李迅雷：恒大事件对房地产行业意味着什么？
来源：李迅雷金融与投资
李迅雷为中泰证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛副理事长;陈立为中泰证券研究所房地产行业负责人。
引言
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
详情链接：https://t.cn/A6MZP759
来源：李迅雷金融与投资
李迅雷为中泰证券首席经济学家、中国首席经济学家论坛副理事长;陈立为中泰证券研究所房地产行业负责人。
引言
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
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恒大事件对房地产行业意味着什么？#恒大集团究竟怎么了#
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
简单来说，2018-2020年，即使拿地下行，企业库存较高，存量供应仍旧能保持市场正常供给；而2021年后，土储不足，增量不够的情况下，政策环境持续紧缩对于供给端冲击逐渐体现。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。
李迅雷：最后我们回到股票市场，从投资的角度，地产股在经历了这一轮调整后，后续我们应该如何选择地产股投资的方向？
陈立：我们认为，对于股票市场中地产股的选择，监管政策其实已经给出了明确的方向，三道红线就是官方认可的良好评价指标。
以往全国化扩张速度较快的房企，在降杠杆周期中丢失掉的市场份额，当前三道红线硬性约束下无法加杠杆追回市场地位。而坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中实现高质量的规模增长。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，优质龙头房企持续低成本补充优质土储，行业正在经历一个去伪存真的过程。
9月以来，中国恒大流动性问题持续演绎，14日，恒大向香港证券交易所发布声明，受到6月以来的房地产销售持续下滑带来的回款不足，公司流动性在当前阶段产生了较大的压力。而此前为缓解流动性问题，公司所采取的出售资产的措施并未取得实质性的进展，目前恒大已经聘请两家财务顾问，评估缓解流动性压力的可行方案。
房地产行业因其行业自身体量庞大，上下游产业链条较长，在宏观经济运行中起着举足轻重的作用。行业发展至今虽然经历多轮周期波动，但直到恒大事件前，并未出现全国性龙头房企的全面流动性危机。对于恒大事件是否会向相关产业扩散、是否还有其他企业面临流动性危机、房地产行业及政策演绎方向等等这些市场关注的热点问题，李迅雷就此对话中泰证券研究所房地产行业负责人陈立，深入探讨恒大事件来龙去脉及对房地产和相关行业的影响。
李迅雷：高杠杆经营一直是市场质疑恒大地产的核心，杠杆经营也被认为是房地产行业经营的一把双刃剑，那这次恒大危机时间背后的直接原因是高杠杆经营吗？
陈立：我们这里先抛出一个观点，高杠杆并不是决定房企生死的核心因素，房企核心资产的变现能力才是企业的生命线。实际上，恒大整体的净负债率自2017年来是持续下降的，但公司自身房地产项目的变现能力的全面快速恶化直接导致了当前的流动性困境。
从房地产开发流程来看，房企商获取土地后，通过土地及在建工程获取信贷资金。达到预售条件后，完成商品房销售，归还前期借贷资金，通过销售回款进行后续开发。
对于恒大当前情况来看，触发风险事件发生的原因并不是房地产市场走弱，房价下行带来的金融机构抽贷引发的流动性风险。恒大至2022年3月前，公司也没境内外公开市场债券到期带来违约压力。因此，我并不认为高杠杆导致了当前企业的经营困境，透过现象看本质，房地产销售回款的快速恶化才是导致当前流动性问题的核心因素。
李迅雷：从总量上来看，房地产销售增速有所回落，但总体依然保持平稳，当前环境之下为什么恒大的现金流回款状况出现了快速且显著的恶化？
陈立：我们认为6月以来，恒大现金流恶化主要还是以下四方面因素：1、按揭放款变慢；2、双向限价限制降价促销；3、行业间并购存在障碍；4、经营负债结构恶化。
