#国铁头条#【22城地铁公司财报，几家盈利几家亏？】一座城市，每天1000万上下的客运量，一年30多亿人次的总客流。
这是北上广城轨交通的平均成绩单。但即使是这么“挤”，“地铁运营如何实现盈利”仍是普遍面临的世界级难题。
上半年过去，上海清算所官网上，内地许多地铁公司已陆续披露2019年度财务报告。在公布的数据中，各地地铁公司2019年营业总收入高则超200亿元，低者也有过亿收入。但从盈利来看，却只有深圳一枝独秀。
数据显示，2019年深圳市地铁集团有限公司净利润超百亿（116.9亿元）；而其他城市的城轨交通，则多在收支平衡线上下挣扎，不少还依赖于政府补助。
地铁挣钱怎么这么难？深圳经验是否有可供参考之处？
“入不敷出”
作为公共交通工具，地铁的作用不仅在于改善民生，对于区域经济发展的促进也是肉眼可见。
根据《城市轨道交通2019年度统计和分析报告》，截至去年底，内地已有40个城市开通了城市轨道交通，运营线路208条，总长度达6736.2公里。
总体来看，2019年全国平均运营收支比为72.7%。其中，运营收支比超过100%的城市有杭州、深圳、北京、青岛；其余城市运营收支比均低于100%。
“整体看，我国城轨交通运营成本入不敷出依然是普遍状况，需要政府补贴。”
△ 数据来源：城市轨道交通2019年度统计和分析报告、各地地铁或轨道交通集团2019年财务报告（仅计入上海申通地铁股份有限公司数据）整理制图：城市进化论
概况之下，地铁公司的财务报告则更详细地勾勒出了收入支出的来龙去脉。上半年，上海清算所已披露内地22城地铁公司的2019年度财务报告。营收总收入的前五名，由高到低依次为深圳、广州、武汉、杭州和苏州。
从盈利情况来看，深圳市地铁集团有限公司一马当先。过去一年，深圳地铁不仅实现营业收入209.9亿元，同比增加84.9%，净利润更是高达116.9亿元，同比增加61.2%。
深圳地铁可以说是内地最赚钱的地铁公司。2018年其72.49亿元的净利，也超出第二名武汉地铁近60亿元。相较之下，其他城市城轨交通的盈利状况，却多不尽如人意。
以亿元计，另外21城中仅武汉、杭州、广州3座城市，净利润在两位数以上，但无一超过深圳地铁净利润的零头。
上海、济南、宁波、苏州、西安、沈阳、重庆等不少城市地铁公司的净利润，更是在1亿元以下，接近零值水平线。
缘何亏损
为什么地铁那么多人坐，还赚不到钱？
以重庆为例，至2020年5月，重庆共计开通9条线路，运营里程329公里，覆盖主城全域，日均客运量近300万乘次，最高日客运量373.9万乘次。在2019年城轨客运量排名前十的城市中，重庆位居第7位。
尽管处在流量“上位圈”，但重庆市轨道交通(集团)有限公司2019年年度报告却显示，其营业利润亏损约3241万；包含政府补助的约3976万营业外收入，成为净利润回正的主要资金来源。
客流量排名前列的城市尚且如此，客运强度不达标自不必说。
按照2015年国家发改委的文件要求，拟建地铁初期负荷强度，不低于每日每公里0.7万人次。而根据公开报道，到2019年4月，昆明、宁波、厦门、东莞、贵阳、乌鲁木齐等多座城市，地铁客运强度均未达到此标准。
其中以昆明为例，昆明轨道交通集团有限公司2019年的营业收入仅为4.8亿元；营业成本则多达5.6亿元，高于营业收入。
2016年9月，时任国家发改委新闻发言人的赵辰昕就曾表示，当时国家已批复了43个城市，约8600公里的城市轨道交通建设规划。而随着建设成本逐年攀升，平均每公里的建设成本达到7亿元左右。
而从人力成本来看，根据2018年南京地铁票价调整听证会期间给出的一组数据：南京地铁人员编制一直保持在36人/公里，在当时同等规模网络化地铁运营企业中，是全国最低。北京、上海、广州、深圳等地，地铁的人员编制为44-69人/公里。
但即便如此“精打细算”，仍不能抵消高额投资带来的成本负担。据南京地铁部门测算，2016年当地1号线等6条地铁线，运营完全成本，每人次约为7.24元。即便扣除土建折旧后，运营成本也达每人次4.52元。然而，票价收入每人次仅有2.71元。
靠卖票，是赚不够成本的。如赵辰昕当时所说，城市轨道交通建设资金主要来源，是政府财政资金和间接融资，运营主要靠财政补贴。“这给地方政府，带来巨大的财政压力和沉重的债务负担”。
深圳经验
正因为许多地方仍未找到城轨交通自负盈亏的诀窍，2018年中旬，国家出台“52号文”为修建地铁降温。
相比十多年前的“81号文”，新版意见对申报地铁城市的人口、公共预算收入、政府债务等12道“门槛”进行了提高。其中，“一般公共财政预算收入在300亿元以上”，“地区生产总值3000亿元以上”，两个新门槛均是此前的3倍。
节流之外，开源同样重要。
赵辰昕曾指出，与当前快速发展的形势相比，城市轨道交通的投融资模式、体制机制“确实急需进行改革创新”。其中第一条就是“尽快完善综合土地开发政策，协调不同属性土地管理机制，促进轨道交通沿线和站点周边的物业开发”。
类似的机制，被广泛视为“地铁+物业”的港铁模式。根据港铁公司最新披露的2019年财报，其全年营收545亿港元，股东利润119.32亿港元，仍是全球少数几家盈利的地铁运营商之一。
