新形势下的商业地产互联网快销模式高级研修班

【课程背景】

没有销售就没有发展。对非持有型的商业地产项目而言，商铺的销售就是决定整个企业能否得以良性和健康以及可持续性发展的主要手段。

作为房地产开发商来说，实现项目的销售始终是楼盘产生价值利益的主要途径之一，商业物业的销售和住宅物业的销售有所不同。一般来讲，住宅只要价格、地段、户型、交通、配套等相对符合目标客户的要求，在短期内就能价值实现和资金回笼。而商业地产项目所要具有以上因素外，还具有商业地产项目所特有的属性。
谈商业地产，本不应该谈销售，但由于我国商业地产开发融资渠道还不够规范，开发商为降低风险、回笼资金，不得不考虑商业地产项目的销售。现今，商业经营和销售一直是一个比较矛盾的问题，如此这般，商业地产开发商又该如何解决这个矛盾？又该如何有效的快速实现商铺去化营销呢？

【课程收益】

本次培训的主要收益就是为您全面讲授商业地产商铺销售营销去化全攻略，以求实现商铺销售有效去化及六大节点中能逐渐实现其成功营销的策略。

【课程对象】

　房地产企业的项目总、商管总、招商总、营销总、运营总、企划总和相关商铺销售人员以及全产业链上为商业地产项目提供销售与服务的企业与机构等中高层管理者。

【讲师介绍】

张老师：中房商学院高级顾问
拥有中国商业地产行业17年的一线项目操盘经验，也是国内屈指可数的理论+实战型的一线操盘手。2004年度-2014年度多次获中国商业地产最佳操盘手称号，并带领商业地产运作团队操盘国内众多知名商业项目，比如北京3•3服饰大厦、北京天雅服装批发市场、北京国雅商场、大同海盛服饰商厦、德州国际商贸城、临沂华丰商贸城、濮院轻纺城、沈阳五联商业广场等。不仅让合作伙伴获得丰厚回报，更树立了中国商业地产的经典成功案例，被合作伙伴称为“妙手神医”。同时为中国商业地产领域培养了大批中坚人才，为中国商业地产的进步与发展贡献了无可替代的力量，被业内人士称为中国商业地产行业的领军人物之一。
张老师还是“商业地产十三参数分析法”创立者，“商业地产双操盘模式”开创者，撰写了《商业地产投资分析》，《商业房地产操盘实务》，《商业地产销售分级训练》等书籍，其专业性和可行性均得到行业的高度认可。

