【孙宏斌：对未来楼市的6个判断，这些城市最危险】
这是孙宏斌对未来楼市的6个判断。
做地产就是做预期。判断很重要，判断就是预期。房企对未来的判断，决定了当下所有战略动作的变化。
01
未来不确定
5年走势不好说，核心看地产定位
5年之后，中国房地产是个什么样子？
老孙坦言，5年之后的地产，谁都说不好。
首先，房地产与政策关系很大，你看今天的楼市，北京（楼盘）也好，深圳（楼盘）也好，上海（楼盘）也好，这种城市它缺很多房子，供应缺很多，但是即使你1平米不供也没事，这反过来说明政策的影响还是很厉害的。
其次，这个世界，下一步你说美国经济往下走，欧洲肯定是往下走，英国也很麻烦，对吧？现在这种情况下，然后我们会怎么样？这个谁都不知道。所以美国宽松我们也要宽松了，要不你就吃亏了。所以这块我们其实真的看不了那么远。
其三，国家也很依赖房地产，房地产这些年消化了很多M2，这里面房价确实也涨得多，但是整个中国大部分城市建设，其实都挺依赖这个行业。所以下一步政府对房地产这个行业是什么定位，其实对这行业影响是特别大。
比如未来对中国房地产作为一个行业，是“保障市场为主”，还是“把市场控制住”为主，这个行业的定位很重要。
02
总盘子
15万亿的蛋糕，还能保持几年？
对于未来房地产市场的容量，孙宏斌认为：
“中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大，因为你的投资摆在那里，我相信在15万亿量级上保持好几年问题不大。”
从短期来看，房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有。
原因就在于，一二线城市市场需求还是“很强劲”的，政府也有供应的冲动，因为地方政府也需要资金，所以，大幅下降可能性不太大。
03
下半年如何？
资金收紧，压力会很大
对下半年房地产销售的判断，孙宏斌认为压力会很大。
核心是，当资金收紧的时候，对销售端的影响会特别大，尤其当你控制货币、控制融资端的时候，其实对市场的影响会更大。
回顾过去2年，从17年底去杠杆的时候，18年开发商日子为何还能过？核心是因为虽然在17年下半年和18年上半年贷款非常难，但销售还不错，但是到了18年下半年的时候，整个销售不行了，再叠加贷款难，压力就特别大。
19上半年和那时候一样，今年上半年三四月份的时候，资金比较多，贷款利率和销售也不错，但是从5月份开始往下掉的时候，下半年融资也难，销售的压力一定会特别大。因为这个时候很多项目你推出来以后会亏钱，但不推出来又没销售收入。
所以总体来说下半年的销售压力会特别大，主要还是来自“货币的压力、按揭的压力”。
融创来看，上半年销售2142亿元，同比增长12%，下半年可售货值5722亿，按照60%去化率来算，下半年3433亿，全年预计5575亿。如果65%去化率，则是逼近5900亿。
04
不要低估调控的决心
今年的宏观调控、手段与方式很多，但总结下来最核心就是一句话——所有的房价不能超过一定上限，所有的都是按这个来做。
其实在2016年底的时候，融创一直在说这次的调控要非常认真的对待，因为它是超出所有人预期的。
现在看，就是说2017年买地的，2018年买地的，甚至包括2019年买地的，其实大家都犯了一个错误，大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心，很多企业都错判了这个形势。
他们有很重的侥幸心理，觉得未来房价调控可能会松动，但现在看来，房价事实上是不断收紧的趋势。过去2年很多同行2017、2018年甚至2019年买的地，按现在的售价卖，可能都是亏的，甚至会亏很多。
这是阶段，对融创来说，上一阶段做的还挺好，核心就是遵守了一个底线判断——即融创判断房价不怎么涨，这是底线。
05
这一次限制融资，史无前例
过去的调控都是从需求端作为，但这次是从货币端，融资端开始调整，而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。
为什么呢？融创内部认为，这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。
融资是非常复杂的事，有信托，有按揭，有开发贷等等，现在银行系统可能对融资端监管更严格，从数据上看，目前按揭贷款的增长是最快的，这也意味着——未来对按揭贷款的控制可能会更严格，所以我们觉得这次的融资端收紧是一个颠覆性的动作，必须高度重视。
