#上海如闻律师事务所# 蛋壳破了，我住哪？
近日，北京迎来了2020年的第一场雪，但是不少“蛋壳公寓”的租客，却在这寒冬里被房东扫地出门。随着网络上一则蛋壳公寓女房东在晚上强行撬开租客门锁，威胁租客不搬家就将房内物品扔出去的视频发酵，越来越多有着共同遭遇的蛋壳公寓租客在各个社交媒体上诉说着自己被房东强行赶出门、被断水、断电、断网、甚至更换门锁来强制搬离的遭遇。#蛋壳公寓#的话题贴（截至24日16点）阅读人次过5亿，讨论人次超过20万，还有媒体报道指出，蛋壳公寓今年一季度的财报显示，截止2020年3月31日，蛋壳公寓拥有41.9万套公寓，该报道更是推测因蛋壳公寓引发的租赁纠纷可能有数十万之多。
蛋壳公寓暴雷并不是长租公寓领域的个例，在此之前杭州、上海、合肥等地多家长租公寓公司相继暴雷。租客从中介处得到房源信息，并与房东签下租赁合同，租客住房子，房东收房租，中介收取佣金，这原本简单的三方法律关系为何演变成问题频发的来源？
租客还是那个租客，房东还是那个房东，中介却已不是那个中介。究其原因，是因为部分中介机构不满足于现有角色定位，不愿受制于“房东与租客”，而是“主动出击”，做起了二道贩子。从目前暴雷长租公寓来看，都有一个共性，就是“高收低租”的模式，这种模式必然对长租公寓的现金流有着非常高的要求。
正所谓买的永远没有卖的精，房租一般都是付三押一，但长租公寓收取租客的租金是基本都按年一次性收取，支付给房东时却是按月付，这就有了可观的资金差额，能够形成一定规模的资金池以便获取更多的房源进行装修、出租，如此循环往复，长租公寓手中的现金流是相当可观的，这个时候一旦其将这些资金进行其他投资或秘密转移，资金链很容易断裂。
长租公寓一旦出现问题，那么矛盾最终会转嫁到房东与租客之间：房东没收到租金，要收回房子；租客提前支付了完整的租金，要住在房子里。双方各自的需求及理由看似都合理，那么问题在哪呢？
我们先来厘清各方的法律关系，以“蛋壳公寓”为例（目前尚未有统一口径对蛋壳、房东、租客之间的三方关系予以定性，以下观点仅为探讨）：
就上海地区而言，上海一中院在（2019）沪01民终3424号判决书中认为，蛋壳作为专业从事房屋代管的经营主体，在通过签订《财产委托管理服务合同》后取得了房屋权利人的授权，之后以代理人的名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，均系其正常的业务范围，符合商业惯例，在该案中并无超越代理权的行为。即，三方关系为代理人（蛋壳）、被代理人（房东）、相对人（租客）的关系。
而上海市徐汇法院在（2020）沪0104民初2001号判决书、上海市闵行法院在（2020）沪0112民初13540号裁定书中均认为，根据《财产委托管理服务合同》的内容，该合同实为租赁合同，因此应按照租赁合同关系确定双方的权利义务关系。即，三方法律关系为出租人（房东）、承租人（蛋壳）、次承租人（租客）。
情感上，笔者更希望能够被认定为代理关系，因为在代理关系中，相应的法律结果由被代理人承担[1]，此时租赁关系是直接对房东和租客发生法律效力，租客已经支付了一整年的租金，已经履行了作为承租人付款义务，蛋壳作为代理人未将租金支付给房东系代理关系的违约，房东应当向蛋壳主张违约责任而非租客。当然，这只是情感上的偏向，因为相比租客的“居住刚需”而言，房东对于租金损失的风险承受能力显然是要更高一筹的，当然也不是说“房东有钱就活该担风险”，对于双方的损失，或许能有一个双方均可接受的平衡点。
而从理性分析角度出发，笔者其实更倾向两基层法院的观点，即蛋壳实际实施的是转租行为。理由在于，代理关系中，代理人以被代理人名义从事租赁活动，相关收益理应由被代理人享有，代理人从中收取报酬。而蛋壳公寓的模式中，房东只收取一个固定的租金，租客支付的超出部分租金、清洁费管理费等费用一律由蛋壳收取，笔者认为这并不符合代理关系中法律效果归属于被代理人的特征，实质应当是蛋壳经过房东同意转租的租赁关系。
