【#阳光城#执行副总裁徐爱国离职】
11月26日，有消息称，阳光城执行副总裁徐爱国离职。新京报记者向阳光城方面求证获悉，徐爱国离职一事属实。

公开资料显示，徐爱国于2002年加入中海地产，2013年4月起，其担任中国海外宏洋集团有限公司助理总裁，并于2014年入职龙湖任副总裁。2018年5月，徐爱国加盟阳光城地产，任职集团副总裁，分管投资。

【中海地产华东地区两则人士变动】中海地产近日在内部发布两则任命通知，原宁波公司总经理金天被调至上海公司出任总经理，原中海地产华东区域副总经理陈仁新调至宁波公司出任总经理。

金天的到任，结束了中海地产华东区域总经理刘慧明兼任上海公司总经理的局面，不过中海地产华东区域总经理一职，目前依然由刘慧明担任。

据了解，去年3月虹口拿地事件后，齐大鹏被免去华东区域总经理后仍保留集团副总裁职位，中海地产原上海公司总经理崔帅目前已从内部通讯录中消失。

2020年9月，中海地产原集团助理总裁刘慧明接任齐大鹏和崔帅华东区域总经理和上海公司总经理的职务，目前刘慧明在中海地产的高管序列中，任集团副总裁。
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【产业链深度研究：物管产业链的驱动力】在研究产业链之前前，我们先来看两家公司： $碧桂园(02007)$  ，年营业收⼊4866亿元，市值1912亿港元，PE-TTM为5.5倍； $碧桂园服务(06098)$  ，年营业收⼊96亿元，市值1625亿港元，PE-TTM为82倍；两家公司，分别为碧桂园、碧桂园服务，前者为地产⻰头，后者为物业管理⻰头。碧桂园持有碧桂园服务48.16%的股份。持股48.16%的物业公司的市值，已经快要逼近母公司的总市值。如果考虑到碧桂园账⾯还有2349亿的权益总额，这意味着，碧桂园⽬前的总值，其中有⼀部分资产，几乎像是白送⼀样。这就是资本市场的现状：对商业模式好的⾏业，可以捧到天上，给上百倍市盈率，而对受宏观、政策限制的⾏业，可以摔到地上，日久经年却无人问津。尽管，碧桂园物业，是有赖于⺟公司的地产业务基本盘和扩张速度，才收获如今的回报和增长。尽管地产公司商业模式不怎么样，并且受到宏观限制，但物业公司，却是消费品中，难得的好⽣意。其属于服务类消费品，并且属于消费升级产品，还属于消费品中难得具有“超强⽤户粘性极”的产品。作为客户，如果你想更换掉你所在小区的物业公司，是难度极⼤的⼀件事，因为你⼀个⼈说了不算，你得召集业委会，投票表决，才能做出更换决定。仔细想想，在消费品⾥⾯，替换竞品难度较⼤的品类中，莫过于此了。当⼀个商业模式⽤户粘性极强，其绝⼤多数老客户每年续费率极⾼的时候，这个⾏业就⾃然列⼊了“好⽣意”之列，因为，其要想获得每年稳定 的⾼回报率，只需要适当考虑新开发客户就⾏，⽽不用天天为⽼客户不续费、竞争对手低价抢地盘而担忧。⽽如果⼀个商业模式除了“⽤户粘性”之外，还能具备“⽹络效应”，那就能够“攻守兼备”，很可能会进⼊“超⼀流⽣意”的⾏列。因为在超强⽤户粘性之下，你不⽤担⼼⽼客户流失；⽽同时，如果这⻔⽣意还有⽹络效应优势，那么当⽹络节点超过⼀定数量，客户会依靠⽹络效应⽽⾃然增⻓，你会发现，开发新客户、获得增长也不是⼀件难事。