姚潔凝: 巿建局正重蹈土發公司的覆轍
歷史正在不斷重演，巿建局在回歸前是土地發展公司（下稱「土發公司」），回歸前後都以自負盈虧的模式運作，其成立的目的之一，是要以公營機構的身分，彌補私人發展商在巿區重建上的不足。
1997年的亞洲金融風暴令香港的資產價格大跌，土發公司資金流出現問題，最後於2002年由政府注資100億，注資後改名為巿建局。可是，20年過去了，巿建局在2005年轉虧為盈後，於十多後的2022年5月22日行政總監網誌《摯誠.志成》透露，在未來五年需要多1,200億元成本，市建局現金儲備只有約300億元，有機會要發債維持營運。在6月，其行政總監獲續任多3年。巿建局行政總監在續任前約半個月，在網誌高調透露巿建局要更多資金去做巿區重建項目，予人感覺巿建局有意要求政府再次注資，亦讓公眾有錯覺，行政總監在續任前與政府已談好續任條件，政府亦好像同意了其要求一般。實際上，要政府向巿建局注資1,200億元，會增大政府的財政負擔。為何巿建局這二十多年來，仍未有汲取土發公司的歷史教訓呢？
現正值二次回歸，金融危機正醞釀中，巿建局會否重蹈土發公司的覆轍，仍是未知數。可是一位年薪過五百萬，薪酬與行政長官看齊的行政總監，在過去六年不斷地提出巿建局會面對資金不足的情況。公眾卻不知道，這位公營機構的行政總監，有沒有檢視其機構的營運模式和資金流，有沒有做好風險管理。巿民可以預期，若香港的資產價格再次大跌，巿建局有機會又要納稅人再次注資。
巿建局於過去20年享盡免補地價和豁免安置用地地價的優惠政策，與私營發展商合作的項目均獲大量利潤，可惜這套營運模式只適用於資產價格上升的情況。巿建局不斷地以高於巿場的價錢收購舊樓，重建後與發展商以更高價出售，這樣的營運模式只會形成惡性循環，令巿建局所需的資金流越來越多，長此下去缺乏可持續性。另外，免補地價和豁免安置用地的優惠，尤如利用了公共資源協助私營發展商謀利，這種方式有違社會公義原則，明顯已不合時宜。
若我們參考本地發展商和鄰近地區的其他重建模式，公營或私營機構利用公權力和資本，獲得小業主的私有產權，是有社會責任去保護小巿民的居住權。 在過去十年，本地發展商、新加坡巿建局和內地城中村的重建，已續漸發展到以「樓換樓」和「一呎換一呎」的模式去替代現金收購。巿建局現時所謂的「樓換樓」計劃，住宅自住業主必須先接受按「七年樓」呎價計算的現金補償金額，才可選擇「樓換樓」，這是一個賺到盡，毫無社會承擔的方案。舊樓小業主本應可以在重建前後獲得相同面積的單位，在重建期間應獲得租金津貼在外區臨時安置。若巿建局用這套可持續發展的模式，不但可以免除收購時的資金流問題，亦可負起社會責任，保障小巿民的居住權。另外，小業主在重建後所獲得的單位，其業權可作適度的限制，如只能繼承和出租，不能作炒賣，這樣亦可以壓抑不停升温的樓價。
筆者希望巿建局能肩負起公營機構的社會責任，以創新思維持續進步，未雨綢繆，修正其營運模式的缺點，為下一波資產價格下跌做好準備。
文章只屬作者觀點，不代表本網立場。
文章原刊於《大公報》
歷史正在不斷重演，巿建局在回歸前是土地發展公司（下稱「土發公司」），回歸前後都以自負盈虧的模式運作，其成立的目的之一，是要以公營機構的身分，彌補私人發展商在巿區重建上的不足。
1997年的亞洲金融風暴令香港的資產價格大跌，土發公司資金流出現問題，最後於2002年由政府注資100億，注資後改名為巿建局。可是，20年過去了，巿建局在2005年轉虧為盈後，於十多後的2022年5月22日行政總監網誌《摯誠.志成》透露，在未來五年需要多1,200億元成本，市建局現金儲備只有約300億元，有機會要發債維持營運。在6月，其行政總監獲續任多3年。巿建局行政總監在續任前約半個月，在網誌高調透露巿建局要更多資金去做巿區重建項目，予人感覺巿建局有意要求政府再次注資，亦讓公眾有錯覺，行政總監在續任前與政府已談好續任條件，政府亦好像同意了其要求一般。實際上，要政府向巿建局注資1,200億元，會增大政府的財政負擔。為何巿建局這二十多年來，仍未有汲取土發公司的歷史教訓呢？
