【石家庄市人民政府办公室关于《公益损害举报制度（试行）》公开征求广大市民群众意见建议的通告】为深入推进公共利益保护工作，提升社会各界对公益损害行为举报工作的认知度，动员全体市民，参与社会治理，共建美好家园，市政府办公室起草了《公益损害举报制度（试行）》（征求意见稿），现面向社会公开征求意见，欢迎社会各界人士就相关内容提出宝贵意见和建议。
即日起至2022年8月2日，市民群众可通过市12345政务服务便民热线（网站、微信）、电子信箱（sjzgyjb2022@163.com）等方式参与意见建议征集活动。
特此通告。
附件：《公益损害举报制度（试行）》（征求意见稿）
石家庄市人民政府办公室
2022年7月27日
附件：
公益损害举报制度（试行）
（征求意见稿）
为深入推进公共利益保护工作，提升社会各界对公益损害行为的认知度，引导和鼓励人民群众参与到公益保护中来，按照市政府工作统一安排，建立公益损害举报制度。
一、举报原则
公益损害举报工作遵循依法依规、实事求是，依靠群众、适当奖励的原则。
二、举报途径
通过“掌上石家庄超级应用”微信小程序（即将上线）、“石家庄市12345政务服务便民热线”微信公众号、市政府门户网站、12345热线电话等渠道，举报石家庄市行政区划范围内正在发生的公益损害行为线索。
三、举报情形
主要围绕市委、市政府中心工作和当前重点工作，各县（市、区）、各部门不易于发现的公益损害行为，便于群众举报的情形。后续根据市民举报实际情况，定期对举报内容进行充实完善。
（一）破坏生态环境的行为
1.利用废旧厂房、民房违法进行喷漆作业的；
2.使用简易库房贮存危险废物的；
3.私自将工业废水运输至厂区外违规处置的；
4.向市政排水管道内倾倒污泥、餐厨垃圾，向河道排放污水、废水的；
5.偷倒建筑垃圾的。
（二）违反疫情防控管理规定的行为
1.涉疫风险地区来石返石人员和涉疫风险人员未按要求提前报备的；
2.大型聚集性活动未提前报备的；
3.刻意瞒报谎报涉疫风险地区旅居史或与病例接触史，故意逃避防疫管控措施的；
4.违反规定销售‘一退双抗一咳’药品的；
5.核酸检测机构弄虚作假，出具虚假证明的。
（三）妨害公共安全的行为
1.生产经营单位及其人员因违反操作规程导致发生安全隐患的；
2.未取得燃气经营许可证，擅自销售瓶装液化石油气的；
3.损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；
4.占用、堵塞、封闭消防疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；
5.占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；
6.人员密集场所在门窗设置了影响逃生和灭火救援障碍的。
（四）损害公共设施、公共资源的行为
1.偷盗水、电、暖资源和设施的；
2.偷窃井盖、线缆的；
3.擅自关闭、闲置或者拆除生活垃圾处理设施、场所的；
4.道路停车位被私家车长期占用，并加罩车衣的；
5.损坏供水设施或者危及供水设施安全的；
6.燃气管道、设施上堆放重物、易燃易爆物品，倾倒腐蚀性液体；燃气管道上方种植树木；沿街店面装修时将燃气管或设施包覆的（出地面的燃气管进户管、楼栋调压器）。
（五）危害食品药品安全的行为
1.食品经营许可证超过有效期的；
2.经营的食品超出食品经营许可范围的；
3.销售过期食品药品的；
4.未取得药品经营许可证销售药品的；
5.销售假药、劣药的；
6.未按要求妥善处理病死猪牛羊禽类、经营的动物及动物产品未经检疫的。
（六）损害营商环境的行为
1.商家违规套用政府发放的消费券的；
2.加油站非法售卖“散装汽油”的；
3.生产销售侵犯注册商标专用权商品、“山寨”商品的；
4.未经审批发布医疗广告、向未成年人发布烟草广告、利用中小学教材教辅材料发布违法广告的。
（七）损害自然资源的行为
1.偷猎国家保护野生动物及其制品、乱捕滥猎野生动物的；
2.出售、收购、运输、携带国家或者地方重点保护野生动物或者其产品的；
3.违法占用林地、盗伐滥伐林木的；
4.未经批准擅自占用城市绿地，砍伐、移植树木，截除树木主干、去除树冠的；
5.损毁公共绿地植物和设施的；
6.大面积占用、毁坏绿化带，毁坏树木的。
（八）社会不文明行为
1.摩托车、非机动车闯红灯、逆向行驶的；
2.饲养宠物干扰他人正常生活或任由宠物随处大小便的；
3.非机动车不按道行驶，随意穿插车流的；
4.从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的；
5.在城市河道（含水库、滹沱河、环城水系、民心河）用带电设备或撒网捕鱼的；
