中建政研智库| 城市更新、旧改、棚改、综合整治和土地整备！
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
城市更新是一种国际上普遍存在的城市改造现象，其概念是非常明确的，是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动，是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。
城市更新包含旧改，棚改，综合整治
1.旧改则属于“旧房改造”
旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。
旧改是政府引导，市场主导，
即企业实施，方向是市场化、商品化
2.“棚改”，又称棚户区改造
是广义上城市更新的一种方式。也可理解为危房改造，但是在深圳确切的应该说是老旧红本小区的改造。针对的是“深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用旧城改造的方式进行改造。”只有符合上述条件，才可能纳入棚改，这意味着，仍然会有大量的旧住宅区改造不纳入棚改，留在旧改框架内。
棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房。
3.综合整治：
考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
在综合整治分区内开展以综合整治为主， 融合辅助性设施加建、功能改变、局部拆建等方式的城中村 更新(以下简称“城中村综合整治类更新”)。通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
综合整治的城中村小区不拆除重建，只是优化下空间，装修提升居住环境品质。
4.另外还需要提及土地整备-整村统筹
土地整备-整村统筹：在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
一、城市更新历史进展回顾
深圳市城市更新政策最初的雏形其实应该是在1986年。当时发布的《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》中，提及到农村的旧城改造。
但从官方发布的政策文件上看，深圳早期的城市更新应起源于2004年，当时发布的《深圳市城中村改造暂行规定》正式开启了旧改政策性文件的序幕，从而开始了大规模的城中村改造；随后又于2007年出台《关于推进深圳市工业区升级改造试点项目的意见》，目的是将工业用地也纳入城市更新范畴中。这段期间一直被命为旧城改造。
直至2009年《深圳市城市更新办法》正式发布后，“深圳市城市更新”这个名词才开始使用，同时还提出了“拆除重建”、“综合整治”、“功能改变”三类更新模式；从而达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的。
其后，相关部门陆续公布《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》 、《深圳市城市更新单元规划编制技术规定（试行）》 、《城市更新单元规划审批操作规则》等一系列操作流程，涉及到城市更新意愿征集、单元计划申报、专项审批、实施主体确认、产权注销等一系列规范化操作流程。
2012年，政府为解决在城市更新中遇到的各种具体问题，相继出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，2014年发布《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》在此前已经出台工业楼宇符合一定条件可分割转让的优惠政策基础上，进一步允许一定规模拆除重建。
二、旧住宅改造难度大，僵局难破是应运而生的背景吗？
城市更新在各方利益复杂的纠葛下，“拆不动、赔不起、玩不转”这三难是市场主导中，开发商最无奈的表述。追溯其原因，意愿征集、拆迁补偿是成为影响城市更新最大的阻碍。
有部分业界人士认为，政府并未对成片旧住宅区进行明确规定，虽然这个95%仅限定于零散旧住宅区，但既然政府对成片旧住宅区并没有明确指出，那么成片旧住宅区也只能按照95%来操作。
三、棚户区改造与城市更新的区别
随着城市更新项目大量改造开发，在旧住宅区改造推进陷入缺乏合法有效的操作机制及签约困局情况下。近年，在深圳城市更新领域催生了一个新名词叫棚户区改造。像棚改“中国第一难”的罗湖区“二线插花地” 作为深圳棚改试点已是无人不知。目前列入棚改的还有宝安38区新乐花园、39区海乐花园，南山茶光地块棚户区已提上日程。
棚户区改造主要是指对改造城区旧住宅和二线插花地，改善困难家庭住房条件而改造的活动，同属于旧城改造范畴。
“棚户改造”完全是针对去年以来国家强力推进的住房租赁市场发展战略来的，深圳十三五计划推出40万套保障房，其中很大一部分是租赁房，如果没有政策保障，大量的租赁房从何而来？现在明白了，主要就是从一部分比较破旧的老旧住宅区改造而来。因此，在旧住宅区范围内划出一部分纳入棚改，就是顺理成章的事了。
棚改与城市更新二者之间虽同属于旧城改造范畴，都是拆除重建，但执行的是不同的法规政策，存在着本质的区别，主要区别有以下几点：
1.工作目的的不同
深圳城市更新旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，目前主要以城中村、旧商业区、旧工业区为重点。而此次棚户区整治改造旨在消除二线插花地地质灾害隐患，改善片区居住环境，完善基础设施配套和公共服务设施配套。
