#云房头条# 【楼市都差成这样了，对投资客和改善型客户的歧视应该立刻取消】9月份的国内房地产销售数据出来了，惨就一个字。由于国庆假期，克而瑞云南尚未公布昆明楼市上个月的销售数据，估计也好不到哪里。虽然9月份昆明新建住宅成交量还不错，可是价格仍旧在低位徘徊。
当然相比起月底才汇总的当月销售数据，国家对房地产市场的动态掌握更加及时，也能更早发现市场的危险苗头，所以在国庆放假前，连续出台了三大提振楼市的政策：
第一项政策是人民银行与银保监会发布通知，允许国内部分房价连续下降的城市，在今年底前进一步调低首套房贷款利率，其中包括昆明。
第二项政策是出售自有住房并在一年内重新购房，可以退税（卖房时所缴纳的个人所得税）。
第三项政策是从10月1日起下调公积金贷款利率，5年以上利率调整为3.1%。
三项政策几乎同时推出，力度之大前所未有，房贷利率之低也是前所未有。但是不是能够提振楼市信心呢？云南房网觉得没那么容易。
先说银行商贷利率，本来现在首套房的利率优惠后就只有4.1%，已经是历史新低，但正因为如此，即便昆明能够继续下调，幅度也就很有限，因为总不可能比公积金贷款利率还要低。
现在公积金贷款的利率下调后是3.1%，昆明的首套房商贷利率估计最多也就下浮20个基点，和现在经营贷的利率差不多。这么低的利率对购房者当然非常友好，可是相比起原来4.1%的利率，其实也就低个10%左右，每个月少还的钱不多。
其实现在许多人之所以不买房，主要是因为对未来的预期不太乐观，不敢举债买房，而不是因为利率高低。
再说公积金贷款利率下调，道理同样如此。而且现在能够获得公积金贷款的人，大多是体制内人士或者大企业员工，他们本来就不缺房，过去之所以积极买房多半也是以投资或者改善为主，可是这两种需求却至今没有真正放开，依旧不被鼓励，因此公积金贷款利率下降的作用进一步打了折扣。
第三项政策是关于买房退税的，说老实话，这项政策对昆明房地产市场的影响很小，因为昆明二手房市场的潜规则是，所有交易税费都由买家承担，卖家本来就没有缴纳过个人所得税，当然也就谈不上一年内重新买房退税的事。
而且熟悉昆明二手房交易的人士都知道，许多涉及缴纳个人所得税的二手房交易都会隐瞒真实成交价格，尽量少缴税，以一套成交价120万的二手房为例，如果双方过户的价格是100万，个人所得税是1万，由买家承担。即便因为最近的退税政策，改由卖家承担，但卖家想必也不会因为这1万块钱就特意在一年内重新买套房。
总而言之，最近三项政策看似力度很大，但要么实际受惠人群有限，要么真实力度不足以改变消费行为，所以很难有立竿见影的效果。当然每一项楼市刺激政策都或多或少会影响市场信心和走势，日积月累，量变或许终有一日会达到质变，但谁也不知道质变在哪一天，开发商还能不能坚持到质变的那一天。
比起不断出台的楼市刺激政策，云南房网注意到，大多数政策执行的范围都有两个关键词：首套房，144平米以下。翻译一下，就是国家鼓励购买第一套房或者中小户型，而即便是当下楼市形势非常严峻，刺激政策仍旧尽可能避开房产投资者，以及购买大户型的富裕人群。
比如各种房贷利率优惠，面向的对象往往都强调是首套房。再比如前段时间出台的契税优惠政策，也限定是首套房，而且只能购买144平米以下户型。还比如昆明前几年出台的针对外地人的限购政策，针对投资者的限售政策等，到现在都还没有取消。
其他城市也是如此，比如苏州本来在上个月取消了城区对外地人买房的限购政策，谁知道一天之后就又恢复限购。
云南房网觉得，国庆节前连续出台三项刺激楼市的政策，至少说明两个问题，一是房地产市场形势很严峻，前面的政策均未见效；二是决策机构很着急，几乎把政策工具箱中比较顺手的工具都拿出来了。既然如此，为什么不干脆将针对房地产投资者和富裕人群购买大户型的歧视性政策全部取消，比如利率优惠就不一定非要局限首套房，购买大户型也能享受税收优惠，先让各种资金都尽可能进入市场，让开发商获得流动性，让陷入困境的项目动起来。
以昆明为例，其实现在即便取消限购限售政策，利率优惠不再局限首套房，投资者也多半不会大面积进场，富裕人群也不见得就积极买房，但现在既然刚需人群的购买力已很难挖掘，这个群体的市场预期也需要大环境改善才能逐渐恢复，为什么不向更多人群释放积极信号，挽救每况愈下的市场信心？
