郭莹辉：园区更新应构建新的产业生态 引导多方参与
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
2021年6月24日，第三届中国商业地产品牌建设论坛在北京富力万丽举办，以"开拓新渠道 开创新生态"为主题，聚集新周期下商业地产品牌建设与发展，探索品牌引领下行业企业的创新趋势，以品牌力量推动中国商业地产行业高质量发展进程。
第三届中国商业地产品牌建设论坛由全联房地产商会联合房讯网共同主办，房讯指数研究院与全联房地产商会写字楼分会承办，来自商业地产百强企业和项目以及上市公司、金融机构、投资机构、物业管理、代理经纪等地产界、金融界、学术界专家、政商学届精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席，齐聚北京共襄盛举。
中科产城董事长郭莹辉在论坛上围绕核心城市更新过程中产业园区的更新策略发表主题演讲，他表示，城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下产业园区的更新目标是以构建新的产业生态为核心，引导土地方、产业方、政府方、投资方、运营方等各方参与，促进产业升级，最终凸显城市的综合价值，包括产业、城市风貌等，展现城市新的品质。
以下是郭莹辉演讲内容整理：
我们国家经过了工业化、城市化的大发展，在核心城市积累了大量的城市存量空间、存量资产；最近国内热议的房地产开发转型方向，重点也是在城市更新领域。所以今天跟大家分享一下关于核心城市园区更新策略的一些思考。
三大核心城市更新政策比较
首先对国内三大城市群，即以深圳为代表的珠三角城市群，以上海为代表的长三角城市群，和北京为代表的京津冀城市群，做一个政策机遇的比较。从图中可以看到，2013年开始到今年，首先从深圳再到上海再到北京，这些城市分别对存量土地、存量资产进行了地方法规规则的制定。这些规则各有差异、各有重点。
从深圳发起的城市更新着重对于工业地产的保护，对于存量城市空间的棚改区，出台了非常具体和操作性很强的地方政府法规和指导意见，对于深圳的产业转型和空间利用起到了非常大的主导作用。同时工业地产、新型研发用地M0政策在全国也引起了大的城市空间更新的示范效应。
上海的产业政策和城市更新政策也非常有特点，主要是对城市网格化进行了区块划定。比如有104个工业区规划，进行了更新和改造；对于195个现代的建设区也进行了规划和出台指导意见。从城市的区域端到城市更新，政府都出台了非常具体的指导意见。对于老工业基地上海来说，近几年的土地盘活和地产再利用，有非常大的示范效应。
深圳与上海出台的政策对于北京也起到了积极的借鉴作用。北京地区在本月刚刚出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，对于开发企业和运营企业来说，可以说是期盼已久的地方法规。《指导意见》在城市的内涵、在城市的更新单元、在城市的更新方式，以及在规划、在土地、在资金方面，相较以往出台的各区和行业条例来说更具有指导性和可操作性。
就目前的北京现状来看，住宅供应量土地有限，周边园区存量又很大，在北京怎么进行城市更新？《指导意见》有非常强的指导意义。比如说城市的老旧小区、城市的老旧商业建筑，以及围绕四、五环之间各类的工业大院、工业园区，这次政策的出台给了非常清晰的指导意见。尤其是对于工业园区来说，在集约利用和土地的开发强度上应该比以往更有具体的操作方向。
总结来看，深圳作为城市更新的起源地，政策实施细则明晰及配套政策多元；上海的土地盘活政策及实施细则经过试行已经正式发布实施；北京的城市更新政策指导意见刚刚发布，之前仅在亦庄有所突破，处于政策起步期，需要在实施过程中匹配相应的配套政策体系支撑落地。
