物流园，都是一些投资较大但回报周期很长的项目。
第四个是跨界的资本，快递行业也在抄底房地产，主要是做物流园区，顺便开发一些配套的住宅，目的是为了安置员工及家属。

全球四大资本纷纷在抄底房地产，但你只要仔细的去观察，就会发现他们抄底的要么是一二线城市的优质房产，要么是核心区的商业，要么就是价格很便宜的产业园区。
所以你会看到四大资本只是在抄底中国的优质资产而已，而不再是单纯的房地产。无论无论，中国的房地产已经进入了下半场，全球都看好中国核心城市的房地产，但是不能搞错的是也仅仅只是看好一二线城市。

现在很多小城市的土地很难卖出去，基本都是在底价出售，这么便宜，还没有人来抄底，反而要去买北上广深那些地价很高的城市。
原因就是中国的人口已经达到了天花，中国未来的人口一定会向五大城市群去扎堆。最后再说一遍，除非是自住房，否则小城市的房子没有任何的投资价值，紧卖掉。
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