2022银保监工作会议，强调：推动中小银行保险机构依法合规多渠道补充资本金。
高层的基调一直存在，我们的投资应该怎么做？
2020年7月国常会提到：「支持地方专项债补充中小银行资本金」。当时，我作出的判断，立即将「银行ETF」的仓位，全部换成「宁波银行」。7月2日盘后，宁波银保监核准宁波银行注册资本由56增至60。
1月21日，我发了一组「农商系不良贷款」的数据，引发了一些讨论。
24日，「浙江省联社」披露改革方案：改制组建「浙江农商联合银行」。「十四五」金融规划中提及省联社改革的省份，包括：广东、海南、江西、江苏、陕西、安徽、山东、福建、湖南、吉林、浙江、四川、湖北等13省。
个人推测，如果投资银行，这一次的重点可以放在「农商行」。在上市的农商行中，可供选择的不多。个人倾向：常熟银行、沪农商行。
高层的基调一直存在，我们的投资应该怎么做？
2020年7月国常会提到：「支持地方专项债补充中小银行资本金」。当时，我作出的判断，立即将「银行ETF」的仓位，全部换成「宁波银行」。7月2日盘后，宁波银保监核准宁波银行注册资本由56增至60。
1月21日，我发了一组「农商系不良贷款」的数据，引发了一些讨论。
24日，「浙江省联社」披露改革方案：改制组建「浙江农商联合银行」。「十四五」金融规划中提及省联社改革的省份，包括：广东、海南、江西、江苏、陕西、安徽、山东、福建、湖南、吉林、浙江、四川、湖北等13省。
个人推测，如果投资银行，这一次的重点可以放在「农商行」。在上市的农商行中，可供选择的不多。个人倾向：常熟银行、沪农商行。
连平 : 房地产调控政策应突出供给侧支持
来源：中国金融政策报告
连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长;马泓为植信投资研究院资深研究员
尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
2021年房地产调控政策从供需两个层面频频举措，特别是针对大城市房价“过热”的问题。自2021年年初“供地两集中”制度出台后，新的土拍规则令房企参与度下降，全国土地供给和成交增速也同步回落，叠加住房金融环境逐级收紧，房企竞相将经营重点落在销售回款和加速去库两个方面，导致商品房新开工增速在短期也快速下降，短期大城市商品房库存持续走低。长期以来，影响房价的核心要素是供需平衡与结构。尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
一、当前房地产库存处于历史低位
由于房地产库存的定义并不明确，市场上对于房地产库存的测算结果不尽一致，部分地区的库存数据分歧较大。目前市场上主流的宏观评估方法有两种，一种是直接选取“待售面积”，将其视作“现房”的概念，作为衡量短期可售住房的库存指标；另一个则是在“待售面积”的基础上，增加房地产运行中的工程类指标，包括新开工、施工和竣工，根据其每期的变化量来评估新增库存的边际变化，视作“期房”的概念。
目前，基于待售面积现房库存处于历史最低水平。根据统计局定义，所谓待售面积指的是项目竣工后，已获得预售证可供出售而尚未完成销售的商品房面积。截至2021年11月，全国商品房住宅待售面积为2.23亿平方米，而过去6-12个月住宅销售面积均值为1.2亿平方米，即待售面积/销售面积为1.9。如果仅考虑已经批准的可售住宅，全国库存只能够承受不到2个月的增量需求，这种情形自2018年四季度至今已经有三年多了。
图1 商品房住宅待售面积与销售面积之比处于低位
基于新建和在建工程的住房库存（期房库存）快速下降。商品住房与一般的工业制成品不同的是，即便是在建的过程中，房地产企业依然可以在工程开展到一定阶段进行出售，通过预收款的方式夯实自身现金流。截至2021年11月，过去连续12个月新开工面积达到20.62亿平方米，竣工面积为10.08亿平方米，存量施工面积为98.40亿平方米。具体来看，新开工面积和施工面积均处于历史高位，表明房企在项目资金回笼方面十分依赖新开工和施工。然而竣工情况自2017年起便开始走下坡路，房企在2017年-2020年对竣工的意愿并不强烈，2021年在基本无法依托融资工具来缓解资金压力。房企被迫加快竣工步伐以求改善现金流，竣工面积随即有所回升，当前竣工面积规模与2012年-2014年时期相当。房地产竣工与待售的关系最为紧密，因此在趋势上待售面积（现房）也与竣工面积关联度最强，现房库存紧缺的一个重要因素是商品住宅竣工面积在2017年-2020年时期快速下滑。
