【房价比地价还低,买这类房是不是很划算?】2021年老司机问答专栏已经关闭了,今后我们将把主要经历放在一对一深度咨询上,收费也有明显变化(详见文末:付费咨询)。如果只是问一些简单的问题,可以通过现场交流会或老司机直播间来提问,都是免费的。
从7月开始,老司机计划在每个周六晚上8:00-9:00直播,主要点评近期楼市发生的事情,并回答大家的问题。(直播在视频号:房产老司机)

先问大家一个问题,你认为目前卖得最便宜的二手房是哪一类?
我想大部分人都会回答老破小。
老破小的确很便宜,但并不是最便宜的,市场上还有更便宜的房子,既不是最老,也不是最破,更不是最小。
而是那种房龄15年以上,面积120以上,大家称之为“老破大”。
但老破大这个称谓并不十分贴切,因为相比老破小,这类房子并不是特别老,基本上是第二代商品房小区,15年左右说不上破,外墙、绿化、公共空间维护得都还挺好。
只是相对于10年之内的房子来说,显得老一些,旧一些,老司机认为叫“老旧大”更合适
但老旧大的落后是无疑的,典型如停车位严重不足。
通过对比分析“老旧大”与“老破小”(房龄往往20年+)的成交,我们意外的发现,反而是老破小更好卖。
甚至价格更高。
以海曙联丰板块为例,这里聚集着大量的老破小社区,如联南花园,也有品质略好的老旧大社区,比如丽园馨都,但去年到今年,联南的成交量是丽园馨都的5-6倍。
同在环城西路的海怡花园和南雅新村,也有类似的情况。
不仅成交量,丽园馨都的房价甚至还卖不过联南,特别是今年以来,联南的老破小能卖到2.4-2.6万,丽园馨都却只能卖到2.3万左右。
从产品来看,丽园馨都应该显著高过联南才更合理。

方桥的房子都在喊2万了,慈城的房子早就2万+了,联丰板块居然还只能卖2.3万左右(电梯房),怎么也想不通。
单就卖地来说,联丰的楼面地价一定会在2万以上,最近成交的高塘地块,楼面价就在就超过了2万。
但就是这接近地价的房子,也没能好卖起来,类似小区今年的成交量,往往都只有三五套。
挂牌量则有大几十套上百套。
是什么原因?

还是以联南社区为例,这里成交的二手房,绝大部分都在200万以下,50-80平米之间,超过这个200万的凤毛麟角。
总价才是购房者真正的门槛。
对于老旧小区来说,客户类别已经变得非常单一,基本上都是以首次置业的刚需客户,这些客户购房的第一限制条件,就是总价。
资金决定了首付,首付决定了总价。
老旧大产品,尽管单价不高,但总价往往都靠300万区间了,这与首次置业的购买力之间,至少有了100万的缺口,无论如何也是难以够得着的。
对于买得起300万+的客户来说,这种老旧小区很难以入法眼,虽然地段好,但居住舒适性是个很大问题,比如停车就特别困难。
如果没电梯,那就更糟糕了。
高不成低不就,是老旧大二手房最大的尴尬。

只聊到这个深度就完了?对老司机来说这怎么可能!下面,一个有深度的问题出现了:
这种接近地价的老旧大,有投资价值吗?
打个比方,老旧大就像一辆开了20万公里的汽车,现在二手车的价格接近卖废铁的价格,但这车还能开,你认为有没有买的价值?
最差就算拆了卖废铁,也能卖回本来。
理性人马上可能觉得机会来了,但别急,房子的事情没那么简单。
首先我们要说的是地价,地价本身是否成立?如果将来土地越卖越便宜,就算现在接近地价买过来,将来还是站岗,而且越站越高。
那么地价是否靠得住呢?
要知道,我们的地价并非是市场的产物,而是垄断的结果,这个板块地价卖2万是否合理,没办法论证,因为就算没人买,政府也可以坚持不降价。
就像奉化现在的土地没人买,但价格体系仍然保持着。
地价的背后是什么,是拆迁成本,拆迁成本上去了,地价肯定下不来。这还只是表面现象,其实地价更重要的角色是地方信用凭证——许多地方在向银行贷款时,抵押的就是土地。
土地掉价了,对银行来说意味着抵押物不安全了,必然会要求增加抵押物,或者提前还款。
这都是地方所无法容忍的。
所以我们可以相信,地价在垄断控制之下,是可以保持稳定的。
地价稳定了,老旧大就可以投资了吗?还是不行,因为它难以兑现。