【课程大纲】

一、 变通售价来促进有效成交
1. 售价是销售成败的首要武器
（1） 售价的内涵是每个销售必知的首要内容
（2） 在实际销售中如何变通售价来促进成交
2. 销售返租风险与风险规避策略
3. 租金的几种模式
4. 使用权模式真假返租为何是衡量商业的优质标准
（1）使用权销售与产权销售的联系
（2）使用权在商业销售中的应用
二、 单兵系统
1. 何为单兵系统
2. 单兵系统之球场理论
3. 单兵系统三要素
三、 销售三层级的技能要求及职责
1. 业务员级别技能要求：如何成为一个优秀的业务员
2. 经理级别技能要求：团队的管理、培训
3. 销售总监/案场项目负责人级别技能要求：全局把控及策略制定
四、 商业地产销售的核心
五、 商铺价格制作及注意要素
1. 价格制作概述
2. 整体均价制定（成本法、收益法、比较法）
3. 平层均价系统（影响平层价格制定时的几个因素）
4. 价格微调系统
5. 回报率微调系统
6. 虚实价格制定
7. 制定一铺一价表
8. 价格制定过程要素
六、 销售策略
1. 高开低走模式
2. 双开盘模式
（1）一般双开盘模式
（2）双开盘模式的优点
七、 销售方案的制定
1、4P理论：1）产品、2）团队、3）客户、4）促销
 确定项目产品属性
 明确项目目标客群画像
 项目的优劣重要还是团队重要
 如何在各个阶段使用合理的促销方式
2、商铺自持与销售的比例
八、 销售六大节点把控及营销去化
1、 销售团队建设及注意事项
（1）销售人员的招聘
（2）销售人员的培训方向
（3）专业团队组建要素
（4）营销组织的搭建安排
2、 预热的几种方式
（1）作战思想的包装深化
（2）作战策略的包装深化
3、 互联网营销的有效方法
（1）LBS、摇一摇、积攒、转发、裂变等方法的有效使用原则
（2）其他根据实际情况的阶段性策略
4、 县城项目营销注意事项
5、 销售六大节点把控及营销去化
（1） 销售筹备期
 实施方案的准备：营销方案及推广方案的确定和理解；
 工程方面的准备工作：工程进度表、工程答客问；
 营销文本准备制作：各种协议、合同、认购书、销售合同、认购合同等；
 销售合同风险及规避
（2） 销售蓄水期
 大客户先行落位工作：
投资户与自营户的多渠道寻找；
大客户谈判及意向铺位确定；
 客户日常蓄水登记接待工作：
来访客户、来电客户日常登记接待工作、外出陌拜客户登记工作；
异地巡展客户挖掘接待工作；
日常会议人员组织与接待，如项目洽谈、合作交流、投资研讨会；
 到访客户的审核工作：
客户审核工作如销售客户回访审核、来访客户回访审核、异地客户回访审核；
审核后的数据汇总处理、客户分类工作；
（3） 销售预热期
 借势与造势：预热方式执行方案和周期确定
 热度测定：每日客户量化处理分析、现场客户访谈了解、价格试探；
 虚拟排位：铺位预留、批量客户模拟落位
 销控队伍组织：放盘流程的确定和放盘三部曲审核流程确定（销控部、操盘人、财务部）；
 关于封冻的处理
 铺位卡的应用技巧
（4） 销售强销期
 分批放量：依据模拟排位进行安排制放盘
 策略调整：根据放盘情况进行放盘策略微调和现场把控
 客户调整：根据放量情况和现场追捧程度进行客户的批量处理和通知；
 技术处理：现场氛围技术处理和烘托、突发事件的处理；
（5） 销售持销期
 短暂的持销
 单一的较长时间持销
 强销持销的交混式持销
 4P理论在实际持销期中的应用分析
 产品属性分析工作：
业务团队培训；
产品卖不动出现的问题及如何解决；
客户的精准搜索；
渠道的利用——互联网（微信中的积赞、转发；直播、游戏、微博等等）；
 销控核对调整：虚实销控处理把控；促销政策、策略；调价策略运用等；
 客户属性分析：经营户分析；投资人分析；客户建档；客户积分；客户维护，回访沟通；
 营销人员组织安排：末位淘汰制、分组微调、业务人员以老带新、单兵攻克业务人员分组调整；
 营销方式调整变化
 持销期放盘策略：活动营销、全民营销、分销、行销、异地营销、电商平台搭建、老带新策略执行；
 持销期案场管理
 持销期切记勿要出现技术性错误：分批次错误、“博弈”现象、抗性、租售势态决策错误，形成滞销、降价、人员管理混乱；
 商铺购买客户的有效甄别策略
 商铺自销与代销的营销战术
（6） 销售扫尾期
 扫尾期的表现形式
 扫尾铺位的优惠策略确定
 针对扫尾铺位的重点推广及扫尾期的常用最新销售方式
 每天量化指标安排和控制
九、 销售和招商之间的联系
1. 招商工作与销售工作的特性对比分析
2. 为何说真正的流程关系是由招商平面图导出销售平面图
3. 招商品牌落位图注意要素
4. 招商先行，带动销售，为何招商尤为重要
十、 销售和广告策划的联系
1. 广告传播中窄人群与泛人群处理
2. 筹备期营销道具的准备
3. 蓄水期广告策略的制定、营销活动的组织实施
4. 预热期开盘告知、组织预热活动
5. 强销期广告的推广
6. 持销期媒介道具的完善、暖场活动的持续
7. 开业期广告推广
8. 互联网推广的重要应用
十一、 新零售
1. 新零售的背景
2. 新零售的概念
3. 新零售的表现形式
4. 运营管理
（1） 吸粉
（2） 线上交易
（3） 社群经济
（4） 大数据
（5） 全渠道
5. 新零售案例
十二、 各种商业建筑模式的解读及操作方式
1. 地上商业街
（1） 商业街对建筑的要求
（2） 各楼层业态配比问题
（3） 销售单价的合理制定
（4） 商业街应该采用何种销售模式
2. 地下商业街
（1） 地下商业街一般都是没有产权的
（2） 地下商业街哪些业态不能做
（3） 应采用哪种销售模式
3. 围合式商业街
（1） 论动线的重要性
（2） 地标建筑
4. 社区型商业街
（1） 如何去化大铺位总款高的铺子
（2） 社区商业街客户拓客技巧
5. 高密度型商业
（1） 高密度商业的特性
（2） 高密商业的抗性要清楚
（3） 高密商业建筑设计要求
（4） 高密度商业销售特性
6. 大盒子类商业
（1） 大盒子商业特性
（2） 什么样的包租模式是最合适的
7. 万达模式
大盒子+金街模式的优劣
8. 小万达模式
9. 低密度商业
（1） 兵营商业的特性
（2） 非常暴利的商业销售模式
（3） 低密商业的建筑特征
10. 文旅小镇商业
11. 专业市场
（1） 各类专业市场简介
（2） 专业市场要以客户的真实需求为导向
12. 写字楼
13. 商务公寓
14. 快捷酒店
15. 主题酒店
十三、 销售项目案例
1. 沈阳五联商业广场
2. 山东德州国际商贸城
3. 山西大同海盛服饰商厦
4. 北京3.3服饰大厦
5. 中传百乐里
6. 临淄上地广场
7. 银川欢乐PARK
8. 兰州宝丰西湖生活MALL
9. （略）