图 2全国商品房竣工面积2021年有所回升
当前商品房销售市场普遍以期房销售为主。截至2021年11月，现房占商品房销售的比值降至10%，几乎处于历史最低水平。回顾过往十年房地产销售情况，重要的分水岭是2018年。“房住不炒”在2018年3月正式提出，银保监会明确严控个人贷款违规流入房市，提高居民房贷利率，并严查各类违规房地产融资行为；发改委严控房企境外融资渠道；住建部就房地产市场调控问题约谈问责12个房价调控不利的城市，此后地方限购限贷政策陆续密集推出。2018年房企资金来源中，首次出现个人按揭贷款和房企信贷同时负增长，剔除土地购置费后纯房地产开发投资同比下降3.2%，过往历史中仅有的纯房地产开发投资负增长。受资金面的压力，为了维持扩张节奏，房企便将工程开发的重心向“前端”转移，即更大比例的期房销售出现，这也间接为此后“黑中介”、烂尾、资金挪作他用、二手房价倒挂等问题的出现埋下了伏笔。
图 3过去5年现房销售占比快速下滑
选取在A股上市的121家房企作为样本标的，参考“存货/总资产”来评估房企的库存管理需求，可以发现上市房企去库的节奏更早。纵观过去十年，房企库存的高点为2014年三季度末，2015年房地产市场进入全面调控阶段，房企真正开启了漫长的去库时期，主要分两个阶段。第一个阶段是在2015-2018年期间，房地产去库最快时期的主力军为三、四线城市，快速的去库为地方经济化解风险做出了不小的贡献。第二个阶段为2019年至今，去库主要聚焦在商品房面积比重相对较小、需求更佳的一、二线大城市，进而造成了当前一、二线城市现房库存更为趋紧的状况。
图 4上市房企库存处于历史最低水平区间
详情链接：https://t.cn/A6JL8LoB
来源：中国金融政策报告
连平为植信投资首席经济学家兼研究院院长、中国首席经济学家论坛理事长;马泓为植信投资研究院资深研究员
尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
2021年房地产调控政策从供需两个层面频频举措，特别是针对大城市房价“过热”的问题。自2021年年初“供地两集中”制度出台后，新的土拍规则令房企参与度下降，全国土地供给和成交增速也同步回落，叠加住房金融环境逐级收紧，房企竞相将经营重点落在销售回款和加速去库两个方面，导致商品房新开工增速在短期也快速下降，短期大城市商品房库存持续走低。长期以来，影响房价的核心要素是供需平衡与结构。尽管当前诸多大城市采取了严控房价的限制性措施，然而长期低库存的情形对房价上涨形成了不可忽视的隐性压力，需要引起监管层足够的重视并采取相应政策举措予以应对。
一、当前房地产库存处于历史低位
由于房地产库存的定义并不明确，市场上对于房地产库存的测算结果不尽一致，部分地区的库存数据分歧较大。目前市场上主流的宏观评估方法有两种，一种是直接选取“待售面积”，将其视作“现房”的概念，作为衡量短期可售住房的库存指标；另一个则是在“待售面积”的基础上，增加房地产运行中的工程类指标，包括新开工、施工和竣工，根据其每期的变化量来评估新增库存的边际变化，视作“期房”的概念。
目前，基于待售面积现房库存处于历史最低水平。根据统计局定义，所谓待售面积指的是项目竣工后，已获得预售证可供出售而尚未完成销售的商品房面积。截至2021年11月，全国商品房住宅待售面积为2.23亿平方米，而过去6-12个月住宅销售面积均值为1.2亿平方米，即待售面积/销售面积为1.9。如果仅考虑已经批准的可售住宅，全国库存只能够承受不到2个月的增量需求，这种情形自2018年四季度至今已经有三年多了。
图1 商品房住宅待售面积与销售面积之比处于低位
