元珪禅师实例证明“德高鬼神钦”
虚云老和尚
云居山方便开示 闰三月二十一日（1955年5月12日）
古人修行，道德高上，感动天龙鬼神，自然拥护，因为道德是世上最尊贵的。所以说：“道高龙虎伏，德重鬼神钦。”鬼神和人，各有各的法界，各有所尊，何以诸天鬼神会尊敬人法界呢？本来灵明妙性，不分彼此，同归一体的，因为无明不觉，昧了真源，则有四圣六凡十法界之分。
如果要从迷到悟，返本还原，则各法界的觉悟程度，亦各不相同，人法界中，有觉有不觉，知见有邪有正，诸天鬼神皆然。人法界在六凡中，超过其他五法界，因为六欲天耽爱女色，忘记修行；四禅天单耽禅味，忘其明悟真心之路；四空天则落偏空，忘正知见。
修罗耽嗔，地狱、鬼、畜，苦不堪言，皆无正念，哪能修行。人道苦乐不等，但比他界则易觉悟，能明心见性，超凡入圣。诸天鬼神虽有神通，都尊重有道德的人，其神通福报大小不同，皆慕正道。
元珪禅师在中岳庞坞住茅庵，曾为岳神授戒，如《景德传灯录》所载：一日有异人者，峨冠拎褶而至，从者极多，轻步舒徐，称谒大师。师睹其形貌，奇伟非常，乃谕之曰：“善来仁者，胡为而至？”
彼曰：“师宁识我那？”
师曰：“我观佛与众生等，吾一目之，岂分别那？”
彼曰：“我此岳神也，能生死于人，师安得一目我哉？”
师曰：“吾本不生，汝焉能死？吾视身与空等，视吾与汝等，汝能坏空及汝乎？苟能坏空及坏汝，吾则不生不灭也。汝尚不能如是，又焉能生死吾耶？”
神稽首曰：“我亦聪明正直于余神，讵知师有广大之智辩乎？愿授以正戒，令我度也。”
师曰：“汝既乞戒，即得戒也。所以者何，戒外无戒，又何戒哉？”
神曰：“此理也，我闻茫昧，止求师戒我身为门弟子。”
师即张座、秉炉、正几，曰：“付汝五戒，若能奉持，即应曰能；不能，即曰否。”
神曰：“谨受教。”
师曰：“汝能不淫乎？”
曰：“亦娶也。”
师曰：“非谓此也，谓无罗欲也。”
曰：“能。”
师曰：“汝能不盗乎？”
曰：“何乏我也，焉有盗取哉？”
师曰：“非谓此也，谓飨而福淫，不供而祸善也。”
曰：“能。”
师曰：“汝能不杀乎？”
曰：“实司其柄，焉曰不杀？”
师曰：“非谓此也，谓有滥误疑混也。”
曰：“能。”
师曰：“汝能不妄乎？”
曰：“我正直，焉能有妄乎？”
师曰：“非谓此也，谓先后不合天心也。”
曰：“能。”
师曰：“汝能不遭酒败乎？”
曰：“能。”
师曰：“如上是谓佛戒也。”
又言：“以有心奉持，而无心物执；以有心为物，而无心想身。能如是，则先天地生不为精，后天地死不为老，终日变化而不为动，毕尽寂默而不为休。悟此，则虽娶非妻也，虽飨非取也，虽柄非权也，虽作非故也，虽醉非昏也。若能无心于万物，则罗欲不为淫，福淫祸善不为盗，滥误疑混不为杀，先后违天不为妄，惛妄颠倒不为醉，是谓无心也。无心则无戒，无戒则无心，无佛无众生，无汝及无我。无汝孰为戒哉？”
神曰：“我神通亚佛。”
师曰：“汝神通十句，五能五不能；佛则十句，七能三不能。”
神肃然避席跪启曰：“可得闻乎？”
师曰：“汝能戾上帝东天行而西七曜乎？”
曰：“不能。”
师曰：“汝能夺地祗融五岳而结四海乎？”
曰：“不能。”