同样，作为内地地铁实现百亿盈利的城市，深圳也是较早开始尝试类似模式的。
到去年底，同为一线城市，深圳地铁运营线路仅8条，远低于北上广的20、15、13条，甚至比武汉还少一条。但深圳面积相对较小，其运营线路的密度，与9座国家中心城市相比，已明显高出不少。
早在深圳第一条地铁线路开通的2004年底，深圳市政府就与港铁公司签署协议，由港铁负责开发地铁4号线二期工程，一并开发沿线290万平方米的物业。之后，深圳地铁公司也逐渐开始尝试类似模式，拿下部分地铁上盖物业的开发权。
但即便如此，深圳地铁盈利仍是多年后的事。
2010年期间，时任深圳地铁集团董事长黄瑞就透露，由于地铁巨额的投资和低票价，预计在2012年到2016年期间，深圳地铁计折旧和利息亏损额约达到220亿元；到2013年，“深圳地铁坐拥400亿土地，效仿港铁短期仍难盈利”等消息仍不时传出。
深圳地铁的诀窍或许在于“副业”。2017年，深圳地铁开始投资万科。当年投资收益达到72.54亿元，两年后（2019年），这一数字已飙升至117.3亿元，同比增加13.1%，超过集团全年净利润。
对外股权投资之外，房地产开发则是深圳地铁的另一个“副业”。数据显示，2019年深圳地铁房地产开发实现营收140.3亿元。在年内总营收的占比高达67.6%，远超过地铁运营带来的43.6亿收入。
其从事的商业地产项目可分为两种，一种是车站空间开发，主要是地铁空间以及与其联通的独立地下物业空间开发，另一种则是在地铁线上兴建购物中心、写字楼酒店等大型商业综合体。
一种设想是，未来充分利用地铁空间，建设站内商业生态，并与现有商业相结合，或成为提升地铁盈利能力的主要方向。对于其他城市来说，这样的模式如何复制？地铁梦圆之后，城市距离自负盈亏的新目标还有多远？
来源：地铁进化论
这是北上广城轨交通的平均成绩单。但即使是这么“挤”，“地铁运营如何实现盈利”仍是普遍面临的世界级难题。
上半年过去，上海清算所官网上，内地许多地铁公司已陆续披露2019年度财务报告。在公布的数据中，各地地铁公司2019年营业总收入高则超200亿元，低者也有过亿收入。但从盈利来看，却只有深圳一枝独秀。
数据显示，2019年深圳市地铁集团有限公司净利润超百亿（116.9亿元）；而其他城市的城轨交通，则多在收支平衡线上下挣扎，不少还依赖于政府补助。
地铁挣钱怎么这么难？深圳经验是否有可供参考之处？
“入不敷出”
作为公共交通工具，地铁的作用不仅在于改善民生，对于区域经济发展的促进也是肉眼可见。
根据《城市轨道交通2019年度统计和分析报告》，截至去年底，内地已有40个城市开通了城市轨道交通，运营线路208条，总长度达6736.2公里。
总体来看，2019年全国平均运营收支比为72.7%。其中，运营收支比超过100%的城市有杭州、深圳、北京、青岛；其余城市运营收支比均低于100%。
“整体看，我国城轨交通运营成本入不敷出依然是普遍状况，需要政府补贴。”
△ 数据来源：城市轨道交通2019年度统计和分析报告、各地地铁或轨道交通集团2019年财务报告（仅计入上海申通地铁股份有限公司数据）整理制图：城市进化论
概况之下，地铁公司的财务报告则更详细地勾勒出了收入支出的来龙去脉。上半年，上海清算所已披露内地22城地铁公司的2019年度财务报告。营收总收入的前五名，由高到低依次为深圳、广州、武汉、杭州和苏州。
从盈利情况来看，深圳市地铁集团有限公司一马当先。过去一年，深圳地铁不仅实现营业收入209.9亿元，同比增加84.9%，净利润更是高达116.9亿元，同比增加61.2%。
深圳地铁可以说是内地最赚钱的地铁公司。2018年其72.49亿元的净利，也超出第二名武汉地铁近60亿元。相较之下，其他城市城轨交通的盈利状况，却多不尽如人意。
以亿元计，另外21城中仅武汉、杭州、广州3座城市，净利润在两位数以上，但无一超过深圳地铁净利润的零头。
上海、济南、宁波、苏州、西安、沈阳、重庆等不少城市地铁公司的净利润，更是在1亿元以下，接近零值水平线。
缘何亏损
为什么地铁那么多人坐，还赚不到钱？
以重庆为例，至2020年5月，重庆共计开通9条线路，运营里程329公里，覆盖主城全域，日均客运量近300万乘次，最高日客运量373.9万乘次。在2019年城轨客运量排名前十的城市中，重庆位居第7位。
尽管处在流量“上位圈”，但重庆市轨道交通(集团)有限公司2019年年度报告却显示，其营业利润亏损约3241万；包含政府补助的约3976万营业外收入，成为净利润回正的主要资金来源。
客流量排名前列的城市尚且如此，客运强度不达标自不必说。
按照2015年国家发改委的文件要求，拟建地铁初期负荷强度，不低于每日每公里0.7万人次。而根据公开报道，到2019年4月，昆明、宁波、厦门、东莞、贵阳、乌鲁木齐等多座城市，地铁客运强度均未达到此标准。
其中以昆明为例，昆明轨道交通集团有限公司2019年的营业收入仅为4.8亿元；营业成本则多达5.6亿元，高于营业收入。
2016年9月，时任国家发改委新闻发言人的赵辰昕就曾表示，当时国家已批复了43个城市，约8600公里的城市轨道交通建设规划。而随着建设成本逐年攀升，平均每公里的建设成本达到7亿元左右。