基于新建和在建工程的住房库存（期房库存）快速下降。商品住房与一般的工业制成品不同的是，即便是在建的过程中，房地产企业依然可以在工程开展到一定阶段进行出售，通过预收款的方式夯实自身现金流。截至2021年11月，过去连续12个月新开工面积达到20.62亿平方米，竣工面积为10.08亿平方米，存量施工面积为98.40亿平方米。具体来看，新开工面积和施工面积均处于历史高位，表明房企在项目资金回笼方面十分依赖新开工和施工。然而竣工情况自2017年起便开始走下坡路，房企在2017年-2020年对竣工的意愿并不强烈，2021年在基本无法依托融资工具来缓解资金压力。房企被迫加快竣工步伐以求改善现金流，竣工面积随即有所回升，当前竣工面积规模与2012年-2014年时期相当。房地产竣工与待售的关系最为紧密，因此在趋势上待售面积（现房）也与竣工面积关联度最强，现房库存紧缺的一个重要因素是商品住宅竣工面积在2017年-2020年时期快速下滑。
图 2全国商品房竣工面积2021年有所回升
当前商品房销售市场普遍以期房销售为主。截至2021年11月，现房占商品房销售的比值降至10%，几乎处于历史最低水平。回顾过往十年房地产销售情况，重要的分水岭是2018年。“房住不炒”在2018年3月正式提出，银保监会明确严控个人贷款违规流入房市，提高居民房贷利率，并严查各类违规房地产融资行为；发改委严控房企境外融资渠道；住建部就房地产市场调控问题约谈问责12个房价调控不利的城市，此后地方限购限贷政策陆续密集推出。2018年房企资金来源中，首次出现个人按揭贷款和房企信贷同时负增长，剔除土地购置费后纯房地产开发投资同比下降3.2%，过往历史中仅有的纯房地产开发投资负增长。受资金面的压力，为了维持扩张节奏，房企便将工程开发的重心向“前端”转移，即更大比例的期房销售出现，这也间接为此后“黑中介”、烂尾、资金挪作他用、二手房价倒挂等问题的出现埋下了伏笔。
图 3过去5年现房销售占比快速下滑
选取在A股上市的121家房企作为样本标的，参考“存货/总资产”来评估房企的库存管理需求，可以发现上市房企去库的节奏更早。纵观过去十年，房企库存的高点为2014年三季度末，2015年房地产市场进入全面调控阶段，房企真正开启了漫长的去库时期，主要分两个阶段。第一个阶段是在2015-2018年期间，房地产去库最快时期的主力军为三、四线城市，快速的去库为地方经济化解风险做出了不小的贡献。第二个阶段为2019年至今，去库主要聚焦在商品房面积比重相对较小、需求更佳的一、二线大城市，进而造成了当前一、二线城市现房库存更为趋紧的状况。
图 4上市房企库存处于历史最低水平区间
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【邱国鹭：投资最本质的事是什么？】
投资其实是非常复杂的，牵涉到许多的知识体系，非常的广博尖深，是不断变化的。但是我们讲投资应该删繁就简，抓住本质的东西，而它最本质的东西有可能是很简单的。
能够把握住的东西，只占整个投资所需要的要义中的一小部分。我们要把自己的精力集中在能够把握住的事情上，而在根本不能把握的事情上，要Back to basic。
投资最本质的事情是什么呢？做任何事都需要一定的素养，投资必须要有一个方法论，并不是只有一个答案，不是只有价值投资或者基本面分析，绝对不是这样子的。
有时候，短期内你不知道对错，但是投资这件事，哪怕你花一万个钟头，比如我，做专业投资15年，15年五万个钟头，但我从没觉得有专家级的确定性，一直是小学生的感觉，因为投资能够把握的东西是一小部分，未来是不能预测的。一定要对市场有敬畏感，更重要的、更可控的东西，是回归本源，是最简单的东西。
对金融发自内心的热爱，才能做好投资。
很多时候，做投资也好，做股票也好，更多的是基于一种热爱。我的想法是这样的，在做投资中，没有一帆风顺的人，只有发自内心的渴求的人，才能坚持下来。竞争对手，都是最顶尖的人，大家都是顶尖的时候，比的就是热爱。
回到这本书，投资本身很复杂，那么有没有办法，可以触及投资的本质？投资时，我喜欢问自己三个问题，1.为什么觉得这个公司好？2.为什么觉得这个公司便宜？3.为什么现在买？
这三个问题，一个关于公司品质问题，一个关于估值问题，一个关于时机问题。三个问题各有各的价值，其实最重要的是公司品质，好的公司，时间越久越值钱。但是掌握公司的品质和行业格局，其实需要更多的专业素养和行业知识，并不是每个人都做得到。而且公司格局一直在变化，在不同阶段、不同国家、不同行业都不一样，不是系统知识可以学到的，你找不到一本书可以教你辨别公司的品质好坏。