买二手车拆了卖废铁,马上就可以兑现,但买一套这样的老旧大,如果不拆迁,兑现就非常困难。
但这种小区往往不会拆迁,因为还有大量的老破小等着拆呢。
如果没有拆迁预期,投资这种老旧大可能就是一个陷阱,随着新建商品房越来越多,二手房市场的过剩会越来越明显,越来越多的房子,真的很难找到买家了。
但卖不掉的房子就会暴跌吗?不会!它们在银行是有估值的,就算卖不掉,也可以用来作为贷款抵押物,可以套取资金用来周转。
还真有人专门做这个生意。
对他们来说,房子就真不是用来住的,而是用来融资的了。这个游戏什么时候玩不下去?只有天知道。
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幸福的婚姻不仅需要情感交流,更需要相互成就。一味妥协只会导致自我迷失。3354匿名

都说婚姻是爱情的坟墓,因为相爱走到一起的两个人可能会因为柴米油盐而疏远。婚姻是两个人的事。当一方突然放弃,另一方只能束手无策,哪怕有无数个坚持的理由。

腾格里辛格就经历过这样一段失败的婚姻。哈斯高娃放弃了自己的事业,追随腾格尔歌手,但她也因为差距扩大而离婚。那么腾格尔辛格和前妻后来怎么样了?

腾格里辛格出生在内蒙古的一个牧民家庭,蓝天白云,绵羊草原,这是他对草原最深的印象。毕业后,腾格尔进入了北京民族歌舞团,不过是腾格里歌手中的一个小配角,经常没有演出也没有收入。

腾格里辛格很沮丧,他不想把自己的大好年华浪费在日复一日的等待上。他开始在业余时间创作自己的歌曲。后来,单位派腾格里歌手去宁夏和在这里他遇到了第一任妻子哈斯高娃。

哈斯高娃也是蒙古族,是继斯琴高娃之后第二受欢迎的女演员。早在大学时期,她就参演了电影《驼峰上的爱》。毕业后,她加入了内蒙古民族剧团,并很快成名。

当时,和哈斯高娃天差地别,是一位刚刚在比赛中获奖的歌手,是腾格尔歌手。腾格里歌手的歌《蒙古人》充满了草原的辽阔和深情,感动了在场的所有人。

演出结束后,腾格里歌手开始追求哈斯高娃。他在信中表达了自己的感情和爱意。在哈斯高娃好朋友的帮助下,他们走到一起,举行了一个简单的婚礼。

由于这个原因,哈斯高娃放弃了他的事业,专心做一名家庭主妇。哈斯高娃为了腾格尔歌手放弃了他的流行事业,跟随他来到了北京。腾格里歌手只是一个普通歌手,没有机会,没有积蓄。两个人靠微博的工资生活,生活艰难,但哈斯高娃没有叫过一声苦.

好在腾格尔歌手受到赏识,一首歌《我热恋的故乡》,他就红遍了全国。面对腾格里辛格越来越繁忙的业务,哈斯高娃只能在家煮奶茶做饭,有时甚至等不及腾格里辛格回家。

为了逃避这种孤独的生活,哈斯高娃努力调到中央民族歌舞团,而哈斯高娃却无法施展才华,只能看着腾格里歌手离自己越来越远。

他们都是不善言辞的人,在婚姻出现问题时,拒绝主动沟通。她只能看着裂痕扩大,哈斯高娃的失望加深。

每一次沉默都是无声的爆发,每一次争吵都是无法挽回的深渊。这样,他们之间的矛盾加深了,无形的压迫和对命运的不甘,让哈斯高娃忍无可忍提出离婚。.

