#我顾问# 我顾问的法律解答：业主是否应该免租减租？
导语：2019年注定多灾多难，我们还未从澳洲山火无数动物无家可归的惋惜中走出来，自12月开始，新型冠状病毒就以接近疯狂的速度传播着，国外许多地方也发现了许多确诊病例，而中国作为病毒发源地，目前情况相当严峻：
最初是在2019年12月，武汉市部分医疗机构陆续出现不明原因肺炎病人。武汉市持续开展流感及相关疾病监测，发现病毒性肺炎病例27例，均诊断为病毒性肺炎/肺部感染。截止到2月1日24时，国家卫生健康委员会收到31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团累计报告确诊病例14380例，重症病例2110例，累计死亡304例，累计治愈出院病例328例，共有疑似病例19544例。累计收到港澳台地区通报确诊病例31例；香港特别行政区14例，澳门特别行政区7例，台湾地区10例。从发现疫情到现在不过1个多月，发展速度之快连2003年的非典也不可同日而语，并且丝毫没有被严格控制的迹象。
自从世界卫生组织WHO派遣人员进入武汉考察之后，笔者就时刻关注着有关的新闻动态，因为一但世界卫生组织宣布中国为“疫区”，中国的进出口将会被严格限制。而就在北京时间1月31日凌晨四点，在两次推迟发布会开始时间后，世界卫生组织WHO宣布将新型冠状病毒肺炎疫情列为国际关注的突发公共卫生事件（PHEIC）。根据《国际卫生条例（2005）》，PHEIC的定义是通过疾病的国际传播构成对其他国家的公共卫生风险，以及可能需要采取协调一致的国际应对措施的不同寻常事件，被认为是WHO对国际疫情的最高级警报。自2005年这一机制设立后，到目前为止共宣布过6次，分别是2009年H1N1流感病毒、2014年脊髓灰质炎病毒、2014年西非埃博拉病毒、2016年寨卡病毒、2018-2019年埃博拉疫情和2020年新型冠状病毒肺炎。
目前可以看到的是，疫情对全国范围的餐饮、旅游、交通、影视的负面影响在不断扩大。虽然疫情始发于2019年12月，并且引起社会广泛重视的时间也较早，但因为今年春节较早，大量人员无法按时返工，疫情对社会各行业经济的影响保守估计将会至少持续2-3个月。
广东省外来人口众多，无疑，省会广州是广东省外来人口第一大城市，2019年广州市常住人口1806.56万，而外来人口早就突破1100万，广州的外来人口中，来自全国各省的务工人员以及广州省周边地区来广州工作的，大多都是租房生活，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，很多务工人员无法按时返工，也就无法按时回到租住的房间，所以房租问题就成为了业主和租户亟待解决的难题。
笔者通过查阅相关资料和报道了解到，全国目前许多购物中心以及百货商场都采取了主动减免租金的措施，部分业主采用租金全免，大约70%的业主采取租金适当减免的方式。而就在1月30号，广州市房地产租赁委协会发布“致全市业主（房东）的减租倡议书”，倡议书建议广州市业主（房东）对受疫情影响较大的2月实行免租一个月，3月1日-4月30日两个月实行租金减免举措。这一倡议书一经发布就在网络上引起轩然大波，笔者接下来就结合具体情况来分析业主到底该不该免租或者减租。
目前，针对是否免租或者减租的争议点主要有以下几点：
01减免租金，房东的房贷由谁承担？
这类争议的来源主要是那些有贷款压力的房东，很多房东其实也在靠着租金维持生计或者依靠房租去及时缴纳房贷，这类房东如果免除或者减免房客租金，可能会导致无法按时清还贷款，严重的可能会导致房东生活质量严重下降。所以，这部分人认为，国家和政府需要出台相关救济政策，为房东分摊风险，不应该让他们独自承担压力，例如：减免房贷利率、延缓房贷缴纳期限、降低银行贷款利息等措施。
02实践中是否会有道德绑架的情形？
许多制度的制定初衷都是相当美好的，但实行过程中总会遇到相当多的问题，最主要的还是人性本贪，广州市房地产租赁委协会发布的倡议书本来明确指出的是针对受疫情影响较为严重的才适用减租或者免租，但许多租客即使未受疫情影响或者受疫情影响较小，在看到倡议书之后就认为这是政府出台的规定，拿着倡议书或者截图就要求房东为自己减免房租。笔者看到有一些房东就已经遇到一些房客提出的种种不合理的要求：免除租金直到疫情结束为止、疫情结束后视经营情况给付房租（经营状况不佳房东就应该减免房租）等等。