就好比说，在一个国家有用的东西，到了另外一个国家，不一定有用，但另一方面，有一些东西是放之四海而皆准的，有些东西，在不同的国家和发展阶段是变化的，有些是不变的。所以你要分清楚，哪些是不变的，哪些是变的。我所说的投资中最简单的事情，是指那些不变的东西。
举个例子，国外的学者针对价值投资做过研究，他们拿过几十个国家的样本数据，发现10个国家中有9个国家，低估值的股票是好于高估值的股票的。但是我们拿价值投资去做加拿大股票，发现很难做。所以你会发现，不同的领域，你必须要因地制宜，因时而变。
但是有些变化的东西，我发现我们很喜欢照搬。比如有些经济学家说，中国的GDP多高多高，美国的GDP才多少，但是他忽略了中国经济结构和美国经济结构的不同点，美国的企业主要是靠发债券融资，中国的企业主要是通过银行贷款融资，银行贷款的对立面是银行存款，银行存款是算在GDP里面的，企业的债券是不算在GDP里面的。
如果把美国企业发的债券加到GDP里面，和中国的GDP基本是一个量级的，没有差别那么大，所以GDP数据反应的区别体现的其实是中国和美国企业融资方式的不同。所以，有时候你会发现一点，常识，会比统计数据更有用。
当新技术出来的时候，你不知道赢家是谁，但你往往知道输家是谁。
投资的难处，博大精深，每个人自成体系，你不知道谁对谁错，错误的方法也能赚钱，正确的方法也可能赔钱。但是有很多内容是不变的，比如人们的贪婪和恐惧，人们对新鲜事物的迷恋，为新的东西付更多的价钱，对老的东西不珍惜。
我曾经有个合伙人说过这样一句话，当新技术出来的时候，你不知道赢家是谁，但你往往知道输家是谁。这是很真理的。在百舸争流的时候，你很难知道谁是赢家。你仔细想，电商有亚马逊、有阿里巴巴，还有很多，但是真正做出来的只有少数几家。所以，能否在百舸争流的时候把赢家挑出来，是很重要的。
胜后求战，而非战后求胜。
只要你有耐心都会发现投资的基本规律，这就是回归投资的本源。有很多东西，说要颠覆这个颠覆那个，比如手游，增长是很快的，过去这一年多，你找不到比手游增长更快的行业，但是这些企业根本就达不到预期，为什么？竞争格局太激烈了，百舸争流，你根本不知道谁是赢家。所以，好的买点，都是大家都还没感兴趣的时候。有很多东西一比较，你会发现，常识是明明白白简简单单摆在
那里的，但是最简单的事情，不一定很容易。
没有任何一种投资方法能够让你百战百胜。只要你想清楚，这个办法哪怕简单一点，符合常识，符合规律，符合投资的本质，比如逆向投资，人弃我取；对新鲜的东西不要太过于狂热；胜后求战，不要战后求胜；对市场保持敬畏，不要认为你对未来了解的很清楚；不要人云亦云；定价权是核心竞争力。这些东西，有很多投资者在实践中证明，在10年20年中都是行之有效的。
说投资中最简单的事情，不是说投资是很简单的事情，相反，投资是很复杂、很难的事情，是充满未知的事情，你能够把握是其中的一小部分，是最简单，最本质的，而且是大部分人可学的。
投资这个东西，并不是说这个东西有多好，而是说这个东西好的程度和你付出的价格的相比。所以很多时候我会说，估值、品质和时机，为什么你会把估值放在第一位？其实要讲重要性，品质和时机可能都会比估值更重要，但是从可把握程度，从确定性来讲，估值是最容易的。
所以我说投资要回到本源，我们在讲投资中最简单的事情，也希望它是最本质的东西，是不随着时空的改变而改变的东西。
投资其实是非常复杂的，牵涉到许多的知识体系，非常的广博尖深，是不断变化的。但是我们讲投资应该删繁就简，抓住本质的东西，而它最本质的东西有可能是很简单的。
能够把握住的东西，只占整个投资所需要的要义中的一小部分。我们要把自己的精力集中在能够把握住的事情上，而在根本不能把握的事情上，要Back to basic。
投资最本质的事情是什么呢？做任何事都需要一定的素养，投资必须要有一个方法论，并不是只有一个答案，不是只有价值投资或者基本面分析，绝对不是这样子的。
有时候，短期内你不知道对错，但是投资这件事，哪怕你花一万个钟头，比如我，做专业投资15年，15年五万个钟头，但我从没觉得有专家级的确定性，一直是小学生的感觉，因为投资能够把握的东西是一小部分，未来是不能预测的。一定要对市场有敬畏感，更重要的、更可控的东西，是回归本源，是最简单的东西。
对金融发自内心的热爱，才能做好投资。