师曰：“是谓五不能也。佛能空一切相成万法智，而不能灭定业；佛能知群有性穷亿劫事，而不能化导无缘；佛能度无量有情，而不能尽众生界，是谓三不能也。定业亦不牢久，无缘亦谓一期，众生界本无增减。且无一人能主有法，有法无主，是谓无法，无法无主，是谓无心。如我解佛，亦无神通也，但能以无心通达一切法尔。”
神曰：“我诚浅昧，未闻空义，师所授戒，我当奉行。今愿报慈德，效我所能。”
师曰：“吾观身无物，观法无常，块然更有何欲？”
神曰：“师必命我为世间事，展我小神功，使已发心、初发心、未发心、不信心、必信心五等人，自我神踪知有佛、有神，有能、有不能，有自然、有非自然者。”
师曰：“无为是，无为是。”
神曰：“佛亦使神护法，师宁隳叛佛那？愿随意垂晦。”
师不得已而言曰：“东岩寺之障，莽然无树，北岫有之，而背非屏拥，汝能移北树于东岭乎？”
神曰：“已闻命矣，然昏夜间，必有喧动，愿师无骇。”
即作礼辞去，师门送而且观之，见仪卫透迤，如王者之状，岚霭烟霞，纷纶间错，幢幡环佩，凌空隐没焉。其夕果有暴风吼雷，奔云震电，栋宇摇荡，宿鸟声喧。
师谓众曰：“无怖，无怖，神与我契矣。”诘旦和霁，则北岩松栝，尽移东岭，森然行植。师谓其徒曰：“吾殁后无令外知，若为口实，人将妖我。”
观此，岳神虽有神通，还不及有道德的人，这就是德重鬼神钦。没有道德的人，要被鬼神管辖，受其祸害。要有道德，就要明心见性，自然就会感动鬼神了。
古来禅师大德，惊天动地，白鹿衔花，青猿献果，天魔外道，诸仙鬼神，都来归依。如真祖师归依观音，财神归依普贤，洞宾仙师归依黄龙，王灵官归依地藏，文昌归依释迦牟尼佛等等。
所以宋朝仁宗皇帝的《赞僧赋》说：“夫世间最贵者，莫如舍俗出家。若得为僧，便受人天供养。作如来之弟子，为先圣之宗亲。出入于金门之下，行藏于宝殿之中。白鹿衔花，青猿献果。春听莺啼鸟语，妙乐天机；夏闻蝉噪高林，岂知炎热；秋睹清风明月，星灿光耀；冬观雪岭山川，蒲团暖坐；任他波涛浪起，振锡杖以腾空；假饶十大魔军，闻名而归正道。板响云堂赴供，钟鸣上殿讽经。般般如意，种种现成。生存为人天之师，末后定归于圣果矣。偈曰：空王佛弟子，如来亲眷属。身穿百衲衣，口吃千钟粟。夜坐无畏床，朝睹弥陀佛。朕若得如此，千足与万足。”
这篇赞文，我们要拿它来比照一下，看那一点与我们相应，那一点我们还做不到。如果每句话都与我相符，就能受鬼神尊重，假如“波涛浪起”，而不能“振锡杖以腾空”，无明一起，就闹到天翻地覆，那就惭愧极了。“十大魔军”在般般不如意，种种不现成处能降伏他，则五岳鬼神，天龙八部，都尊敬你了。
虚云老和尚
云居山方便开示 闰三月二十一日（1955年5月12日）
古人修行，道德高上，感动天龙鬼神，自然拥护，因为道德是世上最尊贵的。所以说：“道高龙虎伏，德重鬼神钦。”鬼神和人，各有各的法界，各有所尊，何以诸天鬼神会尊敬人法界呢？本来灵明妙性，不分彼此，同归一体的，因为无明不觉，昧了真源，则有四圣六凡十法界之分。
如果要从迷到悟，返本还原，则各法界的觉悟程度，亦各不相同，人法界中，有觉有不觉，知见有邪有正，诸天鬼神皆然。人法界在六凡中，超过其他五法界，因为六欲天耽爱女色，忘记修行；四禅天单耽禅味，忘其明悟真心之路；四空天则落偏空，忘正知见。