第一，从银行信贷支持来看，房贷集中度管理后，银行体系对于房地产的信贷支持总量有限，进而导致今年以来，房子卖了但是按揭放款延迟，销售好但回款差的情况。
第二，恒大平均拿地成本约1900元/㎡，销售均价约10000元/㎡，地价占售价比例较低，降价促销的空间相比其他房企较大。而6月以来，新房市场双向限价执行严格，恒大低价拿地降价销售的营销策略失效，导致销量端的压力陡增。
第三，出售股权回血的路径并不如往常一样通畅。由于出售项目公司股权的同时也转移了公司债务，而三道红线要求下所有房企都在控制负债的增长，即使并购价格合适，收购方也不愿意承担负债率上升的结果，导致股权转让不畅。
第四，虽然恒大的净负债率在持续下降，但经营性负债却持续上升，本质上是将恒大对金融机构的负债转移到了上游供应商。而在企业流动性出现问题时，对上游的占款也达到了极限，无法缓解流动性的压力，商票兑付也是先于金融负债出现问题。
李迅雷：从当前恒大所面临的困境来看，为了避免项目批量烂尾的最坏情况发生，采取如何的方式化解危机才是上策？
陈立：化解当前恒大问题我们认为主要有以下几个途径：首先，短期上来看，引入合适的投资方或资金方，通过债务重组、股权出售等方式缓解短期的兑付压力，保障在建项目的正常施工建设，防止烂尾风险。其次，引导市场预期，增加下游购房者对于已售项目正常交楼的积极信心。最后，通过公司自身的项目正常销售回款，逐步化解流动性风险，实现恒大危机的软着陆。
李迅雷：当前房地产市场环境下，由于金融系统尤其是银行，与房地产行业景气度息息相关，恒大危机是否会持续扩散影响金融系统稳定？
陈立：从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，我并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。一方面来说，确实从今年以来，房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。
另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。
李迅雷：从恒大事件引申到到房地产行业来看，其实这一轮地产周期自2018年至今，购房需求端政策与开发商供给端政策持续收紧，为何在今年下半年才看到行业基本面的下行？
陈立：由于内外部环境相比过去三年发生显著变化，2018年来收紧行业融资倒逼企业推地增加市场供给，进而支撑房地产开发投资的现象，在当前时间点发生反转。
外部环境方面，三年去杠杆后，行业债务到期压力快速下降。2018年以来房地产行业的债务到期规模持续增长，偿债压力之下倒逼企业供应存量土储，增加销售回款保障现金流安全，造成了2018年至2020年新开工与销售增速的反向变化，行业整体处于去库存状态。
而2021年下半年后，债务到期规模快速下降，偿债压力的降低直接促使企业经营方向从追求规模转向追求安全，经营风格变化直接抑制了企业拿地与推盘意愿。企业经营的内部角度来看，从企业土地储备角度来看，2018年至今开发商带息负债规模持续下降，伴随着表内已开工未销售的土地储备规模持续下降。存量土地不足的情况下，市场供给弹性需要依靠增量贡献。
简单来说，2018-2020年，即使拿地下行，企业库存较高，存量供应仍旧能保持市场正常供给；而2021年后，土储不足，增量不够的情况下，政策环境持续紧缩对于供给端冲击逐渐体现。
此外，2020年下半年至今，行业信用事件频发，信用债违约规模大幅增长，违约债券余额628亿，而2018至2019年信用债偿还高峰期的两年中合计违约债券余额仅106亿。伴随中小企业出清，市场整体供应能力边际走弱。
李迅雷：9月以来，第二批集中供地陆续出让，从已经进入集中成交阶段的几个城市来看，房企拿地热情并未如期恢复。为何在限制溢价率等拍地制度优化措施后，房企实际拿地情况与市场预期大相径庭？
陈立：我们认为，开发商拿地动力不足，不仅仅是受到地价较高的单一因素影响，在融资政策收紧，企业现金流状况不断恶化之下，拿地能力走弱也是供给不足的核心因素。
由于拿地及开发资金不足，信用收缩带来的土地储备规模的持续下降，而供应不足叠加当前房地产市场需求走弱，进一步抑制了销售回款的增长，形成了比较明显的负反馈机制。即使集中供地制度优化改善企业拿地意愿，但从拿地能力上，整体行业并未出现显著的改善。