而从人力成本来看，根据2018年南京地铁票价调整听证会期间给出的一组数据：南京地铁人员编制一直保持在36人/公里，在当时同等规模网络化地铁运营企业中，是全国最低。北京、上海、广州、深圳等地，地铁的人员编制为44-69人/公里。
但即便如此“精打细算”，仍不能抵消高额投资带来的成本负担。据南京地铁部门测算，2016年当地1号线等6条地铁线，运营完全成本，每人次约为7.24元。即便扣除土建折旧后，运营成本也达每人次4.52元。然而，票价收入每人次仅有2.71元。
靠卖票，是赚不够成本的。如赵辰昕当时所说，城市轨道交通建设资金主要来源，是政府财政资金和间接融资，运营主要靠财政补贴。“这给地方政府，带来巨大的财政压力和沉重的债务负担”。
深圳经验
正因为许多地方仍未找到城轨交通自负盈亏的诀窍，2018年中旬，国家出台“52号文”为修建地铁降温。
相比十多年前的“81号文”，新版意见对申报地铁城市的人口、公共预算收入、政府债务等12道“门槛”进行了提高。其中，“一般公共财政预算收入在300亿元以上”，“地区生产总值3000亿元以上”，两个新门槛均是此前的3倍。
节流之外，开源同样重要。
赵辰昕曾指出，与当前快速发展的形势相比，城市轨道交通的投融资模式、体制机制“确实急需进行改革创新”。其中第一条就是“尽快完善综合土地开发政策，协调不同属性土地管理机制，促进轨道交通沿线和站点周边的物业开发”。
类似的机制，被广泛视为“地铁+物业”的港铁模式。根据港铁公司最新披露的2019年财报，其全年营收545亿港元，股东利润119.32亿港元，仍是全球少数几家盈利的地铁运营商之一。
同样，作为内地地铁实现百亿盈利的城市，深圳也是较早开始尝试类似模式的。
到去年底，同为一线城市，深圳地铁运营线路仅8条，远低于北上广的20、15、13条，甚至比武汉还少一条。但深圳面积相对较小，其运营线路的密度，与9座国家中心城市相比，已明显高出不少。
早在深圳第一条地铁线路开通的2004年底，深圳市政府就与港铁公司签署协议，由港铁负责开发地铁4号线二期工程，一并开发沿线290万平方米的物业。之后，深圳地铁公司也逐渐开始尝试类似模式，拿下部分地铁上盖物业的开发权。
但即便如此，深圳地铁盈利仍是多年后的事。
2010年期间，时任深圳地铁集团董事长黄瑞就透露，由于地铁巨额的投资和低票价，预计在2012年到2016年期间，深圳地铁计折旧和利息亏损额约达到220亿元；到2013年，“深圳地铁坐拥400亿土地，效仿港铁短期仍难盈利”等消息仍不时传出。
深圳地铁的诀窍或许在于“副业”。2017年，深圳地铁开始投资万科。当年投资收益达到72.54亿元，两年后（2019年），这一数字已飙升至117.3亿元，同比增加13.1%，超过集团全年净利润。
对外股权投资之外，房地产开发则是深圳地铁的另一个“副业”。数据显示，2019年深圳地铁房地产开发实现营收140.3亿元。在年内总营收的占比高达67.6%，远超过地铁运营带来的43.6亿收入。
其从事的商业地产项目可分为两种，一种是车站空间开发，主要是地铁空间以及与其联通的独立地下物业空间开发，另一种则是在地铁线上兴建购物中心、写字楼酒店等大型商业综合体。
一种设想是，未来充分利用地铁空间，建设站内商业生态，并与现有商业相结合，或成为提升地铁盈利能力的主要方向。对于其他城市来说，这样的模式如何复制？地铁梦圆之后，城市距离自负盈亏的新目标还有多远？
来源：地铁进化论
房价的逻辑会写一个系列，共计6篇，分别是房价的逻辑-十九条定律，房价的逻辑-城市的对比，房价的逻辑-产业竞争力，房价的逻辑-金融杠杆率，房价的逻辑-规划和变局，房价的逻辑-楼市定位问题。
关于房价，有很多不靠谱的说法，看空的说房价太高了，泡沫太大了，随时会崩盘，现在房子太多了，以后房子没有人要，所以会房价如葱。看多的说，中国房价没有顶，只有更高，没有最高，可以继续上涨20年，还可以翻几番。房价是个经济现象，是由经济发展和货币发行决定的，下面就说一下房价的逻辑，从逻辑的角度来分析房价，是上涨还是下跌。
本篇是第六篇：房价的逻辑-楼市定位问题。
01
必要要明白的一个道理是：一个城市最重要的是发展经济，就业和税收永远是这个城市最重要的主题，房地产市场是为经济发展服务的，而不是经济发展为房地产服务，那种说房地产多么强大，政府没有办法控制房价 的说法是扯淡的。微博名人财宝宝曾经有句名言：京沪永远涨，可在2017年以来，京沪房价不仅没有上涨，甚至还是跌了。造成这种现象的根本原因是各城市对于楼市的定位问题。
各城市对楼市的定位，有短期目标，也有长期目标，不同阶段对于楼市的定位是不一样的，不同的定位下，会出不同的楼市政策。
房产投资，必须要明白楼市是政策市这个基本认知，销售几千亿的开发商都在研究政策，更不要说什么房产大V，置业顾问，个人房产投资者。大喊什么房价会一直涨或者房价会一直跌都是刻舟求剑、郑人买履。
02
未来是都市化，人口会快速的向大都市和大都市圈聚集，巨大的需求和经济以较快速度发展的情况下，核心大城市房价未来还会继续上涨。
房价是由供求关系和购买力决定的，虽然大城市供不应求、购买力旺盛造成房价上涨的压力很大，可限购限贷的政策调控会改变供求关系和购买力，也就会改变房价的走势。