当下楼市的主要症结，已经不是炒房投机盛行，房价扶摇直上，而是大多数民营房企躺平，资金面临枯竭，停工烂尾楼盘越来越多，交房难度越来越大，债务危机越来越严重，连带造成的金融风险和经济波动越来越难以承受。
既然挽救房地产市场已经是当务之急，对部分购房群体和购房行为还进行限制就不仅显得过时，也没有多大必要，而且从国内经济发展形势和房地产市场的长期趋势看，房价飞涨的时代已经一去不复返了。继续维系一些过时政策，就有刻舟求剑之嫌。
https://t.cn/A6oLfapJ
当然相比起月底才汇总的当月销售数据，国家对房地产市场的动态掌握更加及时，也能更早发现市场的危险苗头，所以在国庆放假前，连续出台了三大提振楼市的政策：
第一项政策是人民银行与银保监会发布通知，允许国内部分房价连续下降的城市，在今年底前进一步调低首套房贷款利率，其中包括昆明。
第二项政策是出售自有住房并在一年内重新购房，可以退税（卖房时所缴纳的个人所得税）。
第三项政策是从10月1日起下调公积金贷款利率，5年以上利率调整为3.1%。
三项政策几乎同时推出，力度之大前所未有，房贷利率之低也是前所未有。但是不是能够提振楼市信心呢？云南房网觉得没那么容易。
先说银行商贷利率，本来现在首套房的利率优惠后就只有4.1%，已经是历史新低，但正因为如此，即便昆明能够继续下调，幅度也就很有限，因为总不可能比公积金贷款利率还要低。
现在公积金贷款的利率下调后是3.1%，昆明的首套房商贷利率估计最多也就下浮20个基点，和现在经营贷的利率差不多。这么低的利率对购房者当然非常友好，可是相比起原来4.1%的利率，其实也就低个10%左右，每个月少还的钱不多。
其实现在许多人之所以不买房，主要是因为对未来的预期不太乐观，不敢举债买房，而不是因为利率高低。
再说公积金贷款利率下调，道理同样如此。而且现在能够获得公积金贷款的人，大多是体制内人士或者大企业员工，他们本来就不缺房，过去之所以积极买房多半也是以投资或者改善为主，可是这两种需求却至今没有真正放开，依旧不被鼓励，因此公积金贷款利率下降的作用进一步打了折扣。
第三项政策是关于买房退税的，说老实话，这项政策对昆明房地产市场的影响很小，因为昆明二手房市场的潜规则是，所有交易税费都由买家承担，卖家本来就没有缴纳过个人所得税，当然也就谈不上一年内重新买房退税的事。
而且熟悉昆明二手房交易的人士都知道，许多涉及缴纳个人所得税的二手房交易都会隐瞒真实成交价格，尽量少缴税，以一套成交价120万的二手房为例，如果双方过户的价格是100万，个人所得税是1万，由买家承担。即便因为最近的退税政策，改由卖家承担，但卖家想必也不会因为这1万块钱就特意在一年内重新买套房。
总而言之，最近三项政策看似力度很大，但要么实际受惠人群有限，要么真实力度不足以改变消费行为，所以很难有立竿见影的效果。当然每一项楼市刺激政策都或多或少会影响市场信心和走势，日积月累，量变或许终有一日会达到质变，但谁也不知道质变在哪一天，开发商还能不能坚持到质变的那一天。
比起不断出台的楼市刺激政策，云南房网注意到，大多数政策执行的范围都有两个关键词：首套房，144平米以下。翻译一下，就是国家鼓励购买第一套房或者中小户型，而即便是当下楼市形势非常严峻，刺激政策仍旧尽可能避开房产投资者，以及购买大户型的富裕人群。
比如各种房贷利率优惠，面向的对象往往都强调是首套房。再比如前段时间出台的契税优惠政策，也限定是首套房，而且只能购买144平米以下户型。还比如昆明前几年出台的针对外地人的限购政策，针对投资者的限售政策等，到现在都还没有取消。
其他城市也是如此，比如苏州本来在上个月取消了城区对外地人买房的限购政策，谁知道一天之后就又恢复限购。
云南房网觉得，国庆节前连续出台三项刺激楼市的政策，至少说明两个问题，一是房地产市场形势很严峻，前面的政策均未见效；二是决策机构很着急，几乎把政策工具箱中比较顺手的工具都拿出来了。既然如此，为什么不干脆将针对房地产投资者和富裕人群购买大户型的歧视性政策全部取消，比如利率优惠就不一定非要局限首套房，购买大户型也能享受税收优惠，先让各种资金都尽可能进入市场，让开发商获得流动性，让陷入困境的项目动起来。
以昆明为例，其实现在即便取消限购限售政策，利率优惠不再局限首套房，投资者也多半不会大面积进场，富裕人群也不见得就积极买房，但现在既然刚需人群的购买力已很难挖掘，这个群体的市场预期也需要大环境改善才能逐渐恢复，为什么不向更多人群释放积极信号，挽救每况愈下的市场信心？
