约巴林达（Yorba Linda）优质学区$126万别墅 -
刚刚降价，$126.8万美元，尼克松故乡4155 Grey Stone dr, Yorba Linda五房三个半浴，居住面积3400多尺，占地近15000尺，三车库及房车或船停车位。
是很难得的全部可以利用的大院子，里面种有十几种果树，超大泳池和SPA，没有物业费可以申请加盖，房子装有太阳能系统已经买断。Yorba Linda 学区，距离公立小初高中都在1迈以内的步行距离，离著名的heritage oak私立学校也是步行距离。独特的地理位置很容易出租，租金$5500-6000/月。*可以人民币交易。
#房地产# #洛杉矶# #海外投资#
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新城控股稳中有进：手握500亿现金 商业地产快速发展
在王晓松的带领下，新城控股愈发稳健。公司的管理团队和人员结构稳定，在资金、拿地、建设及销售等方面保持了稳健有序的发展态势。作为已经迈入2000亿大关的头部房企，加上跑通了的“住宅+商业”双轮驱动模式，新城控股的经营基本已进入成熟稳健的阶段，若管理层在经营层面不出现大的失误，其他事件对于公司的影响有限。
回望27年以来的创业历程，王晓松表示，“新城的第一个15年是靠住宅来增加销售和利润的，当下的15年是住宅和商业，未来15年公司的利润则主要来自商业管理。”而商业地产经营为主的模式也是以美国、香港等为代表的成熟经济体的主流地产模式。
财务稳健 手握500多亿资金
房地产开发作为高杠杆行业，融资情况的变化关乎所有房企的根基，在过去艰难的一年里，王晓松通过及时地出售部分项目回笼资金，以及稳定的房屋销售回款，确保了新城控股财务状况的健康。
新城控股通过多元化的融资渠道，包括中期票据、超短期融资债券、资产支持票据、公司债券、美元债等债务工具进行融资。结果是，2019年新城控股的平均融资成本为6.73%，基本与2018年持平，在民营房企中属于较低水平，全年的经营性现金流净额为435.80亿元的正流入。净负债率降至16%，其中在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，公司在手现金完全能够覆盖短期债务。截至今年一季度，新城控股超500亿的资金完全覆盖250亿元的短期债务。
经过一年的“压力测试”，新城控股的财务状况已完全驶入稳健的轨道上，随着吾悦广场开业家数增多，贡献持续的现金流，公司的财务抵御风险能力将得到越来越强有力的支撑。事实上在过去一年，新城实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨达到92.3%。
此外，随着全球宽松的货币政策，新城控股今年来的融资成本持续下探。1月发行一笔3.5亿美元的优先票据，票面利息6.8%，3月完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率5.10%，6月发行一笔规模为7.5亿元的超短期融资券，票面利率5.15%。预计公司今年的融资成本降明显低于2019年。
融资成本作为金融机构对于房企主体信用及公司盈利、偿债能力的最终评价结果来看，国内外的金融机构对于新城控股的财务状况是乐观的。另一方面，融资成本的下降也有利于提高公司的整体经营质量和盈利能力，并最终反映到为股东的创造的回报上。
各项经营平稳推进 有充足的资源在今年发力
稳住现金流后，新城控股的各项经营平稳推进。2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48%，同时全年21座吾悦广场满铺开业，累计开业63座，已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%。截至今年5月，新城控股已在全国103个城市布局128座吾悦广场。