6.驾驶人或乘客在机动车行驶过程中抛洒废弃物的；
7.渣土运输车23:00至6:00在市区主干道及生活区不遮盖、时速超40公里/小时通行的。
（九）其他行为
1.违规建设、改造、扩建自建房的；
2.房地产公司没有取得《商品房预售许可证》，擅自开启销售场所（含咨询中心、接待中心、展示中心等）的；
3.校外培训机构违规培训的；
4.互联网上网服务场所接纳未成年人进入营业场所的；
5.出版物经营单位销售非法出版物的。
（十）部门现行违法违规行为举报奖励办法涉及的行为
1.涉及妨害国（边）境管理及“三非”的；（市公安局）
2.涉及危爆物品违法违规的；（市公安局）
3.涉及生态环境违法的；（市生态环境局）
4.涉及“黑车”及出租车违规经营的；（市交通运输局）
5.涉及生产安全事故的；（市应急管理局）
6.涉及市场监管领域违法的；（市市场监督管理局）
7.涉及非法集资的；（市地方金融监督管理局）
8.涉及欺诈骗取医疗保障基金的；（市医疗保障局）
9.涉及纳税人税收违法行为的。（市税务局）
四、举报办理
举报人的合法权益受法律保护，举报线索受理和查处过程要严格保密。
（一）办理流程
1.举报平台受理线索后，由相关职能部门进行核实查处。
2.涉及“举报情形”第一项至第九项的，相关部门按照办理时限要求反馈办理情况，提出奖励金额的依据和建议，加盖单位公章报市政府办公室，市政府办公室负责回复举报人办理情况，并联系举报人领取奖励等相关事宜。
3.涉及“举报情形”第十项的，由相关部门负责回复举报人办理情况，同时联系举报人领取奖励等相关事宜。诉求办结后，每月以书面和电子版的形式加盖单位公章后报市政府办公室。
（二）办理时限
各相关承办部门要对举报的线索认真、及时办理。
1.对一般性举报事项，自收到线索之日起3个工作日之内反馈查处情况。
2.对危及人民群众安全、公共财产利益、污染面积较大等重大举报案件，相关承办部门在接到交办案件后要第一时间赶赴现场查处并反馈相关情况，同时要在作出处罚决定之日起5个工作日内反馈查处情况。
3.对复杂、疑难举报案件不能按时限要求办结的，要说明原因，延期办理过程中要及时反馈进展情况，但最长办理时限不得超过相关法律法规规定的最长期限。
五、举报奖励
（一）举报奖励条件
1.石家庄市公益损害举报实行实名举报，匿名或个人信息不实的，不能获得奖励。
2.举报线索须有被举报对象违法违规行为发生的具体时间、地点和情形（照片、音频、视频等）。
3.举报线索事先未被相关职能部门掌握或查处，未经新闻媒体曝光，未被其他同类平台受理。
4.举报线索经相关部门核实查处，确属公益损害行为的。
如系举报人故意实施公益损害行为、捏造虚假举报材料、恶意举报的不予奖励，情节严重者将依法追究法律责任。
（二）举报奖励额度
本制度“举报情形”中第一项至第九项的损害行为，视其危害程度，对社会影响范围等因素，设定不同档次的奖励标准。
1.举报案件危害程度较轻，给予被举报方批评教育、责令整改的，奖励举报人5-50元不等。
2.举报案件危害程度较重，给予被举报方处罚的，奖励举报人60-500元不等。
3.举报案件危害程度严重，涉嫌违法违规的，奖励举报人600-1000元不等。
4.举报案件危害程度特别严重，被立案侦查或移送司法机关追究刑事责任的，奖励举报人2000-5000元不等。
本制度“举报情形”中第十项，举报奖励额度以各部门奖励办法为准。
（三）举报奖励领取
举报人接到领奖通知之日起10个工作日内，提供本人真实姓名、身份证号码及本人银行账号，办理领取奖金事宜，过期视为举报人自愿放弃奖励资金；10个工作日内未能联系到举报人，导致无法通知领奖信息的，视为举报人自愿放弃奖励资金。
（四）举报奖励支付
1.涉及本制度“举报情形”中第一至第九项内容的，市政府办公室根据承办单位提出奖励金额的依据和建议进行奖励，所需资金列入市政府办公室年度预算。
2.涉及本制度“举报情形”第十项内容的,由相关部门根据现行奖励办法进行审核及支付奖励资金。
3.同一公益损害行为线索，多人举报的，奖励资金支付给第一时间举报人；联名举报的，奖励资金平均支付给联名举报人；同一公益损害行为线索不重复奖励。
石家庄市人民政府办公室
2022年7月27日
即日起至2022年8月2日，市民群众可通过市12345政务服务便民热线（网站、微信）、电子信箱（sjzgyjb2022@163.com）等方式参与意见建议征集活动。
特此通告。
附件：《公益损害举报制度（试行）》（征求意见稿）
石家庄市人民政府办公室
2022年7月27日
附件：
公益损害举报制度（试行）
（征求意见稿）
为深入推进公共利益保护工作，提升社会各界对公益损害行为的认知度，引导和鼓励人民群众参与到公益保护中来，按照市政府工作统一安排，建立公益损害举报制度。
一、举报原则