李迅雷：最近公布的8月房地产数据出现了不同程度的下行，市场中也不乏放松地产的声音，对于未来政策的演绎我们应该如何判断？
陈立：整体上来说，我们认为地产政策全面放松的可能性不大。2017年后，调控政策呈现分城市、分供需的精细化特点。回顾历史，房地产需求和供应端调控政策的边际变化分别取决于房价的边际变化及地产投资和固定资产投资的增速差。
而当前市场环境则与过去存在显著不同，历史上典型的房地产下行周期中，房价下行的核心因素在于供需关系的恶化，比如2008年、2011年及2014年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱导致了价格快速下行。当前环境下，由于2020年下半年来的拿地下行，土地市场供给不足持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应短缺更为显著，房价并无快速下行压力，需求端宽松可能性较小。
从供给侧角度，历史上来看，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018年至2020年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。
但当前阶段，近几个月房地产数据来看，新开工面积快速走弱。同时，竣工面积增速持续复苏，开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速快速回落。伴随二三轮土地市场流拍率增加，对于优质房企的按揭回款及流动性投放可以适度增加，缓解流拍现象扩散带来的房地产开发投资下行风险。
李迅雷：最后我们回到股票市场，从投资的角度，地产股在经历了这一轮调整后，后续我们应该如何选择地产股投资的方向？
陈立：我们认为，对于股票市场中地产股的选择，监管政策其实已经给出了明确的方向，三道红线就是官方认可的良好评价指标。
以往全国化扩张速度较快的房企，在降杠杆周期中丢失掉的市场份额，当前三道红线硬性约束下无法加杠杆追回市场地位。而坚持稳健经营的房企，在行业降杠杆的过程中实现高质量的规模增长。在第二轮集中供地出让多地流拍率上升的同时，优质龙头房企持续低成本补充优质土储，行业正在经历一个去伪存真的过程。
【重磅官宣！事关校外培训收费】▍三部门：义务教育阶段学科类校外培训实行政府指导价
据国家发改委官方网站9月6日消息，国家发改委等三部门发布
《关于加强义务教育阶段学科类校外培训收费监管的通知》
全文如下
↓↓↓
关于加强义务教育阶段学科类
校外培训收费监管的通知
发改价格〔2021〕1279号
各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团发展改革委、教育厅（教委、教育局）、市场监管局（厅、委）：
为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（以下简称《意见》），现就加强义务教育阶段学科类校外培训收费监管有关事项通知如下：
一、实行政府指导价管理。义务教育阶段线上和线下学科类校外培训收费属于非营利性机构收费，依法实行政府指导价管理，由政府制定基准收费标准和浮动幅度，并按程序纳入地方定价目录。按照属地管理原则，线下学科类校外培训的基准收费标准和浮动幅度，由省级发展改革部门会同教育部门制定，或经省级人民政府授权由地级及以上人民政府制定；线上学科类校外培训的基准收费标准和浮动幅度，由培训机构办学许可审批地省级发展改革部门会同教育部门制定。各地制定的浮动幅度，上浮不得超过10%，下浮可不限。培训机构在政府制定的基准收费标准和浮动幅度内，确定具体收费标准。
二、科学制定收费标准。各地要坚持学科类校外培训公益属性，充分考虑其涉及重大民生的特点，以有效减轻学生家庭教育支出负担为目标，以平均培训成本为基础，统筹考虑当地经济发展水平、学生家庭承受能力等因素，合理制定基准收费标准和浮动幅度。要区分线上和线下以及不同班型，分类制定标准课程时长的基准收费标准。班型主要可分为10人以下、10～35人、35人以上三种类型。各地可根据实际情况，确定本地区具体的分类标准。标准课程时长，线上为30分钟，线下为45分钟，实际时长不一样的，按比例折算。要建立收费政策评估和动态调整机制，适时对收费标准进行调整完善。