2.运作模式不同
城市更新的运作模式是“政府引导，市场运作”，而棚户区改造的运作模式是“政府主导，市场参与”。城市更新由开发商唱“主角”，属于市场行为。而棚户区改造政府不仅是责任主体，还要参与整体规划设计，包括资金投入，相对而言推动执行强度更大。
3.归还房屋类型不同
简单的理解：棚改方向是政策性住房，旧改方向是商品性住房。
棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。
旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。
4.强制性不同
棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。
四、拆迁补偿方式不同
棚户区改造由政府主导，这是因为棚户区存在突出的公共安全隐患，危及人民生命财产安全，整治改造不存在以营利为目的商业开发。
市场行为的城市更新除了公共配套和公益贡献，还存在“资本逐利”的空间。
棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。
以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1 或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；
而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。参考目前大冲村和白石洲村的旧改拆迁补偿，一般都是建筑面积1：1赔偿，对于本地村民还会有些相应的优惠条件。
五、改造政策不同
城市更新与棚户区改造虽同属旧城改造范畴，但分别执行不同的法规政策。
城市更新依据有《深圳市城市更新办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等相关文件；棚户区改造依据有《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》、《深圳市棚户区改造项目界定标准》等相关文件，可适用免征部分税费、融资诸多优惠政策。
城市更新相关政策不适用于棚户区改造，例如按照城市更新相关规定，要求申报区域达到一定规模、合法用地达到一定比例要求，而棚户区改造无此类限制。
棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。
而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。
六、原建筑产权属性不一样
棚改的老旧小区多为红本住宅小区，旧改的城中村多为历史遗留违法建筑（小产权），村民手头的多为历史遗留违法申报单（因为颜色为粉红色，也称红单，后续简称：历史遗留单），历史遗留违法建筑申报单，可以视为政府不认为建筑本身合法，但是可以认定产权人的一种房产证类型。
作为投资者可以通过历史遗留单认定卖房的房主的所有权。投资者买过来后，旧改的开发商同样是会认定房屋的实际所有人，签订拆迁补偿协议后，会赔偿红本商品住宅。
七、整村统筹的总体思路
在深圳，城市更新与土地整备并列为城市土地二次开发利用的“两架马车”。而整村统筹可以说是二者取长补短后应运而生的新思路。
整村统筹就是抛弃了传统的以房屋征收为主要手段的土地整备模式，以行政村（社区集体）为单位进行土地权属调查，明确该村的土地权益。并通过拨付土地整备资金、留用土地、收益分成、物业返还等方式，实现政府、村集体及相关个人的利益分配。
整村统筹指以社区股份公司及其成员实际使用、空间集中成片的区域为实施对象的土地整备项目。整村统筹整备项目应当同时符合以下条件：①项目位于同一社区范围内；②项目范围内未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地面积不小于50000平方米。
1.土地整备利益统筹政策的现实意义在于：
盘活原农村集体土地资源，解决土地历史遗留问题
实现产业用地的收储，补足公共配套、基础建设欠账
以留用地方式取代货币补偿，解决征地拆迁难题
部分留用地开始走入集体资产交易，昭示土地整备利益统筹有实质进展
2.整村统筹与城市更新的区别：
简单概括就是：整村统筹是以一个原农村为单位进行土地整备利益统筹方法，是由政府主导。城市更新则是市场主导，这是最主要的区别。事实上，城市更新是合法用地必须满足60%，土地整备的集体合法比例远远达不到城市更新的要求，所以没办法走城市更新的路径，因此只有跟政府商量通过政府合法化村集体的部分土地，政府拿走一部分土地，通过这种方式盘活土地实现共赢。
3.综合整治=不拆除，装修城中村
2019年3月22日深圳市规划和自然资源局发布《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》。
充分考虑城市发展弹性，在规划期内保留一定比例的城中村，合理有序开展深圳市城中村更新工作，逐步消除安全隐患、维护城市肌理、传承历史文脉、保障低成本空间、完善配套设施、提升环境品质，实现城中村可持续的全面发展。
针对不宜拆除重建的城中村用地，以及现状建筑质量较好、现状开发 强度较高的城中村用地，以综合整治为主，通过微改造的 绣花功夫，增加城中村内必要的公共空间与配套设施，提升 空间品质，改善人居环境，加强住房保障。
以上红色区域，共99平方公里，220个村被纳入城中村综合整治在2025年之前不得纳入城市更新单元计划、土地整备计划及棚改计划.