所以，笔者认为，针对广州市房地产租赁委协会发布的倡议书，不能简单的一刀切，应该将房客分成疫情严重地区及其他地区，针对疫情严重地区，房东减免力度可以在水平线以上，视情况可以免除房客房租，毕竟房客本身损失也比较大；针对其他地区，房东减免的力度可以从实际情况出发。疫情之下，共度难关，重点在一个“共”字，这是全社会人的事情，房东免除或者减轻房租是人情，而不是本分。
03减免力度是否合理？
倡议书建议广州市业主（房东）对受疫情影响较大的2月实行免租一个月，3月1日-4月30日两个月实行租金减免举措。许多房东认为，广州地区复工时间为2月10号，减免2月份房租也在情理之中，自己可以接受，但是将减免措施延伸至3、4月份，范围太大，大部分租客3、4月份已经正常上班，不会影响工资发放，会使房东损失过大。笔者认为，租金减免的尺度应该根据具体情况，根据租客的实际承受能力来确定，如果租客身处疫情严重地区，尺度应当适当放宽，但如果租客在复工之后正常工作，就不该让房东承受过多的损失，共克时艰，相互多一点体谅，社会才能和谐发展。
针对房东是否应该减免房租，笔者接下来从法律角度进行思考：
我国《合同法》第一百七十一条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如果疫情已经阻碍合同履行，与不能履行合同具有因果关系的，构成不可抗力。
根据《合同法》第117条第1款、《民法总则》第118条第1款的规定，当事人主张不可抗力免责的要件之一是“因不可抗力不能履行合同（民事义务）”。因此，在认定新冠肺炎疫情构成不可抗力的基础上，还必须证明疫情与当事人不能履行合同具有因果关系，才能发生不可抗力的法律效果。
无独有偶，2003年非典期间，最高院人民法院曾出台《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，其中明确：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。受“非典”影响的租赁合同债务纠纷，司法实践中也多数适用不可抗力或情势变更条款。
山西的一起实际案例中，法院认为，本案承租人刚经营酒店不久，2003年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2004年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金。
综上所述，目前的新型冠状病毒引起的疫情规模较之非典有过之而无不及，当属于不可抗力的情形，租客减免房租的申请也是能够得到法律的相关支持。但笔者需要提醒的是，倡议书并不具备法律约束力，房东减免房租是情义，而非本分。房东减免了房租，租客应该心怀感激之情，没有减免的，租客应该想着其他的好，不应该心怀怨愤，更不应该拿着倡议书对房东进行道德绑架。
最后，正如人民日报所说，原本觉得20200202是一个神奇的日子，现在只希望它像往常一样普通。武汉加油！湖北加油！中国加油！
《我顾问》温馨提示
目前网络上有许多人浑水摸鱼，在房租减免倡议之后，还有社保减免、税费减免、水电费减免等等近乎无理的倡议。疫情之下，无论是店铺经营者，还是普通租客，面临的经济压力都不小。其实所有人都是弱势群体，谁也不能独善其身。最让笔者感到愤懑的是值此危难之际，还有人在网络上散布各种未加证实的谣言，例如各地确诊人数以及宣传各种虚假的抑制病毒的方法等等。皮之不存，毛将焉附？尤其在这种特殊时期，只有所有人携手并进，相互体谅，才能共克时艰。
作者：朱颖
指导：我顾问
导语：2019年注定多灾多难，我们还未从澳洲山火无数动物无家可归的惋惜中走出来，自12月开始，新型冠状病毒就以接近疯狂的速度传播着，国外许多地方也发现了许多确诊病例，而中国作为病毒发源地，目前情况相当严峻：
最初是在2019年12月，武汉市部分医疗机构陆续出现不明原因肺炎病人。武汉市持续开展流感及相关疾病监测，发现病毒性肺炎病例27例，均诊断为病毒性肺炎/肺部感染。截止到2月1日24时，国家卫生健康委员会收到31个省（自治区、直辖市）和新疆生产建设兵团累计报告确诊病例14380例，重症病例2110例，累计死亡304例，累计治愈出院病例328例，共有疑似病例19544例。累计收到港澳台地区通报确诊病例31例；香港特别行政区14例，澳门特别行政区7例，台湾地区10例。从发现疫情到现在不过1个多月，发展速度之快连2003年的非典也不可同日而语，并且丝毫没有被严格控制的迹象。