各地要根据相关规定，加强对培训机构的学科类校外培训成本调查，严格核减不合理成本。培训成本包括培训机构人员薪酬、培训场地租金、宣传费、研发费用、固定资产折旧费以及其他费用。其中，培训机构人员平均工资水平应正常合理，不得明显高于统计部门公布的当地教育行业城镇非私营单位就业人员平均工资；培训场地租金和固定资产折旧费等，应当根据学科类校外培训实际利用时长等因素，按合理方法和公允水平分摊核算；宣传费按不超过学科类校外培训销售收入的3%据实核算。要加强关联交易审核，对明显不符合公允水平的关联交易，可开展延伸调查。各地要推动培训机构加快建立健全财务会计核算等制度，完整准确记录线上、线下学科类校外培训各项成本和收入，以及培训人次、课时量、教师数量等经营情况。
三、强化收费信息公开。各地要督促培训机构按照规定通过网站、收费场所、线上应用程序、公开媒体等途径，将学科类校外培训内容、培训时长、收费标准、教师资质等信息提前向社会公开；将招生简章、收费标准、教师资质等资料，连同上一年度收入、成本、利润以及关联交易、政策执行等情况，于每年6月底前分别报送给当地教育、发展改革和市场监管部门。要切实发挥好全国中小学校外培训机构管理服务平台作用，鼓励各省级或市级教育部门采取集中公示的方式，将当地主要学科类校外培训机构的办学类型、办学规模、收费标准等信息向社会公开。各地教育部门要加快制定学科类校外培训内容质量、培训进度、课时设置等标准规范，并向社会公开。
四、加强收费行为监管。各地要推动培训机构全面使用教育部和市场监管总局统一制定的《中小学生校外培训服务合同（示范文本）》，严格履行合同义务，规范自身收费行为，不得以任何理由、任何方式提高或变相提高政府制定的培训收费标准，不得在培训费外另行收取其他费用。各地市场监管、教育、发展改革等部门，要依职责加强对学科类校外培训收费执行情况的监督。要畅通投诉举报渠道，鼓励社会各方参与监督。要依法严厉查处超过政府指导价收费，采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围、虚增培训时长等方式变相提高收费标准，虚假宣传，价格欺诈以及不按规定明码标价等行为。对情节严重、性质恶劣的典型案例，要公开曝光。
五、切实抓好组织实施。各地发展改革、教育、市场监管等部门要在当地党委、政府统一领导下，按照《意见》要求，建立健全工作协调机制，制定详细工作方案，明确时间表和路线图，加快推进对义务教育阶段学科类校外培训收费实行政府指导价管理工作。各地要于2021年底前出台义务教育阶段学科类校外培训收费政府指导价管理政策，明确基准收费标准和浮动幅度，以及具体实施时间，并做好政策衔接，加强预期引导和宣传解读，及时回应社会关切，确保政策平稳落地。对面向普通高中学生的学科类校外培训收费的管理，参照执行。
各级发展改革、教育、市场监管部门要进一步统一思想，充分认识加强学科类校外培训收费监管对减轻学生校外培训负担、净化教育生态、维护教育公平的重要意义，切实提高政治站位，增强责任感和使命感，将其作为当前的重点工作任务，摆在突出位置，抓实抓好、抓出成效，坚决遏制培训机构过度逐利行为，将降费减负目标落到实处。请各省（区、市）于2022年1月底前将贯彻落实情况书面报告国家发展改革委、教育部和市场监管总局。政策执行中的重要情况和问题，请及时报告。
国家发展改革委
教育部
市场监管总局
2021年9月2日
▍教育部：中小学生校外培训材料不得超标超前
为深入贯彻中央《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》的决策部署，落实立德树人根本任务，全面加强校外培训监管，强化中小学生校外培训材料管理，教育部日前印发了《中小学生校外培训材料管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）。
《管理办法》围绕落实立德树人根本任务，针对突出问题，抓住培训材料编写审核、选用备案、检查监督等各个环节，明确管理职责，健全管理机制，对培训机构自编的面向中小学生的所有线上与线下、学科类与非学科类培训材料提出了全面规范要求。