必须看到，从一个较长的周期看，比如7到10年，一个城市的房价 总的涨幅是确定的，因为这个城市的购买力是确定的。政策只会影响2到5 年的短期走势，也就是说，一个城市7到10年总的涨幅是一定的，现在因为调控松，涨的快了，未来会上涨的慢，现在因为调控严涨的慢，未来会上涨的快。
为什么房价会暴涨，短短几个月房价上涨50%或者翻番，是因为调控，调控严格的时候压制了购买力，等调控放松了，房价会报复性上涨，把以前被压制的涨幅在短时间内涨回来。因为调控，所以暴涨。
判断一个城市房产是否值得投资，有个简单的标准，那就是调控的严厉程度，调控越严厉的地方，房子的投资价值越大。严厉调控压制的上涨幅度总会修正的。
03
北京是第二大经济城市，同时也是首都，承担着行政管理和国际交往功能，多重功能高度集中在三环内，造成严重的交通拥堵。所以必须进行功能拆分，把行政功能留在主城，而经济功能搬迁到通州副中心。实现这个目标，必须进行大量的空间腾挪。
北京主城恢复到老北京的样子，必将建设大量的文化设施，进行大量的绿化，进行大量的拆迁，这个情况下，你觉得是房价上涨好进行呢，还是房价不上涨好进行呢？
04
上海是中国最大城市，可工业发达，传统制造业多，这些产业很显然与上海的定位不太相配。作为世界知名的城市，上海要发展的是金融等高端第三产业，科技创新、高端制造等空间巨大的新兴产业，普通的制造业必须搬离上海，进行功能再造，这个时候就会涉及到大量的拆迁，区域功能进行功能转换升级，是高标准的腾笼换鸟，腾龙换鸟，你希望笼子的价格上涨还是不上涨？
05
过去三年，北京上海的房价不仅没有上涨，还下跌了，一个根本原因是在对空间进行重新布局，进行功能改造。作为中国仅有的两个世界级平台型城市，北京上海要承担中国成为世界领导者的功能。
很多人说北京上海不发展了，要赶人，刻舟求剑了。为啥大家去京沪？因为工作机会多，如果真的要赶人，不增加工作机会，甚至减少工作机会就好了。
如果真的赶人，北京不要再运河建世界最大的CBD了，把环球主题公园放到天津，把第二机场放在河北。如果赶人，上海的迪士尼乐园放在南京，特斯拉超级工厂放在杭州好了。
我们只看到了大量的工业制造，批发商贸等普通岗位离开京沪，我们没有看到大量的优质资源，优质工作岗位正在向京沪聚集中。
06
过去3年，限购最严格的是北京，比北京限购严格的是通州，比通州限购严格的是环京的北三县，说环京北三县限购严格是因为这里是唯一以县为单位进行限购的，限购的区域越小，越严格。如果北京以街道为单位进行限购，朝外街道的房子只能是朝外街道户口的人才能买，结果会怎么样？只能是下跌。
北三实行最严格的限购，一个根本原因是北三发生变局，要融入北京，变成北京功能的一部分，彻底改变原来的河北县城的角色，而变成新发展的都市市区。
产业定位为科技创新、高端制造、医疗养老，宜居生活，那就要把原来的小工厂赶走，实现彻底的腾笼换鸟，同时要大量的征收土地，新建各种基础设施，晚上市政布局，要实现这些，都需要土地功能的腾挪，你觉得这个大背景下，房价是上涨好呢，还是下跌好呢？
利好不断，房价腰斩这个反逻辑的市场表现只发生在环京的北三县，不符合逻辑的表现最终会被市场修正。
07
2017年前，京沪一直是人口流入最多的城市。2017年前，广深的人口增加不明显，最近两年人口增加明显多了，一个大背景是京沪在进行升级，在控制人口流入。
必须要明白的是高房价是个双刃剑，高房价可以增加政府的卖地收入，使得政府有更多的资金进行市政建设，可高房价也会增加营商成本，让刚刚毕业的年轻人望而却步，抑制对优秀年轻人的吸引。100000+的房价，买一套三室要1000万，首付300万很多家庭拿不出，贷款7000万，月还款要3万7，一个年薪50万的家庭月收入才4万2，这样的压力，每个年轻人都会考虑。
无论是金融服务、科技创新还是高端制造，对港口和城市位置等硬件依赖越来越低，而对于人的智力资源越来越高。这些年BAT、华为的研发机构大量布局新一线城市，正是看中了当地优质的智力资源和较低的房价。
所以从来不招商的深圳市去年开始大力度的招商，千方百计的降低营商成本，同时提出二次房改的目标，大量的增加住房供给，土地不多，向空间要面积，深圳未来会有大量的70层住宅楼，以期实现市民的安居乐业。
08
土地经营上，厦门是一个典型，供给量小，房价高，房价收入比明显的与当地收入不匹配。其实这是一个定位问题，厦门的第二产业不强，强的是医疗、教育、山海资源和环境、历史，吸引更多的富人到厦门，发展第三产业是个不错的选择。你的产品是空调，他的产品是优质的房子。他不担心因为营商成本高造成制造业没有竞争力，他拼的是第三产业，他的独特的资源是其他城市所没有的。
09
土地经营上的另外一个典型是重庆和长沙，这两个城市经济很不错，可房价很低，明显的低于同级别的城市，他们的一个思路是饱和式供给使得房价处于低位，降低营商成本，提高制造业的竞争力，这样可以更有利于吸引企业进入，吸引年轻人进入，做大经济规模，做大产业规模，做大人口规模，使得城市快速壮大，实现良性发展。
这个做法是系统的，有计划性的，苏州的笔记本制造业、深圳的手机制造业大量的搬迁到重庆就是很明显的例子。
10