修罗耽嗔，地狱、鬼、畜，苦不堪言，皆无正念，哪能修行。人道苦乐不等，但比他界则易觉悟，能明心见性，超凡入圣。诸天鬼神虽有神通，都尊重有道德的人，其神通福报大小不同，皆慕正道。
元珪禅师在中岳庞坞住茅庵，曾为岳神授戒，如《景德传灯录》所载：一日有异人者，峨冠拎褶而至，从者极多，轻步舒徐，称谒大师。师睹其形貌，奇伟非常，乃谕之曰：“善来仁者，胡为而至？”
彼曰：“师宁识我那？”
师曰：“我观佛与众生等，吾一目之，岂分别那？”
彼曰：“我此岳神也，能生死于人，师安得一目我哉？”
师曰：“吾本不生，汝焉能死？吾视身与空等，视吾与汝等，汝能坏空及汝乎？苟能坏空及坏汝，吾则不生不灭也。汝尚不能如是，又焉能生死吾耶？”
神稽首曰：“我亦聪明正直于余神，讵知师有广大之智辩乎？愿授以正戒，令我度也。”
师曰：“汝既乞戒，即得戒也。所以者何，戒外无戒，又何戒哉？”
神曰：“此理也，我闻茫昧，止求师戒我身为门弟子。”
师即张座、秉炉、正几，曰：“付汝五戒，若能奉持，即应曰能；不能，即曰否。”
神曰：“谨受教。”
师曰：“汝能不淫乎？”
曰：“亦娶也。”
师曰：“非谓此也，谓无罗欲也。”
曰：“能。”
师曰：“汝能不盗乎？”
曰：“何乏我也，焉有盗取哉？”
师曰：“非谓此也，谓飨而福淫，不供而祸善也。”
曰：“能。”
师曰：“汝能不杀乎？”
曰：“实司其柄，焉曰不杀？”
师曰：“非谓此也，谓有滥误疑混也。”
曰：“能。”
师曰：“汝能不妄乎？”
曰：“我正直，焉能有妄乎？”
师曰：“非谓此也，谓先后不合天心也。”
曰：“能。”
师曰：“汝能不遭酒败乎？”
曰：“能。”
师曰：“如上是谓佛戒也。”
又言：“以有心奉持，而无心物执；以有心为物，而无心想身。能如是，则先天地生不为精，后天地死不为老，终日变化而不为动，毕尽寂默而不为休。悟此，则虽娶非妻也，虽飨非取也，虽柄非权也，虽作非故也，虽醉非昏也。若能无心于万物，则罗欲不为淫，福淫祸善不为盗，滥误疑混不为杀，先后违天不为妄，惛妄颠倒不为醉，是谓无心也。无心则无戒，无戒则无心，无佛无众生，无汝及无我。无汝孰为戒哉？”
神曰：“我神通亚佛。”
师曰：“汝神通十句，五能五不能；佛则十句，七能三不能。”
神肃然避席跪启曰：“可得闻乎？”
师曰：“汝能戾上帝东天行而西七曜乎？”
曰：“不能。”
师曰：“汝能夺地祗融五岳而结四海乎？”
曰：“不能。”
师曰：“是谓五不能也。佛能空一切相成万法智，而不能灭定业；佛能知群有性穷亿劫事，而不能化导无缘；佛能度无量有情，而不能尽众生界，是谓三不能也。定业亦不牢久，无缘亦谓一期，众生界本无增减。且无一人能主有法，有法无主，是谓无法，无法无主，是谓无心。如我解佛，亦无神通也，但能以无心通达一切法尔。”
神曰：“我诚浅昧，未闻空义，师所授戒，我当奉行。今愿报慈德，效我所能。”
师曰：“吾观身无物，观法无常，块然更有何欲？”
