【超5000家门店，860合伙人，这个拥有全球最广泛门店网络的自有品牌综合零售商，要来港股了！】
再有中概股回港上市。
据港交所网站信息，名创优品已于3月31日递交在港交所主板二次上市申请，计划在香港进行双重主要上市。截至去年末，名创优品已进入全球100个国家和地区，全球门店数超5000家。
GMV总计约180亿元
招股书显示，名创优品自2013年在中国开设第一家门店以来的九年时间里，已成功孵化了两个品牌，分别是名创优品和TOPTOY。
根据弗若斯特沙利文报告，2021年公司通过名创优品门店网络销售的产品GMV总计约180亿元，成为全球最大的自有品牌生活家居综合零售商。
TOPTOY是名创优品在2020年12月推出的一个新品牌，首创潮流玩具集合店的概念。TOPTOY于2021年的GMV达到3.74亿元，在中国潮流玩具市场以品牌线下门店为主要GMV来源的参与者中排名前三。
门店数量上，根据弗若斯特沙利文报告，截至2021年12月31日，名创优品在全球自有品牌综合零售行业拥有最广泛的全球门店网络，全球有5000多家名创优品门店，在中国有3100多家名创优品门店，在海外有约1900家名创优品门店。截至2021年12月31日，名创优品已经累计进入全球约100个国家和地区。
值得注意的是，名创优品门店绝大部分属于合伙人模式店铺。据介绍，名创合伙人模式下，合伙人调动其资源，在最佳位置开设和经营名创优品门店，并承担相关的资本支出和运营费用，而名创优品授权合伙人使用其品牌，并在门店运营的重要环节为其提供有价值的指导，并按约定比例进行门店销售结算。合伙人保留剩余的销售所得收益，而名创保留库存所有权，直至向消费者售出产品。
招股书显示，目前名创优品中国3168家门店中，3146家采用合伙人模式，5家直营店，还有17家代理商门店。海外1877家门店中，主力是代理商门店共有1538家，合伙人店铺203家，直营店136家。
根据弗若斯特沙利文的调查，中国的名创合伙人一般在开店后12至15个月内收回门店投资。截至2021年12月31日，860家名创合伙人中已有475家在名创优品门店投资超过3年。
另外，截至2021年12月31日，名创优品共有89家TOPTOY门店。
产品品类上，截至2021年6月30日止财政年度，名创优品品牌下平均每月推出约550个SKU，为消费者提供超过8800个核心SKU的广泛产品组合，产品涵盖11个主要品类，包括生活家居、小型电子产品、纺织品、包袋配饰、美妆工具、玩具、彩妆个人护理等。
TOPTOY产品更多采用内部孵化或与独立设计艺术家共同开发的IP，截至2021年12月31日，TOPTOY品牌下提供了约4600个SKU，涵盖8个主要品类，包括盲盒、积木、手办、拼装模型、收藏玩偶、雕塑和其他潮流玩具等。
选择双重上市
股权结构上，叶国富和杨云云（叶先生的配偶）持有名创优品已发行总股本约64.4%，占公司发行在外总股份总投票权约76.8%。
营收方面，截至2019年、2020年及2021年6月30日止财政年度以及截至2020年及2021年12月31日止六个月的收入分别约为93.95亿元、89.79亿元、90.72亿元、43.70亿元和54.27亿元。
利润方面，截至2019年、2020年及2021年6月30日止财政年度期内利润分别亏损约为2.94亿元、2.60亿元、14.29亿元；截止2021年12月31日止六个月扭亏为盈，净利润达3.39亿元。
值得注意的是，名创优品计划在香港进行双重主要上市。
何为双重主要上市？有资深投行人士指出，双重主要上市是指两个资本市场均为第一上市地。已经在美国市场上市情况下，在香港市场按当地市场规则发行上市，其须遵守的规则与在香港首次公开发行股份的公司要求完全一致，两市场股票无法跨市场流通，股价表现相对独立，可能产生价差。
二次上市则指公司在两地上市相同类型的股票，通过国际托管行和证券经纪商，实现股份跨市场流通，这种方式主要以存托凭证形式存在，联交所会采取相对宽松的审核标准，而且有多项豁免和优待政策。
双重上市的公司可以被纳入港股通名单，可以引入A股投资者，提升股票流动性，且也有利于日后回A股，实现“三地上市”。
选择双重主要上市的名创优品，就赴港上市募资用途，公司表示在未来36至48个月，计划用于门店网络扩张和升级；在未来24至36个月，将用于供应链改善和产品开发以及用于增强公司技术能力；在未来12至36个月，将继续投资于品牌推广及培育；另外预计将用于资本开支、经营资金和一般企业用途。