纳入了综合整治，也就意味着6年内没有拆除重建旧改的可能，无论对于村民还是博旧改的非原住民购房者都是一个不好的消息。
结语：看完这篇文章，对于投资拆迁回迁指标房的投资者，我们应该投资哪类的？大家应该都比较清晰了：没有购房指标的情况下，我们要的是能够回迁红本商品住宅，我们只能投资拆除重建的旧改类城中村。
棚改针对是老旧红本住宅小区，买这类项目也是需要购房指标的。
综合整治买的农民房只能收租，短期之内不会拆除重建回迁红本住宅。
【退休教师网络相亲遭遇连环骗！为救“心上人”花光140万余元】
“王梅吗？怎么是你？你不是已经死了吗？”
马明生无意中拨通了刚过世女友王梅的小妹夫的微信电话，发现电话里传来的居然是王梅的声音。可是，王梅明明半个月前就病死了，给王梅买墓地的钱还是他出的！
网上相亲，千里奔现
马明生是一名退休教师，单身多年，两个儿子成家后，马明生萌发了找个老伴的想法。2016年，在朋友的劝说下，马明生在相亲网站留下了自己的社交信息、婚恋要求及电话，希望能找一个朴实善良的女子共度余生。
某天，马明生收到一个湖南女子的好友请求，对方叫王梅，29岁，离异，单亲妈妈，容貌可人。
起初，马明生有些犹疑，觉得王梅“太年轻了”，怕对方不靠谱。然而，王梅却频频向马明生表达爱意，时常嘘寒问暖，关怀备至，这让单身已久的马明生分外感动。
2017年的五一假期，王梅主动提出想和马明生见个面，马明生同意了。于是，王梅从湖南长沙来到江苏淮安，奔波十几个小时，来到了马明生跟前。
年轻貌美，性格娇柔的王梅一下子俘获了马明生的心，二人相见当晚就发生了关系。之后，马明生发现王梅似乎有点闷闷不乐。追问之下，王梅说出了自己的“难言之隐”。
王梅说，因为给家人看病，她欠了邻居家一位婆婆3.5万元，囊中羞涩的她，连来淮安的路费都是借的。见心爱之人遇到困扰，马明生立即给了她3.5万元现金，说代她还清欠款。可是，当王梅把马明生给的3.5万元存入银行后，却对马明生说“刚存入的钱被银行没收了”。
马明生诧异万分：这是怎么一回事？再三追问，王梅才说，自己欠银行很多钱，账户早就被冻结了，一旦有钱存入银行账户，就会立即被抵扣。
马明生隐隐觉得，王梅有些不靠谱，担心受骗，也不想再跟她有牵扯，于是给了王梅1000元路费，让她立即回长沙。
知道被骗依然选择相信
谁知，离开淮安的第二天傍晚，王梅发信息向马明生哭诉，说她父亲遭遇车祸，交警认定是父亲全责，而父亲身受重伤，正在医院抢救，生命垂危，请马明生务必帮忙，救她父亲一命。
马明生又心生恻隐之心，当即转账5000元给王梅。随后，王梅陆续给马明生发来父亲奄奄一息、母亲病床前抱头痛哭的照片，还有转院抢救、进重症监护室的照片。几天下来，心软的马明生陆续给王梅转了22万元，最后好歹把她父亲的命保了下来。
紧接着，王梅又向马明生哭诉“家庭负担太重，活得太累”，说自己“很压抑，想自杀”。情急之下，马明生相继给湖南娄底、长沙警方打110报警，想让当地警方救救她和家人。哪知，警方反馈，根本没有什么王梅父亲出车祸的事情发生。
追问之下，王梅向马明生承认，是自己编造了父亲出车祸的事情骗他钱，她对不起马明生。马明生本想报警，可王梅苦苦哀求，说自己“没脸见他，如果报警就真的自杀”。马明生一时心软，原谅了王梅。
