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#厦门被崩盘,杭州已熄火,重庆楼市还能好吗?#
这几天民间最大的事，是网上关于厦门楼市是否崩盘的争论。
这个争论的事情本身其实很简单。
厦大的专家又出来说：我们厦门在英明的领导下，房价跌了20%，说崩盘的是放屁。跌20%能叫崩盘吗？感冒你能说是肺炎吗？
在厦门逛了几天那个人又说：你是开发商独董，利益带盐人，你尽会忽悠！
厦门还没缓过神，杭州害怕有人说他崩盘，先发制人，说调控终见效！最坚挺如杭州，我们的地价明确跌啦！别说我们崩盘，我们只是跌了！
房价跌，到底触动了谁敏感的心弦？
那么作为局外人，隐忍的重庆，我们该如何看待那些当红强二线楼市曾经的狂躁不安和如今疾风骤雨般的“变天”？
几个共通点：
1、他们都暴涨过，如今在历史高位，例如厦门房价全面进入4W+时代，杭州主城区大量5W+盛行。还是建面单价。
2、曾经一二手倒挂严重。疯狂抢房。
3、地价与房价不断接近。形成近乎扭曲的商业模式！
4、新房价格几乎被“指导”的喘不过气，一点不让涨，主要原因是过去一段时间涨的太猛了，被重点关注！
那么是什么动力支撑房地产开发商还在以接近房价的价格去买地？明知道风险极大！
预期！
是预期！
开发商也有预期，他们最大的预期便是【价格指导会放松】！
开发商们因为市场预期而疯狂，豪赌未来！
因为有了高昂的地价做参照物，消费者于是就有了信心支撑，他们认为开发商又不傻，动辄投几十亿，那没点内幕消息啥的，他敢买啊！
他都花几十亿买地了，那我得跟啊！
新房摇号100次也摇不中，那咋办？
咬咬牙！上二手房！
为什么咬牙买比新房贵很多的二手也要买？
因为到处鼓吹的“上车理论”和“恐慌心态”！
这个因果循环，将随着地价下跌而改变，如果地价持续下跌，整个逻辑都会土崩瓦解。可以分为几步走：
1、开发商没信心了，不高价买地了；
2、开发商把“没信心”传导给消费者，消费者也没信心了，就不会高价买二手房，转而碰运气去买低价新房，二手市场形成观望；
3、二手房业主因为卖不掉二手房从而缺少了去抢新房的现金和冲动，投资型的二手房落袋为安，开始降价！带动业主预期改变。
4、当二手房掉价逐步接近新房，情绪又传导给新房市场！消费者一看，不如去慢慢挑选二手现房啊！抢啥呢！
5、新房没人抢了，开发商为回笼资金，主动促销，新房进入价格调整。
于是，市场人气不足，观望情绪浓烈，高位入场全部被套！就有了“厦门被崩盘”。
厦门人当然不愿意崩盘，虽然二手房跌了20%。
又或者说，崩盘的确是有些夸张了。
而这一切的直接诱因，是731的一句“坚决遏制房价上涨”。
就这几个字，让开发商的预期改变，不得不有所调整。过去他们预期“房价会缓步上涨”，而且也只有这样，游戏才能玩下去。
一切，都变了。
那么作为局外人，隐忍的重庆，看到一众曾经的房价带头大哥们全部偃旗息鼓，又会如何？
我认为隐忍的重庆此时挺尴尬的！
重庆的楼市调控不可谓不精准，不可谓不圆满。
作为一个主城常住800多万人的新一线城市，居然没有限购，就充分说明了问题。因为还不需要限购！
只能说明重庆的豪宅房产税政策对房屋价格的调节作用，比想象中的要大！这里就不展开说了。
同时，重庆的土地供应量，比想象的还要充裕。
我的看法是：重庆楼市原本是可以借助本轮行情，完成一次全面的住宅质量和居住品质升级。
官方已经将整体新增土地容积率水平降低，并以“青山绿水”为宗旨的逐步降低城市开发规模。
大家看到的是已经有大量的低密度改善住宅楼盘在路上，如果不出意外，未来将会出现大量的南北通透的板式结构小楼，有山有水有公园的高档小区。
但这一切需要售价的支撑，需要给开发商合理的利润去做这个事。
也需要消费者认可重庆的城市价值，愿意为更高价格的优质住房买单。
所以，我们看到重庆套内20000/平左右的新楼盘越来越多！
这个过程现在碰到了全国市场气氛和预期的转折，碰到了“坚决遏制房价上涨”的定调。
所以很尴尬。
我近期常提醒大家注意楼市风险，但我还不太担心重庆楼市会崩盘。
重庆的市场逻辑与某些房价步幅较快的城市有着很大区别，
1、重庆的新房价在缓步上升，开发商有利润，有了利润就会愿意继续玩；
2、重庆土地价格并没有到疯狂的地步，目前看来，楼面价10000/平或溢价率50%以后现房销售的政策效果十分明显；
3、重庆的供需总量上，可以做到“不那么紧张”，政府敢于大量的真卖地；
4、重庆人=新房癌。很多二手房是卖给了外地投资客；
5、重庆的政策非常灵活，比如7月份，天气太热，就没有卖地。
6、基础价格低，泡沫小。
7、仍然没有限购！没有限制购买力涌入。
虽不担心整体崩盘，但高价二手房回调将不可避免！
