【它山之石——房地产税和“负动产”时代】
当前，地方政府土地出让收入大幅下滑，但疫情防控和稳定经济，却导致地方政府支出大幅上升，于是，很多专家开始呼吁“房地产税”了，房地产市场体量大，若按0.5%的税率估算，40%的征收率，“房地产税”也有万亿之巨，也许能解燃眉之急？
但地方政府更担心，此时征收“房地产税”，是否会进一步打压房价（要知道房地产在中国不仅仅是一个产业，土地财政的本质是土地金融，打压房价实际上就是给地方政府再融资去杠杆），并进一步弱化居民预期和剥夺居民现金流导致消费萎靡？
亚当斯密在《国富论》里强调，土地是财富之母，劳动是财富之父，但劳动需要人，光秃秃的土地价值极其有限。可以这样说，人口增加会导致土地增值，反之，人口减少会导致土地减值。在人口即将负增长的2022年，我们更应该考虑，房地产税是否会加速“负动产”时代的到来？
以下案例取自邻国日本的现状，有缘者思之。
【1】夏普建议书
明治维新后，地租是日本税收的重要来源，不过第二次世界大战结束之后，《夏普建议书》极大地改变了日本的税收框架，地租在1950年被延续为固定资产税，成了地方政府的基础税收。这项稳定的财源不太容易受到经济形势的影响，为各地方政府构筑了重要的财政基础。
类似我国的土地财政，日本的地方政府依托的，也是基于土地和房产的固定资产税。
【2】税收框架的漏洞
随着人口老龄化和少子化的加速，日本地方政府的税收框架基于“土地神话”时代，预期土地价值永远上涨，固定资产税持续上涨，但当泡沫破灭后却没有及时调整。日本政府面对层出不穷的各种问题，采取临时的敷衍措施。
经济高度增长时期，人们渴望拥有属于自己的崭新房产，国家和地方政府也鼓励人们购买房地产，致使住房用地不断向郊区蔓延。泡沫经济的崩溃撼动了“土地神话”，住宅用地的扩张在一定程度上得到了抑制，但土地和住宅政策的大方向却并没有变。地方政府希望吸引更多人口来到自己这里，于是他们放宽管控，允许在原本仅限用于农业用地的“城镇化调整区域”建造房屋，而政府也以“刺激经济”之名，推出住宅贷款的减税政策，不断刺激人们的购房意愿，还接连放宽了对塔楼公寓建设的限制。
整个日本都大张旗鼓地兴建房产，对其他问题则一副事不关己的态度，完全没有考虑关于建造的住宅和开发的土地的“善后工作”。
【3】“负动产”的由来
日本的土地和住宅制度一直默认总会有人愿意持有不动产，从未想过有一天不动产会成为“负动产”。
住宅需要每年缴纳固定资产税，老旧的公寓需要大额的维护费用（所谓的“35年大关”难题），还有物业管理费，在经济上行期，房价上涨，这一切大多数人都没有注意到。经济泡沫破灭后，这些费用会大量侵占所有者的现金流，慢慢连卖出、继承、赠与、继续持有都成了难题。当“团块世代”逐渐老去，继承人增至几十人，却谁都不去办理继承过户的所有人不明房地产问题，日益增加的被放弃继承、却无法收归国库的悬置土地，无人管理的空置房屋和公寓管理不善问题等，都是政府未能跟随时代的步伐及时修订土地和住宅制度带来的副产品。
在少子化和东京单极集中趋势下，这项制度已经远跟不上土地价格的剧烈变动。在老龄化问题不断深化的地方，拥有现金收入的人越来越少，固定资产税成为沉重负担，这个巨大的阴影便是加重“负动产化”问题的重要因素。
【4】无法放弃的住宅和土地
日本目前还没有想放弃土地所有权就能放弃的制度。
日本《民法》第239条第2项规定“没有所有人的不动产应归属国库”，但关于哪些情况可以归属国库的标准却一直处于模糊状态。负责管理国有土地的财务省在主页上登载的方针是“对于没有行政用途规划的土地等，考虑到有可能会增加维护、管理成本（即纳税人负担），因此暂不接受捐赠。”也就是说，他们原则上不认可捐赠，各地方政府也都沿用了这个方针。
日本的民法并没有规定放弃土地应该办理哪些手续，因为明治时期制定的民法，根本没有预想到日本会出现人口减少，土地贬值成了负担的情况吧。