自从世界卫生组织WHO派遣人员进入武汉考察之后，笔者就时刻关注着有关的新闻动态，因为一但世界卫生组织宣布中国为“疫区”，中国的进出口将会被严格限制。而就在北京时间1月31日凌晨四点，在两次推迟发布会开始时间后，世界卫生组织WHO宣布将新型冠状病毒肺炎疫情列为国际关注的突发公共卫生事件（PHEIC）。根据《国际卫生条例（2005）》，PHEIC的定义是通过疾病的国际传播构成对其他国家的公共卫生风险，以及可能需要采取协调一致的国际应对措施的不同寻常事件，被认为是WHO对国际疫情的最高级警报。自2005年这一机制设立后，到目前为止共宣布过6次，分别是2009年H1N1流感病毒、2014年脊髓灰质炎病毒、2014年西非埃博拉病毒、2016年寨卡病毒、2018-2019年埃博拉疫情和2020年新型冠状病毒肺炎。
目前可以看到的是，疫情对全国范围的餐饮、旅游、交通、影视的负面影响在不断扩大。虽然疫情始发于2019年12月，并且引起社会广泛重视的时间也较早，但因为今年春节较早，大量人员无法按时返工，疫情对社会各行业经济的影响保守估计将会至少持续2-3个月。
广东省外来人口众多，无疑，省会广州是广东省外来人口第一大城市，2019年广州市常住人口1806.56万，而外来人口早就突破1100万，广州的外来人口中，来自全国各省的务工人员以及广州省周边地区来广州工作的，大多都是租房生活，受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，很多务工人员无法按时返工，也就无法按时回到租住的房间，所以房租问题就成为了业主和租户亟待解决的难题。
笔者通过查阅相关资料和报道了解到，全国目前许多购物中心以及百货商场都采取了主动减免租金的措施，部分业主采用租金全免，大约70%的业主采取租金适当减免的方式。而就在1月30号，广州市房地产租赁委协会发布“致全市业主（房东）的减租倡议书”，倡议书建议广州市业主（房东）对受疫情影响较大的2月实行免租一个月，3月1日-4月30日两个月实行租金减免举措。这一倡议书一经发布就在网络上引起轩然大波，笔者接下来就结合具体情况来分析业主到底该不该免租或者减租。
目前，针对是否免租或者减租的争议点主要有以下几点：
01减免租金，房东的房贷由谁承担？
这类争议的来源主要是那些有贷款压力的房东，很多房东其实也在靠着租金维持生计或者依靠房租去及时缴纳房贷，这类房东如果免除或者减免房客租金，可能会导致无法按时清还贷款，严重的可能会导致房东生活质量严重下降。所以，这部分人认为，国家和政府需要出台相关救济政策，为房东分摊风险，不应该让他们独自承担压力，例如：减免房贷利率、延缓房贷缴纳期限、降低银行贷款利息等措施。
02实践中是否会有道德绑架的情形？
许多制度的制定初衷都是相当美好的，但实行过程中总会遇到相当多的问题，最主要的还是人性本贪，广州市房地产租赁委协会发布的倡议书本来明确指出的是针对受疫情影响较为严重的才适用减租或者免租，但许多租客即使未受疫情影响或者受疫情影响较小，在看到倡议书之后就认为这是政府出台的规定，拿着倡议书或者截图就要求房东为自己减免房租。笔者看到有一些房东就已经遇到一些房客提出的种种不合理的要求：免除租金直到疫情结束为止、疫情结束后视经营情况给付房租（经营状况不佳房东就应该减免房租）等等。
所以，笔者认为，针对广州市房地产租赁委协会发布的倡议书，不能简单的一刀切，应该将房客分成疫情严重地区及其他地区，针对疫情严重地区，房东减免力度可以在水平线以上，视情况可以免除房客房租，毕竟房客本身损失也比较大；针对其他地区，房东减免的力度可以从实际情况出发。疫情之下，共度难关，重点在一个“共”字，这是全社会人的事情，房东免除或者减轻房租是人情，而不是本分。
03减免力度是否合理？
