达米尔·萨德里耶夫：“斯卢茨基的喀山红宝石 ❤️ 再创战绩反向纪录，但俄超联赛拯救了这支鞑靼斯坦球队”
战胜图拉兵工厂 和在与斯巴达克 ⚪ 的比赛中取得的平局似乎已经让喀山红宝石 ❤️ 朝着正确的方向前进了，但之后在主场0比6负于索契 ⚪ 的比赛再次证明了球迷们不值得等待任何惊喜。现在，能帮助球队避免降级的力量来自他们意料之外的地方——俄超联赛即将扩军到18支球队。在这样的情况下，斯卢茨基的球队才不会降级。
保级球队均赞成联赛扩军
关于“俄超联赛可能扩军”的消息已经并不新鲜了。早在一个月前，就有消息称有两家俱乐部力推增加俄超球队数量的事情，而最终的表决也是呈现了10比5赞成扩军的情况。但在不久之后，斯巴达克 ⚪、中央陆军 、迪纳摩 ⚪、火车头 和泽尼特 ⚪ 等五家顶级俱乐部的代表明确表示反对联赛扩军。还有一位未透露姓名的俱乐部代表决定弃权。而其他所有俱乐部，包括由鲁斯腾姆·塞马诺夫代表的喀山红宝石 ❤️，都投了赞成票。
喀山红宝石 ❤️ 支持将俄超扩军到18支球队
这里的一切都很合乎逻辑，在赛季末被降级到俄甲的可能性很大的保级球队们都怀着极大的愿望支持俄超扩军的提议。从积分榜上的分差来看，我们的联赛中这样的俱乐部显然要比顶级俱乐部更多。所以，这样的表决结果不应该以任何方式令人感到惊讶。但是，就在不久之后，在俄超俱乐部的另一次全体大会上，关于这个问题的最终决定还是被推迟了，现在又过了一个月，它似乎又要被提起了。就像记者伊万·卡尔波夫所报道的那样，根据新的方案，俄超联赛将从下赛季开始扩军至18支球队，这意味着本赛季将改为由第15位、第16位的球队与俄甲第3位、第4位的球队进行超甲附加赛。目前来看，这个方案最终被通过的可能性真的很高。
俄超可能比喀山红宝石 ❤️ 本身做出更多的事情来拯救喀山红宝石 ❤️
如果俄超扩军真的发生了，那么对喀山红宝石 ❤️ 意味着什么呢？本赛季27轮比赛过后，喀山红宝石 ❤️ 仅排在积分榜第11位，领先第15位的乌法 ⚪ 多达7分。现在乌法 ⚪ 和图拉兵工厂 在本轮各自还有一场比赛在手，但往后的三轮比赛实在是太少了，无法弥补目前存在的分差。所以即使考虑到最后几轮全败的情况，斯卢茨基的球队也有很好的机会留在俄超，而不会进入任何升降级附加赛。
说到最后三轮对阵莫斯科中火车头 、乌拉尔 ⚪ 和乌法 ⚪ 的三场比赛，鉴于斯卢茨基的球队在与索契 ⚪ 的比赛中的防守形式，如果发生三连败似乎也不再是多么令人惊讶的事情了。从这个意义上来说，俄超扩军到18支球队后，联赛方面可能比喀山红宝石 ❤️ 本身更能拯救喀山红宝石 ❤️……
我们现在绝对不想谈论喀山红宝石 ❤️ 本身的问题，因为大家都亲眼看到了这一切。球队在主场0比6输掉了比赛，创下了队史上新的反向纪录，尽管事实上球队还有可能输得更多。在xG（预期进球数）方面，索契 ⚪ 此役几乎是能进7个球的。 “不，现在的喀山红宝石 ❤️ 并不是一支球队，而只是一群球员”。我们都还记得主教练斯卢茨基本人在不久之前说过的这句话。所以现在来说，我们可以这样称呼球队。其实，反向纪录这个的事情本身也很有趣。最近20年来，喀山红宝石 ❤️ 一直在征战俄超，且一直是一支实力相当强的球队，并没有以连续的惨败破坏过球迷的心情。但在最近的两个月内，斯卢茨基的球队完成了一系列看似不可能的事情，比如创下了队史最大比分的客场失利（1比6负于莫斯科中央陆军 ）和队史最大比分的主场失利（0比6负于索契 ⚪）等反向纪录，另外也不要忘记本赛季上半程客战罗斯托夫 时的那场1比5失利……
斯卢茨基该怎么办？
在这些耻辱性地失利之后，喀山红宝石 ❤️ 应该怎么做呢？很显然，不管接下来的三场比赛结果如何，即使会有0比7、0比8这样的更大比分，球队保级也应该没有太大问题了。同时，斯卢茨基也不会被炒鱿鱼，毕竟俱乐部总经理和主教练之间的关系非常密切，但本赛季的联赛结束后该怎么办呢？在这个问题上，似乎只有两个选择，第一是斯卢茨基继续执教球队，但俱乐部需要为他组建一支拥有明星球员和经验丰富的球员的新球队。第二是斯卢茨基下课，球队阵容在大体上维持不变，并任命一位新教练。现在看来，斯卢茨基还是一位专为顶级俱乐部执教的教练，这一点终于变得显而易见了。他不是像尤兰或拉希莫夫那样的擅长带保级球队的教头，也不像后二人那样很会激励球员——他们可以最大限度地挖掘球员的潜力，并将他们带到积分榜的中间位置。相比之下，斯卢茨基是一位只能与经验丰富的球员或球星一起取得好成绩的教练。
今年夏天最合乎逻辑的选择是解雇斯卢茨基吗？
可能有人会说，有了球星，哪个教练都可以赢球的。但这话也不总是对的，因为并不是每个教练都能在更衣室里创造出一种小气候，然后在让大家每一秒都认为自己是最好的。当然，与此同时，也不是每个人都能应对由洛莫维茨基、佐托夫和科斯久科夫们组成的球队，而这就是斯卢茨基在本赛季失败的地方……