神曰：“师必命我为世间事，展我小神功，使已发心、初发心、未发心、不信心、必信心五等人，自我神踪知有佛、有神，有能、有不能，有自然、有非自然者。”
师曰：“无为是，无为是。”
神曰：“佛亦使神护法，师宁隳叛佛那？愿随意垂晦。”
师不得已而言曰：“东岩寺之障，莽然无树，北岫有之，而背非屏拥，汝能移北树于东岭乎？”
神曰：“已闻命矣，然昏夜间，必有喧动，愿师无骇。”
即作礼辞去，师门送而且观之，见仪卫透迤，如王者之状，岚霭烟霞，纷纶间错，幢幡环佩，凌空隐没焉。其夕果有暴风吼雷，奔云震电，栋宇摇荡，宿鸟声喧。
师谓众曰：“无怖，无怖，神与我契矣。”诘旦和霁，则北岩松栝，尽移东岭，森然行植。师谓其徒曰：“吾殁后无令外知，若为口实，人将妖我。”
观此，岳神虽有神通，还不及有道德的人，这就是德重鬼神钦。没有道德的人，要被鬼神管辖，受其祸害。要有道德，就要明心见性，自然就会感动鬼神了。
古来禅师大德，惊天动地，白鹿衔花，青猿献果，天魔外道，诸仙鬼神，都来归依。如真祖师归依观音，财神归依普贤，洞宾仙师归依黄龙，王灵官归依地藏，文昌归依释迦牟尼佛等等。
所以宋朝仁宗皇帝的《赞僧赋》说：“夫世间最贵者，莫如舍俗出家。若得为僧，便受人天供养。作如来之弟子，为先圣之宗亲。出入于金门之下，行藏于宝殿之中。白鹿衔花，青猿献果。春听莺啼鸟语，妙乐天机；夏闻蝉噪高林，岂知炎热；秋睹清风明月，星灿光耀；冬观雪岭山川，蒲团暖坐；任他波涛浪起，振锡杖以腾空；假饶十大魔军，闻名而归正道。板响云堂赴供，钟鸣上殿讽经。般般如意，种种现成。生存为人天之师，末后定归于圣果矣。偈曰：空王佛弟子，如来亲眷属。身穿百衲衣，口吃千钟粟。夜坐无畏床，朝睹弥陀佛。朕若得如此，千足与万足。”
这篇赞文，我们要拿它来比照一下，看那一点与我们相应，那一点我们还做不到。如果每句话都与我相符，就能受鬼神尊重，假如“波涛浪起”，而不能“振锡杖以腾空”，无明一起，就闹到天翻地覆，那就惭愧极了。“十大魔军”在般般不如意，种种不现成处能降伏他，则五岳鬼神，天龙八部，都尊敬你了。
《随侃》
在疫情爆发之际，各色媒体、自由撰稿人等大有应春来百花竞开之际来一波澎湃的百家争鸣，其中真假不辨，莫衷一是，混淆视听，让国民迷茫慌乱。
以静制动吧。变化，是永恒不变的自然界定律。而应对变化的方式就是以道法自然之理，始终如一的用不变应万变之心，任它"乱云飞度仍从容";管它几路来，我只一路去！
原来的非典也好，现在的冠状病毒肆虐也罢，注定最后都会是在万众静下心来，理性行为后达到众望所归——战胜瘟疫的圆满结果!
“菩提本无树，明镜亦非台。本来无一物，何处染尘埃"。一切都会过去的，人定胜天！大家觉得呢？！
在疫情爆发之际，各色媒体、自由撰稿人等大有应春来百花竞开之际来一波澎湃的百家争鸣，其中真假不辨，莫衷一是，混淆视听，让国民迷茫慌乱。
以静制动吧。变化，是永恒不变的自然界定律。而应对变化的方式就是以道法自然之理，始终如一的用不变应万变之心，任它"乱云飞度仍从容";管它几路来，我只一路去！
原来的非典也好，现在的冠状病毒肆虐也罢，注定最后都会是在万众静下心来，理性行为后达到众望所归——战胜瘟疫的圆满结果!