两年前赴美上市
回顾名创优品资本之路，2020年10月15日，名创优品在创办7年后正式敲钟，赴美上市。来自湖北十堰的创始人叶国富也终于圆了上市梦，当日个人身家超300亿元。
美股敲钟是名创优品的高光时刻，当日的总市值曾达到63.47亿美元。但截至今年3月31日，名创优品总市值也只有上市时的三分之一左右，最新市值约25亿美元。
名创优品CEO叶国富曾提出“百国千亿万店”计划，即在2022年前进驻100个国家和地区，年营收达到1000亿元，全球门店达到一万家。不过，招股书中，名创优品指出，疫情对公司业务经营的负面影响，导致海外经营收入的降低以及在中国销售额增长的缓慢。
就未来发展规划，叶国富指出，2022年将是MINISO品牌战略升级的元年，随着兴趣消费浪潮的兴起，名创优品接下来将围绕“始于产品、终于认知”的核心策略、紧扣“兴趣消费”的主题，在继续保持高性价比的基础上，面向全球消费市场持续输出好看、好用、好玩的产品，点亮全球99国的美好生活，成为一家具备互联网基因的全球化兴趣消费企业。
下载e公司app，获取更多上市公司资讯：https://t.cn/A6ITxCyj
再有中概股回港上市。
据港交所网站信息，名创优品已于3月31日递交在港交所主板二次上市申请，计划在香港进行双重主要上市。截至去年末，名创优品已进入全球100个国家和地区，全球门店数超5000家。
GMV总计约180亿元
招股书显示，名创优品自2013年在中国开设第一家门店以来的九年时间里，已成功孵化了两个品牌，分别是名创优品和TOPTOY。
根据弗若斯特沙利文报告，2021年公司通过名创优品门店网络销售的产品GMV总计约180亿元，成为全球最大的自有品牌生活家居综合零售商。
TOPTOY是名创优品在2020年12月推出的一个新品牌，首创潮流玩具集合店的概念。TOPTOY于2021年的GMV达到3.74亿元，在中国潮流玩具市场以品牌线下门店为主要GMV来源的参与者中排名前三。
门店数量上，根据弗若斯特沙利文报告，截至2021年12月31日，名创优品在全球自有品牌综合零售行业拥有最广泛的全球门店网络，全球有5000多家名创优品门店，在中国有3100多家名创优品门店，在海外有约1900家名创优品门店。截至2021年12月31日，名创优品已经累计进入全球约100个国家和地区。
值得注意的是，名创优品门店绝大部分属于合伙人模式店铺。据介绍，名创合伙人模式下，合伙人调动其资源，在最佳位置开设和经营名创优品门店，并承担相关的资本支出和运营费用，而名创优品授权合伙人使用其品牌，并在门店运营的重要环节为其提供有价值的指导，并按约定比例进行门店销售结算。合伙人保留剩余的销售所得收益，而名创保留库存所有权，直至向消费者售出产品。
招股书显示，目前名创优品中国3168家门店中，3146家采用合伙人模式，5家直营店，还有17家代理商门店。海外1877家门店中，主力是代理商门店共有1538家，合伙人店铺203家，直营店136家。
根据弗若斯特沙利文的调查，中国的名创合伙人一般在开店后12至15个月内收回门店投资。截至2021年12月31日，860家名创合伙人中已有475家在名创优品门店投资超过3年。
另外，截至2021年12月31日，名创优品共有89家TOPTOY门店。
产品品类上，截至2021年6月30日止财政年度，名创优品品牌下平均每月推出约550个SKU，为消费者提供超过8800个核心SKU的广泛产品组合，产品涵盖11个主要品类，包括生活家居、小型电子产品、纺织品、包袋配饰、美妆工具、玩具、彩妆个人护理等。
TOPTOY产品更多采用内部孵化或与独立设计艺术家共同开发的IP，截至2021年12月31日，TOPTOY品牌下提供了约4600个SKU，涵盖8个主要品类，包括盲盒、积木、手办、拼装模型、收藏玩偶、雕塑和其他潮流玩具等。
选择双重上市
股权结构上，叶国富和杨云云（叶先生的配偶）持有名创优品已发行总股本约64.4%，占公司发行在外总股份总投票权约76.8%。
营收方面，截至2019年、2020年及2021年6月30日止财政年度以及截至2020年及2021年12月31日止六个月的收入分别约为93.95亿元、89.79亿元、90.72亿元、43.70亿元和54.27亿元。