同时具备超强⽤户粘性，并且具备⽹络效应的⻰头，我们可以思考⼀下都有谁：  $微软(MSFT)$  、奥多⽐、亚⻢逊、Facebook、⾕歌、Docusign、Slack、腾讯、阿⾥、美团、哔哩哔哩……这个清单，很多我们已经做 过研究，后续，还有⼀些其他案例可以补充。好，⾔归正传，今天，我们要研究的，是符合“⽤户粘性强”这⼀条的产 业链：物业管理。从产业链上来细拆：1） 上游，主要分为两类，⼀类为相关的材料供应商和服务供应商，另⼀类为房地产开发企业。物业服务企业向材料供应商采购保安⽤品、清洁⽤品、绿化⽤品和维修配件等材料。另外，部分服务外包给服务供应商，参与⼚商众多。物业管理⾏业的增量，主要来⾃房地产开发企业交付的物业，代表地产商有——碧桂 园、万科地产、中国恒⼤、融创中国、保利地产、绿地集团、中海地产、新城控股、华润 置地、⻰湖地产、世茂房地产、招商蛇⼝、⾦科集团、中国⾦茂、旭辉集团等。2） 中游，为物业管理企业，从结构来看，物业管理⼤致可分为住宅和⾮住宅两部分，住宅物业⼀般与开发商有较强的关联，代表公司有—— 碧桂园服务、绿城服务、恒⼤物业、雅⽣活服务、保利物业、中海物业、融创服务等。由于多数物业公司的业务⾼度依赖⺟公司房企，关联交易占⽐较⾼，因此⼤多选择在港市上市。3） 下游，为持有物业或使⽤物业的业主和住户。在分析之前，⼏个问题值得我们重点思考：1）物业管理⾏业，增⻓驱动来⾃哪⾥？这⻔⽣意的核⼼是什么？3）市场给予物业管理⾏业⾼估值，背后的逻辑是什么？⾸先，我们来看⼀下物业管理⾏业的基本情况。1） 从服务类型来分，物业管理服务，包括基础物业服务、增值服务。其中，增值服务按照服务对象，可以分为⾮业主增值服务、业主增值服务。其中：基础物业服务——主要提供综合管理、秩序维护、⼯程维护、环境保洁、绿化养护等服务。按照收费模式，分为包⼲制（全额法）和酬⾦制（净额法）。⾮业主增值服务——包括案场服务和顾问咨询服务，案场服务是为售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务；顾问咨询服务主要是给开发商、承建商、物业服务企业提供与物业服务相关的专业咨询服务。（依托⺟公司关联交易）业主增值服务——是为住户提供个性化服务，如家政服务、私⼈绿化服务、室内维修服务、⼯程服务等。2） 从物业业态来分，国内物业服务⾏业，服务于包括住宅物业、商业物业、办公楼物业、公众物业、产业园区物业、学校物业、医院物业的多种业态。根据中国指数研究院的数据，2019年，物业服务百强企业按物业类型划分的在管建筑⾯积中，⼏⼤类型业态管理⾯积，占⽐分别为68.9%（住宅）、6.6%（商业）、8.4%（写字楼）、1.8%（公共物业）、6.4%（产业园）、2.9%（学校）、1.4%（医院）、3.6%（其他）。本案，我们挑选收⼊规模较⼤的10家物业管理公司，来做对⽐：碧桂园服务VS融创服务VS绿城服务VS雅⽣活服务VS保利物业VS招商积余VS中海物业VS永乐⽣活服务VS融创服务VS彩⽣活。从2020年中报收⼊规模来看，碧桂园服务›恒⼤物业›绿城服务›雅⽣活服务›招商积余›保利物业›中海物业›彩⽣活›融创服务›永乐⽣活服务。从收⼊结构来看：代表公司基本以基础物业管理业务为主，且基本盘主要在住宅领域。收⼊结构⽬前，各家近期纷纷通过外拓、合作、收并购等⽅式，加⼤在⾮住宅物业领域的布局。⽬前，⾮住宅物业占⽐较⾼的是招商积余、保利物业。