日本没有“扔掉”土地的制度。如果不幸持有谁都不想要的土地，就既无法卖掉也无法扔掉，只能承担物业费用和固定资产税的负担。
而在德国，法律明确规定土地是可以扔掉的。
德国的《民法》第928条第1项明确规定：“所有人可以通过向土地登记所提出放弃申请，并在土地登记簿上登记的方式放弃自己持有的土地。”同时还规定，州政府拥有优先获得被所有人放弃的土地的权利。
【5】老旧公寓的养护难题
老旧公寓应该拆掉重建，还是尽量延长使用年限？今后将有越来越多的人不得不面临这个选择。公寓有一个特点，就是随着房龄越来越老，住户的年龄也在同步增长。无论是大修还是重建，住户之间的经济条件和想法各不相同，今后会更难统一意见。有一栋公寓的居民就实际遇到了这个“双重老龄化”的问题。
“35年大关”指公寓会在这一时期迎来大修施工，需要庞大的资金进行重建或延长使用年限，对老年住户的负担能力也是一个严峻考验。
住户老龄化趋势之下，参与日常管理和维护的，不管是第三方物业管理还是业主的“自主管理”已经坚持不下去了。第三方物业管理者，经常会遇到催缴物业费的情况，公寓建好之后，满20年时空置率会上升至15%以上，出租的租金水平会下降到同样地段同样设施新房的75%左右；“自主管理模式，从业主大会的资料制作、物业费的账务管理到漏水或出现可疑人员等突发问题的应对，均由业主委员会的委员承担，所以物业费才能维持较低水平。年轻人要在工作之余处理这些事务都会很辛苦，对老年人来说就更难了。
就这样吧！愿上天护佑中华，实现伟大复兴！
当前，地方政府土地出让收入大幅下滑，但疫情防控和稳定经济，却导致地方政府支出大幅上升，于是，很多专家开始呼吁“房地产税”了，房地产市场体量大，若按0.5%的税率估算，40%的征收率，“房地产税”也有万亿之巨，也许能解燃眉之急？
但地方政府更担心，此时征收“房地产税”，是否会进一步打压房价（要知道房地产在中国不仅仅是一个产业，土地财政的本质是土地金融，打压房价实际上就是给地方政府再融资去杠杆），并进一步弱化居民预期和剥夺居民现金流导致消费萎靡？
亚当斯密在《国富论》里强调，土地是财富之母，劳动是财富之父，但劳动需要人，光秃秃的土地价值极其有限。可以这样说，人口增加会导致土地增值，反之，人口减少会导致土地减值。在人口即将负增长的2022年，我们更应该考虑，房地产税是否会加速“负动产”时代的到来？
以下案例取自邻国日本的现状，有缘者思之。
【1】夏普建议书
明治维新后，地租是日本税收的重要来源，不过第二次世界大战结束之后，《夏普建议书》极大地改变了日本的税收框架，地租在1950年被延续为固定资产税，成了地方政府的基础税收。这项稳定的财源不太容易受到经济形势的影响，为各地方政府构筑了重要的财政基础。
类似我国的土地财政，日本的地方政府依托的，也是基于土地和房产的固定资产税。
【2】税收框架的漏洞
随着人口老龄化和少子化的加速，日本地方政府的税收框架基于“土地神话”时代，预期土地价值永远上涨，固定资产税持续上涨，但当泡沫破灭后却没有及时调整。日本政府面对层出不穷的各种问题，采取临时的敷衍措施。
经济高度增长时期，人们渴望拥有属于自己的崭新房产，国家和地方政府也鼓励人们购买房地产，致使住房用地不断向郊区蔓延。泡沫经济的崩溃撼动了“土地神话”，住宅用地的扩张在一定程度上得到了抑制，但土地和住宅政策的大方向却并没有变。地方政府希望吸引更多人口来到自己这里，于是他们放宽管控，允许在原本仅限用于农业用地的“城镇化调整区域”建造房屋，而政府也以“刺激经济”之名，推出住宅贷款的减税政策，不断刺激人们的购房意愿，还接连放宽了对塔楼公寓建设的限制。
整个日本都大张旗鼓地兴建房产，对其他问题则一副事不关己的态度，完全没有考虑关于建造的住宅和开发的土地的“善后工作”。
【3】“负动产”的由来
日本的土地和住宅制度一直默认总会有人愿意持有不动产，从未想过有一天不动产会成为“负动产”。
