聊聊我对地产的长期看法，为了方便阅读直接列成7条和大家分享一下。
1.短期情绪冰点，无论是断贷事件，还是这两年地产行业的调控，如果我们自己想买房，也会担心、烂尾或者买后房价大幅下降这些问题，加上这两年经济确实压力较大，收入下降也会影响买房，收入都不稳定我还敢贷款再买套房吗。
2.长期看，地产这个行业规模大概率下降，但不会消失，毕竟人在房子里住这种生活方式暂时看不到被替代的可能。
3.万科定位地产未来就是加工行业，这个是比较准确的，好在万科现在也是按加工企业定价的，估值上未来我觉得也不用太担心。
4.未来大概的发展情况，各个国家的地产行业基本都会经历一个，高速发展，需求下降，行业集中度大幅提升的过程。
5.活下来的企业受益于哪些，首先发展空间上我们城镇化是65%左右，虽然也不低了，但是和发达国家比空间还是有的。当然了城镇化越往后增长的速度肯定越慢。
其次就是受益行业集中度的提升，以前200个馒头，200个人吃，馒头多人也多，未来可能只有70个馒头，但是吃馒头的也只剩下20个人，每个人能分到的馒头反而增加。
说一组数据日本次贷危机后房地产集中度开始提升，2020年数据前五占比是70%左右，美国前十合计45%左右。
我们2021年的数据前五合计5%左右，前十合计10%左右，我们地域更广能容纳更多企业，但是集中空间还是很大的。
一个不可能被替代且分散的行业经历危机，最后龙头往往都是受益的。当然这个前提是你和我一样认为地产行业未来依然是被需要的。
6.集中是个缓慢的过程，要有足够的耐心。
以美国为例，1991-2005 年期间，新房销量从 50.9 万套提升至 128.3 万套，14 年平均年增长6.8%；单位住房价格从 14.7 万美元/套提升至 29.7 万美元/套，14 年 平均年增长5.1%。算是高速发展期。
然后2005~2010年房地产迎来了销量大幅下降的阶段，2011 年达到最低点 30.6万套，较 2005 年高点下降幅度达 76%。
2011 年后美国房地产行业销售迎来缓慢爬坡阶段，并且随后龙头企业走出困境行业整合速度提升，推动了行业集中度的提升。
也就是说美国从寻底，到开始重新恢复，用了6年。咱们国内企业杠杆更高死的更快，我觉得也得3.4年。
不过呢股市是个体现预期的地方，他不会真的等行业集中完成才会体现，随时可能大家理清了这个思路就提前上涨了。
7.对未来房地产的看法，一二线城市不用太担心。
首先人们追求美好生活的需求不会变，医疗教育、生活便利，相对公平性。
其次拿去年以低房价上热搜的鹤岗举个例子，鹤岗为啥没人了？
他是个煤炭城市，当资源越来越少，没办法给当地人提供生活收入了，自然有能力的人就要离开。
你让我留在这的前提，是得让我活下去，旅游、优秀的企业、能源、总的有一个能支撑大家收入的地方。
比如我们这近两年人口流失就比较严重，我们这是个旅游城市，以前大家可以吃旅游的红利，很多人属于冬天没事干，夏天靠旅游赚钱。
这两年因为疫情旅游红利吃不到了，都是吃苦赚钱的话，那就不如去周边大城市了，这里的房子一卖，到周边大城市交个首付，起码机会更多一些。
大部分中小城市未来都是这个现状，我们前几十年高速发展各地都有机会，未来有些地方就没啥机会了，哪怕是老一代人守在那里，新一代毕业了回来没工作，也就不回来了。
还有一个关键是人口红利也过去了，大城市都在抢人，各地都是降低门槛，各种鼓励，也会进一步加速优秀的年轻人向大城市集中。
有能力的不回来，回来的大多数是为了混口饭吃，就进一步制约了城市发展，最后就成了有能力的不愿意回来，城市发展不起来，城市发展不起来，更多有能力的不愿意回来。