在管⾯积总量及住宅在管⾯积占⽐我们先从2020年三季报数据，对⽐⼀下⼏家的增⻓情况。这张图需要仔细看⼀下。在管⾯积，是物业公司⽤来创造收⼊和利润的核⼼数据，⽽单位在管⾯积创造的效益，能够侧⾯反映其管理能⼒和经营效率。从单位在管⾯积带来的收⼊（单位⾯积创收能⼒）来看，碧桂园服务、绿城服务、招商积余较⾼。不过，但如果从单位在管⾯积带来的利润（单位⾯积创利能⼒）来看， 碧桂园服务、恒⼤物业、融创服务、雅⽣活服务较⾼。此外，还有⼀个特例需要说明⼀下，彩⽣活尽管在管⾯积排⻰头，但其单位⾯积带来的收⼊、利润都较低，因⽽我们后续不做重点研究。接着，我们来看增⻓层⾯：从中报业绩看，收⼊增速较快的有：永升⽣活服务（90%）›雅⽣活服务（78%）›碧桂园服务（78%）›融创服务（52%）›招商积余（50%），增速均在50%以上，其中：碧桂园服务——2020年中报增速78.33%，主要是并购加速，前7个⽉分别收购了溧阳中⽴电梯、⽂津国际（保险）、合富辉煌（房屋经纪）、城市纵横（⼴告）等。注意其布局，⽬前正在强化在社区⼴告、保险等⽅⾯的服务优势，增强增值服务竞争⼒。雅⽣活服务——2020年中报增速78.65%，主要是中⺠物业并表带来收⼊11.12亿元（中⺠在管⾯积近15890万⽅），剔除并表影响后，营业收⼊同⽐实现增⻓28.9%。招商积余——2020 年上半年， 收⼊增速50.57%， 主要是招商物业2019年12⽉起纳⼊并表范围、在管物业管理项⽬收⼊提升，以及新拓展物业管理项⽬增加所致。融创服务控股——2020年中报，收⼊增速52.84%，主要是收购了开元物业管理。永升⽣活服务——2020年中报，收⼊增速90.62%，主要是其先后收购了⻘岛雅园（商办）和⻘岛银盛泰物业（住宅），并表较⼤幅度的提升业绩。综上，⼏家收⼊增速驱动，主要来⾃并购。整体来看，彩⽣活、雅⽣活服务2018年保持较⾼增速，碧桂园服务、永升⽣活服务2019年增速较⾼；绿城服务、中海物业收⼊增速较稳定，其中:彩⽣活——2018年收⼊36.14亿元，同⽐增⻓121.9%，主要是万象美并表带来的收⼊增加约16.94亿元。雅⽣活服务——2018年，收⼊33.77亿元，同⽐增⻓91.8%，主要是当年收购南京紫⽵物业新增合约⾯积2750万平⽅⽶。2019年初，收购了⻘岛华仁、哈尔滨景阳，分别贡献610万平⽅⽶及1050万平⽅⽶合约⾯积。碧桂园服务——2019年，实现营业收⼊（含三供⼀业）96.45亿元，同⽐增⻓106.3%，⼀⽅⾯是接管碧桂园开发的项⽬；另⼀⽅⾯是并购港 联、嘉凯城等7家物业公司，合同⾯积约4000万平⽅⽶，占新增合同⾯积的22.3%。此外，2018年开始与中⽯油合作推进的“三供⼀业”（供⽔、供电、供 热和物业管理），2019年初步释放业绩15亿元。“三供⼀业”分离移交，国企不再为职⼯家属区承担⽔电、暖等费⽤，将上述职能转由第三⽅物业公司管理。永升⽣活服务——2019年，收⼊增速123%，增⻓源于：1）承接⼤股东旭辉集团的项⽬；2）是9⽉收购⻘岛雅园，完善⾼端商业及办公管理业态；3）通过投标、战略合作等形式，拓展第三⽅市场项⽬。综上，其实物业公司的历史增⻓驱动⼒，主要是母公司地产商新增物业，以及并购扩张。 #物业管理#   #物业股#   #物业百强#   #物业#   #物业管理企业#