利润方面，截至2019年、2020年及2021年6月30日止财政年度期内利润分别亏损约为2.94亿元、2.60亿元、14.29亿元；截止2021年12月31日止六个月扭亏为盈，净利润达3.39亿元。
值得注意的是，名创优品计划在香港进行双重主要上市。
何为双重主要上市？有资深投行人士指出，双重主要上市是指两个资本市场均为第一上市地。已经在美国市场上市情况下，在香港市场按当地市场规则发行上市，其须遵守的规则与在香港首次公开发行股份的公司要求完全一致，两市场股票无法跨市场流通，股价表现相对独立，可能产生价差。
二次上市则指公司在两地上市相同类型的股票，通过国际托管行和证券经纪商，实现股份跨市场流通，这种方式主要以存托凭证形式存在，联交所会采取相对宽松的审核标准，而且有多项豁免和优待政策。
双重上市的公司可以被纳入港股通名单，可以引入A股投资者，提升股票流动性，且也有利于日后回A股，实现“三地上市”。
选择双重主要上市的名创优品，就赴港上市募资用途，公司表示在未来36至48个月，计划用于门店网络扩张和升级；在未来24至36个月，将用于供应链改善和产品开发以及用于增强公司技术能力；在未来12至36个月，将继续投资于品牌推广及培育；另外预计将用于资本开支、经营资金和一般企业用途。
两年前赴美上市
回顾名创优品资本之路，2020年10月15日，名创优品在创办7年后正式敲钟，赴美上市。来自湖北十堰的创始人叶国富也终于圆了上市梦，当日个人身家超300亿元。
美股敲钟是名创优品的高光时刻，当日的总市值曾达到63.47亿美元。但截至今年3月31日，名创优品总市值也只有上市时的三分之一左右，最新市值约25亿美元。
名创优品CEO叶国富曾提出“百国千亿万店”计划，即在2022年前进驻100个国家和地区，年营收达到1000亿元，全球门店达到一万家。不过，招股书中，名创优品指出，疫情对公司业务经营的负面影响，导致海外经营收入的降低以及在中国销售额增长的缓慢。
就未来发展规划，叶国富指出，2022年将是MINISO品牌战略升级的元年，随着兴趣消费浪潮的兴起，名创优品接下来将围绕“始于产品、终于认知”的核心策略、紧扣“兴趣消费”的主题，在继续保持高性价比的基础上，面向全球消费市场持续输出好看、好用、好玩的产品，点亮全球99国的美好生活，成为一家具备互联网基因的全球化兴趣消费企业。
下载e公司app，获取更多上市公司资讯：https://t.cn/A6ITxCyj
【海信家电20年报分析及保守估值】结论 $海信家电(SZ000921)$ $海信家电(00921)$ 保守估值157.5亿人民币。公司股本13.6亿，当前港股13.96港币/股，对应市值190亿港币，约合160亿人民币，A股17.7人民币/股，对应市值241亿人民币，均处于合理估值范围内。公司简介 公司前身系1984年成立的广东顺德珠江冰箱厂，1992年改制为股份公司，公司名称为广东科龙电器股份有限公司。1996年在香港上市，1999年在A股上市。2006年青岛海信空调受让广东格林柯尔所持有的26.43%的股权，成为第一大股东。 2007年完成股权分置改革后，青岛海信空调持有23.63%的股权。2007年更名为海信科龙电器股份有限公司。2008年度开始，青岛海信空调通过二级市场陆续增持股份，至 2009年末青岛海信空调持有股权比例为25.22%。 2010年重大资产重组，向青岛海信空调发行 362,048,187 股，购买的海信（山东）空调有限公司 100%股权、海信（浙 江）空调有限公司 51%股权、海信日立49% 股权、海信（北京）电器有限公司 55%股权、青岛海信模具有限公司 78.70%股权以及海信营销之冰箱、空调等白电营销业务及资产。 2018年更名为海信家电集团股份有限公司。2019年以2500万受让海信日立0.2%的股权以及修改海信日立《公司章程》，调整海信日立董事会架构，于 2019 年 9 月 30 日起把海信日立及其附属公司纳入合并报表范围。以此计算，当时对海信日立的估值为125亿，以18年16亿净利润计算，PE为7.8，以18年60.7亿净资产计算，PB为2.06。 2020年，原间接控股股东海信集团控股公司深化混改，引入战略投资者青岛新丰，股权结构进一步分散，从而导致公司由青岛市国资委实际控制变为无实际控制人，海信集团有限公司也不再为本公司的间接控股股东。目前主要从事冰箱，洗衣机，家用空调，中央空调业务，2020年营收483.9亿，扣非净利润11亿。近年，中央空调贡献的净利润占扣非净利润之比超过70%，是公司价值的主要来源，下文主要讨论该业务。 