房价的逻辑共计六篇，今天就写完了。从逻辑上把房价搞清楚了，投资的时候更会有的放矢，不符合逻辑的房价，要么高估了，要么低估了。无论是高估还是低估，都会最终被市场修正。#微博房产##房产微盘点#
关于房价，有很多不靠谱的说法，看空的说房价太高了，泡沫太大了，随时会崩盘，现在房子太多了，以后房子没有人要，所以会房价如葱。看多的说，中国房价没有顶，只有更高，没有最高，可以继续上涨20年，还可以翻几番。房价是个经济现象，是由经济发展和货币发行决定的，下面就说一下房价的逻辑，从逻辑的角度来分析房价，是上涨还是下跌。
本篇是第六篇：房价的逻辑-楼市定位问题。
01
必要要明白的一个道理是：一个城市最重要的是发展经济，就业和税收永远是这个城市最重要的主题，房地产市场是为经济发展服务的，而不是经济发展为房地产服务，那种说房地产多么强大，政府没有办法控制房价 的说法是扯淡的。微博名人财宝宝曾经有句名言：京沪永远涨，可在2017年以来，京沪房价不仅没有上涨，甚至还是跌了。造成这种现象的根本原因是各城市对于楼市的定位问题。
各城市对楼市的定位，有短期目标，也有长期目标，不同阶段对于楼市的定位是不一样的，不同的定位下，会出不同的楼市政策。
房产投资，必须要明白楼市是政策市这个基本认知，销售几千亿的开发商都在研究政策，更不要说什么房产大V，置业顾问，个人房产投资者。大喊什么房价会一直涨或者房价会一直跌都是刻舟求剑、郑人买履。
02
未来是都市化，人口会快速的向大都市和大都市圈聚集，巨大的需求和经济以较快速度发展的情况下，核心大城市房价未来还会继续上涨。
房价是由供求关系和购买力决定的，虽然大城市供不应求、购买力旺盛造成房价上涨的压力很大，可限购限贷的政策调控会改变供求关系和购买力，也就会改变房价的走势。
必须看到，从一个较长的周期看，比如7到10年，一个城市的房价 总的涨幅是确定的，因为这个城市的购买力是确定的。政策只会影响2到5 年的短期走势，也就是说，一个城市7到10年总的涨幅是一定的，现在因为调控松，涨的快了，未来会上涨的慢，现在因为调控严涨的慢，未来会上涨的快。
为什么房价会暴涨，短短几个月房价上涨50%或者翻番，是因为调控，调控严格的时候压制了购买力，等调控放松了，房价会报复性上涨，把以前被压制的涨幅在短时间内涨回来。因为调控，所以暴涨。
判断一个城市房产是否值得投资，有个简单的标准，那就是调控的严厉程度，调控越严厉的地方，房子的投资价值越大。严厉调控压制的上涨幅度总会修正的。
03
北京是第二大经济城市，同时也是首都，承担着行政管理和国际交往功能，多重功能高度集中在三环内，造成严重的交通拥堵。所以必须进行功能拆分，把行政功能留在主城，而经济功能搬迁到通州副中心。实现这个目标，必须进行大量的空间腾挪。
北京主城恢复到老北京的样子，必将建设大量的文化设施，进行大量的绿化，进行大量的拆迁，这个情况下，你觉得是房价上涨好进行呢，还是房价不上涨好进行呢？
04
上海是中国最大城市，可工业发达，传统制造业多，这些产业很显然与上海的定位不太相配。作为世界知名的城市，上海要发展的是金融等高端第三产业，科技创新、高端制造等空间巨大的新兴产业，普通的制造业必须搬离上海，进行功能再造，这个时候就会涉及到大量的拆迁，区域功能进行功能转换升级，是高标准的腾笼换鸟，腾龙换鸟，你希望笼子的价格上涨还是不上涨？
05
过去三年，北京上海的房价不仅没有上涨，还下跌了，一个根本原因是在对空间进行重新布局，进行功能改造。作为中国仅有的两个世界级平台型城市，北京上海要承担中国成为世界领导者的功能。
很多人说北京上海不发展了，要赶人，刻舟求剑了。为啥大家去京沪？因为工作机会多，如果真的要赶人，不增加工作机会，甚至减少工作机会就好了。
如果真的赶人，北京不要再运河建世界最大的CBD了，把环球主题公园放到天津，把第二机场放在河北。如果赶人，上海的迪士尼乐园放在南京，特斯拉超级工厂放在杭州好了。
我们只看到了大量的工业制造，批发商贸等普通岗位离开京沪，我们没有看到大量的优质资源，优质工作岗位正在向京沪聚集中。
06
过去3年，限购最严格的是北京，比北京限购严格的是通州，比通州限购严格的是环京的北三县，说环京北三县限购严格是因为这里是唯一以县为单位进行限购的，限购的区域越小，越严格。如果北京以街道为单位进行限购，朝外街道的房子只能是朝外街道户口的人才能买，结果会怎么样？只能是下跌。
北三实行最严格的限购，一个根本原因是北三发生变局，要融入北京，变成北京功能的一部分，彻底改变原来的河北县城的角色，而变成新发展的都市市区。
产业定位为科技创新、高端制造、医疗养老，宜居生活，那就要把原来的小工厂赶走，实现彻底的腾笼换鸟，同时要大量的征收土地，新建各种基础设施，晚上市政布局，要实现这些，都需要土地功能的腾挪，你觉得这个大背景下，房价是上涨好呢，还是下跌好呢？
利好不断，房价腰斩这个反逻辑的市场表现只发生在环京的北三县，不符合逻辑的表现最终会被市场修正。
07
2017年前，京沪一直是人口流入最多的城市。2017年前，广深的人口增加不明显，最近两年人口增加明显多了，一个大背景是京沪在进行升级，在控制人口流入。