倡议书建议广州市业主（房东）对受疫情影响较大的2月实行免租一个月，3月1日-4月30日两个月实行租金减免举措。许多房东认为，广州地区复工时间为2月10号，减免2月份房租也在情理之中，自己可以接受，但是将减免措施延伸至3、4月份，范围太大，大部分租客3、4月份已经正常上班，不会影响工资发放，会使房东损失过大。笔者认为，租金减免的尺度应该根据具体情况，根据租客的实际承受能力来确定，如果租客身处疫情严重地区，尺度应当适当放宽，但如果租客在复工之后正常工作，就不该让房东承受过多的损失，共克时艰，相互多一点体谅，社会才能和谐发展。
针对房东是否应该减免房租，笔者接下来从法律角度进行思考：
我国《合同法》第一百七十一条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。如果疫情已经阻碍合同履行，与不能履行合同具有因果关系的，构成不可抗力。
根据《合同法》第117条第1款、《民法总则》第118条第1款的规定，当事人主张不可抗力免责的要件之一是“因不可抗力不能履行合同（民事义务）”。因此，在认定新冠肺炎疫情构成不可抗力的基础上，还必须证明疫情与当事人不能履行合同具有因果关系，才能发生不可抗力的法律效果。
无独有偶，2003年非典期间，最高院人民法院曾出台《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》，其中明确：由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。受“非典”影响的租赁合同债务纠纷，司法实践中也多数适用不可抗力或情势变更条款。
山西的一起实际案例中，法院认为，本案承租人刚经营酒店不久，2003年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2004年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金。
综上所述，目前的新型冠状病毒引起的疫情规模较之非典有过之而无不及，当属于不可抗力的情形，租客减免房租的申请也是能够得到法律的相关支持。但笔者需要提醒的是，倡议书并不具备法律约束力，房东减免房租是情义，而非本分。房东减免了房租，租客应该心怀感激之情，没有减免的，租客应该想着其他的好，不应该心怀怨愤，更不应该拿着倡议书对房东进行道德绑架。
最后，正如人民日报所说，原本觉得20200202是一个神奇的日子，现在只希望它像往常一样普通。武汉加油！湖北加油！中国加油！
《我顾问》温馨提示
目前网络上有许多人浑水摸鱼，在房租减免倡议之后，还有社保减免、税费减免、水电费减免等等近乎无理的倡议。疫情之下，无论是店铺经营者，还是普通租客，面临的经济压力都不小。其实所有人都是弱势群体，谁也不能独善其身。最让笔者感到愤懑的是值此危难之际，还有人在网络上散布各种未加证实的谣言，例如各地确诊人数以及宣传各种虚假的抑制病毒的方法等等。皮之不存，毛将焉附？尤其在这种特殊时期，只有所有人携手并进，相互体谅，才能共克时艰。
作者：朱颖
指导：我顾问
【想靠股票投资长期获得暴利是不可能的】
我在去年悟出来：
“投资者长期投资股票收益率的上限略高于优质企业的长期净资产收益率。
“普通投资者长期投资股票的上限是全市场指数的增长率。 ”
结果后来发现，查理·芒格早就说过这事儿，他说过，长期而言，公司的资本回报率（ROIC）与投资者的投资收益率趋近。
我重新发明了一次轮子，还不是正圆形的，是椭圆形的。
上面的思路意味着什么呢？
意味着：
1.那些期望靠短炒、追涨、抓涨停等各种手段提高长期收益的想法，都不靠谱。
即便有人蒙准某一只几个月翻了几倍的牛股，都意义不大，长期收益率未必就高。因为如果这公司不是优质公司，仅是靠炒作短期涨了几倍，从长期看，股价大概率会跌下来。所以你还是要趁高点卖掉的，假设你很幸运，在高点卖掉了，卖掉后呢？
是不是从此终生不炒股了？不是的，还是要投资股票，那选到平庸公司的概率极大，所以，投资几十年下来，投资收益率会很平庸。以前靠短期投机赚的一笔钱，融入几十年的周期后，其实并不能明显提高你的收益率。
就像有人去澳门赌场赌博，玩了十几分钟，运气好，赢了5000元。如果赢了以后，以后永远就不赌博了，那确实这人在赌场就赚了那么多钱，收益率很高，但是，如果这人一直赌下去，迟早他的收益率会成负的，赌场的赔率决定了这事。
2.投机赚了一笔钱，及时收手，永不再投资股市了，不好吗？