青岛海信日立空调系统有限公司成立于2003年1月8日，是由海信集团与日立空调共同投资，合资双方分工明确，管理销售方面由海信负责，生产设备、技术和品质把控则由日立掌控，海信家电持股49.2%。行业概况 国内中央空调市场规模从2009年的340亿左右增长至2019年的近千亿，年化增长约9.6%，值得注意的是2019-2020年市场规模连续下降2年，2020年部分受到疫情影响，也可能意味着行业空间见顶。近年来，随着居民收入增长，加上制冷技术尤其是多联机和小型水冷机的发展，中央空调逐渐进入居民领域，精装房的发展更是为中央空调的家用渗透提供通路。 中央空调的公建应用场景覆盖工业专业场所（如核电站、芯片生产洁净室、大型数据中心、制药车间等）、 商业场所（城市综合体、酒店、办公楼及购物中心等）、以及市政场所（学校、博物馆、轨道交通和车站等）与 精装房等。 按品种划分，中央空调可分为多联机、单元机、水机，末端等多个类型。不同类型的中央空调在产品结构、运行方式上有所区别，分别适用于不同的建筑和细分场景： 1、多联机是氟系统循环的中央空调机组，通常由一台室外机通过配管连接两台或两台以上室内机组成。室 外侧采用风冷换热形式、室内侧采用直接蒸发换热形式。相比其他机型，多联机节约能源，运行费用低，运行可靠，适应性好，制冷制热温度范围宽，自由度高，安装和计费方便。因而多联机的使用最为广泛，在中小型建筑和部分公共建筑中尤为常见。当前市场、技术领导企业主要为日系品牌，如大金、日立、东芝等。 2、单元机是小型的水循环空调机组，通过热泵把水制热或制冷，通过水管把水送到房间。单元机的优点在 于造价便宜，性价比高。但目前大部分单元机为定频产品，无法根据室内温度灵活调节，同时还存在耗电量大， 安全性差、噪音大的缺点，更适合相对小空间的住宅使用，如客餐厅吊装等。本土品牌在单元机市场的份额较大，如格力、美的等。 3、水机主要由制冷机、冷却水循环系统、冷冻水循环系统、风机盘管系统和冷却塔组成，工作时先制冷或 加热热媒水，再送至风机盘管空调系统处，由新风或混合风在末端将热能或冷能送入指定地段。水机运行时可 以持续保持空气湿润，出风柔和，噪音较小，舒适度高，但造价昂贵、附件较多、室外机体型庞大，一般用于大型建筑、别墅用户、高端写字楼等。目前美系品牌在水机市场占据领导地位，如江森自控约克、开利、麦克维尔、特灵等。 中央空调主要存在三支力量（美系、日系、国产），其中冷水机领域美系占主导、多联机方面日系在处于龙头位置，单元机为国产品牌垄断，末端各支力量均有份额。1.在中央空调众多品类中，多联机和冷水机的市场占比和技术含量最高。与多联机相比，冷水机没有精准的冷媒分配和控制系统， 技术含量较多联机低，核心技术集中在压缩机。2.消费升级和地产全装修有利于家用中央空调市场增长 多联机由于舒适度高、美观方便等原因，一直受到消费者广泛青睐，当下占据国内中央空调市场的半壁江 山。产业在线数据显示，2019 年中央空调整体规模接近 1000 亿元，其中多联机占比 48%，占据绝对主体地位。家用中央空调中多联机占比70%左右，其余基本为单元机（分体式空调的外观变形）。 结构变动来看，多联机与单元机占比提升明显。2009-2019 年国内多联机占比由 34%提升 14pct 至 48%，单元机由12%提升10pct至22%，背后体现的是户式中央空调逐步崛起的发展趋势。与之相对，水机市场占比由 26% 下降 9pct 至 17%左右，近三年逐步趋于稳定。多联机占比可能已经见顶。 大金、日立、美的、格力、东芝占据多联机市场前五位置， CR5 超过 70%。依靠长期深耕与技术、服务优势，目前大金、日立等两家日系品牌领跑国内市场。 日立是中央空调市场的龙头之一。2019 年上半年，日立在多联机领域市占率为 17.01%，仅次于大金位列第二；而在工建市场精装渠道，日立领先于大金、东芝和美的、格力等其他国产品牌，市场份额排名第一。 约克是传统水冷机组的龙头，凭借着优秀的技术，约克在中央空调中离心机组、风冷螺杆机组、水冷螺杆 机组、模块机组市场份额位居前列。在多联机领域同样占有约 1.2%的份额，其业务注入形成有效补充。 日立+约克+海信，份额跃升龙头。海信家电自身的中央空调业务原属于行业二线梯队，2019 年市场份额约 为 2.6%，但并表后海信家电旗下三大品牌的市占率上升至 15.6%，与美的、格力、大金形成四龙头局面，市场竞争力迅速提升。