必须要明白的是高房价是个双刃剑，高房价可以增加政府的卖地收入，使得政府有更多的资金进行市政建设，可高房价也会增加营商成本，让刚刚毕业的年轻人望而却步，抑制对优秀年轻人的吸引。100000+的房价，买一套三室要1000万，首付300万很多家庭拿不出，贷款7000万，月还款要3万7，一个年薪50万的家庭月收入才4万2，这样的压力，每个年轻人都会考虑。
无论是金融服务、科技创新还是高端制造，对港口和城市位置等硬件依赖越来越低，而对于人的智力资源越来越高。这些年BAT、华为的研发机构大量布局新一线城市，正是看中了当地优质的智力资源和较低的房价。
所以从来不招商的深圳市去年开始大力度的招商，千方百计的降低营商成本，同时提出二次房改的目标，大量的增加住房供给，土地不多，向空间要面积，深圳未来会有大量的70层住宅楼，以期实现市民的安居乐业。
08
土地经营上，厦门是一个典型，供给量小，房价高，房价收入比明显的与当地收入不匹配。其实这是一个定位问题，厦门的第二产业不强，强的是医疗、教育、山海资源和环境、历史，吸引更多的富人到厦门，发展第三产业是个不错的选择。你的产品是空调，他的产品是优质的房子。他不担心因为营商成本高造成制造业没有竞争力，他拼的是第三产业，他的独特的资源是其他城市所没有的。
09
土地经营上的另外一个典型是重庆和长沙，这两个城市经济很不错，可房价很低，明显的低于同级别的城市，他们的一个思路是饱和式供给使得房价处于低位，降低营商成本，提高制造业的竞争力，这样可以更有利于吸引企业进入，吸引年轻人进入，做大经济规模，做大产业规模，做大人口规模，使得城市快速壮大，实现良性发展。
这个做法是系统的，有计划性的，苏州的笔记本制造业、深圳的手机制造业大量的搬迁到重庆就是很明显的例子。
10
房价的逻辑共计六篇，今天就写完了。从逻辑上把房价搞清楚了，投资的时候更会有的放矢，不符合逻辑的房价，要么高估了，要么低估了。无论是高估还是低估，都会最终被市场修正。#微博房产##房产微盘点#
【商闻天下】央行行长坦言目前的利率水平是适度的；财政部长表态提划补改四措并举完善养老保险制度[笑cry][围观]
国际商报-中国商务新闻网讯 无巧不成发布会。今天上午新闻发布会上共唱一台戏的的三位“重量级”部长，都是1977年高考过关的“天之骄子”。
国家发展和改革委员会副主任、国家统计局局长宁吉喆当年考上合肥工大，财政部部长刘昆入读厦门大学，40年前中国人民银行行长易纲极有可能是“学霸”，高中名满天下的北大。三人联袂出席庆祝中华人民共和国成立70周年活动新闻中心举办的第一场新闻发布会，介绍以新发展理念为引领，推进中国经济平稳健康可持续发展，并回答记者提问。
宁吉喆的开场白提纲挈领：目前我国已成为世界经济第二大国、货物贸易第一大国、外汇储备第一大国、服务贸易第二大国、使用外资第二大国、对外投资第二大国......
易刚在回答十分敏感的降息降准问题时明确表示：目前全世界的经济确实有下行的压力，大家最近看了中国的经济数据，也有一些下行。但是我们的总体判断是中国目前的经济还是运行在合理的区间，这是第一个判断。第二个判断就是，目前中国在宏观经济政策，特别是财政政策、货币政策上，应对下行压力的空间还是比较大的。大家知道，以货币政策为例，我们目前的利率水平应当是一个适度的利率水平，法定存款准备金率的水平应当说也是为今后的宏观政策调整留有充足的空间。
财政部长刘昆面对社会各界普遍关注的养老保险基金运行问题时坦言：受人口老龄化程度的加剧和人口流动不均衡等因素影响，再加上以前基金是不能在省际之间调剂的，确有一些省份存在基金收支平衡压力较大的问题，个别省因为抚养比的问题，在省内的收支会出现一些不平衡的状况。从提、划、补、改四个方面入手，推动养老保险制度朝着更加公平和可持续方向发展。
发布会摘录：
凤凰卫视记者:请问易纲行长，我们关注到近期欧洲央行重启了QE，美联储也开启了年内第二次降息，全球主要经济体货币政策都是趋于宽松的，考虑到目前国内经济形势，中国有必要跟进降息吗？货币经济取向是否会进行调整？
易纲:正像你说的，美国、欧央行和日本央行以及许多发展中国家的央行，最近货币政策的取向，一个是降息，一个是重启QE。在这种背景下，中国货币的取向是什么？大家知道，中国是一个大型的经济体，我们货币政策主要是服务国内经济，所以我们决定货币政策也主要是以我为主，考虑国内的经济形势和物价走势来进行预调和微调。中国的经济目前还是在合理区间，物价方面也处于一个比较温和的区间。在转型升级中我们遇到一些结构性的问题，主要是通过供给侧结构性改革来解决。
易纲:综合分析中国国内的形势和国际背景，我们认为中国的货币政策应当保持定力，坚持稳健的取向。既要稳当前，也就是说要加强逆周期调节，保持我们的广义货币M2和社会融资规模的增长速度和名义GDP的增长速度大体上相当、大体上匹配，坚决不搞“大水漫灌”。同时我们也要注意保持我们杠杆率的稳定，使得整个社会的债务水平处于可持续的水平。同时，我们也要考虑到长远，也就是说要加大结构调整的力度，下大力气疏通货币政策的传导机制，以改革的方式降低企业的融资成本，推动经济高质量发展。
易纲:如果你要看全球，包括美、欧、日发达国家的货币政策和发展中国家的货币政策在未来几年的取向，我有这样一个判断，就是向前看，再过几年，如果哪个国家，特别是哪个主要经济体还保持正常的货币政策，那么这样的经济体应当是全球经济的亮点，也应该是市场所羡慕的地方。