所以在这种环境下，地价一定是下行的趋势，因为房价的压力比较大，销售压力比较大，所以，房企需要特别小心对待这次调控之变——即融资端的调整。
06
城市走势
3到8线城市，销售压力最大
从城市来看，楼市分化很严重。目前三四线城市供应相对多一些、需求相对少一点；而一线城市则是需求相对大很多，但供应量少一点。
从需求端来看，在2018年底的时候，孙宏斌就强调消费者“购买预期”已经变了。
今年三四月份的时候购买预期有些回升，但是到了5月份的时候购买预期又下来了。一二线城市和强三四线城市是没有问题的，因为库存已经很少了，而且这些城市受到政府限价的影响，大部分新房价格已经与二手房倒挂了，所以这类城市其实压力不大。
未来销售压力大的还是三到八线城市，这几年调控以后，七八线城市的需求都挤到三四线了，三四线城市的房价基本上翻了一番。也就是说这些城市的房价高了，但供应量又比较大，需求又没那么强劲，在这种情况下，三到八线城市未来销售压力会很大。
另外在这种3到8线城市里，开发商比较多，一线城市里面，比如在上海有在售项目的你数不出几家开发商。但是四、五线城市里面会有一堆开发商，如果市场有问题，可以直接把卖8000元房子降到5000元，就是这个状况。但是一二线根本碰不到这种情况，因为降价很难，因为就算按照现在的售价卖都是亏钱的，根本不存在降价空间。
所以一二线和三四五线城市的风险就差在这里了。#房地产#
这是孙宏斌对未来楼市的6个判断。
做地产就是做预期。判断很重要，判断就是预期。房企对未来的判断，决定了当下所有战略动作的变化。
01
未来不确定
5年走势不好说，核心看地产定位
5年之后，中国房地产是个什么样子？
老孙坦言，5年之后的地产，谁都说不好。
首先，房地产与政策关系很大，你看今天的楼市，北京（楼盘）也好，深圳（楼盘）也好，上海（楼盘）也好，这种城市它缺很多房子，供应缺很多，但是即使你1平米不供也没事，这反过来说明政策的影响还是很厉害的。
其次，这个世界，下一步你说美国经济往下走，欧洲肯定是往下走，英国也很麻烦，对吧？现在这种情况下，然后我们会怎么样？这个谁都不知道。所以美国宽松我们也要宽松了，要不你就吃亏了。所以这块我们其实真的看不了那么远。
其三，国家也很依赖房地产，房地产这些年消化了很多M2，这里面房价确实也涨得多，但是整个中国大部分城市建设，其实都挺依赖这个行业。所以下一步政府对房地产这个行业是什么定位，其实对这行业影响是特别大。
比如未来对中国房地产作为一个行业，是“保障市场为主”，还是“把市场控制住”为主，这个行业的定位很重要。
02
总盘子
15万亿的蛋糕，还能保持几年？
对于未来房地产市场的容量，孙宏斌认为：
“中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大，因为你的投资摆在那里，我相信在15万亿量级上保持好几年问题不大。”
从短期来看，房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有。
原因就在于，一二线城市市场需求还是“很强劲”的，政府也有供应的冲动，因为地方政府也需要资金，所以，大幅下降可能性不太大。
03
下半年如何？
资金收紧，压力会很大
对下半年房地产销售的判断，孙宏斌认为压力会很大。
核心是，当资金收紧的时候，对销售端的影响会特别大，尤其当你控制货币、控制融资端的时候，其实对市场的影响会更大。
回顾过去2年，从17年底去杠杆的时候，18年开发商日子为何还能过？核心是因为虽然在17年下半年和18年上半年贷款非常难，但销售还不错，但是到了18年下半年的时候，整个销售不行了，再叠加贷款难，压力就特别大。
19上半年和那时候一样，今年上半年三四月份的时候，资金比较多，贷款利率和销售也不错，但是从5月份开始往下掉的时候，下半年融资也难，销售的压力一定会特别大。因为这个时候很多项目你推出来以后会亏钱，但不推出来又没销售收入。
所以总体来说下半年的销售压力会特别大，主要还是来自“货币的压力、按揭的压力”。
融创来看，上半年销售2142亿元，同比增长12%，下半年可售货值5722亿，按照60%去化率来算，下半年3433亿，全年预计5575亿。如果65%去化率，则是逼近5900亿。
04
不要低估调控的决心