而在中央空调行业占比最高的多联机领域，日立+海信+约克的市占率高达 24%，超越龙头大金位列第一。公司分析可以发现：1.现金充裕，流动资产减存货加定期存款比负债多25.6亿，2. 少数股东权益占比32%，较高，主要是海信日立的少数股东权益36亿可以发现：1.少数股东损益占比高达43%，主要是海信日立的少数股东损益，2.净利率不高，只有5.9%。公司与海信系公司之间有大量的关联交易，这里面有没有利益输送很难判断。海信日立 2020年营收133.3亿，净利润21.3亿，同比均增长11%，近5年营收，净利润年化增长23%，20%，增速高于多联机整体增速，市场占有率不断提高。资产负债率50%左右，ROE 30%左右，净利率16%左右，近8年累计分红比例40%。拥有日立，约克，海信3个品牌，主打多联机，约克多联机中国区业务于2018年自江森自控转移至海信日立旗下。日立定位最高端，约克次之，海信位居第三梯队。多联机市场大金和日立稳居前两位。 公司披露的信息不够透明，无法得知海信日立的现金流，详细的资产负债表，利润表，具体的业务信息，对估值造成困难。 中央空调具备“大宗、高客单值、维修复杂”的产品属性，使得消费者在选购中央空调产品时会更加注重各品牌产品性能、参数的细微差距，这也是日立、大金等日系央空品牌市占率较高的客观原因。长期以来，多联机核心技术掌握在大金、日立等日系空调企业手中。公司的优势是本土化的营销和全球化的技术产品。护城河1.核心技术领先2.相对规模优势保守估值 公司的业务按照盈利能力可分为海信日立的中央空调和其他（包含冰箱，洗衣机，传统家用空调等）。其他业务近7年的平均ROE为5.2%并且仅有一年超过10%，年平均ROE略高于无风险收益率，保守估值为净资产减半，即31.5亿。 从历史数据看，中央空调市场规模和多联机占比可能都已经见顶，多联机产品2020年市场规模同比增长2%。预计未来海信日立营收，净利润增速会下降，取5%。综上所述，保守估值256亿，以20年亿净利润21.3计算，PE约为12，以20年70.9亿净资产计算，PB为3.6。 那么海信家电估值=31.5+256*0.492约等于157.5亿人民币。公司股本13.6亿，当前港股13.96港币/股，对应市值190亿港币，约合160亿人民币，A股17.7人民币/股，对应市值241亿人民币，均处于合理估值范围内。
【楼市调控四面开花，地产的“供给侧改革”悄然而至】局部城市的楼市趋热，让调控的大锤密集而至。
1月27日，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“《通知》”），围绕“房住不炒”的核心再度加码杭州住房市场的调控力度。
同一日，广州工农中建四大行房贷全线涨价，提高房贷利率。在此之前，上海、深圳等城市也相继出台政策，加强楼市的监管。短短两周，几大热点城市纷纷祭出新一轮调控大旗，让楼市重新蒙上一层寒意。
密集的政策或不会在市场上起到立竿见影的效果，但对于房价继续上涨的预期会带来强烈冲击，进而导致局部过热的市场回归理性。而受影响最大的，无疑是房地产企业。
尽管多个受访地产企业均向第一财经表示仍需对政策影响进行观察，目前暂时未就公司经营策略做出调整。但悲观情绪已在资本市场上得到充分显现，近日来，地产股再度承压屡创新低，A股市场上，昔日龙头“招保万金”中的保利发展（600048）和金地集团（600383）跌破净值，香港上市的内房股则呈现大面积破净状态。
在业内人士看来，政策收紧将加速房企间的分化，未来开发商将会面临资金困境、利润下滑等难题，为此房企或将会加速销售，提高营销力度，拓宽营销途径，快速回笼资金。
楼市趋热城市齐出招
杭州新出台的楼市调控《通知》主要内容有：在购买资格方面，落户杭州满5年后可购买第二套住房，住房赠与人须满3年可购买限购范围内住房，在限购范围内无自有住房记录满3年可认定为无房家庭，高层次人才的优先购房资格也须在无自有住房记录3年后方可享受。
在住房转让方面，新房中签率小于或等于10%的，以及以优先购买方式取得热点住房的，须在取得不动产证5年后才能转让住房。同时，和上海的房地产调控新政一样，个人住房转让增值税征免年限也从2年提高至5年。
同策研究院高级分析师李霄霄认为，杭州调控新政对市场施加的影响是通过减少市场上的房票、提高投资购房者的进入门槛来实现，投资者的收益周期被进一步延长。