三大城市群的政策还有共同的特点，都是在存量的土地上挖掘更新的机会，都是在土地上支撑产业经济发展的红利，在资金上也是鼓励社会各类投资主体参与城市更新。综合北京、上海、深圳出台的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基础在于坚持政府主导，由政府引导、鼓励社会多方参与，从而达到利益共享。
老旧园区更新升级要点
更新方向
在北京老旧园区怎么操作城市更新？传统产业园区更新升级有三个方向。一是由旧园区到新园区，也就是由过去的制造业为主的工业园，比如M1、M2用地，直接升级为教育科研用地，也就是B2、B3的土地性质。这类工业用地是从旧到新的，包括北京朝阳区工业厂房改造成798文化聚集区、751设计园区等等。
二是园区新建。把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能。例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在拟规划为教育、科研和商务办公用地，是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范。
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄。从制造业基地升级到未来产城融合的产业新城。
更新原则
这三个方向中，开发运营企业在把握政府合作、社会资源整合时，有三大原则。一是多维视野和规划引领。结合自身的战略设计和所在城市总体发展规划要求，集中梳理现有产业用地资源，本着产业结构调整升级、城市经济高质量发展、土地集约利用、生态环保治理提升等各方面诉求，与城市化片区进行总体规划，包括功能定位、核心产业体系、空间业态规划、实施主体设计、开发建设时序、资金平衡方案、配套政策汇总等等，从产城融合、城市更新、多规合一、政企合作等多个维度形成总体开发规划。
二是政府支持和市场运作。城市更新是城市的各级政府对于城市总体的发展规划、产业规划以及功能的补短板，所有这些都离不开政府的支持，当然也离不开投资商、运营商、金融机构和原土地方等各方的参与。应该强化政府支持作用，在土地变性、主体变更、土地确权、规模增加、招商扶持、资金配套等方面给予重大政策支持；同时有统有分，协作分工，吸引社会资本和产业项目参与更新和建设。
三是先易后难，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的园区，存量和增量土地混行，所以在城市更新单元中涉及工业园区的，还是要从未建土地上先切入，给园区城市更新做一个标准、做一个示范。在总体规划出台、实施方案基本确定后，通过内部动员、空间调剂、社会合作等措施，优先将资源配置到待开发的易操作的土地及其子项目开发建设上，率先建设城市更新的启动区品质标准示范样版，也积累后续更新项目发展的资金。
实施建议
城市更新在实施过程中有两个问题，一是街区规划。没有一个好的微观的街区规划的支持，仅仅有上位规划还是无法操作。应该根据所在城市的分区规划、街区规划等上位城市规划，科学编制园区更新综合实施方案，对标城市规划在城市功能、配套设施、空间品质、环保要求、资源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片区规划设想和具体目标，供当地政府决策和进一步的工作指导。
二是实施主体。城市的片区开发、园区更新的投资企业将来怎么把过去的土地包装和策划成为各个不同功能块的土地，需要有不同的投资主体来参与。比如由工业用地调整为商办、公共服务等四类用途，每类用途都有不同的实施主体，所以前期确定实施主体在整个实施过程中是极为重要的工作。