按说，走到这一步，马明生早该意识到王梅的不靠谱，但偏偏，他是个执迷不悟的人。
没过几天，王梅跟马明生说，她母亲把她卖给了一个在工地打工的农民工，还发了这个人的照片给马明生看。她说自己不想嫁给这个人，但母亲收了人家的彩礼钱，她想将彩礼钱退还给人家。
马明生就问王梅要退多少，王梅说6万元，马明生就打了6万元过去。
之后，不到一个月，王梅再次告诉马明生，说母亲得知她在外面欠债太多，被黑社会追债，压力太大，突发脑溢血住院了。她不得不借了高利贷给母亲看病，结果，母亲的病没治好，瘫痪在床，她又被人追债50多次，甚至“被逼卖淫”，人身安全得不到保障。
眼见心上人陷入困境，马明生于心不忍，又多次给王梅转账。
身患绝症，提出让妹妹代嫁
2018年，王梅的悲惨遭遇再次“升级”。她告诉马明生，父亲为了钱，将她卖给内蒙古一个40多岁的老光棍，而王梅自己也患上了卵巢癌。
王梅哭诉道，自己不想客死他乡，求马明生帮忙退还对方的彩礼钱，让她退婚。马明生又一次同情王梅的遭遇，给她转了8万元，将她从老光棍手里“赎”了回来。
2019年，“患病已久”的王梅表示，自己不忍以即将离世之躯嫁给马明生，她有两个妹妹一个姐姐，大妹妹叫王岚、小妹妹叫王楚，姐姐叫王清。王岚因长期在家照顾瘫痪母亲，两口子过不下去，离婚了。王岚已答应代替王梅嫁给马明生，以报答他对他们一家人的恩情。
马明生一口拒绝了这个提议，他劝说王梅，要体谅王岚的难处，自己不会乘人之危，会继续对她姐妹俩进行帮助。
就这样，王岚的出现，又带来了一轮新的“凄惨遭遇”。王梅先后以王岚被派出所拘留、被黑社会性侵怀孕、感染艾滋病、住到精神病院等理由，先后从马明生那要了72万元。但最终，王梅告诉马明生，王岚还是“死”了。
此时，花费巨大的马明生对王梅的故事产生了怀疑，说自己准备报警。王梅告诉马明生，她家准备让弟弟辍学到国外打工，还他的钱，让他不要报警。
几天后，王梅告诉马明生，她的弟弟因为急于凑钱给母亲治病，诈骗别人的钱财，被抓了，还要判刑。
临终又托付姐姐和另一个妹妹
2020年5月，王梅对马明生说，王岚死了，自己病了，无法陪马明生了。为了报答马明生对她们一家的帮助，她们一定要把姐姐王清嫁给他，陪他安度晚年。但王梅又说王清已婚，得先离婚，才能嫁给马明生。
马明生觉得王梅这个想法太荒唐，拒绝了这个提议。
而此时，王清竟然主动加了马明生的微信，多次联系马明生，在电话里，王清也向马明生哭诉自己“悲惨身世”。马明生架不住王清的多次求救，又先后转了40万元给王清。
可没几天，马明生从王梅处得知，王清因不满丈夫卖了自己，拉着丈夫一起跳楼身亡了。
王梅说，王清临终前，请求马明生再救救自己的小妹妹王楚。为了减轻家里负担，王楚和妹夫借了高利贷，他们根本还不起，夫妻俩到云南贩毒，生死未卜。马明生同意对王楚给予了多次的救助。
2021年3月，王梅告诉马明生：自己重病，眼看着不行了。王楚随后跟马明生联系，说自己从云南回来照顾王梅。
“心上人”的微信名叫“心软是病”
不久，王梅告诉马明生，癌细胞已经扩散到她全身，自己要先把墓地买好。马明生心痛之余，又转了2万元给她买墓地。
2021年3月28日，王梅对马明生说，自己要死了，跟其告别。王梅说，这是她们老王家的家族“魔咒”。因为她们家“欠马明生一个女人”，所以一定要把王楚嫁给马明生。