吾悦广场已成为新城控股区别于其他房企核心竞争力之一，及实现自身长期发展的最重要的抓手。尽管不少房企在模仿，但真正全面实现“住宅+商业”双轮驱动的只有华润、龙湖和新城。
吾悦广场对于新城的业绩贡献力也在逐渐加大且增速更快，2019年实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨92.3%。整体来看，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%。净利润率为14.74%，毛利率达32.64%，加权平均净资产收益率为36.86%，各项盈利指标位居行业前列。
手里有粮，心里不慌，在去年稳健经营的基础上，新城控股今年要发力。
今年要发力的原因之一是，新城控股需要补充土地储备。截至2019年末，新城控股在长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等105个城市合计拥有土地储备 1.24 亿平方米，能满足未来2-3年的开发运营所需。这一土地储备并不算十分充足。因此在3月31日举办的年度业绩说明会上，新城控股管理层就表示，今年预计将销售额的40%用于土地投资，40%的拿地强度足以保证土储池子稳步扩大。
克而瑞数据显示，新城控股前5月新增土地货值793.5亿元、新增土地建筑面积687.9万平方米，均位列榜单TOP10。新城控股抓住了今年上半年较好的拿地时机，不少优质住宅项目入市，且整体的利润空间较为可观。特别是4和5月，新城在4月拿了12个项目，权益土地金额146亿，5月拿了10个项目，权益土地金额77亿。
截至6月18日，新城控股在6月的约半个月时间内，分别在江门、温州、济南、金华、运城及石家庄拿下8宗土地，拿地节奏依然在稳步推进。
其中，山西运城的商住地项目标志着吾悦广场将正式落子山西运城。近年来，在持续推动吾悦广场全国化的过程中，新城控股还进一步扩大在西北地区的商业版图。目前已布局除甘肃外的西北地区其他四大省份，且多落子在西安等省会城市。
新城控股未来的主要抓手是商业地产
正如王晓松此前表示，成立27年的新城，第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来的15年利润则主要来自于商业管理，而住宅的劣势是不具备持续经营的空间，盈利有很大的波动，未来住宅的利润率并不会太高。
正如香港地产发展轨迹所展现的，在存量时代，新鸿基、恒隆、九龙仓等均已迈入“自持+出售”双轮驱动的开发“终极模式”，自持的占比甚至更高。内房企也开始注重商业项目的开发甚至自持，前有龙湖、华润、万达，后有新城、世茂等，纷纷重仓商业物业。不过自持物业却是把双刃剑，正如王晓松所言，而吾悦广场的优势是持续经营有收入、有增值的空间且利润率高，但劣势则是资金沉淀大。
但新城似乎已经挺过了自持物业沉没资金最难的时候，截至去年底累计开业的63座，面积共590.62万平方米，平均出租率达99.16%。随着自持资产规模的持续提升，公司整体的杠杆率一直较低，偿债压力也小，且自持项目在培育期、稳定期及成熟期的回报率逐步提升，租金及服务收入已开始以更快的速度来回哺公司的资金池。
据深交所6月12日消息，平安汇通-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划状态显示为“通过”。据了解，本次资产支持专项计划拟发行金额为21.37亿元；4月，新城控股还在上交所成功发行29.47亿元吾悦商业物业第一期ABS。相比较物业费ABS、供应链ABS等，新城控股这两次ABS是以其吾悦商业物业为底层资产，体现了吾悦广场经营和资产价值受到市场的认可，也意味着新城控股打通自持商业的资金循环。