【课程说明】
【主办单位】中房商学院
【培训时间】2019年7月20-21日 青岛（详见报道通知）

【培训费用】特价4800元/人 包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需订餐或住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

【联 系 人】陈老师13220116135、18301562532（同微信） QQ：2113220432

【从提篮小卖到跨境电商翘楚 ——兴城小泳装演绎发展大传奇】轻点鼠标，打开全球电商平台亚马逊的冲浪服售卖页面，4年前创立的葫芦岛伊索电子商务有限公司的主力品牌AXESEA排在前列，市场占有率达到20%以上。

今年是葫芦岛益丰运动服饰有限公司在亚马逊开店的第四年。创立近30年的益丰，一直在做泳装外贸生意。然而，面对一个个像伊索电商公司这样的后起之秀，公司董事长刘雪艳仍有危机感。

创业时的情景，刘雪艳仍历历在目：背着个编织袋，在兴城海滨沙滩上，和摊主们讨价还价卖泳装。

30多年来，兴城泳装从零起步，发展到年产销约2亿件、年产值超150亿元、年出口额5亿余美元的全国最大泳装产业集群。

“有海的地方就有兴城泳装”。全球每销售4件泳装，就有1件产自兴城。从提篮小卖到跨境电商翘楚的成长史，生动地展示了兴城人一路拼搏向前的足迹——与时俱进，创新求变。

小泳装撬动大产业

5月20日晚9时，郭丽乘厂里的通勤车下班回家。第二天7时，她还要坐这辆车回到位于兴城市韩家村的泳装厂上班。“家离厂子不远，但厂里怕我们被别的厂‘挖’走，一直车接车送，中午晚上都管饭。”

在兴城市农村，泳装厂星罗棋布，有500多家。“泳装产业发展起来了，好多城里的企业把简单的生产业务转移到农村，让农民就近就业。”韩家村泳装厂厂长赵星说。

上世纪80年代末期，兴城海滨游客身上花花绿绿的泳衣，让当地人既感新奇，也嗅到了商机。一些人买回几件泳衣，联系亲朋好友照葫芦画瓢学着做。

“那时，做一件泳衣能赚1元钱，一个家庭妇女一天能做30件，男职工在工厂上一个月班才60多元钱，谁不想干这个？”最早一批做泳装的企业家梁长山说。

很快，兴城泳装如星火燎原，“雪球”越滚越大。现在，泳装企业已达1200余家，安置就业逾7万人，全国市场占有率近40%，其中八成通过电商销售实现。

在兴城，伴随泳装销售而生的电商产业，如今发展到4万多家门店，年销售泳装近百亿元，相关从业人员3万余人。

如今，这个加上农村只有50多万人口的县级市，有10万余人成为泳装生产销售及其相关产业的从业者，小泳装撬动了大产业。

一张蓝图绘到底

追寻兴城泳装的发展足迹，有一条线特别清晰。那就是不管这里的领导换了多少任，大家聚力泳装发展的思路从未改变，一届接着一届干，一张蓝图绘到底。

每年暑期，兴城市泳装行业协会副会长于淑芹都特别兴奋。8月中旬举办的中国（葫芦岛·兴城）国际沙滩泳装文化博览会和中国国际泳装展，已经连续举办8年了。

提到“泳博会”，年近七旬的于淑芹有说不完的话：“‘泳博会’是我们的金字招牌，是兴城泳装走向全国、走向世界的名片。”