住宅需要每年缴纳固定资产税，老旧的公寓需要大额的维护费用（所谓的“35年大关”难题），还有物业管理费，在经济上行期，房价上涨，这一切大多数人都没有注意到。经济泡沫破灭后，这些费用会大量侵占所有者的现金流，慢慢连卖出、继承、赠与、继续持有都成了难题。当“团块世代”逐渐老去，继承人增至几十人，却谁都不去办理继承过户的所有人不明房地产问题，日益增加的被放弃继承、却无法收归国库的悬置土地，无人管理的空置房屋和公寓管理不善问题等，都是政府未能跟随时代的步伐及时修订土地和住宅制度带来的副产品。
在少子化和东京单极集中趋势下，这项制度已经远跟不上土地价格的剧烈变动。在老龄化问题不断深化的地方，拥有现金收入的人越来越少，固定资产税成为沉重负担，这个巨大的阴影便是加重“负动产化”问题的重要因素。
【4】无法放弃的住宅和土地
日本目前还没有想放弃土地所有权就能放弃的制度。
日本《民法》第239条第2项规定“没有所有人的不动产应归属国库”，但关于哪些情况可以归属国库的标准却一直处于模糊状态。负责管理国有土地的财务省在主页上登载的方针是“对于没有行政用途规划的土地等，考虑到有可能会增加维护、管理成本（即纳税人负担），因此暂不接受捐赠。”也就是说，他们原则上不认可捐赠，各地方政府也都沿用了这个方针。
日本的民法并没有规定放弃土地应该办理哪些手续，因为明治时期制定的民法，根本没有预想到日本会出现人口减少，土地贬值成了负担的情况吧。
日本没有“扔掉”土地的制度。如果不幸持有谁都不想要的土地，就既无法卖掉也无法扔掉，只能承担物业费用和固定资产税的负担。
而在德国，法律明确规定土地是可以扔掉的。
德国的《民法》第928条第1项明确规定：“所有人可以通过向土地登记所提出放弃申请，并在土地登记簿上登记的方式放弃自己持有的土地。”同时还规定，州政府拥有优先获得被所有人放弃的土地的权利。
【5】老旧公寓的养护难题
老旧公寓应该拆掉重建，还是尽量延长使用年限？今后将有越来越多的人不得不面临这个选择。公寓有一个特点，就是随着房龄越来越老，住户的年龄也在同步增长。无论是大修还是重建，住户之间的经济条件和想法各不相同，今后会更难统一意见。有一栋公寓的居民就实际遇到了这个“双重老龄化”的问题。
“35年大关”指公寓会在这一时期迎来大修施工，需要庞大的资金进行重建或延长使用年限，对老年住户的负担能力也是一个严峻考验。
住户老龄化趋势之下，参与日常管理和维护的，不管是第三方物业管理还是业主的“自主管理”已经坚持不下去了。第三方物业管理者，经常会遇到催缴物业费的情况，公寓建好之后，满20年时空置率会上升至15%以上，出租的租金水平会下降到同样地段同样设施新房的75%左右；“自主管理模式，从业主大会的资料制作、物业费的账务管理到漏水或出现可疑人员等突发问题的应对，均由业主委员会的委员承担，所以物业费才能维持较低水平。年轻人要在工作之余处理这些事务都会很辛苦，对老年人来说就更难了。
就这样吧！愿上天护佑中华，实现伟大复兴！
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《具足水火吉祥光明大记明咒》（全文）
咒语的来源、功德利益
地藏长咒出自地藏三经之一的《大乘大集地藏十轮经》、《地藏菩萨本愿经》、《占察善恶业报经》合称“地藏三经”，是末法时期，极为重要的经典。
增长慧舍：众生需要帮助的时候，你会自然有能力去帮助他们。
是地藏王菩萨从过去恒河沙等诸佛世尊前，亲自求得并受持，极其难得稀有。这首陀罗尼是恒河沙诸佛的秘密心印，又由诸佛传授给地藏王菩萨，地藏王菩萨也亲自受持此咒，为了利益娑婆世界四大洲中佛的四众弟子——比丘、比丘尼、优婆塞、优婆夷，以大慈大悲心在世尊面前诵出来的。
1.增长忆念、增长守护忆念
正知、正念，远离散乱放逸，令心安定渐渐得到禅定。
２、增长寿命