“如果考虑到期房销售，从网签到拿证的2年，投资者从买房到退出的周期将拉长到7年。即便在此期间房间能翻番，年化回报率也仅有10.4%，相对市场上的理财产品并不具有优势，同时还要承担房产低频交易以及资产流动性锁死的风险。”此外，个人住房转让增值税征免年限的延长能够降低二手房转手的性价比，降低二手房市场的热度。
相对于杭州的行政性管控，广州则采取了金融手段加码调控力度。据悉，广州首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，此前则是首套房为LPR+40bp，二套房LPR+60bp，变更后首套房贷利率为5.2%，二套房为5.4%。
一位广州当地的中介告诉第一财经，“有客户前两周刚定的房，一直觉得不着急，现在签合同贷款的话就要按新利率计算了。”
“一直以来金融对房地产的影响都是非常大的，广州去年新房成交增长很大，那么涉房贷款占比理论上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房贷收紧是必然的。”一位业内专家人士认为。
广东省住房政策研究中心首席研究员在李宇嘉看来，如果房价涨幅预期比较大，房贷利率小幅上调影响不大；如果叠加额度明显受控制、贷款发放周期拉长，商品房的交易量会受到明显影响。“现在广州的房价水平已不是几年前，金融杠杆买房的现象极为普遍。”
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示，房贷利率提高，对购房者来说意味着月供增加，购房成本上升，对刚需购房者来说影响更大，或将会减少一部分购房需求，对投机炒房行为也会有一定的抑制作用。
精准打击市场投机
开年的各地住房调控新政已将楼市“冷却剂”洒向了房地产交易链路的所有环节。
“最近这么多的动作，确实是在给市场降虚火，”中原地产分析师卢文曦对第一财经记者表示，“而且基本上都属于精准打击，上海的认筹率高，新规就明确了摇号的办法，增加了持有成本；杭州的落户门槛低，新规就提出了落户后可购房的资格年限。这都是针对各个城市最突出的矛盾来设置的，是在一城一策的指导思想之下调低市场的预期，后续如果市场降温不显著，还会有相应的举措出现。只有这样，才能把一个真实的市场还原出来。”
卢文曦认为，正常的刚需、刚改、置换在目前的市场中都不会有太大的问题，“但是现在的交易节奏和之前相比，会慢一点，毕竟在新规影响和银行信贷管控之下，交易周期会明显变长。”
调控密集出台，最焦虑的还是房地产企业。多位房企人士向第一财经表达了相似的观点：现在企业普遍缺钱，需要加紧去库存，所以肯定乐见利率下调而不是收紧，这必然会伤害一部分购房需求。
一位TOP10房企内部人士称，集团在当地的营销策略暂时还没有调整。也有华南房企人士称，按照常规打法，春节前后即便利率没有变动，房企都会有一波加大营销力度的做法，这次正好叠加了政策因素。
另一家二线房企负责人则表示：公司暂时没有什么应对的动作，还是按之前的销售计划进行。1月份基本上都是新开盘的项目，蓄客了一段时间，所以卖起来感觉还好，后续不知道会不会有反应，一般政策的反应都要过一段时间才会出现。
房企洗牌加速
2020年，在克而瑞重点观测的45家典型房企中，全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家，其中增速为负的7家房企中，有4家为千亿房企，仍能保持高速增长的房企不足10%。
与此同时，中等规模房企面临增长困局，500~800亿规模的房企数量则较往年明显减少，500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。
克而瑞认为，随着政策调控融资端的进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。
2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会，有12家房企参加，这些企业被要求按照“三道红线”进行调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
年末，央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线，第一财经记者研究发现，有3家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家，踩线银行未来将收紧房地产贷款。