政策配套
老旧园区在城市更新过程中，还应该有三大类的具体政策配套和保障。一是规划政策，对于符合保障产业发展功能、产业人口基本生活、补齐城市配套短板的更新项目，可根据实际需要适当增加建筑规模。二是土地政策，根据更新项目实施方案，现有工业用地可以根据具体子项目需要依法变更土地性为新型研发用地、商业办公用地、住宅开发用地、公共服务设施用地等不同性质的土地。三是资金政策，政府应出台相关政策，引导社会资本积极参与。
怎么去评判老旧园区是否更新成功？有两大原则。一是关于产业生态体系能否覆盖过去旧的产业，这需要对产业进行重大的梳理。没有一个新的产业生态，仅仅是房屋的租赁经营，这个更新对于产业承载来说是不足够的。二是产业园投资开发评价，包括产业、资金、土地、政策、市场、运营等6类指标，从完整度判断项目投资可行性，对各类利益相关方的满足程度以及项目风险控制因素。
园区更新的路径方法
城市更新绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以园区更新有四大目标。首先是以构建新的产业生态为核心，通过产业生态要素评价方法对项目扫描、重新定位，打造产业孵化成长平台。二是引导各合作方参与。城市更新是利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这"五方"构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。三是促进产业升级，通过打造标杆园区，激发区域创新活力，促进地区产业升级，形成区域新的发展动能。四是突出城市价值，通过投资开发、产业运营，改善城市风貌，体现人文品质，呈现崭新城市功能与价值。
园区更新的路径包括合作开发、存量提升、城市更新。针对存量未建项目，可以采用合作开发模式；存量资产不能推倒重来的，要靠存量的改造运营提升；园区整个大地块进行由园到城的过程，就需要城市重大更新。三种路径从小到中到大，园区体量不一样，运营的方法也不一样。其中，城市更新合作模式相对复杂，有四个阶段：一是重新策划片区的功能，二是对土地进行处置，三是产业导入，四是新建开发。
园区更新面临的挑战
以北京为例，很多区域存量工业园区升级改造压力非常大，社会需求和政府要求也都非常迫切，从供给侧、从需求侧大家都希望将这些大量的工业园升级为产业新城，但是为什么难以实施？主要面临三大门槛。
一是政策门槛。虽然北京整体上出台了《北京市关于实施城市更新行动的指导意见》，但北京各区县有自己固有的要求，包括土地变性、建设规模、销售政策等。在政策门槛里，对于土地性质、建筑规模、销售条件等要求来说，来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，包括产业方向和准入指标。以海淀区永丰基地为例，更新以后每万平米要求每年不少于6亿的产值，区级财政贡献每万平米每年不少于1200万，这块地只有285亩，新园区产值就应该不能少于300亿，区级税收不少于6个亿。可以看出来园区招商的门槛有多高。
三是资金门槛。土地要更新，首先要补交土地出让金，每平米的指标就得1-2万的出让金，得按差价去补；还有自持物业比例，根据开发完成后物业的自持比例要求，将有高达数十亿的资金沉淀与物业。
园区更新的前期策划
未来要从事核心城市园区更新业务，开发商、运营商前期的综合策划和专业的研究功力是不可或缺的。通过大量的实践研究发现，产业园区前期商业模型及运营策划的质量决定着项目全周期价值的发现和风险的揭示。可以说，产业园前期研究决定着项目的成功与失败。