而且考虑到大环境、足球行业和喀山红宝石 ❤️ 俱乐部本身目前的财政状况，去期待一些比较高调的转会几乎是不现实的。所以在今年夏天最合乎逻辑的选择是解雇斯卢茨基。如果这个情况不发生，俱乐部就将白白失去一个赛季。嗯，也许还会再更新几个反向纪录也说不定呢……
战胜图拉兵工厂 和在与斯巴达克 ⚪ 的比赛中取得的平局似乎已经让喀山红宝石 ❤️ 朝着正确的方向前进了，但之后在主场0比6负于索契 ⚪ 的比赛再次证明了球迷们不值得等待任何惊喜。现在，能帮助球队避免降级的力量来自他们意料之外的地方——俄超联赛即将扩军到18支球队。在这样的情况下，斯卢茨基的球队才不会降级。
保级球队均赞成联赛扩军
关于“俄超联赛可能扩军”的消息已经并不新鲜了。早在一个月前，就有消息称有两家俱乐部力推增加俄超球队数量的事情，而最终的表决也是呈现了10比5赞成扩军的情况。但在不久之后，斯巴达克 ⚪、中央陆军 、迪纳摩 ⚪、火车头 和泽尼特 ⚪ 等五家顶级俱乐部的代表明确表示反对联赛扩军。还有一位未透露姓名的俱乐部代表决定弃权。而其他所有俱乐部，包括由鲁斯腾姆·塞马诺夫代表的喀山红宝石 ❤️，都投了赞成票。
喀山红宝石 ❤️ 支持将俄超扩军到18支球队
这里的一切都很合乎逻辑，在赛季末被降级到俄甲的可能性很大的保级球队们都怀着极大的愿望支持俄超扩军的提议。从积分榜上的分差来看，我们的联赛中这样的俱乐部显然要比顶级俱乐部更多。所以，这样的表决结果不应该以任何方式令人感到惊讶。但是，就在不久之后，在俄超俱乐部的另一次全体大会上，关于这个问题的最终决定还是被推迟了，现在又过了一个月，它似乎又要被提起了。就像记者伊万·卡尔波夫所报道的那样，根据新的方案，俄超联赛将从下赛季开始扩军至18支球队，这意味着本赛季将改为由第15位、第16位的球队与俄甲第3位、第4位的球队进行超甲附加赛。目前来看，这个方案最终被通过的可能性真的很高。
俄超可能比喀山红宝石 ❤️ 本身做出更多的事情来拯救喀山红宝石 ❤️
如果俄超扩军真的发生了，那么对喀山红宝石 ❤️ 意味着什么呢？本赛季27轮比赛过后，喀山红宝石 ❤️ 仅排在积分榜第11位，领先第15位的乌法 ⚪ 多达7分。现在乌法 ⚪ 和图拉兵工厂 在本轮各自还有一场比赛在手，但往后的三轮比赛实在是太少了，无法弥补目前存在的分差。所以即使考虑到最后几轮全败的情况，斯卢茨基的球队也有很好的机会留在俄超，而不会进入任何升降级附加赛。
说到最后三轮对阵莫斯科中火车头 、乌拉尔 ⚪ 和乌法 ⚪ 的三场比赛，鉴于斯卢茨基的球队在与索契 ⚪ 的比赛中的防守形式，如果发生三连败似乎也不再是多么令人惊讶的事情了。从这个意义上来说，俄超扩军到18支球队后，联赛方面可能比喀山红宝石 ❤️ 本身更能拯救喀山红宝石 ❤️……
我们现在绝对不想谈论喀山红宝石 ❤️ 本身的问题，因为大家都亲眼看到了这一切。球队在主场0比6输掉了比赛，创下了队史上新的反向纪录，尽管事实上球队还有可能输得更多。在xG（预期进球数）方面，索契 ⚪ 此役几乎是能进7个球的。 “不，现在的喀山红宝石 ❤️ 并不是一支球队，而只是一群球员”。我们都还记得主教练斯卢茨基本人在不久之前说过的这句话。所以现在来说，我们可以这样称呼球队。其实，反向纪录这个的事情本身也很有趣。最近20年来，喀山红宝石 ❤️ 一直在征战俄超，且一直是一支实力相当强的球队，并没有以连续的惨败破坏过球迷的心情。但在最近的两个月内，斯卢茨基的球队完成了一系列看似不可能的事情，比如创下了队史最大比分的客场失利（1比6负于莫斯科中央陆军 ）和队史最大比分的主场失利（0比6负于索契 ⚪）等反向纪录，另外也不要忘记本赛季上半程客战罗斯托夫 时的那场1比5失利……
斯卢茨基该怎么办？
在这些耻辱性地失利之后，喀山红宝石 ❤️ 应该怎么做呢？很显然，不管接下来的三场比赛结果如何，即使会有0比7、0比8这样的更大比分，球队保级也应该没有太大问题了。同时，斯卢茨基也不会被炒鱿鱼，毕竟俱乐部总经理和主教练之间的关系非常密切，但本赛季的联赛结束后该怎么办呢？在这个问题上，似乎只有两个选择，第一是斯卢茨基继续执教球队，但俱乐部需要为他组建一支拥有明星球员和经验丰富的球员的新球队。第二是斯卢茨基下课，球队阵容在大体上维持不变，并任命一位新教练。现在看来，斯卢茨基还是一位专为顶级俱乐部执教的教练，这一点终于变得显而易见了。他不是像尤兰或拉希莫夫那样的擅长带保级球队的教头，也不像后二人那样很会激励球员——他们可以最大限度地挖掘球员的潜力，并将他们带到积分榜的中间位置。相比之下，斯卢茨基是一位只能与经验丰富的球员或球星一起取得好成绩的教练。
今年夏天最合乎逻辑的选择是解雇斯卢茨基吗？