所以我认为，人口向大中城市集中，形成特大城市群，这是一个大的趋势。从发达国家的发展过程看也是这样的。
经济高增长时代过去了，哪怕你不是为了追求更好的医疗、教育、为了生活也得出去找机会。
在小地方有3套房，并不意味着到别的城市不用买房，所以一二线刚需还是足够的。
比如上面鹤岗房子超级便宜还上了热搜的新闻，为啥这么便宜，因为大家都要卖房，供给多需求少，为啥需求少因为有能力的鹤岗人都离开了。
对于离开的人来说，鹤岗有3套房卖不出，不代表他到大城市不用买房子。
以上就是我对地产现状的一些看法，仅供参考。
1.短期情绪冰点，无论是断贷事件，还是这两年地产行业的调控，如果我们自己想买房，也会担心、烂尾或者买后房价大幅下降这些问题，加上这两年经济确实压力较大，收入下降也会影响买房，收入都不稳定我还敢贷款再买套房吗。
2.长期看，地产这个行业规模大概率下降，但不会消失，毕竟人在房子里住这种生活方式暂时看不到被替代的可能。
3.万科定位地产未来就是加工行业，这个是比较准确的，好在万科现在也是按加工企业定价的，估值上未来我觉得也不用太担心。
4.未来大概的发展情况，各个国家的地产行业基本都会经历一个，高速发展，需求下降，行业集中度大幅提升的过程。
5.活下来的企业受益于哪些，首先发展空间上我们城镇化是65%左右，虽然也不低了，但是和发达国家比空间还是有的。当然了城镇化越往后增长的速度肯定越慢。
其次就是受益行业集中度的提升，以前200个馒头，200个人吃，馒头多人也多，未来可能只有70个馒头，但是吃馒头的也只剩下20个人，每个人能分到的馒头反而增加。
说一组数据日本次贷危机后房地产集中度开始提升，2020年数据前五占比是70%左右，美国前十合计45%左右。
我们2021年的数据前五合计5%左右，前十合计10%左右，我们地域更广能容纳更多企业，但是集中空间还是很大的。
一个不可能被替代且分散的行业经历危机，最后龙头往往都是受益的。当然这个前提是你和我一样认为地产行业未来依然是被需要的。
6.集中是个缓慢的过程，要有足够的耐心。
以美国为例，1991-2005 年期间，新房销量从 50.9 万套提升至 128.3 万套，14 年平均年增长6.8%；单位住房价格从 14.7 万美元/套提升至 29.7 万美元/套，14 年 平均年增长5.1%。算是高速发展期。
然后2005~2010年房地产迎来了销量大幅下降的阶段，2011 年达到最低点 30.6万套，较 2005 年高点下降幅度达 76%。
2011 年后美国房地产行业销售迎来缓慢爬坡阶段，并且随后龙头企业走出困境行业整合速度提升，推动了行业集中度的提升。
也就是说美国从寻底，到开始重新恢复，用了6年。咱们国内企业杠杆更高死的更快，我觉得也得3.4年。
不过呢股市是个体现预期的地方，他不会真的等行业集中完成才会体现，随时可能大家理清了这个思路就提前上涨了。
7.对未来房地产的看法，一二线城市不用太担心。
首先人们追求美好生活的需求不会变，医疗教育、生活便利，相对公平性。
其次拿去年以低房价上热搜的鹤岗举个例子，鹤岗为啥没人了？
他是个煤炭城市，当资源越来越少，没办法给当地人提供生活收入了，自然有能力的人就要离开。
你让我留在这的前提，是得让我活下去，旅游、优秀的企业、能源、总的有一个能支撑大家收入的地方。
比如我们这近两年人口流失就比较严重，我们这是个旅游城市，以前大家可以吃旅游的红利，很多人属于冬天没事干，夏天靠旅游赚钱。
这两年因为疫情旅游红利吃不到了，都是吃苦赚钱的话，那就不如去周边大城市了，这里的房子一卖，到周边大城市交个首付，起码机会更多一些。