此外，随着吾悦广场逐渐形成规模和竞争力，新城控股的拿地成本价格优势明显。2019年新城控股新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，而全年平均销售价约11135元/平米，售价为地价近5倍。
据曲德君介绍，截止5月17日，吾悦广场的客流已恢复到同期的80%，销售恢复到90%，出租率在95%左右，逐步走出新冠疫情影响。商场作为人们线下消费的最主要的场所之一，有着其刚需德一面，行业标杆华润置地的商业在2019年的零售额达到531亿元，而租金收入就达到74.5亿元，变现率高达14%。王晓松也是看到这商业地产不用如住宅项目那样去赌拿地的成败，相对更稳定，经营质量更高。
新城控股今年目标定为2500亿，王晓松在业绩会上也表示，如果通过代建、增加合作项目，可以冲2800亿、甚至3000亿，但不会为了规模而冲规模，公司目前是以投资回报率为核心，聚焦利润，提质增效。中短期发展方向，新城首先会关注质量，如前端拓展、产品、运营、服务，还有人才梯队。在较为充实的现金垫、全国均衡广泛布局的住宅市场及步上正轨的吾悦广场加持下，未来的新城控股将走得更加稳健。
在王晓松的带领下，新城控股愈发稳健。公司的管理团队和人员结构稳定，在资金、拿地、建设及销售等方面保持了稳健有序的发展态势。作为已经迈入2000亿大关的头部房企，加上跑通了的“住宅+商业”双轮驱动模式，新城控股的经营基本已进入成熟稳健的阶段，若管理层在经营层面不出现大的失误，其他事件对于公司的影响有限。
回望27年以来的创业历程，王晓松表示，“新城的第一个15年是靠住宅来增加销售和利润的，当下的15年是住宅和商业，未来15年公司的利润则主要来自商业管理。”而商业地产经营为主的模式也是以美国、香港等为代表的成熟经济体的主流地产模式。
财务稳健 手握500多亿资金
房地产开发作为高杠杆行业，融资情况的变化关乎所有房企的根基，在过去艰难的一年里，王晓松通过及时地出售部分项目回笼资金，以及稳定的房屋销售回款，确保了新城控股财务状况的健康。
新城控股通过多元化的融资渠道，包括中期票据、超短期融资债券、资产支持票据、公司债券、美元债等债务工具进行融资。结果是，2019年新城控股的平均融资成本为6.73%，基本与2018年持平，在民营房企中属于较低水平，全年的经营性现金流净额为435.80亿元的正流入。净负债率降至16%，其中在手现金余额639.41亿元，短期债务306.02亿元，公司在手现金完全能够覆盖短期债务。截至今年一季度，新城控股超500亿的资金完全覆盖250亿元的短期债务。
经过一年的“压力测试”，新城控股的财务状况已完全驶入稳健的轨道上，随着吾悦广场开业家数增多，贡献持续的现金流，公司的财务抵御风险能力将得到越来越强有力的支撑。事实上在过去一年，新城实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨达到92.3%。
此外，随着全球宽松的货币政策，新城控股今年来的融资成本持续下探。1月发行一笔3.5亿美元的优先票据，票面利息6.8%，3月完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率5.10%，6月发行一笔规模为7.5亿元的超短期融资券，票面利率5.15%。预计公司今年的融资成本降明显低于2019年。
融资成本作为金融机构对于房企主体信用及公司盈利、偿债能力的最终评价结果来看，国内外的金融机构对于新城控股的财务状况是乐观的。另一方面，融资成本的下降也有利于提高公司的整体经营质量和盈利能力，并最终反映到为股东的创造的回报上。
各项经营平稳推进 有充足的资源在今年发力
稳住现金流后，新城控股的各项经营平稳推进。2019年新城控股实现销售金额约2708.01亿元，同比增长22.48%，同时全年21座吾悦广场满铺开业，累计开业63座，已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%。截至今年5月，新城控股已在全国103个城市布局128座吾悦广场。