可能有人会说，有了球星，哪个教练都可以赢球的。但这话也不总是对的，因为并不是每个教练都能在更衣室里创造出一种小气候，然后在让大家每一秒都认为自己是最好的。当然，与此同时，也不是每个人都能应对由洛莫维茨基、佐托夫和科斯久科夫们组成的球队，而这就是斯卢茨基在本赛季失败的地方……
而且考虑到大环境、足球行业和喀山红宝石 ❤️ 俱乐部本身目前的财政状况，去期待一些比较高调的转会几乎是不现实的。所以在今年夏天最合乎逻辑的选择是解雇斯卢茨基。如果这个情况不发生，俱乐部就将白白失去一个赛季。嗯，也许还会再更新几个反向纪录也说不定呢……
达米尔·萨德里耶夫：“斯卢茨基的喀山红宝石 ❤️ 再创战绩反向纪录，但俄超联赛拯救了这支鞑靼斯坦球队”
战胜图拉兵工厂 和在与斯巴达克 ⚪ 的比赛中取得的平局似乎已经让喀山红宝石 ❤️ 朝着正确的方向前进了，但之后在主场0比6负于索契 ⚪ 的比赛再次证明了球迷们不值得等待任何惊喜。现在，能帮助球队避免降级的力量来自他们意料之外的地方——俄超联赛即将扩军到18支球队。在这样的情况下，斯卢茨基的球队才不会降级。
保级球队均赞成联赛扩军
关于“俄超联赛可能扩军”的消息已经并不新鲜了。早在一个月前，就有消息称有两家俱乐部力推增加俄超球队数量的事情，而最终的表决也是呈现了10比5赞成扩军的情况。但在不久之后，斯巴达克 ⚪、中央陆军 、迪纳摩 ⚪、火车头 和泽尼特 ⚪ 等五家顶级俱乐部的代表明确表示反对联赛扩军。还有一位未透露姓名的俱乐部代表决定弃权。而其他所有俱乐部，包括由鲁斯腾姆·塞马诺夫代表的喀山红宝石 ❤️，都投了赞成票。
喀山红宝石 ❤️ 支持将俄超扩军到18支球队
这里的一切都很合乎逻辑，在赛季末被降级到俄甲的可能性很大的保级球队们都怀着极大的愿望支持俄超扩军的提议。从积分榜上的分差来看，我们的联赛中这样的俱乐部显然要比顶级俱乐部更多。所以，这样的表决结果不应该以任何方式令人感到惊讶。但是，就在不久之后，在俄超俱乐部的另一次全体大会上，关于这个问题的最终决定还是被推迟了，现在又过了一个月，它似乎又要被提起了。就像记者伊万·卡尔波夫所报道的那样，根据新的方案，俄超联赛将从下赛季开始扩军至18支球队，这意味着本赛季将改为由第15位、第16位的球队与俄甲第3位、第4位的球队进行超甲附加赛。目前来看，这个方案最终被通过的可能性真的很高。
俄超可能比喀山红宝石 ❤️ 本身做出更多的事情来拯救喀山红宝石 ❤️
如果俄超扩军真的发生了，那么对喀山红宝石 ❤️ 意味着什么呢？本赛季27轮比赛过后，喀山红宝石 ❤️ 仅排在积分榜第11位，领先第15位的乌法 ⚪ 多达7分。现在乌法 ⚪ 和图拉兵工厂 在本轮各自还有一场比赛在手，但往后的三轮比赛实在是太少了，无法弥补目前存在的分差。所以即使考虑到最后几轮全败的情况，斯卢茨基的球队也有很好的机会留在俄超，而不会进入任何升降级附加赛。
说到最后三轮对阵莫斯科中火车头 、乌拉尔 ⚪ 和乌法 ⚪ 的三场比赛，鉴于斯卢茨基的球队在与索契 ⚪ 的比赛中的防守形式，如果发生三连败似乎也不再是多么令人惊讶的事情了。从这个意义上来说，俄超扩军到18支球队后，联赛方面可能比喀山红宝石 ❤️ 本身更能拯救喀山红宝石 ❤️……
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斯卢茨基该怎么办？
在这些耻辱性地失利之后，喀山红宝石 ❤️ 应该怎么做呢？很显然，不管接下来的三场比赛结果如何，即使会有0比7、0比8这样的更大比分，球队保级也应该没有太大问题了。同时，斯卢茨基也不会被炒鱿鱼，毕竟俱乐部总经理和主教练之间的关系非常密切，但本赛季的联赛结束后该怎么办呢？在这个问题上，似乎只有两个选择，第一是斯卢茨基继续执教球队，但俱乐部需要为他组建一支拥有明星球员和经验丰富的球员的新球队。第二是斯卢茨基下课，球队阵容在大体上维持不变，并任命一位新教练。现在看来，斯卢茨基还是一位专为顶级俱乐部执教的教练，这一点终于变得显而易见了。他不是像尤兰或拉希莫夫那样的擅长带保级球队的教头，也不像后二人那样很会激励球员——他们可以最大限度地挖掘球员的潜力，并将他们带到积分榜的中间位置。相比之下，斯卢茨基是一位只能与经验丰富的球员或球星一起取得好成绩的教练。
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保级球队均赞成联赛扩军
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喀山红宝石 ❤️ 支持将俄超扩军到18支球队