一是明确材料内容编审标准。对培训材料的思想性、科学性和适宜性提出了明确要求，强调不得出现超标超前问题；列出了十二条负面清单，强调要守牢政治底线，不得出现意识形态问题，确保正确育人方向。二是完善相关人员资质标准。培训材料编写研发人员必须政治立场坚定，全面贯彻党的教育方针，从事教育教学相关工作3年及以上，具有良好的思想品德和社会形象等；学科类人员应具备相应教师资格证书，非学科类人员应具备相关行业资质证书或专业能力证明。审核人员还应具有较高的政策理论水平和较丰富的相关教育或培训经验。三是健全审核把关制度。由审批培训机构的教育行政部门负责具体的监管工作，实行线上和线下、学科类和非学科类培训材料分类管理。学科类培训材料采取校外培训机构内部审核和教育行政部门外部审核相结合的方式进行双审核；其中，教育行政部门审核时，对线上及线下培训相对固定形式的基础性材料进行全面审核，对以资料库、视频等形式存在的培训材料进行抽查。非学科类培训材料在校外培训机构内部审核基础上，由各地教育行政部门协助相应主管部门开展抽查、巡查。对培训材料出现违规情况的，督促培训机构限期整改，并按有关规定予以处理或查处。
《管理办法》的出台，为培训机构自查自检、规范培训行为提供了重要依据；为各级教育行政部门监督检查提供基本遵循，将有利于全面提高培训材料质量，有利于加快构建教育良好生态。
来源：教育部、国家发改委
据国家发改委官方网站9月6日消息，国家发改委等三部门发布
《关于加强义务教育阶段学科类校外培训收费监管的通知》
全文如下
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关于加强义务教育阶段学科类
校外培训收费监管的通知
发改价格〔2021〕1279号
各省、自治区、直辖市、新疆生产建设兵团发展改革委、教育厅（教委、教育局）、市场监管局（厅、委）：
为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（以下简称《意见》），现就加强义务教育阶段学科类校外培训收费监管有关事项通知如下：
一、实行政府指导价管理。义务教育阶段线上和线下学科类校外培训收费属于非营利性机构收费，依法实行政府指导价管理，由政府制定基准收费标准和浮动幅度，并按程序纳入地方定价目录。按照属地管理原则，线下学科类校外培训的基准收费标准和浮动幅度，由省级发展改革部门会同教育部门制定，或经省级人民政府授权由地级及以上人民政府制定；线上学科类校外培训的基准收费标准和浮动幅度，由培训机构办学许可审批地省级发展改革部门会同教育部门制定。各地制定的浮动幅度，上浮不得超过10%，下浮可不限。培训机构在政府制定的基准收费标准和浮动幅度内，确定具体收费标准。
二、科学制定收费标准。各地要坚持学科类校外培训公益属性，充分考虑其涉及重大民生的特点，以有效减轻学生家庭教育支出负担为目标，以平均培训成本为基础，统筹考虑当地经济发展水平、学生家庭承受能力等因素，合理制定基准收费标准和浮动幅度。要区分线上和线下以及不同班型，分类制定标准课程时长的基准收费标准。班型主要可分为10人以下、10～35人、35人以上三种类型。各地可根据实际情况，确定本地区具体的分类标准。标准课程时长，线上为30分钟，线下为45分钟，实际时长不一样的，按比例折算。要建立收费政策评估和动态调整机制，适时对收费标准进行调整完善。
各地要根据相关规定，加强对培训机构的学科类校外培训成本调查，严格核减不合理成本。培训成本包括培训机构人员薪酬、培训场地租金、宣传费、研发费用、固定资产折旧费以及其他费用。其中，培训机构人员平均工资水平应正常合理，不得明显高于统计部门公布的当地教育行业城镇非私营单位就业人员平均工资；培训场地租金和固定资产折旧费等，应当根据学科类校外培训实际利用时长等因素，按合理方法和公允水平分摊核算；宣传费按不超过学科类校外培训销售收入的3%据实核算。要加强关联交易审核，对明显不符合公允水平的关联交易，可开展延伸调查。各地要推动培训机构加快建立健全财务会计核算等制度，完整准确记录线上、线下学科类校外培训各项成本和收入，以及培训人次、课时量、教师数量等经营情况。
三、强化收费信息公开。各地要督促培训机构按照规定通过网站、收费场所、线上应用程序、公开媒体等途径，将学科类校外培训内容、培训时长、收费标准、教师资质等信息提前向社会公开；将招生简章、收费标准、教师资质等资料，连同上一年度收入、成本、利润以及关联交易、政策执行等情况，于每年6月底前分别报送给当地教育、发展改革和市场监管部门。要切实发挥好全国中小学校外培训机构管理服务平台作用，鼓励各省级或市级教育部门采取集中公示的方式，将当地主要学科类校外培训机构的办学类型、办学规模、收费标准等信息向社会公开。各地教育部门要加快制定学科类校外培训内容质量、培训进度、课时设置等标准规范，并向社会公开。