根据目前仍有效的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[2]相关规定，房东在蛋壳未如约支付租金的前提下，可以通过合同约定的条件及方式解除二者之间的相关合同，解除后租客基于转租所占有的房屋便是无权占有，房东有权要求作为次承租人的房客返还房屋，除非租客提出代为支付租金及违约金。但是之前我们已经提到，租客很多都是已经支付了一年租金的，不少还是通过网贷平台借款支付的，这等于是要求租客支付两倍的租金，租客们显然是无法接受的。对于因承租人违约后，出租人与次承租人之间的权利义务关系，即使是今年9月新发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》[3]中也未能明确予以回应，仅在第十五条中对出租人要求腾退的方式方法进行了限制。
蛋壳公寓成都办公室也已经传出人去楼空的消息，可以预见的是，蛋壳公寓埋下的这个雷，正在一点点的暴露出来显现，所有涉及其中的都是受损一方。蛋壳、房东、租客之间到底是何种法律关系，有关部门目前也没有一个明确统一的态度。事态发展到如此规模，早已不是蛋壳能够自救的局面了，还是希望有关部门能够加速入场，帮助各方共同度过这个寒冬。
[1] 《民法典》第一百六十二条 代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
[2] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
[3] 《住房租赁条例（征求意见稿）》第十五条 住房租赁合同期满或者解除，承租人应当及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。承租人拒不腾退的，出租人可以依法要求承租人腾退租赁住房；造成损失的，承租人应当依法承担赔偿责任。
近日，北京迎来了2020年的第一场雪，但是不少“蛋壳公寓”的租客，却在这寒冬里被房东扫地出门。随着网络上一则蛋壳公寓女房东在晚上强行撬开租客门锁，威胁租客不搬家就将房内物品扔出去的视频发酵，越来越多有着共同遭遇的蛋壳公寓租客在各个社交媒体上诉说着自己被房东强行赶出门、被断水、断电、断网、甚至更换门锁来强制搬离的遭遇。#蛋壳公寓#的话题贴（截至24日16点）阅读人次过5亿，讨论人次超过20万，还有媒体报道指出，蛋壳公寓今年一季度的财报显示，截止2020年3月31日，蛋壳公寓拥有41.9万套公寓，该报道更是推测因蛋壳公寓引发的租赁纠纷可能有数十万之多。
蛋壳公寓暴雷并不是长租公寓领域的个例，在此之前杭州、上海、合肥等地多家长租公寓公司相继暴雷。租客从中介处得到房源信息，并与房东签下租赁合同，租客住房子，房东收房租，中介收取佣金，这原本简单的三方法律关系为何演变成问题频发的来源？
租客还是那个租客，房东还是那个房东，中介却已不是那个中介。究其原因，是因为部分中介机构不满足于现有角色定位，不愿受制于“房东与租客”，而是“主动出击”，做起了二道贩子。从目前暴雷长租公寓来看，都有一个共性，就是“高收低租”的模式，这种模式必然对长租公寓的现金流有着非常高的要求。
正所谓买的永远没有卖的精，房租一般都是付三押一，但长租公寓收取租客的租金是基本都按年一次性收取，支付给房东时却是按月付，这就有了可观的资金差额，能够形成一定规模的资金池以便获取更多的房源进行装修、出租，如此循环往复，长租公寓手中的现金流是相当可观的，这个时候一旦其将这些资金进行其他投资或秘密转移，资金链很容易断裂。
长租公寓一旦出现问题，那么矛盾最终会转嫁到房东与租客之间：房东没收到租金，要收回房子；租客提前支付了完整的租金，要住在房子里。双方各自的需求及理由看似都合理，那么问题在哪呢？
我们先来厘清各方的法律关系，以“蛋壳公寓”为例（目前尚未有统一口径对蛋壳、房东、租客之间的三方关系予以定性，以下观点仅为探讨）：
就上海地区而言，上海一中院在（2019）沪01民终3424号判决书中认为，蛋壳作为专业从事房屋代管的经营主体，在通过签订《财产委托管理服务合同》后取得了房屋权利人的授权，之后以代理人的名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，均系其正常的业务范围，符合商业惯例，在该案中并无超越代理权的行为。即，三方关系为代理人（蛋壳）、被代理人（房东）、相对人（租客）的关系。