有券商人士认为，两项政策分别约束了行业融资的需求和供给，“三道红线”主要约束房企行为，推动房地产行业降杠杆、控负债；“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为，限制金融机构向房企和居民授信。
从三道红线、涉房贷款管控，到房贷利率上浮，房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开，开发商也面临“供给侧”改革，劣质房企将被加速淘汰。
对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高，房企头部效应会越来越明显。
行业加速洗牌背后，一个更趋稳健的地产时代也正在到来。
中信证券认为，无论政策“跷跷板”短期如何摆动，大企业的盈利正日趋平稳。这是一个供给侧改革的时代，优秀公司已经开辟新的发展局面。
华泰证券表示，2021年地产金融环境拥有更高的能见度，虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。
来源：第一财经
1月27日，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（下称“《通知》”），围绕“房住不炒”的核心再度加码杭州住房市场的调控力度。
同一日，广州工农中建四大行房贷全线涨价，提高房贷利率。在此之前，上海、深圳等城市也相继出台政策，加强楼市的监管。短短两周，几大热点城市纷纷祭出新一轮调控大旗，让楼市重新蒙上一层寒意。
密集的政策或不会在市场上起到立竿见影的效果，但对于房价继续上涨的预期会带来强烈冲击，进而导致局部过热的市场回归理性。而受影响最大的，无疑是房地产企业。
尽管多个受访地产企业均向第一财经表示仍需对政策影响进行观察，目前暂时未就公司经营策略做出调整。但悲观情绪已在资本市场上得到充分显现，近日来，地产股再度承压屡创新低，A股市场上，昔日龙头“招保万金”中的保利发展（600048）和金地集团（600383）跌破净值，香港上市的内房股则呈现大面积破净状态。
在业内人士看来，政策收紧将加速房企间的分化，未来开发商将会面临资金困境、利润下滑等难题，为此房企或将会加速销售，提高营销力度，拓宽营销途径，快速回笼资金。
楼市趋热城市齐出招
杭州新出台的楼市调控《通知》主要内容有：在购买资格方面，落户杭州满5年后可购买第二套住房，住房赠与人须满3年可购买限购范围内住房，在限购范围内无自有住房记录满3年可认定为无房家庭，高层次人才的优先购房资格也须在无自有住房记录3年后方可享受。
在住房转让方面，新房中签率小于或等于10%的，以及以优先购买方式取得热点住房的，须在取得不动产证5年后才能转让住房。同时，和上海的房地产调控新政一样，个人住房转让增值税征免年限也从2年提高至5年。
同策研究院高级分析师李霄霄认为，杭州调控新政对市场施加的影响是通过减少市场上的房票、提高投资购房者的进入门槛来实现，投资者的收益周期被进一步延长。
“如果考虑到期房销售，从网签到拿证的2年，投资者从买房到退出的周期将拉长到7年。即便在此期间房间能翻番，年化回报率也仅有10.4%，相对市场上的理财产品并不具有优势，同时还要承担房产低频交易以及资产流动性锁死的风险。”此外，个人住房转让增值税征免年限的延长能够降低二手房转手的性价比，降低二手房市场的热度。
相对于杭州的行政性管控，广州则采取了金融手段加码调控力度。据悉，广州首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，此前则是首套房为LPR+40bp，二套房LPR+60bp，变更后首套房贷利率为5.2%，二套房为5.4%。
一位广州当地的中介告诉第一财经，“有客户前两周刚定的房，一直觉得不着急，现在签合同贷款的话就要按新利率计算了。”
“一直以来金融对房地产的影响都是非常大的，广州去年新房成交增长很大，那么涉房贷款占比理论上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房贷收紧是必然的。”一位业内专家人士认为。
广东省住房政策研究中心首席研究员在李宇嘉看来，如果房价涨幅预期比较大，房贷利率小幅上调影响不大；如果叠加额度明显受控制、贷款发放周期拉长，商品房的交易量会受到明显影响。“现在广州的房价水平已不是几年前，金融杠杆买房的现象极为普遍。”