“菩提本无树，明镜亦非台。本来无一物，何处染尘埃"。一切都会过去的，人定胜天！大家觉得呢？！
发隆金融网：人民日报三问租购同权：真能上 https://t.cn/EK8SOtk
这段时间，“租购同权”火了。“租房能像买学校房一样上‘好学校’”“租房也能落户”……7月中旬以来，广州、无锡、郑州、北京等城市相继推出为租房者扩权的种种政策，引起关注。
今年3月，住建部有关负责人在国新办发布会上提出“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”，被不少媒体概括为“租购同权”；7月下旬，住建部等九部门发文推动人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并提出此举是“解决新市民住房问题”。
“租购同权”到底是什么？会带来哪些改变？还有哪些坎要迈过去？
租房真能上“好学校”吗？
租购同权是好事，但也不要夸大含金量。
7月中旬，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。“租购同权”，头1次出现在我国地方的正式文件中。
所谓“租购同权”，就是不能让人们因为住房方式不同而获得不同的基本公共服务。而在基本公共服务领域，教育无疑是人们关注的热点之一。广州一些中介机构提炼出政策卖点——“租房也能去好校”，成了此次“租购同权”热议的捻子。
“一开始不少人还真信了，小区业主微信群里都‘炸锅’了。”家住广州海珠区一套“学校房”的袁倩说。袁倩手中的这套房，是2014年购入，对口海珠区第三实验小学，2.8万元/平方米的售价在当时高出周边均价1/3，3年来已涨到5万元/平方米。“在我们小区，一套三居室的月租金才6000多元。要是租客能以这么低的成本去好学校，那我们之前的投入岂不白费了？将来换手，也卖不上价钱吧？”
随后一段时间，来自部门的解读使“真相”渐趋明朗，袁倩也慢慢安下心：一来，“租房就能上学”并非新政，而是早已有之，至少从前年2月起，租赁合同就是有用的“居住地证明”，能作为孩子入学的“门票”，此次文件提及只是强调而已；二来，广州政策中仍延续了租房上学的门槛，比如父母或具有本市户籍，或持有人才绿卡，或符合积分入学安排学位条件；三来，即便可以“就近入学”，也要“接受统筹安排”，很难“定位”到好学校。“租房也能去好学校？这事还早吧？”袁倩说。
7月下旬，继广州之后，无锡、郑州、扬州、济南等一些城市也先后出台与“租购同权”相关的文件。不同的是，这些城市将同权放在了户籍上。比如，无锡取消了原先购房面积达60平方米以上准予落户的门槛，改为只要在当地有合法稳定住所和合法稳定职业，不论住宅面积大小均可落户。
“推动租购同权，不能夸大它的含金量。”2014年刚通过购房落户成为无锡新市民的李斌对落户政策很清楚：“租房可以落户”不是新鲜事，而是早已有之，以前除了购房人员之外，投资人员、外来务工人员也能落户，只不过购房落户干脆利落，其他两类还要一系列要求；再者，就算按现在的政策，“租房就能落户”，照样得有相关条件——参加无锡城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满5年。
“北京、上海就不会提‘租购同权’吧？到北京租个房，孩子就能去好学校，怎么可能呢？真那样，还不得有一半的人挤过去？”李斌打趣说。
“这几年长三角地区的城市普遍发展不错，上海的‘虹吸作用’，无锡的外来人口加多其实并不快，需要在落户门槛上‘松松口子’。”李斌揣测，此次新政的目的多还是为了加强无锡的城市吸引力和竞争力。
租购同权面临哪些刚性制约？
在一些人口大规模流入的城市，做到“租购同权”还不现实，难点是好的公共资源的供给能力不足。
“只要一份居住证明，也就是租赁合同，我们的孩子就能和买房者上一样的小学、中学。”被派往美国工作的北京某咨询机构职员高时告诉记者，在美国，地方公共资金的主要来源就是房产税，尽管房产税是房东缴纳的，但交了租金的租房者也为房东承担了房产税，按照这个逻辑，租房者当然能够享用所租房屋的相关公共服务，“然而，国情不同，中美人口规模、公共资源体量不一样，什么时候实现‘租购同权’还真不好说。”