念地藏咒能延年益寿，这个咒又是长寿咒。
３、增长身体、增长健康、增长色力
念诵地藏咒能增长身体、增长健康、增长容色和体力。
４、增长名闻
念诵地藏咒增长名声，使自己的美名四方传闻。三界众生见你生欢喜心。
５、增长资具
念地藏咒能增长缺乏的一切生活用具。
６、增长亲友、增长弟子
念地藏咒能增长亲戚朋友，念诵地藏心咒能增长弟子。
７、增长清净的戒律
像大地一样，戒律是一切功德的基础，是凡夫、声闻、缘觉、菩萨等增上生与决定胜的唯一因也是根本因。月称菩萨在《入中论》当中也说过：“诸异生及佛语生，自证菩提与佛子，增上生及决定胜，其因除戒定无余。”
８、增长多闻
念诵地藏咒能增长学法者的多闻智慧。
多闻的功德是巨大的，佛经论典、祖师大德极力赞叹多闻。
９、增长慧舍
念诵地藏心咒能增长智慧和舍心。
智慧有通达五明的智慧，通达胜义空性的智慧，还有通达饶益众生的智慧，还有听闻的智慧，思维的智慧和修证的智慧。念诵地藏咒增长种种的智慧。舍有平等舍的舍心，有布施的舍心，有行舍的舍心。如果如理如法念诵地藏心咒，也能增长舍心。
10、增长妙定
念地藏咒能增长微妙禅定。
12、增长灌顶
念地藏咒能增长灌顶。
灌顶有基、道、果三种分类，基灌顶指金刚上师授与弟子的灌顶；道灌顶指修行人自己观想三根本放光灌顶；果灌顶指十方诸佛为十地菩萨作的授职灌顶。常念地藏陀罗尼就能增长灌顶。《地藏菩萨本愿经》中也说到“授灌顶水”。
13、增长觉分圣谛光明
念诵地藏咒能增长菩提分法圣谛光明。
三十七菩提分法都围绕一个智慧见圣谛光明的问题，至诚念诵地藏咒语，祈求地藏王菩萨让自己的菩提分功德增长，圣谛的光明增长。这样念诵地藏咒的话，绝对让三十七菩提分法包括智慧圣谛光明自然而然增长、坚固、圆满。
14、增长趣入大乘正道
念诵地藏咒能增长趣入大乘正道。
大乘正道具足七大义，在《大乘庄严经论》上说：“缘行智勤巧，果事皆具足。”从所缘大、修行大、智慧大、精进大、善巧大、果大、事业大七个方面显示大乘道的殊胜。大乘道是普贤、文殊、观音、弥勒等大菩萨所乘之乘。大乘是能生自他一切利乐的源泉，大乘是能除一切衰损的良药，大乘是一切有智慧者所行的大道，凡是见、闻、忆、触均能增长利益一切众生。由行利他兼得自利，具足广大善巧方便。
15、增长成熟有情
念诵地藏咒能增长成熟有情的能力和事业。
16、增长大慈大悲
念诵地藏咒能增长修行人的大慈大悲心。
慈悲心贯穿整个大乘道的初中后阶段。最初像种子一样能生起菩提心的苗芽；
17、增长一切白法
念诵地藏咒能增长一切白法。
白法又叫善法，身口意三门能引无罪安乐的行为都是白法，也就能增长守护一切福德
18、增长妙称遍满三界
念诵地藏咒能增长美名周遍三界。三界众生看见你都欢喜赞叹。
19、增长法雨普润三界
念诵地藏咒能令法雨普润三界。
20、增长大地精气滋味
念诵地藏咒能增长大地的精气滋味。
由于众生的福报衰减又大造恶业，增上果感得大地贫瘠、干枯，处处出现童山秃岭、戈壁荒漠，大地没有生机活力，肥沃的土地越来越少。如果大家都能推广念诵地藏咒，大地的精气滋味就会得以增长，世界粮食危机也会迎刃而解。
21、增长一切众生精气普作事业
念地藏咒能增长一切众生的精气，从而能很好地行持各种事业。
22、增长正法精气善行
念诵地藏咒能增长正法精气善行。
正法精气善行，是指修持正法时精力充沛、勇悍有力。
23、增长智慧光明
念诵地藏咒能增长智慧光明。
24、增长六波罗蜜
念诵地藏咒能增长六波罗蜜。
25、增长五眼
念诵地藏咒能增长五眼。
五眼是肉眼、天眼、慧眼、法眼、佛眼。
26、增长方便
念诵地藏咒能增长方便。
智者大师解释方便有三层涵义：一、方是方法，便是权巧。巧妙地运用方法，随机缘利益众生，叫做方便。二、方便是门，门是能通的意思。通过方便能通达真实法性，换句话说，能开显实相的就叫做方便。三、方是秘，便是妙。巧妙地到达秘密之方，才是真秘。
27、增长生天涅槃