这里的一切都很合乎逻辑，在赛季末被降级到俄甲的可能性很大的保级球队们都怀着极大的愿望支持俄超扩军的提议。从积分榜上的分差来看，我们的联赛中这样的俱乐部显然要比顶级俱乐部更多。所以，这样的表决结果不应该以任何方式令人感到惊讶。但是，就在不久之后，在俄超俱乐部的另一次全体大会上，关于这个问题的最终决定还是被推迟了，现在又过了一个月，它似乎又要被提起了。就像记者伊万·卡尔波夫所报道的那样，根据新的方案，俄超联赛将从下赛季开始扩军至18支球队，这意味着本赛季将改为由第15位、第16位的球队与俄甲第3位、第4位的球队进行超甲附加赛。目前来看，这个方案最终被通过的可能性真的很高。
俄超可能比喀山红宝石 ❤️ 本身做出更多的事情来拯救喀山红宝石 ❤️
如果俄超扩军真的发生了，那么对喀山红宝石 ❤️ 意味着什么呢？本赛季27轮比赛过后，喀山红宝石 ❤️ 仅排在积分榜第11位，领先第15位的乌法 ⚪ 多达7分。现在乌法 ⚪ 和图拉兵工厂 在本轮各自还有一场比赛在手，但往后的三轮比赛实在是太少了，无法弥补目前存在的分差。所以即使考虑到最后几轮全败的情况，斯卢茨基的球队也有很好的机会留在俄超，而不会进入任何升降级附加赛。
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斯卢茨基该怎么办？
在这些耻辱性地失利之后，喀山红宝石 ❤️ 应该怎么做呢？很显然，不管接下来的三场比赛结果如何，即使会有0比7、0比8这样的更大比分，球队保级也应该没有太大问题了。同时，斯卢茨基也不会被炒鱿鱼，毕竟俱乐部总经理和主教练之间的关系非常密切，但本赛季的联赛结束后该怎么办呢？在这个问题上，似乎只有两个选择，第一是斯卢茨基继续执教球队，但俱乐部需要为他组建一支拥有明星球员和经验丰富的球员的新球队。第二是斯卢茨基下课，球队阵容在大体上维持不变，并任命一位新教练。现在看来，斯卢茨基还是一位专为顶级俱乐部执教的教练，这一点终于变得显而易见了。他不是像尤兰或拉希莫夫那样的擅长带保级球队的教头，也不像后二人那样很会激励球员——他们可以最大限度地挖掘球员的潜力，并将他们带到积分榜的中间位置。相比之下，斯卢茨基是一位只能与经验丰富的球员或球星一起取得好成绩的教练。
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而且考虑到大环境、足球行业和喀山红宝石 ❤️ 俱乐部本身目前的财政状况，去期待一些比较高调的转会几乎是不现实的。所以在今年夏天最合乎逻辑的选择是解雇斯卢茨基。如果这个情况不发生，俱乐部就将白白失去一个赛季。嗯，也许还会再更新几个反向纪录也说不定呢……
【2022年不买房，到底是“明智”还是“糊涂”？李嘉诚近乎明示】相信很多也看到了关于近期的楼市信息报道，楼市仍然波浪不惊，比较阴沉。从机构给出的数据看，总结成一句话即是，一线稳定，二线清淡，三四线不乐观。说到底，自去年下半年楼市迎来转折以来，市场还在延续下滑状态。
然而，谁都知道，房价涨跌从来都是“供求”作用的结果，而另一项数据，供应端也不乐观：
新房、二手房总库存量均在创造纪录，住房供大于求，购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示，截至2022年3月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米，环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来，那么对比一下就清楚了：
1.环比库存连续4个月正增长；2.同比连续37个月正增长；3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高，创近5年最高纪录。
在专家看来，其中一个重要原因就是供应透支，像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问，在需求没有明显增长情况下，未来几年，这些地方的楼市都是供大于求。
那么，购房者的杠杆还能再加吗？丁祖昱用另一组数据说明：
过去10年，居民的杠杆上涨6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价增长还要快得多。
然而，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到，2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示，房产价格看似纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义：