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄也表示，房贷利率提高，对购房者来说意味着月供增加，购房成本上升，对刚需购房者来说影响更大，或将会减少一部分购房需求，对投机炒房行为也会有一定的抑制作用。
精准打击市场投机
开年的各地住房调控新政已将楼市“冷却剂”洒向了房地产交易链路的所有环节。
“最近这么多的动作，确实是在给市场降虚火，”中原地产分析师卢文曦对第一财经记者表示，“而且基本上都属于精准打击，上海的认筹率高，新规就明确了摇号的办法，增加了持有成本；杭州的落户门槛低，新规就提出了落户后可购房的资格年限。这都是针对各个城市最突出的矛盾来设置的，是在一城一策的指导思想之下调低市场的预期，后续如果市场降温不显著，还会有相应的举措出现。只有这样，才能把一个真实的市场还原出来。”
卢文曦认为，正常的刚需、刚改、置换在目前的市场中都不会有太大的问题，“但是现在的交易节奏和之前相比，会慢一点，毕竟在新规影响和银行信贷管控之下，交易周期会明显变长。”
调控密集出台，最焦虑的还是房地产企业。多位房企人士向第一财经表达了相似的观点：现在企业普遍缺钱，需要加紧去库存，所以肯定乐见利率下调而不是收紧，这必然会伤害一部分购房需求。
一位TOP10房企内部人士称，集团在当地的营销策略暂时还没有调整。也有华南房企人士称，按照常规打法，春节前后即便利率没有变动，房企都会有一波加大营销力度的做法，这次正好叠加了政策因素。
另一家二线房企负责人则表示：公司暂时没有什么应对的动作，还是按之前的销售计划进行。1月份基本上都是新开盘的项目，蓄客了一段时间，所以卖起来感觉还好，后续不知道会不会有反应，一般政策的反应都要过一段时间才会出现。
房企洗牌加速
2020年，在克而瑞重点观测的45家典型房企中，全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家，其中增速为负的7家房企中，有4家为千亿房企，仍能保持高速增长的房企不足10%。
与此同时，中等规模房企面临增长困局，500~800亿规模的房企数量则较往年明显减少，500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。
克而瑞认为，随着政策调控融资端的进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。
2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会，有12家房企参加，这些企业被要求按照“三道红线”进行调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
年末，央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线，第一财经记者研究发现，有3家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家，踩线银行未来将收紧房地产贷款。
有券商人士认为，两项政策分别约束了行业融资的需求和供给，“三道红线”主要约束房企行为，推动房地产行业降杠杆、控负债；“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为，限制金融机构向房企和居民授信。
从三道红线、涉房贷款管控，到房贷利率上浮，房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开，开发商也面临“供给侧”改革，劣质房企将被加速淘汰。
对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高，房企头部效应会越来越明显。
行业加速洗牌背后，一个更趋稳健的地产时代也正在到来。
中信证券认为，无论政策“跷跷板”短期如何摆动，大企业的盈利正日趋平稳。这是一个供给侧改革的时代，优秀公司已经开辟新的发展局面。
华泰证券表示，2021年地产金融环境拥有更高的能见度，虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。
来源：第一财经
✋热门推荐