念诵地藏咒能增长升天和增长涅槃。
从升天来说，念地藏咒可以从下界天不断增长直到色究竟天。从得涅槃而言，念地藏咒可以从暂时的小乘涅槃直到大乘的究竟涅槃。因此，求增上生或者求决定胜的人都应当用心持念这样殊胜的地藏咒。
28、增长一切种子根须、芽茎、枝叶、花果、药谷精气滋味
29、增长雨泽 念地藏咒能增长雨水。 尤其在干旱的地方应该多念地藏心咒，比如新疆、甘肃、内蒙、宁夏等地方非常缺雨水，如果大众能念诵地藏心咒一定可以改善。 30、增长有益地水火风 念地藏咒能增长对人们生存有益的地、水、火、风。现在需要刮风时，一丝风都没有；不需要的时候，刮得天昏地暗，摧毁庄稼和房屋。水、火、地这三大也是这样，这些地、水、火、风对人们的生存、生活不但没有助益，反而会造成很多灾难。如果我们能以虔诚心，在殷勤的基础上念地藏咒、祈求地藏菩萨，恶地、恶水、恶火、恶风就会减少，有益人类的地、水、火、风就会增长。 31、增长喜乐 32、增长财宝 33、增长胜力 34、增长一切受用资具 35、能令一切智慧猛厉破烦恼贼 知道以上这些功德以后，应当精进如理如法地念地藏咒。这次我们时间有限，这些功德可以自己阅读《地藏十轮经》。 最后地藏菩萨用偈颂宣说了这首善说陀罗尼的功德。里面这样说： 善说能净诸有尘，善说能净斗争劫， 善说能净浊恶意，善说能净浊大种， 善说能净浊恶味，善说能净浊恶气。 这一颂半宣说善说陀罗尼能净化种种浊恶法。比如能净化三有的欲尘，能净化刀兵劫，能净化污浊的心灵，能净化被污染的地水火风，能净化浊恶的味道，能净化混浊的气体。 又说道： 善说能满诸希望，善说能成诸稼穑， 善说能令一切佛，如来世尊所加护， 善说又能令一切，菩萨加护而随喜。 这一颂半讲了这个善说陀罗尼能满足一切如法的所愿，能成熟一切庄稼，能令一切诸佛世尊加被护念，能令一切菩萨加被护念而且生起殊胜的欢喜心。 36、能令世尊甘露圣教炽然久住，利益安乐三界众生 念诵地藏咒能让释迦世尊的显密教法兴盛广大，常久住世，利益三界一切众生。 由以上佛经的真实语，我们深刻地认识到地藏菩萨给我们赐予的《具足水火吉祥光明大记明咒总持章句》是无上无等的摩尼宝珠。以上我给大家介绍了这颗无价宝珠的殊胜功德。大家遇到了这样的如意宝珠之后，至少在八天当中精进不懈地持诵，当然终生受持最好。 三、宣说此咒时的神异现象 经中说到，地藏王菩萨演说了这样的大记明咒总持章句，大地普皆震动，俱胝天乐不鼓自鸣，天上降下无量种妙香、妙花、珍宝等，一切大众都出现了从未有过的现象和感受。这一切都在证明地藏咒的确有不可思议的功德妙用！ 一者自悔无始以来罪业。忏悔无始以来的罪业，令得清净。 二者所修功德愿与一切众生共之。即回向法界一切有情众生。 三者常愿十方菩萨未得正真者速得之。若以得道欲入涅槃愿久住世。愿十方菩萨，未能成佛者速得成佛。已经成佛欲入涅槃的劝请住世。 在此介绍地藏十轮经所记载的陀罗尼：具足水火吉祥光明大记明咒，此陀罗尼能令世尊甘露圣教炽然久住，利益安乐三界众生。能雨种种觉支珍宝施诸众生，能灭众生恶见无明昏暗，譬如明月，于夜分中能示一切失道众生平坦正路，随其欲往，皆令得至。 （1）先念：“南谟地藏王菩萨”，最好108遍、至心无杂念10遍以上 （2）接着诵持：具足水火吉祥光明大记明咒，最好108遍，每天坚持至心一遍也有不可思议效果。（关键是不要断，什么法门断了就要重新修） 具足水火吉祥光明大記明咒 讖chàn蒱pú讖chàn蒱pú。讖chàn讖chàn蒱pú。阿ē迦jiā舍shè讖chàn蒱pú。縛fú羯jié洛luò讖chàn蒱pú。菴ān跋bá洛luò讖chàn蒱pú。筏fá羅luó讖chàn蒱pú。伐fá折zhé洛luò讖chàn蒱pú。阿ē路lù迦jiā讖chàn蒱pú。萏dàn摩mó讖chàn蒱pú。薩sà帝dì摩mó讖chàn蒱pú。薩sà帝dì昵nì訶hē羅luó讖chàn蒱pú。