腾格里辛格一开始不同意。他认为事情还没有严重到以离婚告终,但哈斯高娃一再坚持,腾格里辛格选择了妥协。就这样,腾格里辛格和哈斯高娃结束了他们七年的婚姻。

因事业而选择单身

哈斯高娃为了婚姻和爱情放弃了一切成为家庭主妇,但也离腾格尔歌手的世界越来越远。其实就算当时他们还在经营一段破裂的婚姻,结局也不会长久。与腾格里歌手离婚后,哈斯高娃离开了重新回到了影视荧幕上。国家歌舞团

哈斯高娃主演了一部又一部好戏,再次成为家喻户晓的人物。屏幕上的她自信、勤奋、认真,仿佛又回到了年轻,充满活力和自由。

正是这种独特的魅力给哈斯高娃带来了诸多困扰,受到了无数人的追捧和喜爱。这期间无数优秀的年轻人追求过哈斯高娃,但都被她拒绝了,或者因为种种原因,最终没有走到一起。

曾经有过一次失败婚姻的哈斯高娃意识到,女人不能只是屈从于男人,她们必须自立才能幸福。之后,她全身心地投入到工作中,坚持拍摄。她曾被称为“戏剧迷”。

如今,哈斯高娃已经72岁依旧单身过着简单而精致的生活,拍电影,旅游,享受当下,潇洒而自由。期间也有过恋爱传闻,但都是假的真的。重要的是在哈斯高娃快乐的生活本身就是一件好事。

离异腾格里辛格在内蒙古那达慕大会上认识了现在的妻子珠拉。朱是阿拉善民族歌舞团的全能型舞蹈演员。她年轻、漂亮、高挑,有一双明亮而忧伤的眼睛。她在献花时给腾格里辛格留下了深刻的印象。

当时朱拉比腾格里歌手小十八岁,但演出结束后,腾格里歌手给了朱拉她的联系方式,希望朱拉尽快打电话。

但是朱拉没有叫腾格里歌手,于是腾格里歌手回到了内蒙古,拜访了朱拉,开始了她的追求。就这样,朱拉和腾格里歌手确立了恋爱关系,跟着腾格里歌手演出,很快他们步入了婚姻殿堂。.

他们的第一个孩子在北京出生,是个漂亮的小女孩。腾格里歌手给她取名Gajil,并写了一首歌表达对女儿的爱。腾格里歌手很宠爱这个女儿。每次她在家,都陪她唱歌玩耍,给她编辫子。

但是好景不长。当腾格尔辛格沉浸在天伦之乐时,女儿嘎吉尔患了急性脊髓炎和腾格尔辛格的世界突然崩塌了。看着女儿痛苦的脸和萎缩的腿,腾格里辛格立刻放下手中的工作,妻女四处求医,仍然没有结果。

嘎的病情恶化,六岁就离开了这个世界,对腾格里辛格造成了沉痛的打击。很久以后,腾格里辛格沉浸在女儿去世的悲痛中,再也看不到女儿留下的任何东西。

经常恍惚的看到女儿的笑脸和日常生活,梦到女儿在病床上的样子,然后被吓醒,等等。原本幸福的家庭就此缺了一角,腾格里歌手虽然精神焕发,但不经意间会回想起与女儿的生活,他不禁伤感起来。

在如今二人已经离婚27年了,每个人都过着幸福的生活。幸福不是只有一种。家庭和睦是幸福,自我追求也是幸福。或许获得的幸福并没有那么完美,一切都因为遗憾而弥足珍贵。人生无常,命运无常,你要时刻照顾好自己。

工作室还特地把伤口擦掉,真的会被虐到,朱一龙现在的每一步都是拼命爬上来的。重启冬天拍夏戏,戏多且繁琐,npfy背刺;叛逆者夏天拍秋冬戏,依旧大男主,错时空割裂;峰爆贵州那么冷的水依旧攀岩,17次从山口滚下来……别人口中简单的飞升电影圈都是一步一步拼命和实打实的勇气换来的。人生大事敢在这个破档期上映,且扛起了大盘,一方面是本身质量硬,另一方面是团队勇气大!


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