很多时候，做投资也好，做股票也好，更多的是基于一种热爱。我的想法是这样的，在做投资中，没有一帆风顺的人，只有发自内心的渴求的人，才能坚持下来。竞争对手，都是最顶尖的人，大家都是顶尖的时候，比的就是热爱。
回到这本书，投资本身很复杂，那么有没有办法，可以触及投资的本质？投资时，我喜欢问自己三个问题，1.为什么觉得这个公司好？2.为什么觉得这个公司便宜？3.为什么现在买？
这三个问题，一个关于公司品质问题，一个关于估值问题，一个关于时机问题。三个问题各有各的价值，其实最重要的是公司品质，好的公司，时间越久越值钱。但是掌握公司的品质和行业格局，其实需要更多的专业素养和行业知识，并不是每个人都做得到。而且公司格局一直在变化，在不同阶段、不同国家、不同行业都不一样，不是系统知识可以学到的，你找不到一本书可以教你辨别公司的品质好坏。
就好比说，在一个国家有用的东西，到了另外一个国家，不一定有用，但另一方面，有一些东西是放之四海而皆准的，有些东西，在不同的国家和发展阶段是变化的，有些是不变的。所以你要分清楚，哪些是不变的，哪些是变的。我所说的投资中最简单的事情，是指那些不变的东西。
举个例子，国外的学者针对价值投资做过研究，他们拿过几十个国家的样本数据，发现10个国家中有9个国家，低估值的股票是好于高估值的股票的。但是我们拿价值投资去做加拿大股票，发现很难做。所以你会发现，不同的领域，你必须要因地制宜，因时而变。
但是有些变化的东西，我发现我们很喜欢照搬。比如有些经济学家说，中国的GDP多高多高，美国的GDP才多少，但是他忽略了中国经济结构和美国经济结构的不同点，美国的企业主要是靠发债券融资，中国的企业主要是通过银行贷款融资，银行贷款的对立面是银行存款，银行存款是算在GDP里面的，企业的债券是不算在GDP里面的。
如果把美国企业发的债券加到GDP里面，和中国的GDP基本是一个量级的，没有差别那么大，所以GDP数据反应的区别体现的其实是中国和美国企业融资方式的不同。所以，有时候你会发现一点，常识，会比统计数据更有用。
当新技术出来的时候，你不知道赢家是谁，但你往往知道输家是谁。
投资的难处，博大精深，每个人自成体系，你不知道谁对谁错，错误的方法也能赚钱，正确的方法也可能赔钱。但是有很多内容是不变的，比如人们的贪婪和恐惧，人们对新鲜事物的迷恋，为新的东西付更多的价钱，对老的东西不珍惜。
我曾经有个合伙人说过这样一句话，当新技术出来的时候，你不知道赢家是谁，但你往往知道输家是谁。这是很真理的。在百舸争流的时候，你很难知道谁是赢家。你仔细想，电商有亚马逊、有阿里巴巴，还有很多，但是真正做出来的只有少数几家。所以，能否在百舸争流的时候把赢家挑出来，是很重要的。
胜后求战，而非战后求胜。
只要你有耐心都会发现投资的基本规律，这就是回归投资的本源。有很多东西，说要颠覆这个颠覆那个，比如手游，增长是很快的，过去这一年多，你找不到比手游增长更快的行业，但是这些企业根本就达不到预期，为什么？竞争格局太激烈了，百舸争流，你根本不知道谁是赢家。所以，好的买点，都是大家都还没感兴趣的时候。有很多东西一比较，你会发现，常识是明明白白简简单单摆在
那里的，但是最简单的事情，不一定很容易。
没有任何一种投资方法能够让你百战百胜。只要你想清楚，这个办法哪怕简单一点，符合常识，符合规律，符合投资的本质，比如逆向投资，人弃我取；对新鲜的东西不要太过于狂热；胜后求战，不要战后求胜；对市场保持敬畏，不要认为你对未来了解的很清楚；不要人云亦云；定价权是核心竞争力。这些东西，有很多投资者在实践中证明，在10年20年中都是行之有效的。
说投资中最简单的事情，不是说投资是很简单的事情，相反，投资是很复杂、很难的事情，是充满未知的事情，你能够把握是其中的一小部分，是最简单，最本质的，而且是大部分人可学的。
投资这个东西，并不是说这个东西有多好，而是说这个东西好的程度和你付出的价格的相比。所以很多时候我会说，估值、品质和时机，为什么你会把估值放在第一位？其实要讲重要性，品质和时机可能都会比估值更重要，但是从可把握程度，从确定性来讲，估值是最容易的。
所以我说投资要回到本源，我们在讲投资中最简单的事情，也希望它是最本质的东西，是不随着时空的改变而改变的东西。
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