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但下半年高峰期已经冲至14万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真条件太苛刻了？其实都不是！
根据媒体报道显示，在2021年底的最后一次集中供地上，供地城市纷纷调低土拍门槛，但结果显示市场仍旧继续降温，比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%，而苏州把压箱底的好地都拿出来了，但底价成交的地块达到了23幅，无锡和常州也同样遇冷，后者拿出8块地，1块终止，3幅底价成交，其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，等等。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场，高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”，这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到，自恒大事件出来以后，限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等，均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以，房价要想快速下降不是监管的目标，只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，今明两年房价走向如何？今年不买房或者买房，到底是“明智”还是“糊涂”，会不会“亏得一塌糊涂”？李嘉诚近乎明示：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二，炒房行不通了，不建议投资房产；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说，现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题，有人归咎于国家对房企债务的管控，即便如此，难道不正是他提前看到了这一点吗？所以，以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚，最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目，有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“当所有人都想在高点卖出时，只会发生践踏，想撤也撤不了”。一言一行，无不显示顶级商人的老道。
不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复“病情”，让我们很多人的工作和收入都受到影响，用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说，一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来，即：
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，过去的2021年最悲惨家庭：“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？那么，今明两年面对的这些情况改善了吗？答案也是显而易见的。
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
然而，谁都知道，房价涨跌从来都是“供求”作用的结果，而另一项数据，供应端也不乐观：
新房、二手房总库存量均在创造纪录，住房供大于求，购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示，截至2022年3月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米，环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来，那么对比一下就清楚了：
1.环比库存连续4个月正增长；2.同比连续37个月正增长；3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高，创近5年最高纪录。
在专家看来，其中一个重要原因就是供应透支，像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问，在需求没有明显增长情况下，未来几年，这些地方的楼市都是供大于求。