中央广播电视总台央广记者:社会各界对于企业职工基本养老保险基金运行情况都比较关注，所以您能否介绍一下相关的情况？另外，财政部门采取了哪些措施来确保养老金的足额按时发放呢？
刘昆:首先我要明确的是，目前我国的养老保险基金运行总体平稳，养老金的发放是有保证的。我和你简单介绍一下有关数据。截至去年底，全国企业职工基本养老保险基金收入是3.8万亿，支出是3.2万亿，当年收支结余接近6000亿，累计结余已经达到了4.8万亿。今年的1-7月，基金收入是2.2万亿，支出2万亿左右，当前收支结余是2000多亿，累计结余是5万亿左右。从这些数据可以看出，养老金发放是有保证的。
刘昆:我们也注意到，受人口老龄化程度的加剧和人口流动不均衡等因素影响，再加上以前基金是不能在省际之间调剂的，我们确实有一些省份存在基金收支平衡压力较大的问题，个别省因为抚养比的问题，在省内的收支会出现一些不平衡的状况。当然，易行长是“三支箭”，我们是四个方面，主要是从提、划、补、改四个方面入手，推动养老保险制度朝着更加公平和可持续方向发展。
刘昆:第一，提。即提高中央调剂比例，重点解决个别省份基金收支压力较大的问题。2019年为了进一步均衡地区间的基金负担，我们加大了中央的调剂力度，把调剂比例提高到3.5%，全年调剂基金规模达到6300亿元。中西部地区和老工业基地省份受益是1500多亿元。通过这项措施，个别省份的基金收支压力突出问题得到有效解决。有些省份通过这些措施，基本上解决了他们的困难。
第二，划。即全面推开划转部分国有资本充实社保资金。2017年11月，国务院印发了划转部分国有资本充实社保资金实施方案，决定划转中央和地方、国有和国有控股大中型企业、金融机构10%的资本充斥社保基金。实施方案下达以后，财政部会同有关部门，按照“试点先行、分级组织、稳步推进”的原则，积极推进划转工作。目前，中央层面已经陆续对53家中央企业和14家中央金融机构实施了划转，划转的规模是8600亿元。地方层面也相继开展了前期准备工作，今年7月，国务院常务会议已经决定，全国要全面推开国有资本充实社保基金工作。我们将积极采取措施，推动全国划转工作顺利进行。
第三，补。即加大对基本养老保险基金的补助力度。近年来，中央财政逐年加大对基本养老保险基金的补助力度，并重点向基金收支矛盾较为突出的中西部地区和老工业基地省份倾斜。今年中央财政预算安排企业的职工养老保险补助资金是5285亿元，同比增长9.4%，增长幅度也是相当大的。我们今后还将继续加大补助的力度，支持地方做好养老金按时足额发放工作。
第四，改。即深化制度改革。按照中央的部署和要求，我们将配合有关部门在省级统筹基础上，加快养老保险全国统筹的进度，完善养老保险多缴多得、长缴多得的约束机制，建立健全基本养老金的合理调整机制，不断推动养老保险领域的改革。我们将进一步完善城镇职工基本养老保险和城乡居民基本养老保险制度，尽快实现养老保险的全国统筹，确保亿万人民“老有所养”。
路透社记者:最近经济下行压力有所加大的情况下，央行会不会进一步考虑降息降准，或者允许汇率有一定的贬值来维持经济的稳定？另外您觉得这个政策空间是不是也会受到债务、房地产的风险或者通胀预期的制约？
易纲:目前全世界的经济确实有下行的压力，大家最近看了中国的经济数据，也有一些下行。但是我们的总体判断是中国目前的经济还是运行在合理的区间，这是第一个判断。第二个判断就是，目前中国在宏观经济政策，特别是财政政策、货币政策上，应对下行压力的空间还是比较大的。大家知道，以货币政策为例，我们目前的利率水平应当是一个适度的利率水平，法定存款准备金率的水平应当说也是为今后的宏观政策调整留有充足的空间。
但是我要说的一点就是，我们并不急于像其他一些国家央行所做的那样，有一些比较大的降息和量化宽松的政策。我们的判断是，中国的货币政策还是要保持稳健的取向，要保持这个定力。同时，客观分析来看，我们不管是在货币政策工具上，在宏观审慎政策工具上，还是在其他的方面，我们的空间确实都是比较大。也就是像我刚才所说的，我认为在这个过程中，大家都担心如果真的出现经济下行，主要发达国家的货币政策工具用完了，比如说他们已经接近零利率了，甚至实行负利率政策，我认为我们应该在整个货币政策操作的过程中，珍惜正常的货币政策的空间，使得我们能够在这个正常的货币政策的空间中尽量长地延续正常的货币政策，这样对整个经济的可持续发展和老百姓的福祉是有利的。
国际商报-中国商务新闻网讯 无巧不成发布会。今天上午新闻发布会上共唱一台戏的的三位“重量级”部长，都是1977年高考过关的“天之骄子”。
国家发展和改革委员会副主任、国家统计局局长宁吉喆当年考上合肥工大，财政部部长刘昆入读厦门大学，40年前中国人民银行行长易纲极有可能是“学霸”，高中名满天下的北大。三人联袂出席庆祝中华人民共和国成立70周年活动新闻中心举办的第一场新闻发布会，介绍以新发展理念为引领，推进中国经济平稳健康可持续发展，并回答记者提问。
宁吉喆的开场白提纲挈领：目前我国已成为世界经济第二大国、货物贸易第一大国、外汇储备第一大国、服务贸易第二大国、使用外资第二大国、对外投资第二大国......