今年的宏观调控、手段与方式很多，但总结下来最核心就是一句话——所有的房价不能超过一定上限，所有的都是按这个来做。
其实在2016年底的时候，融创一直在说这次的调控要非常认真的对待，因为它是超出所有人预期的。
现在看，就是说2017年买地的，2018年买地的，甚至包括2019年买地的，其实大家都犯了一个错误，大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心，很多企业都错判了这个形势。
他们有很重的侥幸心理，觉得未来房价调控可能会松动，但现在看来，房价事实上是不断收紧的趋势。过去2年很多同行2017、2018年甚至2019年买的地，按现在的售价卖，可能都是亏的，甚至会亏很多。
这是阶段，对融创来说，上一阶段做的还挺好，核心就是遵守了一个底线判断——即融创判断房价不怎么涨，这是底线。
05
这一次限制融资，史无前例
过去的调控都是从需求端作为，但这次是从货币端，融资端开始调整，而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。
为什么呢？融创内部认为，这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。
融资是非常复杂的事，有信托，有按揭，有开发贷等等，现在银行系统可能对融资端监管更严格，从数据上看，目前按揭贷款的增长是最快的，这也意味着——未来对按揭贷款的控制可能会更严格，所以我们觉得这次的融资端收紧是一个颠覆性的动作，必须高度重视。
所以在这种环境下，地价一定是下行的趋势，因为房价的压力比较大，销售压力比较大，所以，房企需要特别小心对待这次调控之变——即融资端的调整。
06
城市走势
3到8线城市，销售压力最大
从城市来看，楼市分化很严重。目前三四线城市供应相对多一些、需求相对少一点；而一线城市则是需求相对大很多，但供应量少一点。
从需求端来看，在2018年底的时候，孙宏斌就强调消费者“购买预期”已经变了。
今年三四月份的时候购买预期有些回升，但是到了5月份的时候购买预期又下来了。一二线城市和强三四线城市是没有问题的，因为库存已经很少了，而且这些城市受到政府限价的影响，大部分新房价格已经与二手房倒挂了，所以这类城市其实压力不大。
未来销售压力大的还是三到八线城市，这几年调控以后，七八线城市的需求都挤到三四线了，三四线城市的房价基本上翻了一番。也就是说这些城市的房价高了，但供应量又比较大，需求又没那么强劲，在这种情况下，三到八线城市未来销售压力会很大。
另外在这种3到8线城市里，开发商比较多，一线城市里面，比如在上海有在售项目的你数不出几家开发商。但是四、五线城市里面会有一堆开发商，如果市场有问题，可以直接把卖8000元房子降到5000元，就是这个状况。但是一二线根本碰不到这种情况，因为降价很难，因为就算按照现在的售价卖都是亏钱的，根本不存在降价空间。
所以一二线和三四五线城市的风险就差在这里了。#房地产#
库存健康，销量回暖，看捷豹路虎如何实现逆风翻盘
去年对于各大车企来说都是不太好受的一年，中国乘用车市场销量下降了6%，豪华车虽依然保持了增长的态势，但增速明显放缓。今年市场仍不乐观，一月份，中国乘用车销量同比下滑近18%，而豪华车市场竞争进一步加剧。除现代集团实现销量微增之外，其他几大汽车集团销量都出现下滑，作为豪华车市场中的一员，捷豹路虎也无法置身事外。去年一整年，捷豹路虎在华销量下滑，亏损额约为2.7亿英镑，而这还不及其全球亏损的十分之一。
主动出击，调整策略求发展
捷豹路虎这几年的发展是非常迅速的，而在过去多年来的快速增长掩盖了捷豹路虎长久以来存在的问题，解决这些问题，是每个企业成长过程中必须经历的。2018年年底，捷豹路虎中国总裁潘庆同时兼任捷豹路虎中国与奇瑞捷豹路虎联合市场销售与服务机构代理总裁。首先在政策上开始了将坚持由稳定局面至恢复信心，从而逐步提升的三步走策略来应对目前的局面，大力发展英雄车战略，品牌旗舰车战略。
在未来的数月中，捷豹路虎还将继续变革，在经销商、管理团队、以及销售体系等方面进行结构性调整，力度还要加强，也会在更多的细节上进行完善。
逆风翻盘，库存健康，销量回暖