“泳博会”彰显了葫芦岛和兴城的眼光与胸怀，更凸显了葫芦岛和兴城人接续努力、功成不必在我的干事精神。刘雪艳回忆，大家没有小富即安，而是始终把小泳装当成大产业，一竿子插到底。

刘雪艳说，在泳装产业发展上，葫芦岛和兴城的历届党委、政府始终坚持打造品牌、提升品质，坚持推动产业从小到大、从弱到强，保持定力不松劲，形成现在的大格局、大视野、大舞台。

针对当时泳装产业的“粗、散、低”等问题，兴城以打造泳装旗舰企业、培育国际知名品牌为突破口，拉长泳装上下游产业链。企业用地有保障，成规模的泳装产业园区发展到3个；重奖品牌建设者，80%的兴城泳装企业有了自主品牌，全国驰名商标发展到3个，省著名商标增加到28个，一些品牌在国外注册并叫响；每年建立2亿元产业发展基金助推技改，数码印花、电脑裁床等先进智能设备取代老旧设备和工艺，泳装服装配件、瑜伽服、健身服等上下游、多元化系列产品应运而生……

逾亿元持续投入的同时，兴城泳装产业还插上了电商的翅膀。2014年年底，东北首个跨境电商平台在兴城诞生。与此同时，兴城建在海外的近20个海外仓相继投入使用，泳装跨境物流时间缩短87%，成本降低40%，国际市场售后服务问题得以解决，产品竞争力显著增强。

近5年，兴城泳装业由此展现出“井喷式”发展状态，成果超过前30年的总和。从“跟跑”到“领跑”，兴城泳装从此全面超越南方两大泳装生产基地，成为“中国泳装名城”“中国纺织产业集群创新发展示范区”“中国服装行业‘十三五’创新产业示范基地”。

争当全球泳装产业发展“风向标”

5月21日，兴城英华泳业制衣有限公司董事长王娜兴致勃勃地向记者展示了一款白底蓝花泳衣：“这是高端订制产品，在欧洲售价1000多欧元，销量很好。”这家公司的“范德安”品牌，已在美国、意大利等20多个国家注册，成为全球时尚泳装品牌。

在全球高端品牌打造的大道上，伊索电商公司更是突飞猛进。去年，他们在美国和澳大利亚组建了研发设计推广团队，延揽了NIKE等大公司的优秀人才加盟，跨境电商销售额比上年增长12.8倍。

“我们拥有自己的全球品牌运维团队、设计开发团队、推广团队、供应链团队和销售团队，同时发挥兴城产业带优势，和工厂深度融合。”伊索电商公司总经理刘宁说。兴城十多家知名大型泳装企业，都是伊索电商公司的合作生产方，大家合力推动着传统泳装制造业与新潮跨境电商链接融合的爆发性增长，实现着区域经济转型升级、新旧动能的转换。

整合创新，点石成金，蜕变新生。借助辽宁工程技术大学葫芦岛校区电商专业的智力支持，成立仅4年，伊索电商公司便已拥有自主知识产权70余项，创新研发科技面料5种，高端品牌AXESEA冲浪服畅销30多个国家和地区。

巨变，来自不懈奋斗。“让兴城泳装成为全国乃至世界泳装产业的标准制定者和产业发展‘风向标’”，是葫芦岛和兴城的新目标。几年来，他们虚心请专家出谋划策，一个个新举措接力实施，一处处新亮点不断涌现。

日前发布的中国泳装产业指数显示，今年一季度，兴城泳装创新指数和时尚指数双双提升，外贸景气度指数又有新突破。

兴城，这个“中国泳装名城”，正阔步迈向“国际泳装之都”。

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