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汪敦敬：自置物業仍然是最佳投資項目
作者為祥益地產總裁
好友在通訊應用群組中分享了一幅數十年前的樓花廣告(入伙年份1968~1978年)，我們都認為是香港歷史以來最成功的項目推廣。當年發展商美孚企業有限公司以「為兒女的前途設想」為標題，此廣告發展商推銷了兩個功能，一是社區的功能，以孟母三遷來形容一個好的社區如何令到下一代有良好的成長環境，第二是積穀防饑為功能，將來供滿樓之後如何對家庭有保障。
的而且確香港的發展商在建造社區方面是非常之成功的，而建造社區的功能除了牽涉下一代的成長環境之外，亦是牽涉可否有更舒適的居住環境、會所生活及有否好的體育項目配合。當然，後來社區如何設計亦會影響到社群的疏離感重不重，及親切感是否足夠。事實上，數十年來香港的住宅管理做得相當不錯，是國際知名的，因為香港樓除了有管理質素之外，保養能力之高亦是出名的，至於積穀防饑功能，當年一個單位的售價是2.2萬元起至十多萬元不等，現在是約600萬元至二千多萬元不等，買房地產的長遠價值就在這裡。
我們仍然看到這個世界的運作是和量化貨幣分不開的，而房地產是可以平衡到量化貨幣的一個好的投資工具，而因為長期都做到這個功能，所以在不斷複息增長累積之下，變相比其他沒有那麼穩定套戥功能的投資項目是長遠跑贏的，成為普羅大眾也能掌握的最佳投資工具。無錯，複息增長就是投資住宅的最大優點，很多項目投資錯誤是沒頂的，是沉沒成本的。就算你在任何一個高峰買入也好，其實最終你都會供滿樓，到供滿樓的時候，一個現金契的物業當然一定有一個非常正面的價值，如果用這個角度看是對的話，長遠不買樓就一定有投資上的風險，除非你有其他投資項目去取代(你亦要承擔其他投資項目沒有那麼穩定的因素)，否則，可以說租樓十年，很容易會一無所有！當然我不同意太迷信某一個投資項目，投資房地產我們亦不可以孤注一擲的，但是我不認為我們要輕易放棄一些投資機會，當每次樓價跌的時候都有些人狂態畢露用幸災樂禍的心情去形容是世界末日，而影響到有一些人放棄入市的，其實我想說以上的住宅投資結構性優勢並不容易改變的，特別是香港仍然相當有活力的，某些板塊下跌是一個現實，但是看不到它找到鞏固點之後不會回升的，賺長遠升幅的錢就要有一個賺長遠升幅的心態。
作者為祥益地產總裁
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【速胜？反攻？和谈？#俄乌冲突一线观察#——】到8月24日，俄罗斯乌克兰紧张局势升级已半年整。巧合的是，这一天正是乌克兰的独立日。近期，俄乌两军都加紧了“战场动作”，而西方特别是美国对乌军援有增无减。分析人士指出，一场决定顿巴斯命运的总决战或在酝酿之中，但俄军“速胜”和乌军“反攻”均很难实现，到年底前战事很可能仍将延宕。目前，俄、乌和西方都没有准备好就结束冲突达成妥协，即使在谈判问题上出现“战术上的突破”，但在战略层面，俄与乌方及西方的冲突和对抗仍将持续下去。
“速胜”“反攻”均难实现
记者在乌克兰首都基辅观察发现，从8月中旬开始，防空警报明显增多。15日和16日凌晨四点，基辅都响起了急促的防空警报。乌媒报道称，近期俄军可能对基辅实施轰炸，目的是在东部战场进展缓慢的情况下，“逼迫乌方屈服”。俄方未见“所谓轰炸基辅”报道，不过的确承认顿巴斯前线战事胶着。
7月初，俄军彻底控制卢甘斯克地区。7月中旬，俄国防部长谢尔盖·绍伊古先后视察俄参与特别军事行动的各集团军，要求加强对各个方向的攻势。但在此后一个多月时间，俄军在顿涅茨克地区的进展缓慢。目前，在从斯拉维扬斯克至顿涅茨克长约130公里的弧线上，俄乌两军展开艰苦的拉锯战。
俄罗斯导弹及火炮学研究院通讯院士康斯坦丁·西夫科夫认为，乌军八年来在这条弧线上集中了最精锐的主力，俄军目前正在努力突破乌军防御链条。俄罗斯国家研究型高等经济大学欧洲与国际综合研究中心主任瓦西里·卡申说，西方持续军援、乌后备兵力相对充足、俄兵力不占压倒性优势、俄军为避免伤亡选择稳扎稳打等因素，使得顿巴斯最后的决战不会是“速胜”。