不少人跟高时持有同样的观点——“租购同权”的确是一个美好的期待，但要实现并不容易。
“推动社会公平当然是好事，但这份公平也应考虑购房者的付出。”袁倩了解到，目前在广州各区，入学排位的顺序大致是：房户合一者、无户有房者，才是既无户籍也无住房的人群。她认为，在学位富足的区域，租房者的子女理当能够入学，就近受义务教育，但如果“僧多粥少”、学位紧张，还是应该维持现状，“买房者和租房者支出的成本、对城市的贡献差出太多。”
市场经济研究所研究员任兴洲认为：“现阶段，在我国一些人口大规模流入的城全做到‘租购同权’还不太现实，难点是好的公共资源的供给能力不足，是与‘学区’紧紧联系在一起的教育资源短缺。”她认为，一座城市涌入大量人口后，子女就学的需求会大幅度增加，但当地教育资源并不会随着人口流动同比例大量增加，由此会造成供需矛盾、教育资源供给紧张。
仔细观察不难发现，此番推动“租购同权”的城市大多并非人口流入压力显现、租房者扩权需求强烈的城市。正如中国城市和小城镇改革发展理事长李铁所说，像北京这样的1线城市，控制人口、控制土地供应、控制户籍等措施，就是对“权”的限制，“租购同权”的实施还面临着许多刚性制约。
从另一方面看，“租购同权”也非“盲目画饼”，而是大势所趋、现实所需。
“‘房子是用来住的，不是用来炒的’。既然是‘住’，除了自有产权的房子之外，租赁住房也是解决‘住有所居’的一种方式。”任兴洲认为，“当前我国要建立房地产市场健康稳定发展的一直机制，一个重要举措就是通过租售并举来对城镇各人群的住房需求，而要使‘租售并举’落到实处，‘租购同权’要提上议事日程。”
“过去，我国城镇中有一些福利和享用公共资源的权利附着在产权住房上，比如买了房子就容易落户，落户后孩子就有在‘学区’入学的权利。再加上购房会带来‘效益’，加值空间大，人们就会踊跃地购房。在供需矛盾一、二线城市，购房需求越来越旺，房价容易出现过快上涨。而租赁住房者很难享有教育等公共资源。”在任兴洲看来，如果让租房者也能逐步受到同等的公共资源，这些人群就不用非挤到购房的“独木桥”上，“这样一来，人们买房会理性，利于房地产市场平稳良性发展。”
租购同权会推动租金上涨吗？
目前各地新政在“同权”方面仍留有较高准入门槛。只要收入水平没有大幅调整，租金水平就不会有太大变化。
“前几个月，全家一到周末，就四处看房、谈合同。‘租购同权’的信号一出来，我们就把买房计划搁置起来了。先观望观望，看看市场是个什么走势。”袁倩的邻居一家目前还在租房，“幸好小区幼儿园的学位足，闺女能就近入园，可几年后上小学咋办？都抢着去好学校，不买房能挤到前面吗？”他坦言现在的心情很微妙，“房子还是要买的，只不过希望‘租购同权’能让房价有所松动。”
同样心情微妙的还有已经“上车”的有房一族。“如果租房者权利加高了，那租金是不是就能涨？可如果大家都被吸引着去租房，房产本身的价值会不会缩水？”相关细则没出来，袁倩现在也拿不太准。
“租购同权”，到底会给住房市场带来怎样的影响？“可能会给市场带来短期波动，但不该夸大它的效应。”链家研究院院长杨现领认为，目前各地新政在“同权”方面仍留有较高的准入门槛，带来的实质性改变并不大。重要的是，决定一个地区房租水平的因素是当地人的平均收入水平。“根据我们的分析，租房者一般会将个人收入中的1/3左右拿来租房。二线城市租金收入比一般不过25%，三四线普遍在20%以下。如果租金过高，就会导致换租。只要收入水平没有大幅调整，租金水平并不会有太大变化。”
“‘租购同权’大的意义不在于对市场的影响，而在于解决年轻人的刚性居住需求，让租房也能成为一种体面的生活方式。”杨现领认为，落实“租购同权”还应该接地气，考虑新市民眼下迫切的需求，“先要解决能方便办理居住证、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金、孕妇可以生孩子等问题。只有这样，他们才可能在城市站稳脚跟，下一步才会产生对学区的需求。”
任兴洲认为，“租购同权”不单是一个住房问题，取决于我国城市公共服务供给能力的加升和管理能力的现代化，在教育制度和相关资源的供给方面。现在人口流动越来越快，但义务教育资金投入在不同省份之间很难流动起来。应逐步改变这种机制，使人口流入地获得相应义务教育的财力支持，让其有能力改变当地教育条件，增加好的公共资源的供给。“同时，还要做好配套的制度设计，以免造成过度的人口‘虹吸效应’。因此，与租购同权相伴随的，须是一系列体制机制的改革和相关的制度安排。