公益损害举报工作遵循依法依规、实事求是，依靠群众、适当奖励的原则。
二、举报途径
通过“掌上石家庄超级应用”微信小程序（即将上线）、“石家庄市12345政务服务便民热线”微信公众号、市政府门户网站、12345热线电话等渠道，举报石家庄市行政区划范围内正在发生的公益损害行为线索。
三、举报情形
主要围绕市委、市政府中心工作和当前重点工作，各县（市、区）、各部门不易于发现的公益损害行为，便于群众举报的情形。后续根据市民举报实际情况，定期对举报内容进行充实完善。
（一）破坏生态环境的行为
1.利用废旧厂房、民房违法进行喷漆作业的；
2.使用简易库房贮存危险废物的；
3.私自将工业废水运输至厂区外违规处置的；
4.向市政排水管道内倾倒污泥、餐厨垃圾，向河道排放污水、废水的；
5.偷倒建筑垃圾的。
（二）违反疫情防控管理规定的行为
1.涉疫风险地区来石返石人员和涉疫风险人员未按要求提前报备的；
2.大型聚集性活动未提前报备的；
3.刻意瞒报谎报涉疫风险地区旅居史或与病例接触史，故意逃避防疫管控措施的；
4.违反规定销售‘一退双抗一咳’药品的；
5.核酸检测机构弄虚作假，出具虚假证明的。
（三）妨害公共安全的行为
1.生产经营单位及其人员因违反操作规程导致发生安全隐患的；
2.未取得燃气经营许可证，擅自销售瓶装液化石油气的；
3.损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材的；
4.占用、堵塞、封闭消防疏散通道、安全出口或者有其他妨碍安全疏散行为的；
5.占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的；
6.人员密集场所在门窗设置了影响逃生和灭火救援障碍的。
（四）损害公共设施、公共资源的行为
1.偷盗水、电、暖资源和设施的；
2.偷窃井盖、线缆的；
3.擅自关闭、闲置或者拆除生活垃圾处理设施、场所的；
4.道路停车位被私家车长期占用，并加罩车衣的；
5.损坏供水设施或者危及供水设施安全的；
6.燃气管道、设施上堆放重物、易燃易爆物品，倾倒腐蚀性液体；燃气管道上方种植树木；沿街店面装修时将燃气管或设施包覆的（出地面的燃气管进户管、楼栋调压器）。
（五）危害食品药品安全的行为
1.食品经营许可证超过有效期的；
2.经营的食品超出食品经营许可范围的；
3.销售过期食品药品的；
4.未取得药品经营许可证销售药品的；
5.销售假药、劣药的；
6.未按要求妥善处理病死猪牛羊禽类、经营的动物及动物产品未经检疫的。
（六）损害营商环境的行为
1.商家违规套用政府发放的消费券的；
2.加油站非法售卖“散装汽油”的；
3.生产销售侵犯注册商标专用权商品、“山寨”商品的；
4.未经审批发布医疗广告、向未成年人发布烟草广告、利用中小学教材教辅材料发布违法广告的。
（七）损害自然资源的行为
1.偷猎国家保护野生动物及其制品、乱捕滥猎野生动物的；
2.出售、收购、运输、携带国家或者地方重点保护野生动物或者其产品的；
3.违法占用林地、盗伐滥伐林木的；
4.未经批准擅自占用城市绿地，砍伐、移植树木，截除树木主干、去除树冠的；
5.损毁公共绿地植物和设施的；
6.大面积占用、毁坏绿化带，毁坏树木的。
（八）社会不文明行为
1.摩托车、非机动车闯红灯、逆向行驶的；
2.饲养宠物干扰他人正常生活或任由宠物随处大小便的；
3.非机动车不按道行驶，随意穿插车流的；
4.从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的；
5.在城市河道（含水库、滹沱河、环城水系、民心河）用带电设备或撒网捕鱼的；
6.驾驶人或乘客在机动车行驶过程中抛洒废弃物的；
7.渣土运输车23:00至6:00在市区主干道及生活区不遮盖、时速超40公里/小时通行的。
（九）其他行为
1.违规建设、改造、扩建自建房的；
2.房地产公司没有取得《商品房预售许可证》，擅自开启销售场所（含咨询中心、接待中心、展示中心等）的；
3.校外培训机构违规培训的；
4.互联网上网服务场所接纳未成年人进入营业场所的；
5.出版物经营单位销售非法出版物的。
（十）部门现行违法违规行为举报奖励办法涉及的行为
1.涉及妨害国（边）境管理及“三非”的；（市公安局）
2.涉及危爆物品违法违规的；（市公安局）
3.涉及生态环境违法的；（市生态环境局）
4.涉及“黑车”及出租车违规经营的；（市交通运输局）
5.涉及生产安全事故的；（市应急管理局）
6.涉及市场监管领域违法的；（市市场监督管理局）
7.涉及非法集资的；（市地方金融监督管理局）
8.涉及欺诈骗取医疗保障基金的；（市医疗保障局）
9.涉及纳税人税收违法行为的。（市税务局）
四、举报办理