毘pí婆pó路lù迦jiā插chā婆pó讖chàn蒱pú。鄔wū波bō睒shǎn磨mó讖chàn蒱pú。奈nài野yě娜nuó讖chàn蒱pú。鉢bō剌lā惹rě三sān牟móu底dǐ剌lā拏ná讖chàn蒱pú。毘pí濕shī婆pó梨lí夜yè讖chàn蒱pú。舍shè薩sà多duō臘là婆pó讖chàn蒱pú。毘pí阿ē荼tú素sù吒zhà。莫mò醯xī隸lì。萏dàn謎mí睒shǎn謎mí。折zhé羯jié洛luò細xì。折zhé羯jié洛luò沫mò呬xì隸lì。廁cè隸lì諀bēi隸lì。揭jié剌lā婆pó跋bá羅luó伐fá剌lā帝dì。xī隸lì鉢bō臘là薛bì。鉢bō剌lā遮zhē囉luó飯fàn怛dá泥ní。曷hé剌lā怛dá泥ní。播bò囉luó遮zhē遮zhē遮zhē遮zhē。xī隸lì弭mǐ隸lì。黳yī羯jié他tā。託tuō契qì。託tuō齲qǔ盧lú。闥tà隸lì闥tà隸lì。弭mǐ隸lì。磨mó綻zhàn癉dàn綻zhàn。矩jǔ隸lì。弭mǐ隸lì隸lì。盎àng矩jǔ之zhī多duō毘pí。遏èlí祁qílí。波bō囉luó祁qí。矩jǔ吒zhà苫shàn沫mò隸lì。敦dūn衹zhī敦dūn衹zhī郭guō具jù隸lì。滸hǔ盧lú滸hǔ盧lú滸hǔ盧lú。矩jǔ盧lú窣sù都dū弭mǐ隸lì。弭mǐlí第dì彌mílí綻zhàn。叛pàn荼tú陀tuó。喝hē羅luó。xī梨lí。滸hǔ盧lú滸hǔ魯lǔ盧lú。#大乘佛教[超话]#
咒语的来源、功德利益
地藏长咒出自地藏三经之一的《大乘大集地藏十轮经》、《地藏菩萨本愿经》、《占察善恶业报经》合称“地藏三经”，是末法时期，极为重要的经典。
增长慧舍：众生需要帮助的时候，你会自然有能力去帮助他们。
是地藏王菩萨从过去恒河沙等诸佛世尊前，亲自求得并受持，极其难得稀有。这首陀罗尼是恒河沙诸佛的秘密心印，又由诸佛传授给地藏王菩萨，地藏王菩萨也亲自受持此咒，为了利益娑婆世界四大洲中佛的四众弟子——比丘、比丘尼、优婆塞、优婆夷，以大慈大悲心在世尊面前诵出来的。
1.增长忆念、增长守护忆念
正知、正念，远离散乱放逸，令心安定渐渐得到禅定。
２、增长寿命
念地藏咒能延年益寿，这个咒又是长寿咒。
３、增长身体、增长健康、增长色力
念诵地藏咒能增长身体、增长健康、增长容色和体力。
４、增长名闻
念诵地藏咒增长名声，使自己的美名四方传闻。三界众生见你生欢喜心。
５、增长资具
念地藏咒能增长缺乏的一切生活用具。
６、增长亲友、增长弟子
念地藏咒能增长亲戚朋友，念诵地藏心咒能增长弟子。
７、增长清净的戒律
像大地一样，戒律是一切功德的基础，是凡夫、声闻、缘觉、菩萨等增上生与决定胜的唯一因也是根本因。月称菩萨在《入中论》当中也说过：“诸异生及佛语生，自证菩提与佛子，增上生及决定胜，其因除戒定无余。”
８、增长多闻
念诵地藏咒能增长学法者的多闻智慧。
多闻的功德是巨大的，佛经论典、祖师大德极力赞叹多闻。
９、增长慧舍
念诵地藏心咒能增长智慧和舍心。
智慧有通达五明的智慧，通达胜义空性的智慧，还有通达饶益众生的智慧，还有听闻的智慧，思维的智慧和修证的智慧。念诵地藏咒增长种种的智慧。舍有平等舍的舍心，有布施的舍心，有行舍的舍心。如果如理如法念诵地藏心咒，也能增长舍心。
10、增长妙定
念地藏咒能增长微妙禅定。
12、增长灌顶
念地藏咒能增长灌顶。
灌顶有基、道、果三种分类，基灌顶指金刚上师授与弟子的灌顶；道灌顶指修行人自己观想三根本放光灌顶；果灌顶指十方诸佛为十地菩萨作的授职灌顶。常念地藏陀罗尼就能增长灌顶。《地藏菩萨本愿经》中也说到“授灌顶水”。
13、增长觉分圣谛光明
念诵地藏咒能增长菩提分法圣谛光明。
三十七菩提分法都围绕一个智慧见圣谛光明的问题，至诚念诵地藏咒语，祈求地藏王菩萨让自己的菩提分功德增长，圣谛的光明增长。这样念诵地藏咒的话，绝对让三十七菩提分法包括智慧圣谛光明自然而然增长、坚固、圆满。