产业园区前期商业策划有七大环节，包括提炼项目总体功能与定位、分析产业环境与资源要素、推导主导产业与目标客户、设计空间业态与产品方案、推演园区招商与运营策略、模拟建设计划与投资效益、导出项目可行性与政策建议。
前期策划起到几个作用。一是和政府进行沟通的作用，可提供为政府沟通的桥梁。二是给自己作为投资判断决策，可为园区内部提供决策依据。三是指导作用，可为园区内部提供具体执行的方向。四是给自己的融资做增信，可为园区提供融资增信的依据。所以一个产业园区的更新业务前期的策划可能是致命的，也可能是决定性的。
中美开战？想想都怕！美军老将说出许多美国人想说但不敢说的话
在现代科技高度发展的人类世界里，以人类的智慧进一步的开启了宏观的天体物理与微观的生物化学这两个大"世界“[给力][浪]。又从大自然的环境不断恶化和这场世界性的“疫情大劫难”以及宇宙中的“天上来客飞碟”中都能依稀的感受到对人类[围观]生存的日益忧虑[允悲]！[嘻嘻][二哈][费解] 但是人类的力量也是强大的[good][good]、智慧也是高超的[鲜花][赞]、精神上也是大无畏的[加油]！可惜的是人类也有不少的缺点，这些缺点正在影响着人类力量充分的凝聚强大！…[吃惊][允悲] 世界能和平共享是人类生存最大的希望和保证[鲜花][鲜花][握手][握手][耶] https://t.cn/A6fjjwzw
在现代科技高度发展的人类世界里，以人类的智慧进一步的开启了宏观的天体物理与微观的生物化学这两个大"世界“[给力][浪]。又从大自然的环境不断恶化和这场世界性的“疫情大劫难”以及宇宙中的“天上来客飞碟”中都能依稀的感受到对人类[围观]生存的日益忧虑[允悲]！[嘻嘻][二哈][费解] 但是人类的力量也是强大的[good][good]、智慧也是高超的[鲜花][赞]、精神上也是大无畏的[加油]！可惜的是人类也有不少的缺点，这些缺点正在影响着人类力量充分的凝聚强大！…[吃惊][允悲] 世界能和平共享是人类生存最大的希望和保证[鲜花][鲜花][握手][握手][耶] https://t.cn/A6fjjwzw
意念的秘密，每个人都是行走的能量体
我们修行常说到能量，“能量”到底是什么？
无论是街上跑的汽车，还是你本人，都是由能量组成的。
“能量”的源头是什么？
在生活中，我们该何使用能量，让我们的身体更健康，生命更强大呢？
宇宙磁场组成了宇宙万物
量子物理学指出：宇宙磁场组成了宇宙的万物。宇宙的万物都是能量在磁场的作用下构成。无论是街上跑的汽车，还是你本人，都是由能量组成的。你、太阳、月亮和星星都是由相同的材料组成的。
你是一个能行走的、会说话的、以人类身体形式体现出来的智慧能量体。
你由细胞组成，细胞由原子组成，原子由次原子粒子组成，次原子粒子就是能量。量子物理学家通过大量的微观试验发现，世间万物都是由分子组成的，分子又是由原子组成的，再把原子放大来观察，发现原子是由基本粒子（中子、电子）组成，其余绝大部分是真空。再观察这些基本粒子，竟然发现这些粒子不停地消失，出现，究竟发生了什么？那么它们消失时，它们去哪了？！不管他们去哪了，毋庸质疑的是，他们并不是我们一直相信的那样是固体的静止的，他们是能量，是运动的能量。
他们会持续运动，从不停歇。这足以证明，世间的万物是由能量组成的。这种能量就是磁场，之所以他们以“粒子”的形态出现，是因为磁场具有有波、粒二象性。磁场既然可以组成世间万物，那也可以重组世间万物。磁场，是创造世间万物的唯一力量。只要磁场存在，就必然会创造出事物，而创造出来的事物的类型，则取决于磁场的类型。爱因斯坦说，没有物质，只是有场。在场的空间里，场的强度特别高的地方，那就是我们所认为的物质。
脑电波是意念磁场产生的物质条件