不久，王楚用王梅的微信告诉马明生，两天前，王梅死了。王梅临死时，交代王楚一定要好好报答马明生。待处理好家里的事，王楚就会到淮安和马明生共度余生。
2021年4月10日，马明生无意中拨通了王梅小妹夫丁强的微信音频，谁知道接电话的居然是王梅。这时，他才明白自己被王梅骗惨了。马明生说让王梅退还36万元给他，这36万元是近期王梅以各种故事与借口骗他的钱，只要退回这些钱，他就不追究她的责任了。
可是，王梅骗来的钱，都被她赌博输光了，此时，根本没办法还钱。马明生就让王梅到淮安来，写一份认罪书，把事情经过详细记录一下，并且签订还款协议。待王梅到来，马明生打电话报警，警方迅速将王梅抓获。
据王梅供述，自己因为赌博和前夫离婚，接触马明生主要是为了从他这里骗钱还赌债和进行赌博。警察抓获王梅时，她名下并无资产。
在行骗马明生期间，王梅还结交了一个男人，花了这个男人十几万元，并给他生了一个儿子。
办案检察官对记者说，案发后，马明生非常自责，一切都怪自己心太软，贪恋王梅的年轻、美貌。当王梅叙说家里遇到这么多难题和意外时，马明生对王梅充满了同情和怜悯，想要帮助她脱离“苦海”。
2021年8月2日，淮安市淮安区检察院就王梅诈骗马明生案提起诉讼。检察机关认为，王梅以非法占有为目的，骗取马明生140万余元，其行为已触犯《中华人民共和国刑法》第266条，构成诈骗罪。
2021年12月22日，淮安市淮安区法院开庭审理此案，以诈骗罪判处王梅有期徒刑十年六个月，罚金30万元。开庭前，王梅家人代她退还马明生10万元，取得了马明生的谅解。法庭责令王梅退还剩余128万余元给马明生。
马明生后来才知道，王梅真实的微信昵称叫“心软是病”。（文中涉案人员均为化名）
（来源：方圆微信（ID：fangyuanmagazine）、检察日报正义网）
“王梅吗？怎么是你？你不是已经死了吗？”
马明生无意中拨通了刚过世女友王梅的小妹夫的微信电话，发现电话里传来的居然是王梅的声音。可是，王梅明明半个月前就病死了，给王梅买墓地的钱还是他出的！
网上相亲，千里奔现
马明生是一名退休教师，单身多年，两个儿子成家后，马明生萌发了找个老伴的想法。2016年，在朋友的劝说下，马明生在相亲网站留下了自己的社交信息、婚恋要求及电话，希望能找一个朴实善良的女子共度余生。
某天，马明生收到一个湖南女子的好友请求，对方叫王梅，29岁，离异，单亲妈妈，容貌可人。
起初，马明生有些犹疑，觉得王梅“太年轻了”，怕对方不靠谱。然而，王梅却频频向马明生表达爱意，时常嘘寒问暖，关怀备至，这让单身已久的马明生分外感动。
2017年的五一假期，王梅主动提出想和马明生见个面，马明生同意了。于是，王梅从湖南长沙来到江苏淮安，奔波十几个小时，来到了马明生跟前。
年轻貌美，性格娇柔的王梅一下子俘获了马明生的心，二人相见当晚就发生了关系。之后，马明生发现王梅似乎有点闷闷不乐。追问之下，王梅说出了自己的“难言之隐”。
王梅说，因为给家人看病，她欠了邻居家一位婆婆3.5万元，囊中羞涩的她，连来淮安的路费都是借的。见心爱之人遇到困扰，马明生立即给了她3.5万元现金，说代她还清欠款。可是，当王梅把马明生给的3.5万元存入银行后，却对马明生说“刚存入的钱被银行没收了”。
