【下半年房地产政策展望】国海证券 夏磊：429政治局会议为本次宽松指明方向。4月29日，中共中央政治局召开会议，强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。体现了高层对房地产的重视。

四大因素影响居民购房信心。一是期房烂尾。房企危机削弱购房者对期房信心，加重观望情绪。二是收入下降。经济、就业形势不乐观，居民预防性储蓄增加，且担心断供问题，买房决策比以往更谨慎。三是疫情形势。购房者看房、选房、线下签约均受到影响。四是房价涨幅。居民买涨不买跌，房价涨幅趋缓时，购房者选择观望。

调整政策障碍才能重塑买房信心。行政政策，特别是放松限购、改变限价、减少税费，能有效减少交易限制、增强购房意愿。

第二阶段：加上杠杆，形成直接的购买力。

金融政策，特别是对首付比例、首套房的认定标准、贷款利率，能有效的提升购买力。

• 下半年政策空间展望

历史来看，我国历次房地产下行都伴随着全国层面的大力度放松。2008年10月22日央行新政，商贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。2014年国家出台了修改认房认贷标准、央行降息等政策。2015年降低首付比例标准、减免营业税，并再度降准降息。2016年房地产契税、营业税减免。近期的政策宽松力度与以往相比仍有空间。

然而，历史从来不会简单重复，此次和历次有所不同。

特别是，有些一二线城市房地产政策仍然较严，有进一步放松的空间。然而今年以来，这些城市房价上涨压力存在，调整政策会比较谨慎。

整体市场虽在下行，但高能级城市房价依然坚挺，“房住不炒”大背景下，“房价涨”是“调控松”的最大掣肘和顾虑。以北京为例， 2022年5月新建商品住宅价格指数当月同比5.9%、二手住宅价格指数当月同比5.3%。截至2022年6月14日，北京商品房成交 53249套、二手房成交 71274套，成交量已经回到2019年疫情前水平。

未来政策空间上，一是优化过严限购措施。部分城市，经过这一轮调整后，居民购房更偏理性，投机型需求所剩无几，部分热点城市房地产市场回归健康，临时性的限购政策存在放宽空间。二是取消限价。限价政策的出台背景是房企哄抬地价、房价涨幅过快。当前，房企拿地热情低、多数城市房价调控目的已达预期效果，这一临时性举措使命基本完成，应适时适地尽快取消限价。

相比以往，政策会更具针对性。各地会在不动摇“房住不炒”基调的前提下，更多为刚需、改善等自住型需求提供购房便利。如与租赁政策结合的“出租换房票”、与生育政策结合的“多胎增房票”、与养老政策结合的“投亲增房票”。甚至热点城市对二手房市场定向降低社保要求，在满足新市民购房需求的同时，堵上“打新摇号获利”的投机需求。

金融政策上，首付比例、首套房标准认定、贷款利率都有调整空间。

首付比例上，高能级城市二套首付比例普遍偏高。如北京普宅60%，非普宅80%；上海普宅50%，非普宅70%；深圳普宅70%，非普宅80%。以上海为例，超过140平米的住宅都是非普通住宅。在面积低于140平米的情况下，以住宅所处的位置和房价来区分，内环内以房价450万为分界，内环和外环间以310万为分界，外环外以230万为分界。如果是换房置业的改善需求，一般总价很难满足普宅要求，多数要支付70%的首付比例。以浦东北蔡的一套正常三居为例，总价一般800-1100万，首付需560-770万，换房压力大。

在首套房认定标准上，目前，部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且“认贷”标准严格至认贷款记录，二套房首付比例较高，对合理的换房改善需求容易形成误伤。

房贷利率仍然较高。一方面，相较政策下限，利率放松空间大。根据5月15日央行、银保监会《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套房贷利率下限为LPR-20bp，二套房贷利率下限为LPR+60bp。但是各地还没有普遍执行。另一方面，实际上目前各城市加点普遍高于政策要求的下限。如一线城市北京，首套、二套房贷款利率为LPR加55、105bp。