目前，在地面攻势上，俄军联合卢甘斯克武装力量、顿涅茨克武装力量主要在索列达尔至阿尔乔莫夫斯克、佩斯基至阿夫杰耶夫卡这“一北一南”两个方向展开攻势。俄国防部战报显示，在北部战场，俄军已进入索列达尔、阿尔乔莫夫斯克的工业区；在南部战场，俄军彻底控制佩斯基，从而占据由南向北进攻的重要据点。俄军事专家阿列克谢·列昂科夫认为，阿尔乔莫夫斯克是乌军在顿巴斯的关键防御点，如果俄军占领这里，往南可以切断阿夫杰耶夫卡的补给线，往西可有效进攻斯拉维扬斯克和克拉马托尔斯克。
不过，乌克兰国防战略中心专家亚历山大·哈拉认为，乌军在顿巴斯的抵抗有效迟滞了俄军攻势，目前能感知到俄军升级冲突的举措就是不断增加摧毁性火力，但没有看到俄军大规模增兵乌克兰战场，新的攻击梯队还没有形成，未来俄军很难快速推进。
乌方认为，西方军援的确给俄军带来很大麻烦。一方面，俄罗斯被迫动用高精度制导武器去打击乌军弹药库、运输线；另一方面，乌军利用运送到前线的西方武器消耗俄军装甲力量，迟滞俄军的地面突破攻势。瓦西里·卡申说，俄军高精度制导武器数量有限，另外也受到情报收集等方面的掣肘，这限制了俄军打击乌军重要军事目标的效率。
与此同时，7月以来，乌方高调发表“反攻”言论，近期加大了对俄控地区的打击频度。这包括对赫尔松、扎波罗热、克里米亚的大桥、水电站、军用机场、俄黑海舰队总部等重要设施进行袭击或者破坏。克里米亚近日连续发生俄军事基地爆炸事件，分析人士指出不排除是乌方破坏行动所致。
乌军事专家德米特里·斯涅吉廖夫认为，在西方军援支持下，乌方“反攻”选择俄军防守相对薄弱的南部地区作为突破口，可以缓解东部战场压力，压制南部俄军补给线并为反攻克里米亚做准备，“南部形势正向有利于乌方方向发展”。
不过，瓦西里·卡申认为，西方武器供应并不能弥补乌军遭受的人员损失，而兵员补充困难且新兵军事素质不高，再加上乌克兰日益严重的经济问题会加剧战场困难。另外，俄罗斯拥有武器装备优势且牢牢掌握制空权，不会允许乌军在积累足够兵力后发起大规模反攻。
和平谈判愈加艰难
自4月俄乌谈判进程中断以来，战场形势已经发生巨大变化。但在谈判条件上，俄乌都没有“松口”。俄方坚持要达成“去军事化”“去纳粹化”目标，而乌方喊话“冲突开始于克里米亚，也要结束于克里米亚”。俄罗斯总统普京多次强调，俄方不拒绝和平谈判，但战事拖得越久，谈判就越困难。
毋庸置疑，未来谈判的重要筹码就是双方在战场的实际控制线。分析人士指出，乌方希望至少取得几场战术性军事胜利之后，才会愿意回到谈判桌前。客观而言，乌军在西方帮助下，战力得到加强；乌克兰抗击“侵略”的信心和士气没有丧失，仇俄心理的发酵会使俄军军事行动愈发棘手。
为了争取更多主动权，俄乌在军事、外交各领域的博弈愈发激烈。在军事上，俄乌都在酝酿攻势。俄军事专家弗拉季斯拉夫·舒雷金认为，随着西方财政和军事援助的持续扩大，乌方面临西方越来越大的要求“军事胜利”的压力。乌方也将借机要求西方特别是美国提供远程武器系统，来提升乌军“反攻”能力。俄外交部长拉夫罗夫表示，西方向乌克兰供应远程武器系统将导致特别军事行动的地域扩大，“俄罗斯不会允许乌克兰领土上拥有对俄罗斯和俄控制区构成直接威胁的武器”。
而在外交上，扎波罗热核电站成为俄乌局势的风暴眼，双方爆发激烈的“口水仗”，相互指责对方袭击核电站。国际社会担心核电站遇袭可能引发“核灾难”，联合国、国际原子能机构等介入调停。各方就向扎波罗热核电站派出专家团进行紧急磋商。不过，分析人士认为，第三方介入只能缓和态势，围绕扎波罗热核电站控制权的博弈短时间内很难找到出路。
另外，随着公投日益临近，赫尔松和扎波罗热地区的地位问题越来越受到关注。乌克兰政治学家瓦西里·瓦卡罗夫说，泽连斯基对赫尔松和扎波罗热地区的关注程度远超顿巴斯，最主要的原因是赫尔松和扎波罗热是在他执政期间“丢失”的，他至少要摆出收复失地的姿态。这也是乌军选择从南部反攻的重要原因。
目前，赫尔松和扎波罗热地区都在酝酿不久后举行入俄公投，但具体日期未定。泽连斯基警告称，如果俄控区组织入俄公投，基辅和整个“自由世界”都将退出和平谈判。
