售楼处里的潜规则,开发商不说的我来说
售楼处的开发商的大本营,其秘密和套路都隐藏在其中,只不过买房人很难发现罢了。那我就简单讲几个应该避免的坑,千万要小心,别被忽悠。
1、 房子到底从谁手里买?
同一个楼盘,能有N多个机构都在卖。除了售楼处,还有中介、看房团、网络平台、私人定制,甚至是朋友介绍。那到底应该怎么选择。
其实这只有两种渠道,售楼处的是自营团队,剩下的全叫渠道商,也就是分销商。不要听分销商口中说的承诺,没有任何意义,开发商根本就不会承认。更不要相信他们所说的能打折更便宜,手中有特价房源什么的。如果真的有,那就说明这个楼盘非常的不正规,干脆放弃。
价格系统,是所有项目的重中之重,只要是正规的开发商,必须保证内外统一,决不能有任何区别。否则就一定会造成跳单、抢单、挖墙角的事情,将造成营销系统的混乱,更加影响销售,甚至能把客户给吓跑了。
所以,如果是家庭购房,可以分成两组。一组直接去售楼处,一组挑选一个比较正规的渠道商。两组分头行动,各自打探底价和优惠条件。一般来说,在售楼处砍价是比较困难的,因为太容易了反倒让买房人不放心。而渠道商相对容易的多,经常一上来就报出底价和优惠条件。
其实到最后,两边的价格都是一样的,不会有什么差别。反正无论在谁手里买,最终底价只要一致就行。但是如果渠道商让交其他的钱就要小心,因为肯定是不能计入总价,而且一旦交了钱,想反悔可就要不回来了。
2、 即使是直接去售楼处,也不要轻易相信售楼员的那张嘴
所谓的自营团队,其实大部分也是外包给一些代理公司的,开发商图的就是省事,这些公司还更专业。
但是,这些公司的人员流动性也非常大,而员工为了尽快卖出房去,经常什么都敢说,什么都敢承诺。反正最后都是开发商的事情,与其无关。甚至可以这么说,除了那几家最大规模的房企,其他的开发商都会外包,其忽悠手段也就更多。
比如所谓的地铁盘,如果售楼员说“近地铁”,那几乎就是几公里之外了。如果说“有地铁”,那就跟没有一个样。他们手中的规划图,或是几个版本拼凑的,或是干脆就是过期的,根本不能信。
所有的规划和配套,眼见才能当真,必须是已经开工的才算,否则都干脆不要信。
3、 沙盘
这种宣传工具,在房子还没打地基的时候就都做好了,那准确性与可信度可想而知吧。甚至可以这么说,除了地块规模、主要干道、成型的配套和一期楼栋的位置,其他的都有可能改变。
尤其注意一点,如果沙盘上有大块的空白区域,那很可能就是二期待建地块,是否会影响限售楼栋的交通和阳光遮挡,谁也说不清。
甚至有的开发商更狠,明明是已经开建的楼栋,偏偏用一小块透明材料给标注一下,根本不特意说明。让买房人觉得那里是空白,高高兴兴的选了房。其实呢,到现场才会发现,这栋故意隐藏的楼,才是人家真正留着的楼王,遮挡了后面的景观与阳光。
4、 户型图
一般来说,户型图都是比较真实的,其面积和尺寸不会与实际有什么差距。但要注意一点,所有户型图都不标出墙体的厚度。也就是说,如果你严格按照图中的尺寸去定家具,那大概率是根本放不进去的。一堵墙一般20-30cm宽,比划起来似乎没多大,但是两堵呢、三堵呢,加起来可不是小数字。
这点在户型模型上也一样,所有的模型,墙体用的都是透明板,看上去宽敞透亮。而实际呢,其墙体也用的是最薄的板子,目的就是要让房间显得大。
5、 得房率
这是很多人所忽视的,但是买房买的不就是面积吗?虽然北京从2003年起,就规定了新房必须用套内面积计价。但实际上除了填合同与拿房本,跟么没人跟你说明套内面积,买房人自己一般也不注意。
开发商偷面积,基本上是不可能从套内偷的,实在偷不着什么。而公摊就不好说了,比如他们为了显得高档尊贵,会把大堂做的宽敞高大,但这都是要记入公摊的啊,相当于业主拿钱买了大堂。
更有的开发商,把明明应该是分离单建的用房,故意和楼栋连起来,这就算这栋楼的公摊了。因为每栋楼的公摊都不一样,都是单独计算的,只要有连着的就算。
也就是说,必须问清楚目标楼栋的公摊,否则表面上看着面积挺大,实际上大出来的是公摊。
总结:开发商的各种套路说不清,售楼处里藏着各种秘密。比如价格、优惠条件、补充条款等等,套路更多,等你到了那个阶段再讲给你听。 https://t.cn/R3ZBCvS
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其实这只有两种渠道,售楼处的是自营团队,剩下的全叫渠道商,也就是分销商。不要听分销商口中说的承诺,没有任何意义,开发商根本就不会承认。更不要相信他们所说的能打折更便宜,手中有特价房源什么的。如果真的有,那就说明这个楼盘非常的不正规,干脆放弃。
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所以,如果是家庭购房,可以分成两组。一组直接去售楼处,一组挑选一个比较正规的渠道商。两组分头行动,各自打探底价和优惠条件。一般来说,在售楼处砍价是比较困难的,因为太容易了反倒让买房人不放心。而渠道商相对容易的多,经常一上来就报出底价和优惠条件。
其实到最后,两边的价格都是一样的,不会有什么差别。反正无论在谁手里买,最终底价只要一致就行。但是如果渠道商让交其他的钱就要小心,因为肯定是不能计入总价,而且一旦交了钱,想反悔可就要不回来了。
2、 即使是直接去售楼处,也不要轻易相信售楼员的那张嘴
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但是,这些公司的人员流动性也非常大,而员工为了尽快卖出房去,经常什么都敢说,什么都敢承诺。反正最后都是开发商的事情,与其无关。甚至可以这么说,除了那几家最大规模的房企,其他的开发商都会外包,其忽悠手段也就更多。
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3、 沙盘
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4、 户型图
一般来说,户型图都是比较真实的,其面积和尺寸不会与实际有什么差距。但要注意一点,所有户型图都不标出墙体的厚度。也就是说,如果你严格按照图中的尺寸去定家具,那大概率是根本放不进去的。一堵墙一般20-30cm宽,比划起来似乎没多大,但是两堵呢、三堵呢,加起来可不是小数字。
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