14、增长趣入大乘正道
念诵地藏咒能增长趣入大乘正道。
大乘正道具足七大义，在《大乘庄严经论》上说：“缘行智勤巧，果事皆具足。”从所缘大、修行大、智慧大、精进大、善巧大、果大、事业大七个方面显示大乘道的殊胜。大乘道是普贤、文殊、观音、弥勒等大菩萨所乘之乘。大乘是能生自他一切利乐的源泉，大乘是能除一切衰损的良药，大乘是一切有智慧者所行的大道，凡是见、闻、忆、触均能增长利益一切众生。由行利他兼得自利，具足广大善巧方便。
15、增长成熟有情
念诵地藏咒能增长成熟有情的能力和事业。
16、增长大慈大悲
念诵地藏咒能增长修行人的大慈大悲心。
慈悲心贯穿整个大乘道的初中后阶段。最初像种子一样能生起菩提心的苗芽；
17、增长一切白法
念诵地藏咒能增长一切白法。
白法又叫善法，身口意三门能引无罪安乐的行为都是白法，也就能增长守护一切福德
18、增长妙称遍满三界
念诵地藏咒能增长美名周遍三界。三界众生看见你都欢喜赞叹。
19、增长法雨普润三界
念诵地藏咒能令法雨普润三界。
20、增长大地精气滋味
念诵地藏咒能增长大地的精气滋味。
由于众生的福报衰减又大造恶业，增上果感得大地贫瘠、干枯，处处出现童山秃岭、戈壁荒漠，大地没有生机活力，肥沃的土地越来越少。如果大家都能推广念诵地藏咒，大地的精气滋味就会得以增长，世界粮食危机也会迎刃而解。
21、增长一切众生精气普作事业
念地藏咒能增长一切众生的精气，从而能很好地行持各种事业。
22、增长正法精气善行
念诵地藏咒能增长正法精气善行。
正法精气善行，是指修持正法时精力充沛、勇悍有力。
23、增长智慧光明
念诵地藏咒能增长智慧光明。
24、增长六波罗蜜
念诵地藏咒能增长六波罗蜜。
25、增长五眼
念诵地藏咒能增长五眼。
五眼是肉眼、天眼、慧眼、法眼、佛眼。
26、增长方便
念诵地藏咒能增长方便。
智者大师解释方便有三层涵义：一、方是方法，便是权巧。巧妙地运用方法，随机缘利益众生，叫做方便。二、方便是门，门是能通的意思。通过方便能通达真实法性，换句话说，能开显实相的就叫做方便。三、方是秘，便是妙。巧妙地到达秘密之方，才是真秘。
27、增长生天涅槃
念诵地藏咒能增长升天和增长涅槃。
从升天来说，念地藏咒可以从下界天不断增长直到色究竟天。从得涅槃而言，念地藏咒可以从暂时的小乘涅槃直到大乘的究竟涅槃。因此，求增上生或者求决定胜的人都应当用心持念这样殊胜的地藏咒。
28、增长一切种子根须、芽茎、枝叶、花果、药谷精气滋味
29、增长雨泽 念地藏咒能增长雨水。 尤其在干旱的地方应该多念地藏心咒，比如新疆、甘肃、内蒙、宁夏等地方非常缺雨水，如果大众能念诵地藏心咒一定可以改善。 30、增长有益地水火风 念地藏咒能增长对人们生存有益的地、水、火、风。现在需要刮风时，一丝风都没有；不需要的时候，刮得天昏地暗，摧毁庄稼和房屋。水、火、地这三大也是这样，这些地、水、火、风对人们的生存、生活不但没有助益，反而会造成很多灾难。如果我们能以虔诚心，在殷勤的基础上念地藏咒、祈求地藏菩萨，恶地、恶水、恶火、恶风就会减少，有益人类的地、水、火、风就会增长。 31、增长喜乐 32、增长财宝 33、增长胜力 34、增长一切受用资具 35、能令一切智慧猛厉破烦恼贼 知道以上这些功德以后，应当精进如理如法地念地藏咒。这次我们时间有限，这些功德可以自己阅读《地藏十轮经》。 最后地藏菩萨用偈颂宣说了这首善说陀罗尼的功德。里面这样说： 善说能净诸有尘，善说能净斗争劫， 善说能净浊恶意，善说能净浊大种， 善说能净浊恶味，善说能净浊恶气。 这一颂半宣说善说陀罗尼能净化种种浊恶法。比如能净化三有的欲尘，能净化刀兵劫，能净化污浊的心灵，能净化被污染的地水火风，能净化浊恶的味道，能净化混浊的气体。 又说道： 善说能满诸希望，善说能成诸稼穑， 善说能令一切佛，如来世尊所加护， 善说又能令一切，菩萨加护而随喜。 