这段时间，“租购同权”火了。“租房能像买学校房一样上‘好学校’”“租房也能落户”……7月中旬以来，广州、无锡、郑州、北京等城市相继推出为租房者扩权的种种政策，引起关注。
今年3月，住建部有关负责人在国新办发布会上提出“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”，被不少媒体概括为“租购同权”；7月下旬，住建部等九部门发文推动人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并提出此举是“解决新市民住房问题”。
“租购同权”到底是什么？会带来哪些改变？还有哪些坎要迈过去？
租房真能上“好学校”吗？
租购同权是好事，但也不要夸大含金量。
7月中旬，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。“租购同权”，头1次出现在我国地方的正式文件中。
所谓“租购同权”，就是不能让人们因为住房方式不同而获得不同的基本公共服务。而在基本公共服务领域，教育无疑是人们关注的热点之一。广州一些中介机构提炼出政策卖点——“租房也能去好校”，成了此次“租购同权”热议的捻子。
“一开始不少人还真信了，小区业主微信群里都‘炸锅’了。”家住广州海珠区一套“学校房”的袁倩说。袁倩手中的这套房，是2014年购入，对口海珠区第三实验小学，2.8万元/平方米的售价在当时高出周边均价1/3，3年来已涨到5万元/平方米。“在我们小区，一套三居室的月租金才6000多元。要是租客能以这么低的成本去好学校，那我们之前的投入岂不白费了？将来换手，也卖不上价钱吧？”
随后一段时间，来自部门的解读使“真相”渐趋明朗，袁倩也慢慢安下心：一来，“租房就能上学”并非新政，而是早已有之，至少从前年2月起，租赁合同就是有用的“居住地证明”，能作为孩子入学的“门票”，此次文件提及只是强调而已；二来，广州政策中仍延续了租房上学的门槛，比如父母或具有本市户籍，或持有人才绿卡，或符合积分入学安排学位条件；三来，即便可以“就近入学”，也要“接受统筹安排”，很难“定位”到好学校。“租房也能去好学校？这事还早吧？”袁倩说。
7月下旬，继广州之后，无锡、郑州、扬州、济南等一些城市也先后出台与“租购同权”相关的文件。不同的是，这些城市将同权放在了户籍上。比如，无锡取消了原先购房面积达60平方米以上准予落户的门槛，改为只要在当地有合法稳定住所和合法稳定职业，不论住宅面积大小均可落户。
“推动租购同权，不能夸大它的含金量。”2014年刚通过购房落户成为无锡新市民的李斌对落户政策很清楚：“租房可以落户”不是新鲜事，而是早已有之，以前除了购房人员之外，投资人员、外来务工人员也能落户，只不过购房落户干脆利落，其他两类还要一系列要求；再者，就算按现在的政策，“租房就能落户”，照样得有相关条件——参加无锡城镇社会保险、申领（签注）《江苏省居住证》均满5年。
“北京、上海就不会提‘租购同权’吧？到北京租个房，孩子就能去好学校，怎么可能呢？真那样，还不得有一半的人挤过去？”李斌打趣说。
“这几年长三角地区的城市普遍发展不错，上海的‘虹吸作用’，无锡的外来人口加多其实并不快，需要在落户门槛上‘松松口子’。”李斌揣测，此次新政的目的多还是为了加强无锡的城市吸引力和竞争力。
租购同权面临哪些刚性制约？
在一些人口大规模流入的城市，做到“租购同权”还不现实，难点是好的公共资源的供给能力不足。
“只要一份居住证明，也就是租赁合同，我们的孩子就能和买房者上一样的小学、中学。”被派往美国工作的北京某咨询机构职员高时告诉记者，在美国，地方公共资金的主要来源就是房产税，尽管房产税是房东缴纳的，但交了租金的租房者也为房东承担了房产税，按照这个逻辑，租房者当然能够享用所租房屋的相关公共服务，“然而，国情不同，中美人口规模、公共资源体量不一样，什么时候实现‘租购同权’还真不好说。”
不少人跟高时持有同样的观点——“租购同权”的确是一个美好的期待，但要实现并不容易。