吾悦广场已成为新城控股区别于其他房企核心竞争力之一，及实现自身长期发展的最重要的抓手。尽管不少房企在模仿，但真正全面实现“住宅+商业”双轮驱动的只有华润、龙湖和新城。
吾悦广场对于新城的业绩贡献力也在逐渐加大且增速更快，2019年实现租金及管理费收入40.69亿元，同比大幅上涨92.3%。整体来看，2019年新城控股实现营业收入858.47亿元，同比增长58.58%，归属于上市公司股东的净利润126.54亿元，同比增长20.61%。净利润率为14.74%，毛利率达32.64%，加权平均净资产收益率为36.86%，各项盈利指标位居行业前列。
手里有粮，心里不慌，在去年稳健经营的基础上，新城控股今年要发力。
今年要发力的原因之一是，新城控股需要补充土地储备。截至2019年末，新城控股在长三角、环渤海、粤港澳大湾区、长江中部、成渝等105个城市合计拥有土地储备 1.24 亿平方米，能满足未来2-3年的开发运营所需。这一土地储备并不算十分充足。因此在3月31日举办的年度业绩说明会上，新城控股管理层就表示，今年预计将销售额的40%用于土地投资，40%的拿地强度足以保证土储池子稳步扩大。
克而瑞数据显示，新城控股前5月新增土地货值793.5亿元、新增土地建筑面积687.9万平方米，均位列榜单TOP10。新城控股抓住了今年上半年较好的拿地时机，不少优质住宅项目入市，且整体的利润空间较为可观。特别是4和5月，新城在4月拿了12个项目，权益土地金额146亿，5月拿了10个项目，权益土地金额77亿。
截至6月18日，新城控股在6月的约半个月时间内，分别在江门、温州、济南、金华、运城及石家庄拿下8宗土地，拿地节奏依然在稳步推进。
其中，山西运城的商住地项目标志着吾悦广场将正式落子山西运城。近年来，在持续推动吾悦广场全国化的过程中，新城控股还进一步扩大在西北地区的商业版图。目前已布局除甘肃外的西北地区其他四大省份，且多落子在西安等省会城市。
新城控股未来的主要抓手是商业地产
正如王晓松此前表示，成立27年的新城，第一个15年靠住宅增加销售和利润，第二个15年靠住宅和商业双轮驱动，未来的15年利润则主要来自于商业管理，而住宅的劣势是不具备持续经营的空间，盈利有很大的波动，未来住宅的利润率并不会太高。
正如香港地产发展轨迹所展现的，在存量时代，新鸿基、恒隆、九龙仓等均已迈入“自持+出售”双轮驱动的开发“终极模式”，自持的占比甚至更高。内房企也开始注重商业项目的开发甚至自持，前有龙湖、华润、万达，后有新城、世茂等，纷纷重仓商业物业。不过自持物业却是把双刃剑，正如王晓松所言，而吾悦广场的优势是持续经营有收入、有增值的空间且利润率高，但劣势则是资金沉淀大。
但新城似乎已经挺过了自持物业沉没资金最难的时候，截至去年底累计开业的63座，面积共590.62万平方米，平均出租率达99.16%。随着自持资产规模的持续提升，公司整体的杠杆率一直较低，偿债压力也小，且自持项目在培育期、稳定期及成熟期的回报率逐步提升，租金及服务收入已开始以更快的速度来回哺公司的资金池。
据深交所6月12日消息，平安汇通-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划状态显示为“通过”。据了解，本次资产支持专项计划拟发行金额为21.37亿元；4月，新城控股还在上交所成功发行29.47亿元吾悦商业物业第一期ABS。相比较物业费ABS、供应链ABS等，新城控股这两次ABS是以其吾悦商业物业为底层资产，体现了吾悦广场经营和资产价值受到市场的认可，也意味着新城控股打通自持商业的资金循环。
此外，随着吾悦广场逐渐形成规模和竞争力，新城控股的拿地成本价格优势明显。2019年新城控股新增总建筑面积2508.47万平方米，平均楼面地价仅2421元/平方米，而全年平均销售价约11135元/平米，售价为地价近5倍。