举报人的合法权益受法律保护，举报线索受理和查处过程要严格保密。
（一）办理流程
1.举报平台受理线索后，由相关职能部门进行核实查处。
2.涉及“举报情形”第一项至第九项的，相关部门按照办理时限要求反馈办理情况，提出奖励金额的依据和建议，加盖单位公章报市政府办公室，市政府办公室负责回复举报人办理情况，并联系举报人领取奖励等相关事宜。
3.涉及“举报情形”第十项的，由相关部门负责回复举报人办理情况，同时联系举报人领取奖励等相关事宜。诉求办结后，每月以书面和电子版的形式加盖单位公章后报市政府办公室。
（二）办理时限
各相关承办部门要对举报的线索认真、及时办理。
1.对一般性举报事项，自收到线索之日起3个工作日之内反馈查处情况。
2.对危及人民群众安全、公共财产利益、污染面积较大等重大举报案件，相关承办部门在接到交办案件后要第一时间赶赴现场查处并反馈相关情况，同时要在作出处罚决定之日起5个工作日内反馈查处情况。
3.对复杂、疑难举报案件不能按时限要求办结的，要说明原因，延期办理过程中要及时反馈进展情况，但最长办理时限不得超过相关法律法规规定的最长期限。
五、举报奖励
（一）举报奖励条件
1.石家庄市公益损害举报实行实名举报，匿名或个人信息不实的，不能获得奖励。
2.举报线索须有被举报对象违法违规行为发生的具体时间、地点和情形（照片、音频、视频等）。
3.举报线索事先未被相关职能部门掌握或查处，未经新闻媒体曝光，未被其他同类平台受理。
4.举报线索经相关部门核实查处，确属公益损害行为的。
如系举报人故意实施公益损害行为、捏造虚假举报材料、恶意举报的不予奖励，情节严重者将依法追究法律责任。
（二）举报奖励额度
本制度“举报情形”中第一项至第九项的损害行为，视其危害程度，对社会影响范围等因素，设定不同档次的奖励标准。
1.举报案件危害程度较轻，给予被举报方批评教育、责令整改的，奖励举报人5-50元不等。
2.举报案件危害程度较重，给予被举报方处罚的，奖励举报人60-500元不等。
3.举报案件危害程度严重，涉嫌违法违规的，奖励举报人600-1000元不等。
4.举报案件危害程度特别严重，被立案侦查或移送司法机关追究刑事责任的，奖励举报人2000-5000元不等。
本制度“举报情形”中第十项，举报奖励额度以各部门奖励办法为准。
（三）举报奖励领取
举报人接到领奖通知之日起10个工作日内，提供本人真实姓名、身份证号码及本人银行账号，办理领取奖金事宜，过期视为举报人自愿放弃奖励资金；10个工作日内未能联系到举报人，导致无法通知领奖信息的，视为举报人自愿放弃奖励资金。
（四）举报奖励支付
1.涉及本制度“举报情形”中第一至第九项内容的，市政府办公室根据承办单位提出奖励金额的依据和建议进行奖励，所需资金列入市政府办公室年度预算。
2.涉及本制度“举报情形”第十项内容的,由相关部门根据现行奖励办法进行审核及支付奖励资金。
3.同一公益损害行为线索，多人举报的，奖励资金支付给第一时间举报人；联名举报的，奖励资金平均支付给联名举报人；同一公益损害行为线索不重复奖励。
石家庄市人民政府办公室
2022年7月27日
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
房地产企业常见的税务筹划技巧分享
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
小编了解，对企业而言，税收筹划得当，用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，促进企业良性发展。本文主要介绍了房地产企业常见的税务筹划技巧，一起来看看吧!
一、变房屋销售为股权转让
按照现行税法规定，以不动产投资入股，介入接受投资方的利润调配，独特承担投资危险的行为，不征收营业税，而目自2003年1月1日起，对干以不动产投资入股后转让股权的行为，不再征收营业税，这种规定为房地产企业发展纳税筹划提供了空间。
如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,曾道人，则可以斟酌先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。仍以甲企业为例，甲企业欲出售5000m2的住房给乙企业，如前所述，如果以2400元/m2的价格直接出售需要缴纳十地增值税108万元，缴纳营业税60万元，城市维护建设税和教音费附加6万元，而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法合理地罢黜了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方之企业参加筹划的踊跃性，甲企业口以做出一些妥协，给予乙企业一定的好处补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。
