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2022年上半年，贝壳实现营收263.25亿，同比下降41%；我爱我家实现营收60.82亿，同比下降0.77%，扣非净利润连亏俩季度，累亏3.8亿。相比我爱我家的微降，贝壳近乎腰斩。贝壳实现归母净利润-24.86亿，亏损规模是我爱我家的6倍+。
2022年上半年，贝壳的存量房、新房交易市场都严重萎缩。存量房交易总额同比下降42%。新房交易总额同比下降51%。贝壳存量房净收入同比下降41%，新房净收入同比下降47%。
我爱我家也面临同样的市场环境。上半年，其二手房住宅营收、新房销售营收，分别同比下降了51%、37%。但是在房产销售急转直下的背景下，租赁业务似乎出现了崛起。2021年上半年，相寓在我爱我家的业务结构中，只占15.58%。但2022年上半年，相寓营收同比增长了212%，营收占比已高达49%。
房产销售下行，我爱我家能实现营收稳定，全靠相寓救场。而剥离了自如的贝壳，只能硬抗。贝壳也有自救的打算。贝壳主张一体两翼战略，其中一体自然是房产销售，而两翼中的一翼，就是房屋租赁业务，另一翼是家装家居。可惜进展并不顺利。房产销售萎缩，导致房产中介收入直线下降。贝壳因面向开发商，应收账款高，坏账风险大。而且需承担较高的研发投入，入不敷出，已经走向了裁员。
上半年，贝壳甚至都没有单独披露租赁业务收入。而且，整个新兴业务及其他业务板块，营收规模还同比下降了17.1%。
贝壳原本拿着一手好牌。其毛利率水平，要比我爱我家高得多。2022年上半年，我爱我家毛利率只有8.16%，而贝壳毛利率可达18.72%。但是，我爱我家管理+销售+研发，三项费用率合计15.42%。而贝壳三项费用率高达27.68%。除财务费用外（我爱我家财务负担较重），贝壳每项经营费用率都远高于我爱我家。
除正常的人工成本和杂项开支外，贝壳的管理费用项下，还包括一项很特别的存在，即信用损失准备。信用损失准备最主要的成因，是应收账款。截止至2022年中，贝壳尚未收回的应收账款高达78.33亿，而我爱我家只有11.72亿。产生这种差异的根源在于，我爱我家一直是二手房为主（如今是相寓为主），新房为辅。而贝壳的新房业务，是第一大收入来源。
新房销售服务的客户是开发商。其佣金率远高于存量房。但是开发商通常会押账期。实操中，贝壳给予客户的账期一般为90天。而截止至2022年中，贝壳应收账款中，超三月账期的已达50亿。目前，贝壳已累计计提了22.92亿信用损失准备。这就意味着，贝壳还有小30亿应收账款，存在潜在损失风险。
2022年上半年，贝壳的销售费用也较过去增加了2%左右。可别小瞧了这两个点的变动。据贝壳财报，上半年品牌广告和推销活动都在减少。唯一正向增加的，是圣都家装的销售和市场费用。家装业务是贝壳一体两翼战略下的另一个重心。今年4月，贝壳宣布刚刚完成对圣都家装的收购。上半年家装营收11.07亿，营收占比4.21%。家装凭借尚且微不足道的营收规模，造成整体销售费用增长了2%。照此发展，未来，即便家装业务能够成为新的业绩支撑。在那之前，恐怕也已经严重拖了利润率的后腿。
贝壳另一项居高不下的费用，是研发。上半年，我爱我家研发费用651.7万。而贝壳花掉了15.3亿。房产中介为什么需要这么高的研发投入？唯一合理的解释，就是贝壳的研发，都用在了搭建平台上。平台战略，本是帮助贝壳称霸的关键。只是高额的研发投入，也不是那么容易承受的。如今，贝壳已开始遣散研发人员。