这个是不好的，且不说靠投机能不能赚到，假设运气好，瞎猫碰到死老鼠赚到了，对于普通投资者，你赚到的金额也是比较有限的，即便你一次投机赚了一些钱，三万五万，或者十万八万，以后永不投资股市，那其实对你的整个投资及人生来说，改变也相当有限。
还是要靠长期投资股市，投资企业，做长期主义者，有耐心慢慢变富，才能真正赚到大量财富。
这个是理念问题，至关重要。
疫情闹得，最近时间比较多，我建了一个小红圈，主要聊股票，具体聊以下内容：
1.我的投资理念。
2.我的投资方法及思路。
3.我的投资操作。
4.对公司、股票、基金等标的的研究分享。
5.明显高估股票的分析预警。
6.投资电子书分享。
小红圈每年收费398元，相当于吃一顿饭的小钱，单分享的电子书就物超所值了。欢迎感兴趣的同学用V信扫码加入，谢谢。
（小红圈和原知识星球的区别是：知识星球聊综合理财，资产配置，什么都聊，聊股市少，并且不聊股市的具体操作思路。小红圈只聊股市、股票、基金，并且聊具体操作思路）
我在去年悟出来：
“投资者长期投资股票收益率的上限略高于优质企业的长期净资产收益率。
“普通投资者长期投资股票的上限是全市场指数的增长率。 ”
结果后来发现，查理·芒格早就说过这事儿，他说过，长期而言，公司的资本回报率（ROIC）与投资者的投资收益率趋近。
我重新发明了一次轮子，还不是正圆形的，是椭圆形的。
上面的思路意味着什么呢？
意味着：
1.那些期望靠短炒、追涨、抓涨停等各种手段提高长期收益的想法，都不靠谱。
即便有人蒙准某一只几个月翻了几倍的牛股，都意义不大，长期收益率未必就高。因为如果这公司不是优质公司，仅是靠炒作短期涨了几倍，从长期看，股价大概率会跌下来。所以你还是要趁高点卖掉的，假设你很幸运，在高点卖掉了，卖掉后呢？
是不是从此终生不炒股了？不是的，还是要投资股票，那选到平庸公司的概率极大，所以，投资几十年下来，投资收益率会很平庸。以前靠短期投机赚的一笔钱，融入几十年的周期后，其实并不能明显提高你的收益率。
就像有人去澳门赌场赌博，玩了十几分钟，运气好，赢了5000元。如果赢了以后，以后永远就不赌博了，那确实这人在赌场就赚了那么多钱，收益率很高，但是，如果这人一直赌下去，迟早他的收益率会成负的，赌场的赔率决定了这事。
2.投机赚了一笔钱，及时收手，永不再投资股市了，不好吗？
这个是不好的，且不说靠投机能不能赚到，假设运气好，瞎猫碰到死老鼠赚到了，对于普通投资者，你赚到的金额也是比较有限的，即便你一次投机赚了一些钱，三万五万，或者十万八万，以后永不投资股市，那其实对你的整个投资及人生来说，改变也相当有限。
还是要靠长期投资股市，投资企业，做长期主义者，有耐心慢慢变富，才能真正赚到大量财富。
这个是理念问题，至关重要。
疫情闹得，最近时间比较多，我建了一个小红圈，主要聊股票，具体聊以下内容：
1.我的投资理念。
2.我的投资方法及思路。
3.我的投资操作。
4.对公司、股票、基金等标的的研究分享。
5.明显高估股票的分析预警。
6.投资电子书分享。
小红圈每年收费398元，相当于吃一顿饭的小钱，单分享的电子书就物超所值了。欢迎感兴趣的同学用V信扫码加入，谢谢。
（小红圈和原知识星球的区别是：知识星球聊综合理财，资产配置，什么都聊，聊股市少，并且不聊股市的具体操作思路。小红圈只聊股市、股票、基金，并且聊具体操作思路）
［2月6日防疫资讯速递］
澳门今日出现首位新型冠状病毒痊愈者，但因为病毒传染性较高，政府呼吁市民不可以松懈，要继续留在家中，不要好去人多挤迫的地方啊！同时亦谢谢前线医护人员照顾病人～
另外亦发现有澳门人在邮轮世界梦号上，希望他们会平安无事为他们集气！
#澳门##武汉肺炎# #新型冠状病毒# #首位痊愈者##感谢前线医护人员# #邮轮世界梦号# #澳门人集气# #澳门UTV#
澳门今日出现首位新型冠状病毒痊愈者，但因为病毒传染性较高，政府呼吁市民不可以松懈，要继续留在家中，不要好去人多挤迫的地方啊！同时亦谢谢前线医护人员照顾病人～
另外亦发现有澳门人在邮轮世界梦号上，希望他们会平安无事为他们集气！
#澳门##武汉肺炎# #新型冠状病毒# #首位痊愈者##感谢前线医护人员# #邮轮世界梦号# #澳门人集气# #澳门UTV#
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