马明生诧异万分：这是怎么一回事？再三追问，王梅才说，自己欠银行很多钱，账户早就被冻结了，一旦有钱存入银行账户，就会立即被抵扣。
马明生隐隐觉得，王梅有些不靠谱，担心受骗，也不想再跟她有牵扯，于是给了王梅1000元路费，让她立即回长沙。
知道被骗依然选择相信
谁知，离开淮安的第二天傍晚，王梅发信息向马明生哭诉，说她父亲遭遇车祸，交警认定是父亲全责，而父亲身受重伤，正在医院抢救，生命垂危，请马明生务必帮忙，救她父亲一命。
马明生又心生恻隐之心，当即转账5000元给王梅。随后，王梅陆续给马明生发来父亲奄奄一息、母亲病床前抱头痛哭的照片，还有转院抢救、进重症监护室的照片。几天下来，心软的马明生陆续给王梅转了22万元，最后好歹把她父亲的命保了下来。
紧接着，王梅又向马明生哭诉“家庭负担太重，活得太累”，说自己“很压抑，想自杀”。情急之下，马明生相继给湖南娄底、长沙警方打110报警，想让当地警方救救她和家人。哪知，警方反馈，根本没有什么王梅父亲出车祸的事情发生。
追问之下，王梅向马明生承认，是自己编造了父亲出车祸的事情骗他钱，她对不起马明生。马明生本想报警，可王梅苦苦哀求，说自己“没脸见他，如果报警就真的自杀”。马明生一时心软，原谅了王梅。
按说，走到这一步，马明生早该意识到王梅的不靠谱，但偏偏，他是个执迷不悟的人。
没过几天，王梅跟马明生说，她母亲把她卖给了一个在工地打工的农民工，还发了这个人的照片给马明生看。她说自己不想嫁给这个人，但母亲收了人家的彩礼钱，她想将彩礼钱退还给人家。
马明生就问王梅要退多少，王梅说6万元，马明生就打了6万元过去。
之后，不到一个月，王梅再次告诉马明生，说母亲得知她在外面欠债太多，被黑社会追债，压力太大，突发脑溢血住院了。她不得不借了高利贷给母亲看病，结果，母亲的病没治好，瘫痪在床，她又被人追债50多次，甚至“被逼卖淫”，人身安全得不到保障。
眼见心上人陷入困境，马明生于心不忍，又多次给王梅转账。
身患绝症，提出让妹妹代嫁
2018年，王梅的悲惨遭遇再次“升级”。她告诉马明生，父亲为了钱，将她卖给内蒙古一个40多岁的老光棍，而王梅自己也患上了卵巢癌。
王梅哭诉道，自己不想客死他乡，求马明生帮忙退还对方的彩礼钱，让她退婚。马明生又一次同情王梅的遭遇，给她转了8万元，将她从老光棍手里“赎”了回来。
2019年，“患病已久”的王梅表示，自己不忍以即将离世之躯嫁给马明生，她有两个妹妹一个姐姐，大妹妹叫王岚、小妹妹叫王楚，姐姐叫王清。王岚因长期在家照顾瘫痪母亲，两口子过不下去，离婚了。王岚已答应代替王梅嫁给马明生，以报答他对他们一家人的恩情。
马明生一口拒绝了这个提议，他劝说王梅，要体谅王岚的难处，自己不会乘人之危，会继续对她姐妹俩进行帮助。
就这样，王岚的出现，又带来了一轮新的“凄惨遭遇”。王梅先后以王岚被派出所拘留、被黑社会性侵怀孕、感染艾滋病、住到精神病院等理由，先后从马明生那要了72万元。但最终，王梅告诉马明生，王岚还是“死”了。
此时，花费巨大的马明生对王梅的故事产生了怀疑，说自己准备报警。王梅告诉马明生，她家准备让弟弟辍学到国外打工，还他的钱，让他不要报警。