通过这一系列的具体措施，捷豹路虎的销售情况目前已经有了好转，捷豹路虎一、二月在华销量均达到了销售目标;英雄车型战略、品牌旗舰车型战略的实施情况已略显起色;经销商库存水平也得到了大幅度改善，整个捷豹路虎的销售情况有了长足的好转。这无异于是捷豹路虎在2019年的一针强心剂。在潘庆看来，这得益于捷豹路虎从去年底开始重新明确工作重点，加强了主动调整的力度，这使得捷豹路虎在中国的整个体系正在逐步回归稳定。
加大投入，行业市场依旧前路漫漫
捷豹路虎目前取得的成功与其巨大的投入也是分不开的，据捷豹路虎提供的数据显示，在过去10年间，他们累计投资220亿英镑用于研发、扩展产品及部署生产。在18/19财年他们已累计投资31亿英镑，并预计全年投资约40亿英镑。但是由于市场的不确定性，想要牢牢把握住消费者的心理还有很长的路要走，就想潘庆说的那样“这一切仅仅是个开始，远远没有达到能放松下来，享受成果的时候。不进则退，不变则被淘汰，我们仍要继续求变，而且步子要迈得更大。”
捷豹路虎的成功无疑也让其它车企看到了希望，在风云变幻的汽车市场，减少自己的库存，让销量成功回暖都是令人欣喜的。这应该就是深藏于捷豹路虎品牌背后的生命力，毕竟这个即将迎来百年庆典的品牌有着这个世界上为数不多的对于豪华车鉴赏力与丰富的生产经验，所以我们有理由相信捷豹路虎的明天会更好！
去年对于各大车企来说都是不太好受的一年，中国乘用车市场销量下降了6%，豪华车虽依然保持了增长的态势，但增速明显放缓。今年市场仍不乐观，一月份，中国乘用车销量同比下滑近18%，而豪华车市场竞争进一步加剧。除现代集团实现销量微增之外，其他几大汽车集团销量都出现下滑，作为豪华车市场中的一员，捷豹路虎也无法置身事外。去年一整年，捷豹路虎在华销量下滑，亏损额约为2.7亿英镑，而这还不及其全球亏损的十分之一。
主动出击，调整策略求发展
捷豹路虎这几年的发展是非常迅速的，而在过去多年来的快速增长掩盖了捷豹路虎长久以来存在的问题，解决这些问题，是每个企业成长过程中必须经历的。2018年年底，捷豹路虎中国总裁潘庆同时兼任捷豹路虎中国与奇瑞捷豹路虎联合市场销售与服务机构代理总裁。首先在政策上开始了将坚持由稳定局面至恢复信心，从而逐步提升的三步走策略来应对目前的局面，大力发展英雄车战略，品牌旗舰车战略。
在未来的数月中，捷豹路虎还将继续变革，在经销商、管理团队、以及销售体系等方面进行结构性调整，力度还要加强，也会在更多的细节上进行完善。
逆风翻盘，库存健康，销量回暖
通过这一系列的具体措施，捷豹路虎的销售情况目前已经有了好转，捷豹路虎一、二月在华销量均达到了销售目标;英雄车型战略、品牌旗舰车型战略的实施情况已略显起色;经销商库存水平也得到了大幅度改善，整个捷豹路虎的销售情况有了长足的好转。这无异于是捷豹路虎在2019年的一针强心剂。在潘庆看来，这得益于捷豹路虎从去年底开始重新明确工作重点，加强了主动调整的力度，这使得捷豹路虎在中国的整个体系正在逐步回归稳定。
加大投入，行业市场依旧前路漫漫
捷豹路虎目前取得的成功与其巨大的投入也是分不开的，据捷豹路虎提供的数据显示，在过去10年间，他们累计投资220亿英镑用于研发、扩展产品及部署生产。在18/19财年他们已累计投资31亿英镑，并预计全年投资约40亿英镑。但是由于市场的不确定性，想要牢牢把握住消费者的心理还有很长的路要走，就想潘庆说的那样“这一切仅仅是个开始，远远没有达到能放松下来，享受成果的时候。不进则退，不变则被淘汰，我们仍要继续求变，而且步子要迈得更大。”
捷豹路虎的成功无疑也让其它车企看到了希望，在风云变幻的汽车市场，减少自己的库存，让销量成功回暖都是令人欣喜的。这应该就是深藏于捷豹路虎品牌背后的生命力，毕竟这个即将迎来百年庆典的品牌有着这个世界上为数不多的对于豪华车鉴赏力与丰富的生产经验，所以我们有理由相信捷豹路虎的明天会更好！
前两天后台有位朋友私信我，问我为什么不空仓，为什么不等指数企稳再买入，为什么满仓死扛，为什么？为什么？我也想知道为什么我不等指数企稳，为什么不空仓等待？可是我有这个能力吗？没有，我不知道别人有没有，反正我没有，这个世界上也没有靠择时发家致富的富豪。指数波动不可预测，毫无征兆可言！关于择时问题，早就有人做过研究了！美国密西根大学有个金融教授H. Nejat Seyhun，名字还挺长的，曾经做过一个统... https://t.cn/EzFDUex https://t.cn/R2dUR8H
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