以6月份高点为参照，跌掉10-20%，甚至更多，都不要见怪！
这几天民间最大的事，是网上关于厦门楼市是否崩盘的争论。
这个争论的事情本身其实很简单。
厦大的专家又出来说：我们厦门在英明的领导下，房价跌了20%，说崩盘的是放屁。跌20%能叫崩盘吗？感冒你能说是肺炎吗？
在厦门逛了几天那个人又说：你是开发商独董，利益带盐人，你尽会忽悠！
厦门还没缓过神，杭州害怕有人说他崩盘，先发制人，说调控终见效！最坚挺如杭州，我们的地价明确跌啦！别说我们崩盘，我们只是跌了！
房价跌，到底触动了谁敏感的心弦？
那么作为局外人，隐忍的重庆，我们该如何看待那些当红强二线楼市曾经的狂躁不安和如今疾风骤雨般的“变天”？
几个共通点：
1、他们都暴涨过，如今在历史高位，例如厦门房价全面进入4W+时代，杭州主城区大量5W+盛行。还是建面单价。
2、曾经一二手倒挂严重。疯狂抢房。
3、地价与房价不断接近。形成近乎扭曲的商业模式！
4、新房价格几乎被“指导”的喘不过气，一点不让涨，主要原因是过去一段时间涨的太猛了，被重点关注！
那么是什么动力支撑房地产开发商还在以接近房价的价格去买地？明知道风险极大！
预期！
是预期！
开发商也有预期，他们最大的预期便是【价格指导会放松】！
开发商们因为市场预期而疯狂，豪赌未来！
因为有了高昂的地价做参照物，消费者于是就有了信心支撑，他们认为开发商又不傻，动辄投几十亿，那没点内幕消息啥的，他敢买啊！
他都花几十亿买地了，那我得跟啊！
新房摇号100次也摇不中，那咋办？
咬咬牙！上二手房！
为什么咬牙买比新房贵很多的二手也要买？
因为到处鼓吹的“上车理论”和“恐慌心态”！
这个因果循环，将随着地价下跌而改变，如果地价持续下跌，整个逻辑都会土崩瓦解。可以分为几步走：
1、开发商没信心了，不高价买地了；
2、开发商把“没信心”传导给消费者，消费者也没信心了，就不会高价买二手房，转而碰运气去买低价新房，二手市场形成观望；
3、二手房业主因为卖不掉二手房从而缺少了去抢新房的现金和冲动，投资型的二手房落袋为安，开始降价！带动业主预期改变。
4、当二手房掉价逐步接近新房，情绪又传导给新房市场！消费者一看，不如去慢慢挑选二手现房啊！抢啥呢！
5、新房没人抢了，开发商为回笼资金，主动促销，新房进入价格调整。
于是，市场人气不足，观望情绪浓烈，高位入场全部被套！就有了“厦门被崩盘”。
厦门人当然不愿意崩盘，虽然二手房跌了20%。
又或者说，崩盘的确是有些夸张了。
而这一切的直接诱因，是731的一句“坚决遏制房价上涨”。
就这几个字，让开发商的预期改变，不得不有所调整。过去他们预期“房价会缓步上涨”，而且也只有这样，游戏才能玩下去。
一切，都变了。
那么作为局外人，隐忍的重庆，看到一众曾经的房价带头大哥们全部偃旗息鼓，又会如何？
我认为隐忍的重庆此时挺尴尬的！
重庆的楼市调控不可谓不精准，不可谓不圆满。
作为一个主城常住800多万人的新一线城市，居然没有限购，就充分说明了问题。因为还不需要限购！
只能说明重庆的豪宅房产税政策对房屋价格的调节作用，比想象中的要大！这里就不展开说了。
同时，重庆的土地供应量，比想象的还要充裕。
我的看法是：重庆楼市原本是可以借助本轮行情，完成一次全面的住宅质量和居住品质升级。
官方已经将整体新增土地容积率水平降低，并以“青山绿水”为宗旨的逐步降低城市开发规模。
大家看到的是已经有大量的低密度改善住宅楼盘在路上，如果不出意外，未来将会出现大量的南北通透的板式结构小楼，有山有水有公园的高档小区。
但这一切需要售价的支撑，需要给开发商合理的利润去做这个事。
也需要消费者认可重庆的城市价值，愿意为更高价格的优质住房买单。
所以，我们看到重庆套内20000/平左右的新楼盘越来越多！
这个过程现在碰到了全国市场气氛和预期的转折，碰到了“坚决遏制房价上涨”的定调。
所以很尴尬。
我近期常提醒大家注意楼市风险，但我还不太担心重庆楼市会崩盘。
重庆的市场逻辑与某些房价步幅较快的城市有着很大区别，
1、重庆的新房价在缓步上升，开发商有利润，有了利润就会愿意继续玩；
2、重庆土地价格并没有到疯狂的地步，目前看来，楼面价10000/平或溢价率50%以后现房销售的政策效果十分明显；
3、重庆的供需总量上，可以做到“不那么紧张”，政府敢于大量的真卖地；
4、重庆人=新房癌。很多二手房是卖给了外地投资客；
5、重庆的政策非常灵活，比如7月份，天气太热，就没有卖地。
6、基础价格低，泡沫小。
7、仍然没有限购！没有限制购买力涌入。
虽不担心整体崩盘，但高价二手房回调将不可避免！
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