“推动社会公平当然是好事，但这份公平也应考虑购房者的付出。”袁倩了解到，目前在广州各区，入学排位的顺序大致是：房户合一者、无户有房者，才是既无户籍也无住房的人群。她认为，在学位富足的区域，租房者的子女理当能够入学，就近受义务教育，但如果“僧多粥少”、学位紧张，还是应该维持现状，“买房者和租房者支出的成本、对城市的贡献差出太多。”
市场经济研究所研究员任兴洲认为：“现阶段，在我国一些人口大规模流入的城全做到‘租购同权’还不太现实，难点是好的公共资源的供给能力不足，是与‘学区’紧紧联系在一起的教育资源短缺。”她认为，一座城市涌入大量人口后，子女就学的需求会大幅度增加，但当地教育资源并不会随着人口流动同比例大量增加，由此会造成供需矛盾、教育资源供给紧张。
仔细观察不难发现，此番推动“租购同权”的城市大多并非人口流入压力显现、租房者扩权需求强烈的城市。正如中国城市和小城镇改革发展理事长李铁所说，像北京这样的1线城市，控制人口、控制土地供应、控制户籍等措施，就是对“权”的限制，“租购同权”的实施还面临着许多刚性制约。
从另一方面看，“租购同权”也非“盲目画饼”，而是大势所趋、现实所需。
“‘房子是用来住的，不是用来炒的’。既然是‘住’，除了自有产权的房子之外，租赁住房也是解决‘住有所居’的一种方式。”任兴洲认为，“当前我国要建立房地产市场健康稳定发展的一直机制，一个重要举措就是通过租售并举来对城镇各人群的住房需求，而要使‘租售并举’落到实处，‘租购同权’要提上议事日程。”
“过去，我国城镇中有一些福利和享用公共资源的权利附着在产权住房上，比如买了房子就容易落户，落户后孩子就有在‘学区’入学的权利。再加上购房会带来‘效益’，加值空间大，人们就会踊跃地购房。在供需矛盾一、二线城市，购房需求越来越旺，房价容易出现过快上涨。而租赁住房者很难享有教育等公共资源。”在任兴洲看来，如果让租房者也能逐步受到同等的公共资源，这些人群就不用非挤到购房的“独木桥”上，“这样一来，人们买房会理性，利于房地产市场平稳良性发展。”
租购同权会推动租金上涨吗？
目前各地新政在“同权”方面仍留有较高准入门槛。只要收入水平没有大幅调整，租金水平就不会有太大变化。
“前几个月，全家一到周末，就四处看房、谈合同。‘租购同权’的信号一出来，我们就把买房计划搁置起来了。先观望观望，看看市场是个什么走势。”袁倩的邻居一家目前还在租房，“幸好小区幼儿园的学位足，闺女能就近入园，可几年后上小学咋办？都抢着去好学校，不买房能挤到前面吗？”他坦言现在的心情很微妙，“房子还是要买的，只不过希望‘租购同权’能让房价有所松动。”
同样心情微妙的还有已经“上车”的有房一族。“如果租房者权利加高了，那租金是不是就能涨？可如果大家都被吸引着去租房，房产本身的价值会不会缩水？”相关细则没出来，袁倩现在也拿不太准。
“租购同权”，到底会给住房市场带来怎样的影响？“可能会给市场带来短期波动，但不该夸大它的效应。”链家研究院院长杨现领认为，目前各地新政在“同权”方面仍留有较高的准入门槛，带来的实质性改变并不大。重要的是，决定一个地区房租水平的因素是当地人的平均收入水平。“根据我们的分析，租房者一般会将个人收入中的1/3左右拿来租房。二线城市租金收入比一般不过25%，三四线普遍在20%以下。如果租金过高，就会导致换租。只要收入水平没有大幅调整，租金水平并不会有太大变化。”
“‘租购同权’大的意义不在于对市场的影响，而在于解决年轻人的刚性居住需求，让租房也能成为一种体面的生活方式。”杨现领认为，落实“租购同权”还应该接地气，考虑新市民眼下迫切的需求，“先要解决能方便办理居住证、不被房东随意驱赶、不被随意涨租金、孕妇可以生孩子等问题。只有这样，他们才可能在城市站稳脚跟，下一步才会产生对学区的需求。”
任兴洲认为，“租购同权”不单是一个住房问题，取决于我国城市公共服务供给能力的加升和管理能力的现代化，在教育制度和相关资源的供给方面。现在人口流动越来越快，但义务教育资金投入在不同省份之间很难流动起来。应逐步改变这种机制，使人口流入地获得相应义务教育的财力支持，让其有能力改变当地教育条件，增加好的公共资源的供给。“同时，还要做好配套的制度设计，以免造成过度的人口‘虹吸效应’。因此，与租购同权相伴随的，须是一系列体制机制的改革和相关的制度安排。
✋热门推荐