几天后，王梅告诉马明生，她的弟弟因为急于凑钱给母亲治病，诈骗别人的钱财，被抓了，还要判刑。
临终又托付姐姐和另一个妹妹
2020年5月，王梅对马明生说，王岚死了，自己病了，无法陪马明生了。为了报答马明生对她们一家的帮助，她们一定要把姐姐王清嫁给他，陪他安度晚年。但王梅又说王清已婚，得先离婚，才能嫁给马明生。
马明生觉得王梅这个想法太荒唐，拒绝了这个提议。
而此时，王清竟然主动加了马明生的微信，多次联系马明生，在电话里，王清也向马明生哭诉自己“悲惨身世”。马明生架不住王清的多次求救，又先后转了40万元给王清。
可没几天，马明生从王梅处得知，王清因不满丈夫卖了自己，拉着丈夫一起跳楼身亡了。
王梅说，王清临终前，请求马明生再救救自己的小妹妹王楚。为了减轻家里负担，王楚和妹夫借了高利贷，他们根本还不起，夫妻俩到云南贩毒，生死未卜。马明生同意对王楚给予了多次的救助。
2021年3月，王梅告诉马明生：自己重病，眼看着不行了。王楚随后跟马明生联系，说自己从云南回来照顾王梅。
“心上人”的微信名叫“心软是病”
不久，王梅告诉马明生，癌细胞已经扩散到她全身，自己要先把墓地买好。马明生心痛之余，又转了2万元给她买墓地。
2021年3月28日，王梅对马明生说，自己要死了，跟其告别。王梅说，这是她们老王家的家族“魔咒”。因为她们家“欠马明生一个女人”，所以一定要把王楚嫁给马明生。
不久，王楚用王梅的微信告诉马明生，两天前，王梅死了。王梅临死时，交代王楚一定要好好报答马明生。待处理好家里的事，王楚就会到淮安和马明生共度余生。
2021年4月10日，马明生无意中拨通了王梅小妹夫丁强的微信音频，谁知道接电话的居然是王梅。这时，他才明白自己被王梅骗惨了。马明生说让王梅退还36万元给他，这36万元是近期王梅以各种故事与借口骗他的钱，只要退回这些钱，他就不追究她的责任了。
可是，王梅骗来的钱，都被她赌博输光了，此时，根本没办法还钱。马明生就让王梅到淮安来，写一份认罪书，把事情经过详细记录一下，并且签订还款协议。待王梅到来，马明生打电话报警，警方迅速将王梅抓获。
据王梅供述，自己因为赌博和前夫离婚，接触马明生主要是为了从他这里骗钱还赌债和进行赌博。警察抓获王梅时，她名下并无资产。
在行骗马明生期间，王梅还结交了一个男人，花了这个男人十几万元，并给他生了一个儿子。
办案检察官对记者说，案发后，马明生非常自责，一切都怪自己心太软，贪恋王梅的年轻、美貌。当王梅叙说家里遇到这么多难题和意外时，马明生对王梅充满了同情和怜悯，想要帮助她脱离“苦海”。
2021年8月2日，淮安市淮安区检察院就王梅诈骗马明生案提起诉讼。检察机关认为，王梅以非法占有为目的，骗取马明生140万余元，其行为已触犯《中华人民共和国刑法》第266条，构成诈骗罪。
2021年12月22日，淮安市淮安区法院开庭审理此案，以诈骗罪判处王梅有期徒刑十年六个月，罚金30万元。开庭前，王梅家人代她退还马明生10万元，取得了马明生的谅解。法庭责令王梅退还剩余128万余元给马明生。
马明生后来才知道，王梅真实的微信昵称叫“心软是病”。（文中涉案人员均为化名）
（来源：方圆微信（ID：fangyuanmagazine）、检察日报正义网）
陕西省西安市灞桥区灞桥街办刘家底村受害冤民周双锁疾呼：请中央介入调查！