据曲德君介绍，截止5月17日，吾悦广场的客流已恢复到同期的80%，销售恢复到90%，出租率在95%左右，逐步走出新冠疫情影响。商场作为人们线下消费的最主要的场所之一，有着其刚需德一面，行业标杆华润置地的商业在2019年的零售额达到531亿元，而租金收入就达到74.5亿元，变现率高达14%。王晓松也是看到这商业地产不用如住宅项目那样去赌拿地的成败，相对更稳定，经营质量更高。
新城控股今年目标定为2500亿，王晓松在业绩会上也表示，如果通过代建、增加合作项目，可以冲2800亿、甚至3000亿，但不会为了规模而冲规模，公司目前是以投资回报率为核心，聚焦利润，提质增效。中短期发展方向，新城首先会关注质量，如前端拓展、产品、运营、服务，还有人才梯队。在较为充实的现金垫、全国均衡广泛布局的住宅市场及步上正轨的吾悦广场加持下，未来的新城控股将走得更加稳健。
住宅@写自楼
今年因为疫情的影响，写字楼市场雪上加霜，突出表现为两点：
一方面，空置率开始走高，部分城市甚至高到让人恐慌的程度；
另一方面，租金不断地下滑。
一，从一季度北上广深四个城市，甲级写字楼市场租金来看，无一例外全面下降。
跌幅最大的是深圳，平均235元/平/月，环比下跌3%，
而且还有议价空间，更有不少写字楼推出“特价房”，免租期也能拉长至1个月。
比如创建大厦，去年报价为180元/平方米/月，目前报价水平为110元~120元，而且还有议价空间，部分房东还承诺免费更换地毯、刷墙等，还能谈半个月的免租；
二，再看空置率：
很明显，除了广州甲级写字楼的空置率有0.3%的微幅下滑之外，北京、上海、深圳三个一线城市的写字楼空置率均有上升。
其中，深圳甲级写字楼是近十五年来空置情况最严重的。今年一季度，深圳甲级写字楼的空置率高达24.6%，环比上升2.6%，高居四大一线城市之首。
而经济总量最大、最活跃的南山区，写字楼空置率高达34.8%！创下了深圳近15年的新高！
即便在繁荣的魔都上海，如今的甲级写字楼也有21%的空置率。
空置率创下上海历史新高！
北京甲级写字楼空置率，也创下了近20年的新高！
各地空置率创新高，没有公司租，租金又怎么能上去呢？
这是目前大多数城市写字楼共有的尴尬处境。
不只是一线城市，二线城市、三、四线城市更加严重。
确实，因为疫情影响，加上经济形势的不明朗，导致部分企业租户决定暂缓选址或者停止规模扩张的需求，新租需求出现了明显的延期和停滞。
而一些原有老租户，也在经济下行压力下，不得不严控成本，不得不选择退租、缩减规模、搬到租金更便宜、位置更偏远的地方去，从甲级写字楼搬进乙级写字楼，或者从ＣＢＤ搬到远郊产业园区等等。
或许有人说，如今国内疫情已经基本结束，各个城市也迎来全面复工，人来了，企业运营进入正轨，写字楼市场岂不是也会逐渐活跃起来，空置情况不就随之改善了嘛。
的确会有这方面作用，但如今大量写字楼空置、租金下跌，只是因为疫情的影响吗？
三，其实现实并非如此。
疫情只不过刚好起到一个放大器的作用，把诸多城市的写字楼过剩、优质企业又明显不足的弊病，给前置和放大了。
但问题一直存在，一直不被重视，一直没有得到解决。
我们来看看疫情之前，2019年各个城市的写字楼空置和租金情况——
即便在疫情之前，大多数主要城市里，甲级写字楼的空置率过高和租金较低的问题也依然存在。
①、其中，南宁的甲级写字楼是空置重灾区， 唯一一个写字楼一半以上都被空置着的城市。
204.1万平方米的甲级写字楼市场，空置率高达54.3%，租金却只有78.9元/平/月，同比下降了14.91%。
空置率排名全国第一，租金排名却倒数第二，这还不算即将完工的、在建的新增供应量。
②、佛山的甲级写字楼空置率排名第二，租金最便宜。
佛山甲级写字楼的租金平均水平，只有65.3元/平/月。
③、24个主要城市中，近一半城市甲级写字楼空置率都在30%以上，除了南宁和佛山，还有西安、苏州、天津、长沙、重庆、厦门、沈阳、贵阳等城市。