而上海市徐汇法院在（2020）沪0104民初2001号判决书、上海市闵行法院在（2020）沪0112民初13540号裁定书中均认为，根据《财产委托管理服务合同》的内容，该合同实为租赁合同，因此应按照租赁合同关系确定双方的权利义务关系。即，三方法律关系为出租人（房东）、承租人（蛋壳）、次承租人（租客）。
情感上，笔者更希望能够被认定为代理关系，因为在代理关系中，相应的法律结果由被代理人承担[1]，此时租赁关系是直接对房东和租客发生法律效力，租客已经支付了一整年的租金，已经履行了作为承租人付款义务，蛋壳作为代理人未将租金支付给房东系代理关系的违约，房东应当向蛋壳主张违约责任而非租客。当然，这只是情感上的偏向，因为相比租客的“居住刚需”而言，房东对于租金损失的风险承受能力显然是要更高一筹的，当然也不是说“房东有钱就活该担风险”，对于双方的损失，或许能有一个双方均可接受的平衡点。
而从理性分析角度出发，笔者其实更倾向两基层法院的观点，即蛋壳实际实施的是转租行为。理由在于，代理关系中，代理人以被代理人名义从事租赁活动，相关收益理应由被代理人享有，代理人从中收取报酬。而蛋壳公寓的模式中，房东只收取一个固定的租金，租客支付的超出部分租金、清洁费管理费等费用一律由蛋壳收取，笔者认为这并不符合代理关系中法律效果归属于被代理人的特征，实质应当是蛋壳经过房东同意转租的租赁关系。
根据目前仍有效的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[2]相关规定，房东在蛋壳未如约支付租金的前提下，可以通过合同约定的条件及方式解除二者之间的相关合同，解除后租客基于转租所占有的房屋便是无权占有，房东有权要求作为次承租人的房客返还房屋，除非租客提出代为支付租金及违约金。但是之前我们已经提到，租客很多都是已经支付了一年租金的，不少还是通过网贷平台借款支付的，这等于是要求租客支付两倍的租金，租客们显然是无法接受的。对于因承租人违约后，出租人与次承租人之间的权利义务关系，即使是今年9月新发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》[3]中也未能明确予以回应，仅在第十五条中对出租人要求腾退的方式方法进行了限制。
蛋壳公寓成都办公室也已经传出人去楼空的消息，可以预见的是，蛋壳公寓埋下的这个雷，正在一点点的暴露出来显现，所有涉及其中的都是受损一方。蛋壳、房东、租客之间到底是何种法律关系，有关部门目前也没有一个明确统一的态度。事态发展到如此规模，早已不是蛋壳能够自救的局面了，还是希望有关部门能够加速入场，帮助各方共同度过这个寒冬。
[1] 《民法典》第一百六十二条 代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
[2] 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
[3] 《住房租赁条例（征求意见稿）》第十五条 住房租赁合同期满或者解除，承租人应当及时腾退租赁住房，出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退。承租人拒不腾退的，出租人可以依法要求承租人腾退租赁住房；造成损失的，承租人应当依法承担赔偿责任。
【#快狗打车回应工信部通报#：已按要求整改并提交审核】昨日工信部通报了2020年第五批侵害用户权益行为的APP，悟空租车、易车、永安行、快狗打车等131款App在列。目前，快狗打车已针对工信部指出的问题做出说明：现综合考虑用户信息安全和用户服务体验，已将定位授权改为下单时候再索取定位权限。并于10月27日已提交相关部门进行审核。（Techweb）
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