耕地是粮食生产的重要基础，解决好大家的吃饭问题，必须守住耕地红线这个根基。“土地”是农民“安身立命”之本！关注并处理解决“民生重大问题”才是真正“为人民服务”。
我是西安市灞桥区灞桥街办刘家底村受害冤民周双锁(18710752136)。2012年6月6日、自家4.15亩基本农田和挂果樱桃树园(包括村民在内的300余亩基本农田和挂果樱桃树园)被抢占强毁。
2013年1月28日我和父母到西安市灞桥区法院上告维权，残遭村干部殴打恐吓威胁和灞桥政府官员绑架劫持软禁限制我一家三口人身自由达一周之久。我本人被打的右耳至今听不见。
我家的冤案长达九年多得不到重视解决。我本人于2021年7月18日再次赴京、向党中央倾诉控告举报。
竟遭到西安市驻京办及西安市灞桥区政府和灞桥街道办纪工委书记和刘家底村2委会等十多余人的强行截访阻拦……
2022年3月8日10时许，数名不明身份人私闯西安市灞桥区灞桥街办刘家底村受害冤民周双锁家阻截受害冤民周双锁出门讨公道。因(2012年6月西安市灞桥区灞桥街办刘家底村300余亩基本农田被抢占毁坏荒芜闲置九年九个月零两天了，我和父母讨公道被坏人欺负？还有村里存在的重大相关等腐败问题？)
十年零十八天了上告维权无门，冤案被地方政府和刘家底村两委会等抱团作恶弄虚作假、石沉大海?一家三口无人怜悯、生活拮据、举步维艰…···
总之：保护生态环境、保护基本农田、保护百姓栖息之地等人人有责。
请中央领导：严查深究！为民做主！
2022 年 6 月 24 日
耕地是粮食生产的重要基础，解决好大家的吃饭问题，必须守住耕地红线这个根基。“土地”是农民“安身立命”之本！关注并处理解决“民生重大问题”才是真正“为人民服务”。
我是西安市灞桥区灞桥街办刘家底村受害冤民周双锁(18710752136)。2012年6月6日、自家4.15亩基本农田和挂果樱桃树园(包括村民在内的300余亩基本农田和挂果樱桃树园)被抢占强毁。
2013年1月28日我和父母到西安市灞桥区法院上告维权，残遭村干部殴打恐吓威胁和灞桥政府官员绑架劫持软禁限制我一家三口人身自由达一周之久。我本人被打的右耳至今听不见。
我家的冤案长达九年多得不到重视解决。我本人于2021年7月18日再次赴京、向党中央倾诉控告举报。
竟遭到西安市驻京办及西安市灞桥区政府和灞桥街道办纪工委书记和刘家底村2委会等十多余人的强行截访阻拦……
2022年3月8日10时许，数名不明身份人私闯西安市灞桥区灞桥街办刘家底村受害冤民周双锁家阻截受害冤民周双锁出门讨公道。因(2012年6月西安市灞桥区灞桥街办刘家底村300余亩基本农田被抢占毁坏荒芜闲置九年九个月零两天了，我和父母讨公道被坏人欺负？还有村里存在的重大相关等腐败问题？)
十年零十八天了上告维权无门，冤案被地方政府和刘家底村两委会等抱团作恶弄虚作假、石沉大海?一家三口无人怜悯、生活拮据、举步维艰…···
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请中央领导：严查深究！为民做主！
2022 年 6 月 24 日
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