④、内地城市中，广州的高端写字楼市场是最健康的一个。空置率只有5.4%，也是内地唯一一个甲级写字楼空置率在10%以内的城市。
四，令更让人不安的是，这些现有写字楼高空置率、租金下滑背后，还有一个更为严重的问题：
本就明显过剩、大量空置，但这些城市写字楼新建的脚步却从未停止过。
我们以全国写字楼空置重灾区——南宁为例。
事实上，从2017年以来，南宁的甲级写字楼空置率直线上升，从2017-2018年，空置率从30％迅速上升至40％，从此之后一直高居不下，屡次在全国排名第一。
与此同时，南宁的写字楼也迎来供应量大爆发。
单2019年上半年，南宁甲级写字楼新增供应量就高达25.8万平米，库存量189万方米；到了2019年底，存量为204.1万平方米，较2016年底增加了151.81%，一个经济发展跟不上、人才流入不足、产业并不够突出的广西南宁，甲级写字楼却比南京、长沙、重庆等强二线城市还多。这一现象正常吗？
一边守着大量的、去不掉的写字楼库存，一边又不停地埋头盖楼、盖楼、盖更多的高端写字楼。
写字楼是盖了不少，也盖得越来越漂亮，但卖给谁？又租给谁呢？
而盖楼最多、市场存量占全市甲级写字楼高达40%的南宁新兴商务区——
五象新区的总部基地，空置率更是达到恐怖的80.2%。
租金上不去→货量严重过剩→新增供应量大→加剧市场货量压力→缺乏大企业去化→租金只有一跌再跌。
就这样，南宁的写字楼市场进入了魔性恶性循环圈。
五，这些现象反馈到楼市里，我们能得到什么样的启发？
①、全国范围内的写字楼，都不是投资品，不要碰。
不管是一线城市，还是二、三线城市，投资最好绕着写字楼走，如果投资首选住宅。
因为写字楼租金难涨、更难租出去，而且首付高、贷款周期短，二次交易税费又高达30％以上，可以说普通人投资写字楼，没有一点优势。
②、城市选筹、区域选筹，一定要围绕金融行业、互联网科技这两大产业聚核城市、聚核区域来选。
不得不承认，这些产业是如今绝大多数高端写字楼的强有力支撑，有这些优质企业在，写字楼的出租率就不会低、租金也不会低。
那么围绕这些繁荣昌盛的写字楼周边，住宅需求一定是最强劲的，那么流通性也是最好的，绝对不愁卖、不愁租、租金更不会低。
③、区域选筹，远郊高空置率的新兴产业园区周围的住宅，不是优选，没有企业入驻，就没有常驻人口流入，必定会波及到周边住宅的出租率和租金。
今年因为疫情的影响，写字楼市场雪上加霜，突出表现为两点：
一方面，空置率开始走高，部分城市甚至高到让人恐慌的程度；
另一方面，租金不断地下滑。
一，从一季度北上广深四个城市，甲级写字楼市场租金来看，无一例外全面下降。
跌幅最大的是深圳，平均235元/平/月，环比下跌3%，
而且还有议价空间，更有不少写字楼推出“特价房”，免租期也能拉长至1个月。
比如创建大厦，去年报价为180元/平方米/月，目前报价水平为110元~120元，而且还有议价空间，部分房东还承诺免费更换地毯、刷墙等，还能谈半个月的免租；
二，再看空置率：
很明显，除了广州甲级写字楼的空置率有0.3%的微幅下滑之外，北京、上海、深圳三个一线城市的写字楼空置率均有上升。
其中，深圳甲级写字楼是近十五年来空置情况最严重的。今年一季度，深圳甲级写字楼的空置率高达24.6%，环比上升2.6%，高居四大一线城市之首。
而经济总量最大、最活跃的南山区，写字楼空置率高达34.8%！创下了深圳近15年的新高！
即便在繁荣的魔都上海，如今的甲级写字楼也有21%的空置率。
空置率创下上海历史新高！
北京甲级写字楼空置率，也创下了近20年的新高！
各地空置率创新高，没有公司租，租金又怎么能上去呢？
这是目前大多数城市写字楼共有的尴尬处境。
不只是一线城市，二线城市、三、四线城市更加严重。
确实，因为疫情影响，加上经济形势的不明朗，导致部分企业租户决定暂缓选址或者停止规模扩张的需求，新租需求出现了明显的延期和停滞。