新业务方面，房屋租赁业务或有望成为新的收入支撑，但贝壳与我爱我家的相寓，相差甚远。即便房屋租赁能够贡献营收，也未必能创造多少利润。我爱我家毛利率相当低，今年上半年只有8.16%。而事实上，我爱我家利润率的下滑，开始于2021年下半年。再往前追溯，其综合毛利率甚至可达30%。而2021年下半年，恰好是相寓营收占比增加的时间，且其营收占比越高，我爱我家综合毛利率越低。据此推测，房屋租赁这类业务，利润空间或许很有限。至少，一定比不上房产交易。
同样的问题，也出现在了贝壳正在拓展的家装业务上。贝壳想要切入家装市场，就要以增加销售费用为代价。这也侧面说明，家装这个行业，竞争或比想象得更激烈。贝壳这两翼，想飞起来也不容易。
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2022年上半年，贝壳的存量房、新房交易市场都严重萎缩。存量房交易总额同比下降42%。新房交易总额同比下降51%。贝壳存量房净收入同比下降41%，新房净收入同比下降47%。
我爱我家也面临同样的市场环境。上半年，其二手房住宅营收、新房销售营收，分别同比下降了51%、37%。但是在房产销售急转直下的背景下，租赁业务似乎出现了崛起。2021年上半年，相寓在我爱我家的业务结构中，只占15.58%。但2022年上半年，相寓营收同比增长了212%，营收占比已高达49%。
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【久恋之家 梦里梁园入画来】“梦里梁园，暖风迟日熏罗绮。满城桃李，车马红尘起。” 梁园，是千百年来无数文人魂牵梦绕的“梦里梁园”，是一片无比丰厚的文化热土。“从小朱集到大商丘”，梁园，还是商丘城市百年变迁的中心舞台。4000多年前，这里是殷商部族的发祥地。2300多年前，文哲大师庄子诞生在这里。2000多年前，这里为“三百里梁园”故地……
梁园的“美丽基因”没有失传，日益焕发光彩。梁园区黄河故道，像一幅七彩画卷徐徐展开——万亩森林郁郁葱葱，万亩水面湖光潋滟，万亩湿地水草丰美。
“梦里梁园”入画来。今天，“商丘城市后花园”，正在叠翠流金的梁园大地展现迷人的英姿。
梦里梁园 文旅融合做文章
梁园，是一片无比丰厚的文化热土。
“天命玄鸟，降而生商，宅殷土芒芒。”4000多年前，这里是殷商部族的发祥地。“殷商文化起源于商丘。”梁园作为商丘中心城区的重要组成部分，也是历史学家、考古学家心中的“殷商之源”。
“服牛乘马，引重致远，以利天下。”3800多年前，在这片热土上，商祖王亥赶着牛车，开创了中国最早的商业文明，从此成为“商祖、商人、商业、商品、商文化”的发源地，天下华商的心灵故乡。
“古帝命武汤，正域彼四方。”3600多年前，商汤革命始蒙亳，从这里兴兵出发，建立了大商王朝。商汤告命天下的兴兵之地蒙亳，也称北亳，就在今天的梁园区北部。
“微子封宋，以续殷祀。”3000多年前，这里是周代宋国，诞生“中华圣人文化圈”的地方。诸子百家中，老子、庄子、墨子的故里以及孔子的祖居之地均在商丘附近。梁园区三陵台，因宋国戴、武、宣三公王陵并峙而得名，是宋氏、戴氏等海内外宗亲的根亲圣地。
“吏无田甲当时气，民有庄周后世风。”2300多年前，文哲大师庄周诞生在这里。庄子，名庄周，宋国蒙邑人。春秋战国时期宋国蒙邑故城和汉代梁国蒙县故城，就在今梁园区李庄乡蒙墙寺村。蒙墙寺重建于明成化四年（1468年），前身为庄子祠。北宋大文豪苏轼应宋城县令王兢之邀于元丰元年（1078年）专门写了《庄子祠堂记》一文。
“梁园方圆三百里，七台八景誉天下。”2000多年前，这里为“三百里梁园”故地，成就了梁园厚重的文化根脉。西汉梁孝王刘武建立了三百里皇家园林，邹阳、枚乘、司马相如等辞赋大家齐聚这里，梁园成为闻名天下的汉赋之乡。