土耳其总统埃尔多安近期先后访问俄乌，力促两国总统会晤，但收效甚微。俄方坚持只有在俄乌谈判代表团完成所有“功课”之后，才有可能举行两国总统会晤。而乌总统泽连斯基18日重申，只有俄军撤出其控制的乌方领土，才有可能重启谈判。乌国家安全与国防委员会秘书阿列克西·丹尼洛夫表示，乌方不会向俄罗斯妥协，妥协只是延迟“战争”的权宜之计，乌方需要的只有一个，即恢复1991年国家独立时的全部边界。
此前，在土耳其、联合国斡旋下俄乌就农产品外运达成协议。协议有效保障了乌克兰粮食的外运，但这并不足以改变俄乌冲突的走向，粮食外运与俄乌军事和政治诉求基本无关，且俄乌并不是以直接谈判的形式达成协议，双方的互不信任和敌对情绪没有任何改变。此外，俄方还认为，协议本是“一揽子”协议，不仅包括出口乌方粮食，还包括促进俄罗斯粮食和化肥进入世界市场，但目前后者并没有得到落实。
俄与西方持久对抗
半年来，西方向俄施压持续加大。一方面，西方在外交、能源、贸易、人文交往等各领域加速与俄“脱钩”；另一方面，西方对乌军援的力度有增无减。据西方媒体报道，8月17日和19日，美国宣布再向乌克兰分别提供10亿和8亿美元军事援助。
面对西方持续施压，俄采取系列反制措施，特别是社会经济发展展现出韧性，上半年GDP同比下降仅0.5%，远好于预期。俄成功稳定了金融市场和就业市场等，卢布持续坚挺；虽然进口下降，但出口增加，特别是能源出口收入大幅上涨。俄还利用天然气、石油、粮食等“杀手锏”向西方特别是欧洲施压。
俄政治评论家米哈伊尔·罗斯托夫斯基说，由于禁止或减少对俄能源的进口，欧洲今冬面临的能源短缺将是前所未有的，并将因此引发一系列政治和经济问题。不过，目前看不到欧洲有与俄妥协的迹象。与此相反，西方正在加快对乌军的重新武装。但舒雷金表示，在看清乌克兰无法取得军事胜利的真相后，为了避免被乌克兰这个“无底洞”拖垮，西方对乌军援的意愿将降低，和平谈判有可能被重新提及。
从俄乌局势走向看，俄方一直强调，特别军事行动没有时间表，将一直持续到目标达成。但不少俄专家预测，今冬可能成为俄乌局势的转折点。俄军事政治分析专家尼古拉·科斯季金说，在降雪到来后战事可能会变得激烈，客观上冬季更加难以“伪装”，俄军可更好利用空中优势发动进攻，乃至“解放”整个顿巴斯。
乌克兰军事专家奥列格·日丹诺夫也认为，未来几个月有可能重启谈判，而战场上的变化将最终决定双方在谈判桌上的地位，俄军将利用这段时间对乌克兰实施大规模火力打击，而乌军不久后也可能升级战斗强度，对南部和克里米亚俄军加强打击，以配合乌军秋季反攻。
俄军事专家伊万·科诺瓦洛夫认为，年底前或许有可能启动谈判进程，不过这并不意味着特别军事行动的结束。米哈伊尔·罗斯托夫斯基说，俄、乌和西方即使有希望在谈判上取得“战术上的突破”，但在战略层面，冲突无疑将持续到2023年及以后的更长时间。他说，俄、乌和西方都没有准备好“就可靠、永久和可持续的某些事情达成一致”，“根本没有妥协的余地来达成或多或少能令各方都接受的共识，每一方都决心继续施压”。
瓦西里·卡申认为，俄军将在顿巴斯逐步推进，未来几个月内如果能开启谈判，2022年底至2023年初有可能出现休战，停战将导致把前线固定为乌克兰和俄罗斯事实上的边界，但这无法解决两国存在的政治问题，结果将是欧洲长期的军事“冷对抗”。这对相关各方来说都是代价高昂的，却又是“无法避免和不可逆转的”。（文/参考消息驻莫斯科记者刘恺、驻基辅记者李东旭）
“速胜”“反攻”均难实现
记者在乌克兰首都基辅观察发现，从8月中旬开始，防空警报明显增多。15日和16日凌晨四点，基辅都响起了急促的防空警报。乌媒报道称，近期俄军可能对基辅实施轰炸，目的是在东部战场进展缓慢的情况下，“逼迫乌方屈服”。俄方未见“所谓轰炸基辅”报道，不过的确承认顿巴斯前线战事胶着。
7月初，俄军彻底控制卢甘斯克地区。7月中旬，俄国防部长谢尔盖·绍伊古先后视察俄参与特别军事行动的各集团军，要求加强对各个方向的攻势。但在此后一个多月时间，俄军在顿涅茨克地区的进展缓慢。目前，在从斯拉维扬斯克至顿涅茨克长约130公里的弧线上，俄乌两军展开艰苦的拉锯战。
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