而一些原有老租户，也在经济下行压力下，不得不严控成本，不得不选择退租、缩减规模、搬到租金更便宜、位置更偏远的地方去，从甲级写字楼搬进乙级写字楼，或者从ＣＢＤ搬到远郊产业园区等等。
或许有人说，如今国内疫情已经基本结束，各个城市也迎来全面复工，人来了，企业运营进入正轨，写字楼市场岂不是也会逐渐活跃起来，空置情况不就随之改善了嘛。
的确会有这方面作用，但如今大量写字楼空置、租金下跌，只是因为疫情的影响吗？
三，其实现实并非如此。
疫情只不过刚好起到一个放大器的作用，把诸多城市的写字楼过剩、优质企业又明显不足的弊病，给前置和放大了。
但问题一直存在，一直不被重视，一直没有得到解决。
我们来看看疫情之前，2019年各个城市的写字楼空置和租金情况——
即便在疫情之前，大多数主要城市里，甲级写字楼的空置率过高和租金较低的问题也依然存在。
①、其中，南宁的甲级写字楼是空置重灾区， 唯一一个写字楼一半以上都被空置着的城市。
204.1万平方米的甲级写字楼市场，空置率高达54.3%，租金却只有78.9元/平/月，同比下降了14.91%。
空置率排名全国第一，租金排名却倒数第二，这还不算即将完工的、在建的新增供应量。
②、佛山的甲级写字楼空置率排名第二，租金最便宜。
佛山甲级写字楼的租金平均水平，只有65.3元/平/月。
③、24个主要城市中，近一半城市甲级写字楼空置率都在30%以上，除了南宁和佛山，还有西安、苏州、天津、长沙、重庆、厦门、沈阳、贵阳等城市。
④、内地城市中，广州的高端写字楼市场是最健康的一个。空置率只有5.4%，也是内地唯一一个甲级写字楼空置率在10%以内的城市。
四，令更让人不安的是，这些现有写字楼高空置率、租金下滑背后，还有一个更为严重的问题：
本就明显过剩、大量空置，但这些城市写字楼新建的脚步却从未停止过。
我们以全国写字楼空置重灾区——南宁为例。
事实上，从2017年以来，南宁的甲级写字楼空置率直线上升，从2017-2018年，空置率从30％迅速上升至40％，从此之后一直高居不下，屡次在全国排名第一。
与此同时，南宁的写字楼也迎来供应量大爆发。
单2019年上半年，南宁甲级写字楼新增供应量就高达25.8万平米，库存量189万方米；到了2019年底，存量为204.1万平方米，较2016年底增加了151.81%，一个经济发展跟不上、人才流入不足、产业并不够突出的广西南宁，甲级写字楼却比南京、长沙、重庆等强二线城市还多。这一现象正常吗？
一边守着大量的、去不掉的写字楼库存，一边又不停地埋头盖楼、盖楼、盖更多的高端写字楼。
写字楼是盖了不少，也盖得越来越漂亮，但卖给谁？又租给谁呢？
而盖楼最多、市场存量占全市甲级写字楼高达40%的南宁新兴商务区——
五象新区的总部基地，空置率更是达到恐怖的80.2%。
租金上不去→货量严重过剩→新增供应量大→加剧市场货量压力→缺乏大企业去化→租金只有一跌再跌。
就这样，南宁的写字楼市场进入了魔性恶性循环圈。
五，这些现象反馈到楼市里，我们能得到什么样的启发？
①、全国范围内的写字楼，都不是投资品，不要碰。
不管是一线城市，还是二、三线城市，投资最好绕着写字楼走，如果投资首选住宅。
因为写字楼租金难涨、更难租出去，而且首付高、贷款周期短，二次交易税费又高达30％以上，可以说普通人投资写字楼，没有一点优势。
②、城市选筹、区域选筹，一定要围绕金融行业、互联网科技这两大产业聚核城市、聚核区域来选。
不得不承认，这些产业是如今绝大多数高端写字楼的强有力支撑，有这些优质企业在，写字楼的出租率就不会低、租金也不会低。
那么围绕这些繁荣昌盛的写字楼周边，住宅需求一定是最强劲的，那么流通性也是最好的，绝对不愁卖、不愁租、租金更不会低。
③、区域选筹，远郊高空置率的新兴产业园区周围的住宅，不是优选，没有企业入驻，就没有常驻人口流入，必定会波及到周边住宅的出租率和租金。
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