风险提示

购房政策不及预期风险，经济超预期下行风险，数据统计偏差风险。
#分析师研报# https://t.cn/A6aUpOEN

⚡周五短报

如预期走势，#比特币# 目前在 2 万点位盘整，熊市恐慌情绪让资金短暂退场，主力目前没有接盘意愿

#以太币# 关键点位 1220 没有突破，待观察后续走势，如突破点位会有一波反弹，未突破可能尝试再次探底，但要破上次 881 低位有难度

熊市持续影响，多个去中心化金融协议和交易所受到冲击，宣布裁员

#比特币超话# #加密货币# #行情分析#

#陇南优化营商环境##相约美丽陇南携手共赢发展#
营商环境大家谈 ⑤ | 徽县委书记张立新、政府县长王福全
中共徽县委书记 张立新

近期，省、市相继召开优化营商环境大会，分析了形势任务，明确了努力方向，提出了具体要求，具有很强的针对性和指导性。徽县将坚决贯彻落实省、市优化营商环境大会精神，深入开展优化营商环境“五大活动”，以“四强”“四促”为重点，全力打好优化营商环境攻坚战、翻身仗。
一、强化践信守诺，促进公权运行“更阳光”。我们将坚持法治思维，运用法治方式，让法治成为营商环境的“最强内核”和“最大规则”。一要强化制度执行。全面贯彻国务院和省市关于优化营商环境的政策规定，把合不合法、合不合规作为前置条件，全力营造办事情靠制度不靠人情，解决问题靠法治不靠关系的社会生态环境。二要构建法治政府。全面加快法治政府建设步伐，深入推进依法行政，坚持用法规约束政务行为。厚植法治意识、规则意识、契约意识，凡是政府作出的承诺和政策，必须坚决兑现，用政府良好的诚信换取客商投资的信心。三要加大查处力度。严格落实《甘肃省法治化营商环境问题投诉举报处理办法》，严厉查处向企业乱检查、乱摊派、乱伸手行为。对不作为、慢作为、假作为、乱作为，破坏营商环境的人和事“零容忍”、严问责，让广大党员干部心有所戒、行有所止，牢固树立保护创业者、尊重纳税人、服务企业家的鲜明导向。
二、强化简政放权，促进政务服务“更高效”。我们将锚定“办事最简、效率最高、服务最优”目标,以政务服务“软环境”构建经济发展“硬支撑”。一是全面优化审批流程。深入推进“放管服”改革，最大限度整合重复材料、减少内部环节、压缩审批时限，努力实现审批事项、申请材料、办理环节、各类证照和审批时间“五减少”。二是全面提升办事效率。努力营造宽容失误、容缺办理的创新环境。积极推进“数字徽县”建设，加快整合部门单位政务信息资源，努力实现政务服务事项和数据“全打通、全归集、全共享、全对接”，全面推行“前台综合受理、后台分类审批、综合窗口出件”服务模式，让“干部多跑路，数据多跑腿，企业少跑路”。三是着力整改突出问题。在全县深入开展优化营商环境大反思、大整改、大承诺、大监督、大查处等“五项活动”，聚焦《中国营商环境评价指标体系》18个一级指标，一对一，点对点，分析问题，制定措施，从严整改，尽快补齐优化营商环境突出短板。
三、强化助企纾困，促进要素配置“更合理”。我们将秉承“服务围着企业转，要素跟着项目走”的发展理念，依法依规帮助企业解决困难问题，努力营造企业有信心经营、有恒心投资、有决心发展的良好氛围。一要强化金融保障。紧盯中小微企业融资难题，优化建立“政银企”常态化对接机制，积极向银行提供全县企业项目融资信息，引导金融机构加大对重点项目和中小微企业的支持力度。二要强化用地保障。全力做好企业用地保障服务，加大征迁力度，保障项目用地，最大限度实现“事项全承诺、拿地即开工”。三要强化用工等保障。在技能培训、社保缴费、稳岗就业等方面倾斜扶持，帮助企业解决用工难题。
四、强化政企协同，促进政商关系“更优良”。我们将坚持从企业所需、所忧、所盼出发，全力营造尊商、重商、亲商、安商的良好发展环境。一是强化政企协同。严格落实“六个坚持”“六个不要”基本要求，坚持完善领导干部联系企业制度，发挥商会、协会在政企沟通、企业服务等方面的桥梁纽带作用，定期组织召开企业家座谈会，协调解决企业在生产经营中遇到的困难和问题。二是落实扶持政策。当好“金牌店小二”，宣传、落实好国务院稳经济一揽子政策和省、市具体举措，激发市场活力，帮助企业发展，真正把政策“含金量”转化为企业“获得感”，千方百计稳经济、保就业、促发展。三是增进人文关怀。积极倡导尊重企业家、关心企业家的社会风气，对优秀企业家在推选“两代表一委员”方面给予优先考虑，对做出突出贡献的优秀企业家“真金白银”奖励，让企业家政治上有荣誉、社会上有地位、经济上得实惠。
中共徽县委副书记、政府县长 王福全