二、土地增值税筹划
(1)利用土地增值税的征税范围进行筹划
正确界定土地增值税的征税规模非常重要。断定属于土地增值税征税范围的标准有三条:一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建造物和附着物的行为征税:二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上修建物和附着物的转让行为征税:是土地增值税的纳税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行动。根据这三条判定标准，税法对若干详细情况是否属于土地增值税征税范围进行了判断，房地产企业可以根据这些判断标准进行公道的税收筹划。
1房地产的代建房行为
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了且体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发实现后向客户收代替建收入的行为。对干房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属干劳各收入性质，故不属干十地增值税的征税范围，房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定终杯用户，实施定向开发，以达到减轻税负的目的，防止开发后销售缴纳土地增值税。
税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税:建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发公司可以充足利用此项政策进行税收计划。如果某房地产开发公司领有一块土地，拟与A公司西合建造三字楼，咨全由A公司提供 建成后按比例分良对良地产开发公司而言，作为办公用良自用，不用缴纳士地增值税，从而下降了房地产成本，加强了市场竞争力。未来再做处理时，能够只就属于本人的部门缴纳土地增值税
(2)利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准子纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分;取得一地使用权所支付的金额房地产开发成本:房地产开发费用:与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人容许扣除取得十地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《十地增值税暂行条例实施细则》中做明确规定，房地产企业可以抉择恰当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡可以按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，许可据实扣除，但最高不得超过按贸易银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除;凡,不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得十地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以取舍:如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除;反之，主要依附权利资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利
(3)利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对干纳税人既建造普通标准住宝又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分离核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定，
房地产开发企业如果既建造普通标准住室，又搞其他房地产开发的话，在离开核算的情况下，笑划的症结就是将普通标准住宅的增值率节制在20%以内，以失掉免税待遇。要降低增值率，要害是降低增值额。下面通过举例阐明。