易刚在回答十分敏感的降息降准问题时明确表示：目前全世界的经济确实有下行的压力，大家最近看了中国的经济数据，也有一些下行。但是我们的总体判断是中国目前的经济还是运行在合理的区间，这是第一个判断。第二个判断就是，目前中国在宏观经济政策，特别是财政政策、货币政策上，应对下行压力的空间还是比较大的。大家知道，以货币政策为例，我们目前的利率水平应当是一个适度的利率水平，法定存款准备金率的水平应当说也是为今后的宏观政策调整留有充足的空间。
财政部长刘昆面对社会各界普遍关注的养老保险基金运行问题时坦言：受人口老龄化程度的加剧和人口流动不均衡等因素影响，再加上以前基金是不能在省际之间调剂的，确有一些省份存在基金收支平衡压力较大的问题，个别省因为抚养比的问题，在省内的收支会出现一些不平衡的状况。从提、划、补、改四个方面入手，推动养老保险制度朝着更加公平和可持续方向发展。
发布会摘录：
凤凰卫视记者:请问易纲行长，我们关注到近期欧洲央行重启了QE，美联储也开启了年内第二次降息，全球主要经济体货币政策都是趋于宽松的，考虑到目前国内经济形势，中国有必要跟进降息吗？货币经济取向是否会进行调整？
易纲:正像你说的，美国、欧央行和日本央行以及许多发展中国家的央行，最近货币政策的取向，一个是降息，一个是重启QE。在这种背景下，中国货币的取向是什么？大家知道，中国是一个大型的经济体，我们货币政策主要是服务国内经济，所以我们决定货币政策也主要是以我为主，考虑国内的经济形势和物价走势来进行预调和微调。中国的经济目前还是在合理区间，物价方面也处于一个比较温和的区间。在转型升级中我们遇到一些结构性的问题，主要是通过供给侧结构性改革来解决。
易纲:综合分析中国国内的形势和国际背景，我们认为中国的货币政策应当保持定力，坚持稳健的取向。既要稳当前，也就是说要加强逆周期调节，保持我们的广义货币M2和社会融资规模的增长速度和名义GDP的增长速度大体上相当、大体上匹配，坚决不搞“大水漫灌”。同时我们也要注意保持我们杠杆率的稳定，使得整个社会的债务水平处于可持续的水平。同时，我们也要考虑到长远，也就是说要加大结构调整的力度，下大力气疏通货币政策的传导机制，以改革的方式降低企业的融资成本，推动经济高质量发展。
易纲:如果你要看全球，包括美、欧、日发达国家的货币政策和发展中国家的货币政策在未来几年的取向，我有这样一个判断，就是向前看，再过几年，如果哪个国家，特别是哪个主要经济体还保持正常的货币政策，那么这样的经济体应当是全球经济的亮点，也应该是市场所羡慕的地方。
中央广播电视总台央广记者:社会各界对于企业职工基本养老保险基金运行情况都比较关注，所以您能否介绍一下相关的情况？另外，财政部门采取了哪些措施来确保养老金的足额按时发放呢？
刘昆:首先我要明确的是，目前我国的养老保险基金运行总体平稳，养老金的发放是有保证的。我和你简单介绍一下有关数据。截至去年底，全国企业职工基本养老保险基金收入是3.8万亿，支出是3.2万亿，当年收支结余接近6000亿，累计结余已经达到了4.8万亿。今年的1-7月，基金收入是2.2万亿，支出2万亿左右，当前收支结余是2000多亿，累计结余是5万亿左右。从这些数据可以看出，养老金发放是有保证的。
刘昆:我们也注意到，受人口老龄化程度的加剧和人口流动不均衡等因素影响，再加上以前基金是不能在省际之间调剂的，我们确实有一些省份存在基金收支平衡压力较大的问题，个别省因为抚养比的问题，在省内的收支会出现一些不平衡的状况。当然，易行长是“三支箭”，我们是四个方面，主要是从提、划、补、改四个方面入手，推动养老保险制度朝着更加公平和可持续方向发展。
刘昆:第一，提。即提高中央调剂比例，重点解决个别省份基金收支压力较大的问题。2019年为了进一步均衡地区间的基金负担，我们加大了中央的调剂力度，把调剂比例提高到3.5%，全年调剂基金规模达到6300亿元。中西部地区和老工业基地省份受益是1500多亿元。通过这项措施，个别省份的基金收支压力突出问题得到有效解决。有些省份通过这些措施，基本上解决了他们的困难。
第二，划。即全面推开划转部分国有资本充实社保资金。2017年11月，国务院印发了划转部分国有资本充实社保资金实施方案，决定划转中央和地方、国有和国有控股大中型企业、金融机构10%的资本充斥社保基金。实施方案下达以后，财政部会同有关部门，按照“试点先行、分级组织、稳步推进”的原则，积极推进划转工作。目前，中央层面已经陆续对53家中央企业和14家中央金融机构实施了划转，划转的规模是8600亿元。地方层面也相继开展了前期准备工作，今年7月，国务院常务会议已经决定，全国要全面推开国有资本充实社保基金工作。我们将积极采取措施，推动全国划转工作顺利进行。
第三，补。即加大对基本养老保险基金的补助力度。近年来，中央财政逐年加大对基本养老保险基金的补助力度，并重点向基金收支矛盾较为突出的中西部地区和老工业基地省份倾斜。今年中央财政预算安排企业的职工养老保险补助资金是5285亿元，同比增长9.4%，增长幅度也是相当大的。我们今后还将继续加大补助的力度，支持地方做好养老金按时足额发放工作。
第四，改。即深化制度改革。按照中央的部署和要求，我们将配合有关部门在省级统筹基础上，加快养老保险全国统筹的进度，完善养老保险多缴多得、长缴多得的约束机制，建立健全基本养老金的合理调整机制，不断推动养老保险领域的改革。我们将进一步完善城镇职工基本养老保险和城乡居民基本养老保险制度，尽快实现养老保险的全国统筹，确保亿万人民“老有所养”。
路透社记者:最近经济下行压力有所加大的情况下，央行会不会进一步考虑降息降准，或者允许汇率有一定的贬值来维持经济的稳定？另外您觉得这个政策空间是不是也会受到债务、房地产的风险或者通胀预期的制约？
易纲:目前全世界的经济确实有下行的压力，大家最近看了中国的经济数据，也有一些下行。但是我们的总体判断是中国目前的经济还是运行在合理的区间，这是第一个判断。第二个判断就是，目前中国在宏观经济政策，特别是财政政策、货币政策上，应对下行压力的空间还是比较大的。大家知道，以货币政策为例，我们目前的利率水平应当是一个适度的利率水平，法定存款准备金率的水平应当说也是为今后的宏观政策调整留有充足的空间。
但是我要说的一点就是，我们并不急于像其他一些国家央行所做的那样，有一些比较大的降息和量化宽松的政策。我们的判断是，中国的货币政策还是要保持稳健的取向，要保持这个定力。同时，客观分析来看，我们不管是在货币政策工具上，在宏观审慎政策工具上，还是在其他的方面，我们的空间确实都是比较大。也就是像我刚才所说的，我认为在这个过程中，大家都担心如果真的出现经济下行，主要发达国家的货币政策工具用完了，比如说他们已经接近零利率了，甚至实行负利率政策，我认为我们应该在整个货币政策操作的过程中，珍惜正常的货币政策的空间，使得我们能够在这个正常的货币政策的空间中尽量长地延续正常的货币政策，这样对整个经济的可持续发展和老百姓的福祉是有利的。
✋热门推荐