“一朝去京国，十载客梁园。”1200多年前，唐代诗仙李白客居梁园。李白、杜甫、高适，盛唐诗坛的“三剑客”在梁园把酒吟诗，写下了流传千古的不朽诗篇。
“殷侯子亥，宾于有易。”中国第一篇以“旅”为篇名的文献，记载的是王亥到有易出游的经过，商丘成为中国旅游发源地。三百里梁园盛极一时，是真正意义上的中国第一个旅游景区。商丘和梁园，是中国旅游发源地、中国旅游景区发祥地。
“上善若水，水利万物而不争。”道家学派创始人老子，曾在孟渚台（今梁园区东北黄河故道）临水隐居悟道十年才形成了《道德经》。今天的黄河故道岸边，还曾是道家重要代表人物庄子的故里蒙泽。庄子把“道”视为宇宙万物的本源，主张顺应自然、无为而治、“万物齐一”。黄河故道，是梁园最大的自然和人文景观相结合的文化旅游资源，还是道家思想的重要产生地。
“三天不吃馍，也要听听刘忠河。”豫剧大师刘忠河是梁园区刘口镇大刘村人，被誉为豫东红脸王、豫剧“马连良”。梁园是著名的“戏窝子”，是豫剧豫东调的兴盛地。梁园区还拥有国家级“非遗”四平调。四平调，作为一种稀有的地方剧种，流行于豫鲁苏皖四省接壤地区。梁园区四平调艺术研究中心（原商丘市四平调剧团），上世纪60年代初被《河南日报》送以“铁脚剧团”之美称，并因其为四平调剧种的创始团而冠以“天下第一团”之称。
“从小朱集，到大商丘。”梁园还是商丘城市百年变迁的中心舞台，近现代的商丘市是一座由朱集小镇发展起来的城市。梁园区老城区旧称“朱集”，明朝永乐二年（1404年），朱集开始形成集镇。1916年，陇海铁路修通，建立朱集车站，后改为商丘车站。一百年后的2016年，郑徐高铁正式运营，梁园步入“高铁时代”。铁路改变梁园，改变“老朱集”。
依托丰厚的传统文化资源，如今的梁园，正在形成以黄河文化、根亲文化、汉梁文化、戏曲文化等为特色品牌，围绕打造“文化梁园”的目标，全力做好文旅融合大文章。
久恋之家 商丘城市后花园
斗转星移，沧海桑田。“三百里梁园”盛景早已湮没于历史烟云，但梁园的“美丽基因”没有失传，并且日益焕发光彩。
梁园区黄河故道，经过新时代的精心雕饰，仿佛一幅七彩画卷徐徐展开。
绵延134公里的明清黄河故道，是商丘最大的生态屏障，高耸的故道大堤是古代商丘人民战天斗地的象征。如今，梁园区依托黄河故道留下的森林、水面、湿地，致力于生态旅游建设和开发，把一万亩森林、一万亩水面和一万亩湿地，以不同风格进行规划建设，着力打造“商丘城市后花园”。
“三个一万亩”，如今已经纳入梁园区“一线一带一路”观光旅游线路。一线是指打造从凯旋北路经国家森林公园、天沐湖至105国道共计42公里的故道花海线路，沿线带动乡村旅游和红色旅游发展；一带是指黄河故道生态带，沿天沐湖景区、国家森林公园、孙福集湿地打造37公里长的生态休闲观光带；一路是指汉梁文化旅游路线，依托三陵台、清凉寺、老君台等资源，打造梁园汉梁文化、根亲文化旅游线。
万亩水面千种风情。千顷澄碧、水天一色、水鸟云集、小吃荟萃，这是天沐湖景区的自然写照。天沐湖位于刘口镇，水域面积1万多亩，平均水深2米。这里一年四季候鸟栖息，仅目前发现的就有天鹅、丹顶鹤、白鹭、鸿雁、野鸭等数十种野生鸟类。
万亩森林一往情深。从天沐湖沿故道西行六七公里，就是国家AAA级旅游景区——商丘黄河故道国家森林公园，这是全国唯一的一个平原人工林国家森林公园。经过几十年的建设，现今拥有银杏、杜仲、塔松、杨树、刺槐、泡桐、水杉等20多个品种的绿化树，林木蓄积量46249立方米，森林覆盖率达91.6%。国家森林公园早已成为商丘的一道天然绿色屏障，极大地改善了黄河故道周边自然环境。