大部分中小城市未来都是这个现状，我们前几十年高速发展各地都有机会，未来有些地方就没啥机会了，哪怕是老一代人守在那里，新一代毕业了回来没工作，也就不回来了。
还有一个关键是人口红利也过去了，大城市都在抢人，各地都是降低门槛，各种鼓励，也会进一步加速优秀的年轻人向大城市集中。
有能力的不回来，回来的大多数是为了混口饭吃，就进一步制约了城市发展，最后就成了有能力的不愿意回来，城市发展不起来，城市发展不起来，更多有能力的不愿意回来。
所以我认为，人口向大中城市集中，形成特大城市群，这是一个大的趋势。从发达国家的发展过程看也是这样的。
经济高增长时代过去了，哪怕你不是为了追求更好的医疗、教育、为了生活也得出去找机会。
在小地方有3套房，并不意味着到别的城市不用买房，所以一二线刚需还是足够的。
比如上面鹤岗房子超级便宜还上了热搜的新闻，为啥这么便宜，因为大家都要卖房，供给多需求少，为啥需求少因为有能力的鹤岗人都离开了。
对于离开的人来说，鹤岗有3套房卖不出，不代表他到大城市不用买房子。
以上就是我对地产现状的一些看法，仅供参考。
#每日一善[超话]##每日一善# #阳光信用#
人这一辈子，要经得起谎言，受得了敷衍，忍得住欺骗，忘得了诺言。慢慢的才知道：坚持未必是胜利，放弃未必是认输，与其华丽撞墙，不如优雅转身。给自己一个迂回的空间，学会思索，学会等待，学会调整。人生，有很多时候，需要的不仅仅是执着，更是回眸一笑的洒脱。
人这一辈子，要经得起谎言，受得了敷衍，忍得住欺骗，忘得了诺言。慢慢的才知道：坚持未必是胜利，放弃未必是认输，与其华丽撞墙，不如优雅转身。给自己一个迂回的空间，学会思索，学会等待，学会调整。人生，有很多时候，需要的不仅仅是执着，更是回眸一笑的洒脱。
看到公众号发布一篇关于大理旅居民众生活方式之一的文章，不否认文中描述现象存在的普遍性，甚至赞同用这种生活换取一种不工作自由的可能性。我在古城的两个夏天，都接触到不同的人，有因为孩子需要养病选择远离北上广，也有想给孩子一个快乐的童年所以选择大理的，也有想当歌手途经大理的，当然，也有不少每天将喝咖啡当做工作的中产。
之所以选择大理，是因为能看到生活的多样性，你能选择过一种你想要的生活，并不是说其他城市不能满足，而是在大理，你可以忽略别人充满偏见的目光。
选择摆摊，也并不是一种可耻的工作。古城大大小小有很多集市，较为出名的四季街，床单厂，柴米多都会有许多手艺人摆摊。21年我跟小葛也在叶榆路通过这种形式认识了许多有趣的朋友，虽然有时也深知其中有些朋友生活的极其不符合主流，但我也敬佩选择此种生活的勇气。
时常认为自己应该勇敢点，但也深知缺乏面对未来的勇气，所以宁愿选择常规、稳妥。大理之所以被称为乌托邦，是因为每个人都能在其中找到自己的定位，不要将其当做生活的预备选项，应该在这个多元社区中找到真正的生活方式。
之所以选择大理，是因为能看到生活的多样性，你能选择过一种你想要的生活，并不是说其他城市不能满足，而是在大理，你可以忽略别人充满偏见的目光。
选择摆摊，也并不是一种可耻的工作。古城大大小小有很多集市，较为出名的四季街，床单厂，柴米多都会有许多手艺人摆摊。21年我跟小葛也在叶榆路通过这种形式认识了许多有趣的朋友，虽然有时也深知其中有些朋友生活的极其不符合主流，但我也敬佩选择此种生活的勇气。
时常认为自己应该勇敢点，但也深知缺乏面对未来的勇气，所以宁愿选择常规、稳妥。大理之所以被称为乌托邦，是因为每个人都能在其中找到自己的定位，不要将其当做生活的预备选项，应该在这个多元社区中找到真正的生活方式。
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