营商环境是一个地区经济软实力和综合竞争力的集中体现，也是贯彻落实省市党代会精神，建设“三城五地”，推进“十大行动”，加快县域经济高质量发展的前提保障。在此，我承诺：徽县政府将把优化营商环境作为当前最急迫的大事要事来抓，破“思想保守”之冰、突“营商环境不优”之围，全力打造政策最优、成本最低、服务最好、办事最快、群众满意度最高的营商环境，努力让“在徽县没有难办的事”成为徽县营商环境的最显著的标志。
一是深化改革，打造“最便捷”的政务环境。聚焦解决企业和群众反映强烈的办事难、办事慢、多头跑、来回跑等突出问题，进一步深入推进“放管服”改革，加快数字政府建设，实施政务服务“清单化”管理，持续优化申请受理、身份认证、材料提交和缴费等各环节，加快推进高频公证服务事项“一网通办”；督促涉及部门将审批事项全部进驻县政务服务大厅，实现政务大厅“一窗通办”；坚决打通“中梗阻”，推动户籍证明、养老保险关系转移接续、门诊费用跨省直接结算等高频政务服务事项“跨省通办”“省内通办”，努力让群众少跑腿、办事更便捷。
二是惠企暖企，打造“最优质”的服务环境。进一步细化国家、省市关于稳经济的一揽子措施，全面落实助企纾困政策，持续降低税费成本、融资成本和要素成本，让更多的市场主体活起来、壮起来。全力支持陇南经济开发区发展，积极解决用地指标、建设融资等难题，助力打造“百亿产业园区”。纵深推进“要素跟着项目走、服务跟着项目走”机制改革、“标准地”供给改革，着力提高项目建设审批办事效率，真正实现“拿地即开工”“竣工即投产”。尤其对重大招商引资项目，成立专班，提供从企业开办、项目审批到竣工验收全流程、全周期“管家式”代办服务，力促项目早开工、早竣工、早投产、早达效。
三是刚柔并济，打造“最公平”的法治环境。法治是最好的营商环境。徽县将坚持把平等保护贯彻到执法、司法、守法等各个环节，在政府资金安排、土地供应、税费减免、资质许可、标准制定、项目申报、职称评定、人力资源政策等方面与国有企事业单位一视同仁，并严厉整治“三强”、“三乱”、围标串标、违规中介等问题，依法平等保护各类市场主体产权和合法权益。同时，梳理编制“免罚清单”，推行“两轻一免”柔性执法，在法定权限、范围内给予企业容错纠错的空间，杜绝一味处罚、一罚了事，让企业真正感受到“执法温度”。
四是改进作风，打造“最亲清”的政商环境。将严格落实省委提出的“六个坚持”“六个不要”的基本要求，强化对政府系统党员干部的廉政教育，自觉接受人大监督、司法监督、审计监督、舆论监督，坚决遏制各类腐败问题发生，做到政商之间有交集不搞交换、有交往不搞交易，持续构建亲而有度、清而有为的新型政商关系。同时，进一步畅通企业诉求渠道，24小时开通县长热线，确定专人专班收集企业和群众诉求，着力解决企业在开办登记、投资建设、生产经营、变更注销等方面遇到的“难点”“堵点”“痛点”问题。
优化营商环境，没有终点，也永无止境。我县将从一点一滴做起，把优化营商环境牢牢记在心里、抓在手上，用政府权力的“减法”换取市场活力的“加法”，用政府的工作效率换取企业的发展效益，以一流的营商环境助力建设“富庶、活力、美丽、幸福”现代化新徽县。