根据维也纳大学康士坦丁博士估算，人类的脑神经细胞数量约有一千五百亿个，脑神经细胞受到外部的刺激，会长出芽，再长成枝（神经元），与其它脑细胞结合并相互联络，促使联络网的发达，于是开启了信息电路。
1857年，英国的一位青年生理科学工作者卡通（R.Caton）在兔脑和猴脑上记录到了脑电活动，并发表了“脑灰质电现象的研究”论文，但当时并没有引起重视。十五年后，贝克（A.Beck）再一次发表脑电波的论文，才掀起研究脑电现象的热潮，直至1924年德国的精神病学家贝格尔（H.Berger）才真正地记录到了人脑的脑电波，从此诞生了人的脑电图。科学研究发现：在脑电图上，大脑可产生四类脑电波。
当你在紧张状态下，大脑产生的是β波；当你感到睡意朦胧时，大脑产生的是θ波；当你进入深睡时，大脑产生的是δ波；当你放松身体，大脑活跃，灵感不断的时候，就导出了α脑电波。
脑电波产生了意念磁场
大家都知道“电生磁，磁生电”的道理，也就是说，电场与磁场总是相伴而生的。
既然人脑有生物电或电场的变化，那么肯定有磁场的保存。西方物理学家曾于1968年首次测到了脑磁场。
1971年，国外有人在磁屏蔽室内首次记录到了脑磁图。
两种不同的意念磁场
我们的左脑的神经元数量仅仅是大脑神经元总数的5%，剩下的95%以上的神经元集中在右脑，处于未完全使用状态。当意识在左脑中产生的时候，我们称之为显意识；当意识从左脑进入右脑，显意识便转化成为潜意识。意识的神经冲动的传导速度是120英里/小时，而潜意识的神经冲动的传导速度是10万英里/小时。因为95%的脑神经元的脑电路径是5%的脑神经元的三万倍，所以，一旦意识转化成为潜意识，原来的脑电波的频率就增大了三万倍。也就是说，磁场增大了三万倍，也可以说原先的思想的能量增大了三万倍。
以上可以得出：
1、潜意识产生的意念磁场的强度是显意识产生的意念磁场的三万倍；
2、如果我们需要应用我们的意念磁场，那么一定是指：应用我们潜意识的意念磁场；
3、潜意识产生的意念磁场形成以后，除了运行在我们身体内，更多的是凝聚在我们体外，包围着我们，这就是我们说的气场。
意念的神秘性质
意念磁场有以下8个特性：
1、意念磁场可以作用于人体身体机能磁场。我们身体是由器官组成的，器官又是由数以亿记的细胞组成的，每一个细胞都具备一定的磁场，由细胞组成的人体器官也具备磁场。意念磁场会对每一个细胞的磁场进行干涉，意念磁场的磁性远大于每一个细胞的磁性。所以，意念磁场对细胞的磁场具有单向干涉作。细胞的磁场随着脑磁场的变化而变化。
2、意念磁场可以产生力的作用，这就是意念力。意念力的效果等同于物理范畴的力。
3、当两个人的意念磁场是同向时，较弱的的意念磁场会和被较强的意念磁场产生共鸣，从而使得两种磁场达到同频共振，两种意念磁场同时得到增强。所以，当两个志趣相投的人在一起谈时，会越谈越开心，越谈越兴奋。
4、当两个人的意念磁场方向不一致时，较弱的的意念磁场会被强意念磁场吞没。强意念磁场也会因为反方向的磁场而被弱化。所以，当两个志趣不投的人在一起时，两个人都会觉得浑身不自在。这便是“话不投机半句多”。
5、人的意念磁场会相互产生干涉的作用，任何意念磁场的干涉，都会形成感觉，直接反馈给人。这正是我们所说的气场，以及气场给别人的影响了。
6、意念磁场可以影响随机事件的发生。意念磁场能够吸引和意念特征相一致的事情、环境和人群。也就是说：你关注什么，就会将什么吸引进你的生活。任何你给予能量和关注的事物都会来到你身边，不论你关注的是好的或是不好的。
7、当两个已经建立心理联系的人，其中一人向另一人发送脑磁波时，则另一人会接收到该脑磁波。有很大比例的发讯者和收讯者的脑波出现同步化现象。
8、一个人思考的专注力越大（如修道、冥想），欲望越强烈，那么他的意念磁场的强度就越大，意念力也就越强。
能量可以改善健康与疾病