那么，购房者的杠杆还能再加吗？丁祖昱用另一组数据说明：
过去10年，居民的杠杆上涨6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价增长还要快得多。
然而，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到，2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示，房产价格看似纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义：
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但下半年高峰期已经冲至14万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真条件太苛刻了？其实都不是！
根据媒体报道显示，在2021年底的最后一次集中供地上，供地城市纷纷调低土拍门槛，但结果显示市场仍旧继续降温，比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%，而苏州把压箱底的好地都拿出来了，但底价成交的地块达到了23幅，无锡和常州也同样遇冷，后者拿出8块地，1块终止，3幅底价成交，其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，等等。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场，高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”，这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到，自恒大事件出来以后，限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等，均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以，房价要想快速下降不是监管的目标，只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，今明两年房价走向如何？今年不买房或者买房，到底是“明智”还是“糊涂”，会不会“亏得一塌糊涂”？李嘉诚近乎明示：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二，炒房行不通了，不建议投资房产；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说，现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题，有人归咎于国家对房企债务的管控，即便如此，难道不正是他提前看到了这一点吗？所以，以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚，最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目，有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“当所有人都想在高点卖出时，只会发生践踏，想撤也撤不了”。一言一行，无不显示顶级商人的老道。
不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复“病情”，让我们很多人的工作和收入都受到影响，用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说，一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来，即：
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，过去的2021年最悲惨家庭：“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？那么，今明两年面对的这些情况改善了吗？答案也是显而易见的。
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
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