当下楼市的主要症结，已经不是炒房投机盛行，房价扶摇直上，而是大多数民营房企躺平，资金面临枯竭，停工烂尾楼盘越来越多，交房难度越来越大，债务危机越来越严重，连带造成的金融风险和经济波动越来越难以承受。
既然挽救房地产市场已经是当务之急，对部分购房群体和购房行为还进行限制就不仅显得过时，也没有多大必要，而且从国内经济发展形势和房地产市场的长期趋势看，房价飞涨的时代已经一去不复返了。继续维系一些过时政策，就有刻舟求剑之嫌。
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港股邮储银行跌近11%，此前李嘉诚基金首度披露减持邮储行。银行普遍0.5倍市净率左右，在美元冷环流背景下，大企业，房地产，非银金融的日子都不会好过，尤其是外国投行，做市商的主体都会选择减持外国资产解决自身的风险。从瑞信的雷曼时刻，到英国养老金问题充分暴露风险全球化的互动效应。目前金融风险远未释放用既往的经验和投资思维一定会亏的底掉。守住钱袋子，管住手。控制风险第一位。
破净股集中在传统行业
近期，市场走势低迷，A股破净股数量再度抬升。截至9月29日收盘，沪深两市破净股数量为421只（不含净资产为负的股票），破净比例达到8.5%。破净股数量和破净股占比均逼近今年4月底大盘反弹前的水平。
破净股数量与市场行情走势紧密相关，行情低迷时，破净股数量就会增多。回顾历史数据，A股近几年经历几次破净高峰期，今年上证指数跌破3000点时（4月25日），破净股数量有469只；2019年10月上证指数在2500点左右时，破净股超500只。
从几次市场阶段底部来看（2005年6月、2008年10月、2013年6月、2019年1月），A股破净股数量和占比均较高，其中2018年10月破净股数量占比一度超过14%，为2010年以来峰值区域。每次破净高峰后，市场逐渐摆脱底部区域迎来上涨。
光大证券指出，无论是A股整体，还是行业及基金重仓个股层面，当前的估值均处于历史较低水平，从投资性价比的角度来看，值得积极布局。当前估值已较为充分地反映了多重负面因素，未来发生显著调整的可能性相对较低。
从以往经验来看，破净股集中的行业主要分布在金融、地产等传统行业。在上市公司盈利能力预期减弱、流动性环境偏紧或受到外部事件冲击，市场对传统周期性行业的估值相对保守。最新破净的421股主要集中在房地产、银行、交通运输以及非银金融行业，破净股数量均超30只；农林牧渔、国防军工、食品饮料、社会服务的破净股数量最少，均只有1只。#投资##价值投资日志#
近期，市场走势低迷，A股破净股数量再度抬升。截至9月29日收盘，沪深两市破净股数量为421只（不含净资产为负的股票），破净比例达到8.5%。破净股数量和破净股占比均逼近今年4月底大盘反弹前的水平。
破净股数量与市场行情走势紧密相关，行情低迷时，破净股数量就会增多。回顾历史数据，A股近几年经历几次破净高峰期，今年上证指数跌破3000点时（4月25日），破净股数量有469只；2019年10月上证指数在2500点左右时，破净股超500只。
从几次市场阶段底部来看（2005年6月、2008年10月、2013年6月、2019年1月），A股破净股数量和占比均较高，其中2018年10月破净股数量占比一度超过14%，为2010年以来峰值区域。每次破净高峰后，市场逐渐摆脱底部区域迎来上涨。
光大证券指出，无论是A股整体，还是行业及基金重仓个股层面，当前的估值均处于历史较低水平，从投资性价比的角度来看，值得积极布局。当前估值已较为充分地反映了多重负面因素，未来发生显著调整的可能性相对较低。
从以往经验来看，破净股集中的行业主要分布在金融、地产等传统行业。在上市公司盈利能力预期减弱、流动性环境偏紧或受到外部事件冲击，市场对传统周期性行业的估值相对保守。最新破净的421股主要集中在房地产、银行、交通运输以及非银金融行业，破净股数量均超30只；农林牧渔、国防军工、食品饮料、社会服务的破净股数量最少，均只有1只。#投资##价值投资日志#
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