假设早市房地产企业出售商品房取得销售收入5000万元，草中普通标准任全销售额为30010万元，豪华任全的销售额大2000万元。扣除项目金额为3200万元，其中普通标准住宅的扣除项目金额为2200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1000万元。
该企业应纳的土地增值税为:
销售普通标准住宅:
销售税金及附加1=3000x5%x(1+7%+3%)=165万元
扣除项目金额共计=2200+165=2365万元
增值额=3000-2365=635万元
增值率=635÷2365x100%=27%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为635x30%=190.5万元
销售豪华住宅:
销售税金及附加=2000x5%x(1+7%+3%)=110万元
扣除项目金额总计=1000+110=1110万元
增值额=2000-1110=890万元
增值率=890÷1110x100%=80%
适用40%的税率，因此缴纳的土地增值税为890x40%-1110x5%=300.5万元
共缴纳土地增值税为190.5+300.5=491万元
通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为27%，超过了20%，还要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅取得免税待遇，可将其增值率把持在20%以内，筹划的方式有两种:
一是增加普通标准住宅的扣除项目金额二是降低普通标准住宅的销售价格。
①增加扣除项目金额
②假设上例中其他前提不变，只是一般尺度住宅的扣除项目产生变更，假设其为X，那么应纳土地增值税为:
扣除项目金额算计=X+165增值额=3000-(X+165)=2835-X
增值率=(2835-X)÷(X+165)x100%
由等式(2835-X)÷(X+165)x100%=20%，解得X=2335万元
此时普通标准住宅可免得税，缴纳的土地增值税仅为销售奢华住宅的部分，应纳税额为300.5万元。增加扣除项目金额的道路良多，例如可以增加房地产开发成本、房地产开发费用等。
②降低销售价格
降低销售价格固然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种办法是否合理要通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。仍传定其他条件不变，转变普通标准住室的销售价格，侵设算为Y，那么应纳十地增值税
为:
销售税金及附加=Yx5%x(1+7%+3%)=5.5%Y
扣除项目金额合计=2200+5.5%V
增值额=V-(2200+5.5%Y)=V-5.5%Y-2200
增值率=(V-5.5%V-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%
由等式(Y-5.5%Y-2200)÷(2200+5.5%Y)x100%=20%，解得Y=2827万元F
同上普通标准住宝免税，此时缴纳的十地增值税仍为销售豪华住宝的部分300.5万元。销售收入比本来的3000万元减少了173万元，少纳税190.5万元，与减少的收入比拟节俭了17.5万元。
三、房产税筹划
房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种。从价计征就是按照房产原值一次减除10%?30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%;从租计征就是以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
对干从价计征，因为它是按房产余值计税，所以房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产的原值是房产税筹划的关键,香港六个彩咨料。因而，会计人员要将可以同房屋主体分开核算的建筑部分尽量分开;而对于从租计征，房钱的大小直接决议了房产税的多少。不少房地产开发企业在签署房屋租赁合同时，往往将水费、电费和房屋租金统统放在一起算入租赁价，这样就增加了租金，多交了房产税。所以房地产开发企业应将水费，电费等从租金中剔除，由承租人自一独立累赘，即使因为各种原来由出租人缴纳水、电费，也应当在租凭合同中明确为代扣代缴项目，通过“其他应收应付款”进行核算，从而减少应纳房产税的税基。
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