当你生病的时候，你应该去观想如何做能健康，而千万不要去想如何治那个病。
想不生病和想健康表面上看是一回事，其实完全不同。想如何健康，你就会很快健康。老是去想吃哪个药能治你的病，老是担心失去健康，老是想你的病如何如何，那你就会永远被那个疾病缠绕。为什么？因为载有那个疾病信息的能量，会被你心中所想的那个疾病信息吸引，所以你就总是会被这些不良的信息包围。好好想一想，我们每个人可能都有这个体会，我们的病，往往都在不知不觉中好的。也就是说，当你不想病的时候，它才慢慢好起来的。所以，很多人都有这个体会，当你专心致志长期做一件事的时候，蓦然回首，你的慢性病，你的顽疾在不知不觉中康复了。
下面我从信念信息这个角度解释一下，为什么安慰剂有时候能够起到治病的效果？在医学界，人们经常用安慰剂试验来对比药物的疗效，其实我们知道信念信息和能量这个道理后，这个原理就再简单不过了。当一个人对安慰剂有着足够的信心后，那么这个安慰剂里就带有能够治疗他的疾病的这个信息，信心越强，能量（疗效）就越大。其实很多药物的发明和制造发明者的信心有着直接的作用，当发明者和所有的患者都认为它有效后，那么这个药物对疾病的治疗效果就会非常显著。这，就是“相信”这个意念（信息）的强大作用。
其实，不同的信息体现在能量上，就是能量的频率、振幅不同。学过物理学的人都会明白这个道理。经络不通，从根上讲，其实就是心里有障碍了，心有一处不通，则身体就会对应有一条经络堵塞。心是掌管信息的，而信息和能量是不可分割的。所以，能量通道堵塞了，首先要从心（信息）来调整。
如何拥有无限的能量？
当你充满欢喜心、慈悲心、包容心的时候，时空的能量会源源不断流入你的身体；当你打开智慧之门，你获得的能量将超乎你的想象；当一个人真正发一个大的善愿后，他会在瞬间得到无限的能量。反之，当你内心充满怨恨、恐惧、无奈、嫉妒、烦恼的时候，你的能量会迅速流失，加速衰老与死亡，尤其是恐惧，它会让你的能量顷刻间丧失殆尽，失去生命。知道了这个秘密，我们就可以知道如何能让身体健康，消除疾病了。这一切，必须是发自内心的，绝对不能是装出来的，虚荣心也是极为消耗你的能量的。人在说谎的时候是很消耗能量的，这点你必须知道。宇宙在形成过程中，原本就存在着一种能量，称为“宇宙能量”，这种能量无处不在，无时不有。
光能、声能、热能、磁能、机械能、生物电能这六种能量，就是自然界中能量的表现形式。人是自然进化的产物，因此，人体自身也存在着这六种能量，正是因为这种能量生命才得以生生不息。生命体不是以“物”为中心，而是以“能量”为中心。因此，生命体是由最基本的细胞构成，能量强则细胞活跃，生命体自然充满活力；细胞活力衰减，则能量降低，发病机率就会增加。运用宇宙、自然、人体能量，并将它们有机的结合在一起，利用自然宇宙的能量来调理人体之能量，从而就可以达到“天人合一”、人与自然和谐相处的健康状态！
我们修行常说到能量，“能量”到底是什么？
无论是街上跑的汽车，还是你本人，都是由能量组成的。
“能量”的源头是什么？
在生活中，我们该何使用能量，让我们的身体更健康，生命更强大呢？
宇宙磁场组成了宇宙万物
量子物理学指出：宇宙磁场组成了宇宙的万物。宇宙的万物都是能量在磁场的作用下构成。无论是街上跑的汽车，还是你本人，都是由能量组成的。你、太阳、月亮和星星都是由相同的材料组成的。
你是一个能行走的、会说话的、以人类身体形式体现出来的智慧能量体。
你由细胞组成，细胞由原子组成，原子由次原子粒子组成，次原子粒子就是能量。量子物理学家通过大量的微观试验发现，世间万物都是由分子组成的，分子又是由原子组成的，再把原子放大来观察，发现原子是由基本粒子（中子、电子）组成，其余绝大部分是真空。再观察这些基本粒子，竟然发现这些粒子不停地消失，出现，究竟发生了什么？那么它们消失时，它们去哪了？！不管他们去哪了，毋庸质疑的是，他们并不是我们一直相信的那样是固体的静止的，他们是能量，是运动的能量。