这一颂半讲了这个善说陀罗尼能满足一切如法的所愿，能成熟一切庄稼，能令一切诸佛世尊加被护念，能令一切菩萨加被护念而且生起殊胜的欢喜心。 36、能令世尊甘露圣教炽然久住，利益安乐三界众生 念诵地藏咒能让释迦世尊的显密教法兴盛广大，常久住世，利益三界一切众生。 由以上佛经的真实语，我们深刻地认识到地藏菩萨给我们赐予的《具足水火吉祥光明大记明咒总持章句》是无上无等的摩尼宝珠。以上我给大家介绍了这颗无价宝珠的殊胜功德。大家遇到了这样的如意宝珠之后，至少在八天当中精进不懈地持诵，当然终生受持最好。 三、宣说此咒时的神异现象 经中说到，地藏王菩萨演说了这样的大记明咒总持章句，大地普皆震动，俱胝天乐不鼓自鸣，天上降下无量种妙香、妙花、珍宝等，一切大众都出现了从未有过的现象和感受。这一切都在证明地藏咒的确有不可思议的功德妙用！ 一者自悔无始以来罪业。忏悔无始以来的罪业，令得清净。 二者所修功德愿与一切众生共之。即回向法界一切有情众生。 三者常愿十方菩萨未得正真者速得之。若以得道欲入涅槃愿久住世。愿十方菩萨，未能成佛者速得成佛。已经成佛欲入涅槃的劝请住世。 在此介绍地藏十轮经所记载的陀罗尼：具足水火吉祥光明大记明咒，此陀罗尼能令世尊甘露圣教炽然久住，利益安乐三界众生。能雨种种觉支珍宝施诸众生，能灭众生恶见无明昏暗，譬如明月，于夜分中能示一切失道众生平坦正路，随其欲往，皆令得至。 （1）先念：“南谟地藏王菩萨”，最好108遍、至心无杂念10遍以上 （2）接着诵持：具足水火吉祥光明大记明咒，最好108遍，每天坚持至心一遍也有不可思议效果。（关键是不要断，什么法门断了就要重新修） 具足水火吉祥光明大記明咒 讖chàn蒱pú讖chàn蒱pú。讖chàn讖chàn蒱pú。阿ē迦jiā舍shè讖chàn蒱pú。縛fú羯jié洛luò讖chàn蒱pú。菴ān跋bá洛luò讖chàn蒱pú。筏fá羅luó讖chàn蒱pú。伐fá折zhé洛luò讖chàn蒱pú。阿ē路lù迦jiā讖chàn蒱pú。萏dàn摩mó讖chàn蒱pú。薩sà帝dì摩mó讖chàn蒱pú。薩sà帝dì昵nì訶hē羅luó讖chàn蒱pú。毘pí婆pó路lù迦jiā插chā婆pó讖chàn蒱pú。鄔wū波bō睒shǎn磨mó讖chàn蒱pú。奈nài野yě娜nuó讖chàn蒱pú。鉢bō剌lā惹rě三sān牟móu底dǐ剌lā拏ná讖chàn蒱pú。毘pí濕shī婆pó梨lí夜yè讖chàn蒱pú。舍shè薩sà多duō臘là婆pó讖chàn蒱pú。毘pí阿ē荼tú素sù吒zhà。莫mò醯xī隸lì。萏dàn謎mí睒shǎn謎mí。折zhé羯jié洛luò細xì。折zhé羯jié洛luò沫mò呬xì隸lì。廁cè隸lì諀bēi隸lì。揭jié剌lā婆pó跋bá羅luó伐fá剌lā帝dì。xī隸lì鉢bō臘là薛bì。鉢bō剌lā遮zhē囉luó飯fàn怛dá泥ní。曷hé剌lā怛dá泥ní。播bò囉luó遮zhē遮zhē遮zhē遮zhē。xī隸lì弭mǐ隸lì。黳yī羯jié他tā。託tuō契qì。託tuō齲qǔ盧lú。闥tà隸lì闥tà隸lì。弭mǐ隸lì。磨mó綻zhàn癉dàn綻zhàn。矩jǔ隸lì。弭mǐ隸lì隸lì。盎àng矩jǔ之zhī多duō毘pí。遏èlí祁qílí。波bō囉luó祁qí。矩jǔ吒zhà苫shàn沫mò隸lì。敦dūn衹zhī敦dūn衹zhī郭guō具jù隸lì。滸hǔ盧lú滸hǔ盧lú滸hǔ盧lú。矩jǔ盧lú窣sù都dū弭mǐ隸lì。弭mǐlí第dì彌mílí綻zhàn。叛pàn荼tú陀tuó。喝hē羅luó。xī梨lí。滸hǔ盧lú滸hǔ魯lǔ盧lú。#大乘佛教[超话]#
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