四、加强收费行为监管。各地要推动培训机构全面使用教育部和市场监管总局统一制定的《中小学生校外培训服务合同（示范文本）》，严格履行合同义务，规范自身收费行为，不得以任何理由、任何方式提高或变相提高政府制定的培训收费标准，不得在培训费外另行收取其他费用。各地市场监管、教育、发展改革等部门，要依职责加强对学科类校外培训收费执行情况的监督。要畅通投诉举报渠道，鼓励社会各方参与监督。要依法严厉查处超过政府指导价收费，采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围、虚增培训时长等方式变相提高收费标准，虚假宣传，价格欺诈以及不按规定明码标价等行为。对情节严重、性质恶劣的典型案例，要公开曝光。
五、切实抓好组织实施。各地发展改革、教育、市场监管等部门要在当地党委、政府统一领导下，按照《意见》要求，建立健全工作协调机制，制定详细工作方案，明确时间表和路线图，加快推进对义务教育阶段学科类校外培训收费实行政府指导价管理工作。各地要于2021年底前出台义务教育阶段学科类校外培训收费政府指导价管理政策，明确基准收费标准和浮动幅度，以及具体实施时间，并做好政策衔接，加强预期引导和宣传解读，及时回应社会关切，确保政策平稳落地。对面向普通高中学生的学科类校外培训收费的管理，参照执行。
各级发展改革、教育、市场监管部门要进一步统一思想，充分认识加强学科类校外培训收费监管对减轻学生校外培训负担、净化教育生态、维护教育公平的重要意义，切实提高政治站位，增强责任感和使命感，将其作为当前的重点工作任务，摆在突出位置，抓实抓好、抓出成效，坚决遏制培训机构过度逐利行为，将降费减负目标落到实处。请各省（区、市）于2022年1月底前将贯彻落实情况书面报告国家发展改革委、教育部和市场监管总局。政策执行中的重要情况和问题，请及时报告。
国家发展改革委
教育部
市场监管总局
2021年9月2日
▍教育部：中小学生校外培训材料不得超标超前
为深入贯彻中央《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》的决策部署，落实立德树人根本任务，全面加强校外培训监管，强化中小学生校外培训材料管理，教育部日前印发了《中小学生校外培训材料管理办法（试行）》（以下简称《管理办法》）。
《管理办法》围绕落实立德树人根本任务，针对突出问题，抓住培训材料编写审核、选用备案、检查监督等各个环节，明确管理职责，健全管理机制，对培训机构自编的面向中小学生的所有线上与线下、学科类与非学科类培训材料提出了全面规范要求。
一是明确材料内容编审标准。对培训材料的思想性、科学性和适宜性提出了明确要求，强调不得出现超标超前问题；列出了十二条负面清单，强调要守牢政治底线，不得出现意识形态问题，确保正确育人方向。二是完善相关人员资质标准。培训材料编写研发人员必须政治立场坚定，全面贯彻党的教育方针，从事教育教学相关工作3年及以上，具有良好的思想品德和社会形象等；学科类人员应具备相应教师资格证书，非学科类人员应具备相关行业资质证书或专业能力证明。审核人员还应具有较高的政策理论水平和较丰富的相关教育或培训经验。三是健全审核把关制度。由审批培训机构的教育行政部门负责具体的监管工作，实行线上和线下、学科类和非学科类培训材料分类管理。学科类培训材料采取校外培训机构内部审核和教育行政部门外部审核相结合的方式进行双审核；其中，教育行政部门审核时，对线上及线下培训相对固定形式的基础性材料进行全面审核，对以资料库、视频等形式存在的培训材料进行抽查。非学科类培训材料在校外培训机构内部审核基础上，由各地教育行政部门协助相应主管部门开展抽查、巡查。对培训材料出现违规情况的，督促培训机构限期整改，并按有关规定予以处理或查处。
《管理办法》的出台，为培训机构自查自检、规范培训行为提供了重要依据；为各级教育行政部门监督检查提供基本遵循，将有利于全面提高培训材料质量，有利于加快构建教育良好生态。
来源：教育部、国家发改委
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