万亩湿地鱼肥草美。穿越几十里故道密林，来到位于孙福集乡的万亩湿地。黄河故道孙福集乡境内，水面内种植的主要作物有莲藕、蒲草，湿地内常年有本地繁殖的鸟类20余种、候鸟近10种，其中国家二级保护鸟类5种、省级保护鸟类3种，是全国四大名鱼之一黄河鲤鱼的栖息地。
故道、故乡、故园、故土、故事……这是梁园区《黄河故道生态保护综合旅游区概念设计》的主题词，设计理念包括“绿水青山就是金山银山”“望得见山，看得见水，记得住乡愁”，体现“创新、协调、绿色、开放、共享”，落实市政府提出的“一廊提升”总体发展格局。
充满诗情画意的梁园，曾是古人向往的富贵之乡，也是今天我们商丘人共同奋斗建设中的幸福家园。
记得住历史，留得住乡愁。
梁园向好，就是商丘人的“久恋之家”。（商丘日报）
梁园的“美丽基因”没有失传，日益焕发光彩。梁园区黄河故道，像一幅七彩画卷徐徐展开——万亩森林郁郁葱葱，万亩水面湖光潋滟，万亩湿地水草丰美。
“梦里梁园”入画来。今天，“商丘城市后花园”，正在叠翠流金的梁园大地展现迷人的英姿。
梦里梁园 文旅融合做文章
梁园，是一片无比丰厚的文化热土。
“天命玄鸟，降而生商，宅殷土芒芒。”4000多年前，这里是殷商部族的发祥地。“殷商文化起源于商丘。”梁园作为商丘中心城区的重要组成部分，也是历史学家、考古学家心中的“殷商之源”。
“服牛乘马，引重致远，以利天下。”3800多年前，在这片热土上，商祖王亥赶着牛车，开创了中国最早的商业文明，从此成为“商祖、商人、商业、商品、商文化”的发源地，天下华商的心灵故乡。
“古帝命武汤，正域彼四方。”3600多年前，商汤革命始蒙亳，从这里兴兵出发，建立了大商王朝。商汤告命天下的兴兵之地蒙亳，也称北亳，就在今天的梁园区北部。
“微子封宋，以续殷祀。”3000多年前，这里是周代宋国，诞生“中华圣人文化圈”的地方。诸子百家中，老子、庄子、墨子的故里以及孔子的祖居之地均在商丘附近。梁园区三陵台，因宋国戴、武、宣三公王陵并峙而得名，是宋氏、戴氏等海内外宗亲的根亲圣地。
“吏无田甲当时气，民有庄周后世风。”2300多年前，文哲大师庄周诞生在这里。庄子，名庄周，宋国蒙邑人。春秋战国时期宋国蒙邑故城和汉代梁国蒙县故城，就在今梁园区李庄乡蒙墙寺村。蒙墙寺重建于明成化四年（1468年），前身为庄子祠。北宋大文豪苏轼应宋城县令王兢之邀于元丰元年（1078年）专门写了《庄子祠堂记》一文。
“梁园方圆三百里，七台八景誉天下。”2000多年前，这里为“三百里梁园”故地，成就了梁园厚重的文化根脉。西汉梁孝王刘武建立了三百里皇家园林，邹阳、枚乘、司马相如等辞赋大家齐聚这里，梁园成为闻名天下的汉赋之乡。
“一朝去京国，十载客梁园。”1200多年前，唐代诗仙李白客居梁园。李白、杜甫、高适，盛唐诗坛的“三剑客”在梁园把酒吟诗，写下了流传千古的不朽诗篇。
“殷侯子亥，宾于有易。”中国第一篇以“旅”为篇名的文献，记载的是王亥到有易出游的经过，商丘成为中国旅游发源地。三百里梁园盛极一时，是真正意义上的中国第一个旅游景区。商丘和梁园，是中国旅游发源地、中国旅游景区发祥地。
“上善若水，水利万物而不争。”道家学派创始人老子，曾在孟渚台（今梁园区东北黄河故道）临水隐居悟道十年才形成了《道德经》。今天的黄河故道岸边，还曾是道家重要代表人物庄子的故里蒙泽。庄子把“道”视为宇宙万物的本源，主张顺应自然、无为而治、“万物齐一”。黄河故道，是梁园最大的自然和人文景观相结合的文化旅游资源，还是道家思想的重要产生地。