他们会持续运动，从不停歇。这足以证明，世间的万物是由能量组成的。这种能量就是磁场，之所以他们以“粒子”的形态出现，是因为磁场具有有波、粒二象性。磁场既然可以组成世间万物，那也可以重组世间万物。磁场，是创造世间万物的唯一力量。只要磁场存在，就必然会创造出事物，而创造出来的事物的类型，则取决于磁场的类型。爱因斯坦说，没有物质，只是有场。在场的空间里，场的强度特别高的地方，那就是我们所认为的物质。
脑电波是意念磁场产生的物质条件
根据维也纳大学康士坦丁博士估算，人类的脑神经细胞数量约有一千五百亿个，脑神经细胞受到外部的刺激，会长出芽，再长成枝（神经元），与其它脑细胞结合并相互联络，促使联络网的发达，于是开启了信息电路。
1857年，英国的一位青年生理科学工作者卡通（R.Caton）在兔脑和猴脑上记录到了脑电活动，并发表了“脑灰质电现象的研究”论文，但当时并没有引起重视。十五年后，贝克（A.Beck）再一次发表脑电波的论文，才掀起研究脑电现象的热潮，直至1924年德国的精神病学家贝格尔（H.Berger）才真正地记录到了人脑的脑电波，从此诞生了人的脑电图。科学研究发现：在脑电图上，大脑可产生四类脑电波。
当你在紧张状态下，大脑产生的是β波；当你感到睡意朦胧时，大脑产生的是θ波；当你进入深睡时，大脑产生的是δ波；当你放松身体，大脑活跃，灵感不断的时候，就导出了α脑电波。
脑电波产生了意念磁场
大家都知道“电生磁，磁生电”的道理，也就是说，电场与磁场总是相伴而生的。
既然人脑有生物电或电场的变化，那么肯定有磁场的保存。西方物理学家曾于1968年首次测到了脑磁场。
1971年，国外有人在磁屏蔽室内首次记录到了脑磁图。
两种不同的意念磁场
我们的左脑的神经元数量仅仅是大脑神经元总数的5%，剩下的95%以上的神经元集中在右脑，处于未完全使用状态。当意识在左脑中产生的时候，我们称之为显意识；当意识从左脑进入右脑，显意识便转化成为潜意识。意识的神经冲动的传导速度是120英里/小时，而潜意识的神经冲动的传导速度是10万英里/小时。因为95%的脑神经元的脑电路径是5%的脑神经元的三万倍，所以，一旦意识转化成为潜意识，原来的脑电波的频率就增大了三万倍。也就是说，磁场增大了三万倍，也可以说原先的思想的能量增大了三万倍。
以上可以得出：
1、潜意识产生的意念磁场的强度是显意识产生的意念磁场的三万倍；
2、如果我们需要应用我们的意念磁场，那么一定是指：应用我们潜意识的意念磁场；
3、潜意识产生的意念磁场形成以后，除了运行在我们身体内，更多的是凝聚在我们体外，包围着我们，这就是我们说的气场。
意念的神秘性质
意念磁场有以下8个特性：
1、意念磁场可以作用于人体身体机能磁场。我们身体是由器官组成的，器官又是由数以亿记的细胞组成的，每一个细胞都具备一定的磁场，由细胞组成的人体器官也具备磁场。意念磁场会对每一个细胞的磁场进行干涉，意念磁场的磁性远大于每一个细胞的磁性。所以，意念磁场对细胞的磁场具有单向干涉作。细胞的磁场随着脑磁场的变化而变化。
2、意念磁场可以产生力的作用，这就是意念力。意念力的效果等同于物理范畴的力。
3、当两个人的意念磁场是同向时，较弱的的意念磁场会和被较强的意念磁场产生共鸣，从而使得两种磁场达到同频共振，两种意念磁场同时得到增强。所以，当两个志趣相投的人在一起谈时，会越谈越开心，越谈越兴奋。
4、当两个人的意念磁场方向不一致时，较弱的的意念磁场会被强意念磁场吞没。强意念磁场也会因为反方向的磁场而被弱化。所以，当两个志趣不投的人在一起时，两个人都会觉得浑身不自在。这便是“话不投机半句多”。
5、人的意念磁场会相互产生干涉的作用，任何意念磁场的干涉，都会形成感觉，直接反馈给人。这正是我们所说的气场，以及气场给别人的影响了。
6、意念磁场可以影响随机事件的发生。意念磁场能够吸引和意念特征相一致的事情、环境和人群。也就是说：你关注什么，就会将什么吸引进你的生活。任何你给予能量和关注的事物都会来到你身边，不论你关注的是好的或是不好的。
7、当两个已经建立心理联系的人，其中一人向另一人发送脑磁波时，则另一人会接收到该脑磁波。有很大比例的发讯者和收讯者的脑波出现同步化现象。
8、一个人思考的专注力越大（如修道、冥想），欲望越强烈，那么他的意念磁场的强度就越大，意念力也就越强。
能量可以改善健康与疾病
当你生病的时候，你应该去观想如何做能健康，而千万不要去想如何治那个病。
想不生病和想健康表面上看是一回事，其实完全不同。想如何健康，你就会很快健康。老是去想吃哪个药能治你的病，老是担心失去健康，老是想你的病如何如何，那你就会永远被那个疾病缠绕。为什么？因为载有那个疾病信息的能量，会被你心中所想的那个疾病信息吸引，所以你就总是会被这些不良的信息包围。好好想一想，我们每个人可能都有这个体会，我们的病，往往都在不知不觉中好的。也就是说，当你不想病的时候，它才慢慢好起来的。所以，很多人都有这个体会，当你专心致志长期做一件事的时候，蓦然回首，你的慢性病，你的顽疾在不知不觉中康复了。
下面我从信念信息这个角度解释一下，为什么安慰剂有时候能够起到治病的效果？在医学界，人们经常用安慰剂试验来对比药物的疗效，其实我们知道信念信息和能量这个道理后，这个原理就再简单不过了。当一个人对安慰剂有着足够的信心后，那么这个安慰剂里就带有能够治疗他的疾病的这个信息，信心越强，能量（疗效）就越大。其实很多药物的发明和制造发明者的信心有着直接的作用，当发明者和所有的患者都认为它有效后，那么这个药物对疾病的治疗效果就会非常显著。这，就是“相信”这个意念（信息）的强大作用。
其实，不同的信息体现在能量上，就是能量的频率、振幅不同。学过物理学的人都会明白这个道理。经络不通，从根上讲，其实就是心里有障碍了，心有一处不通，则身体就会对应有一条经络堵塞。心是掌管信息的，而信息和能量是不可分割的。所以，能量通道堵塞了，首先要从心（信息）来调整。
如何拥有无限的能量？
当你充满欢喜心、慈悲心、包容心的时候，时空的能量会源源不断流入你的身体；当你打开智慧之门，你获得的能量将超乎你的想象；当一个人真正发一个大的善愿后，他会在瞬间得到无限的能量。反之，当你内心充满怨恨、恐惧、无奈、嫉妒、烦恼的时候，你的能量会迅速流失，加速衰老与死亡，尤其是恐惧，它会让你的能量顷刻间丧失殆尽，失去生命。知道了这个秘密，我们就可以知道如何能让身体健康，消除疾病了。这一切，必须是发自内心的，绝对不能是装出来的，虚荣心也是极为消耗你的能量的。人在说谎的时候是很消耗能量的，这点你必须知道。宇宙在形成过程中，原本就存在着一种能量，称为“宇宙能量”，这种能量无处不在，无时不有。
光能、声能、热能、磁能、机械能、生物电能这六种能量，就是自然界中能量的表现形式。人是自然进化的产物，因此，人体自身也存在着这六种能量，正是因为这种能量生命才得以生生不息。生命体不是以“物”为中心，而是以“能量”为中心。因此，生命体是由最基本的细胞构成，能量强则细胞活跃，生命体自然充满活力；细胞活力衰减，则能量降低，发病机率就会增加。运用宇宙、自然、人体能量，并将它们有机的结合在一起，利用自然宇宙的能量来调理人体之能量，从而就可以达到“天人合一”、人与自然和谐相处的健康状态！
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