“三天不吃馍，也要听听刘忠河。”豫剧大师刘忠河是梁园区刘口镇大刘村人，被誉为豫东红脸王、豫剧“马连良”。梁园是著名的“戏窝子”，是豫剧豫东调的兴盛地。梁园区还拥有国家级“非遗”四平调。四平调，作为一种稀有的地方剧种，流行于豫鲁苏皖四省接壤地区。梁园区四平调艺术研究中心（原商丘市四平调剧团），上世纪60年代初被《河南日报》送以“铁脚剧团”之美称，并因其为四平调剧种的创始团而冠以“天下第一团”之称。
“从小朱集，到大商丘。”梁园还是商丘城市百年变迁的中心舞台，近现代的商丘市是一座由朱集小镇发展起来的城市。梁园区老城区旧称“朱集”，明朝永乐二年（1404年），朱集开始形成集镇。1916年，陇海铁路修通，建立朱集车站，后改为商丘车站。一百年后的2016年，郑徐高铁正式运营，梁园步入“高铁时代”。铁路改变梁园，改变“老朱集”。
依托丰厚的传统文化资源，如今的梁园，正在形成以黄河文化、根亲文化、汉梁文化、戏曲文化等为特色品牌，围绕打造“文化梁园”的目标，全力做好文旅融合大文章。
久恋之家 商丘城市后花园
斗转星移，沧海桑田。“三百里梁园”盛景早已湮没于历史烟云，但梁园的“美丽基因”没有失传，并且日益焕发光彩。
梁园区黄河故道，经过新时代的精心雕饰，仿佛一幅七彩画卷徐徐展开。
绵延134公里的明清黄河故道，是商丘最大的生态屏障，高耸的故道大堤是古代商丘人民战天斗地的象征。如今，梁园区依托黄河故道留下的森林、水面、湿地，致力于生态旅游建设和开发，把一万亩森林、一万亩水面和一万亩湿地，以不同风格进行规划建设，着力打造“商丘城市后花园”。
“三个一万亩”，如今已经纳入梁园区“一线一带一路”观光旅游线路。一线是指打造从凯旋北路经国家森林公园、天沐湖至105国道共计42公里的故道花海线路，沿线带动乡村旅游和红色旅游发展；一带是指黄河故道生态带，沿天沐湖景区、国家森林公园、孙福集湿地打造37公里长的生态休闲观光带；一路是指汉梁文化旅游路线，依托三陵台、清凉寺、老君台等资源，打造梁园汉梁文化、根亲文化旅游线。
万亩水面千种风情。千顷澄碧、水天一色、水鸟云集、小吃荟萃，这是天沐湖景区的自然写照。天沐湖位于刘口镇，水域面积1万多亩，平均水深2米。这里一年四季候鸟栖息，仅目前发现的就有天鹅、丹顶鹤、白鹭、鸿雁、野鸭等数十种野生鸟类。
万亩森林一往情深。从天沐湖沿故道西行六七公里，就是国家AAA级旅游景区——商丘黄河故道国家森林公园，这是全国唯一的一个平原人工林国家森林公园。经过几十年的建设，现今拥有银杏、杜仲、塔松、杨树、刺槐、泡桐、水杉等20多个品种的绿化树，林木蓄积量46249立方米，森林覆盖率达91.6%。国家森林公园早已成为商丘的一道天然绿色屏障，极大地改善了黄河故道周边自然环境。
万亩湿地鱼肥草美。穿越几十里故道密林，来到位于孙福集乡的万亩湿地。黄河故道孙福集乡境内，水面内种植的主要作物有莲藕、蒲草，湿地内常年有本地繁殖的鸟类20余种、候鸟近10种，其中国家二级保护鸟类5种、省级保护鸟类3种，是全国四大名鱼之一黄河鲤鱼的栖息地。
故道、故乡、故园、故土、故事……这是梁园区《黄河故道生态保护综合旅游区概念设计》的主题词，设计理念包括“绿水青山就是金山银山”“望得见山，看得见水，记得住乡愁”，体现“创新、协调、绿色、开放、共享”，落实市政府提出的“一廊提升”总体发展格局。
充满诗情画意的梁园，曾是古人向往的富贵之乡，也是今天我们商丘人共同奋斗建设中的幸福家园。
记得住历史，留得住乡愁。
梁园向好，就是商丘人的“久恋之家”。（商丘日报）
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