現正值二次回歸，金融危機正醞釀中，巿建局會否重蹈土發公司的覆轍，仍是未知數。可是一位年薪過五百萬，薪酬與行政長官看齊的行政總監，在過去六年不斷地提出巿建局會面對資金不足的情況。公眾卻不知道，這位公營機構的行政總監，有沒有檢視其機構的營運模式和資金流，有沒有做好風險管理。巿民可以預期，若香港的資產價格再次大跌，巿建局有機會又要納稅人再次注資。
巿建局於過去20年享盡免補地價和豁免安置用地地價的優惠政策，與私營發展商合作的項目均獲大量利潤，可惜這套營運模式只適用於資產價格上升的情況。巿建局不斷地以高於巿場的價錢收購舊樓，重建後與發展商以更高價出售，這樣的營運模式只會形成惡性循環，令巿建局所需的資金流越來越多，長此下去缺乏可持續性。另外，免補地價和豁免安置用地的優惠，尤如利用了公共資源協助私營發展商謀利，這種方式有違社會公義原則，明顯已不合時宜。
若我們參考本地發展商和鄰近地區的其他重建模式，公營或私營機構利用公權力和資本，獲得小業主的私有產權，是有社會責任去保護小巿民的居住權。 在過去十年，本地發展商、新加坡巿建局和內地城中村的重建，已續漸發展到以「樓換樓」和「一呎換一呎」的模式去替代現金收購。巿建局現時所謂的「樓換樓」計劃，住宅自住業主必須先接受按「七年樓」呎價計算的現金補償金額，才可選擇「樓換樓」，這是一個賺到盡，毫無社會承擔的方案。舊樓小業主本應可以在重建前後獲得相同面積的單位，在重建期間應獲得租金津貼在外區臨時安置。若巿建局用這套可持續發展的模式，不但可以免除收購時的資金流問題，亦可負起社會責任，保障小巿民的居住權。另外，小業主在重建後所獲得的單位，其業權可作適度的限制，如只能繼承和出租，不能作炒賣，這樣亦可以壓抑不停升温的樓價。
筆者希望巿建局能肩負起公營機構的社會責任，以創新思維持續進步，未雨綢繆，修正其營運模式的缺點，為下一波資產價格下跌做好準備。
文章只屬作者觀點，不代表本網立場。
文章原刊於《大公報》
山东淄博是钱其生的“滑铁卢”，更是他的伤心地。
钱其生，江苏无锡人，现年73岁，是山东省淄博市张店区淄博乾翔月半湾小区9号住宅楼和地下车库的实际施工人。现在已完工。施工期间，淄博市乾翔置业公司法定代表人伊斌，将9号楼的30套楼房预售给钱其生，作为他的基建费用。但是完工以后，伊斌又与一个叫张正江的人签订假的合作建房协议，30套楼房全部被张正江非法侵占，致其血本无归。
据了解，2014年11月20日，钱其生为乙方，山东千乘建工有限公司为甲方，双方签订《风险承包经营合同》。合同约定：工程名称为月半湾9号楼，建设单位为淄博乾翔置业有限公司，工程内容为土建、安装，建设面积8000平方米，钱其生履行山东千乘建工有限公司同建设单位淄博乾翔置业有限公司签订的建设工程施工合同，行使并承担山东千乘建工有限公司在建设工程施工合同的一切权利和义务，工程款的支付为发包人每次工程拨款时扣留1.5％和相应税金后支付给钱其生，钱其生对该工程实行风险承包，独立核算。合同签订后，钱其生即组织人员垫资施工，一直到主体全部完工。
2016年5月17日，钱其生与淄博市张店区市民张正江签订《车库工程承包合同》，合同约定张正江将乾翔月半湾9号楼地下车库及小区入口车库工程委托给钱其生承包施工，承包内容为施工图纸上的全部内容，承包方式为大包干方式，每平方米1700元，按实际施工面积据实结算。现该车库工程已经完工并验收合格。
至此，钱其生已经在该项工程上垫支近2000万元，淄博乾翔置业有限公司一直没有按照约定拨付施工费用。
为了稳住钱其生继续施工，2016年9月23日，淄博乾翔置业有限公司法人伊斌出具证明，将乾翔．月半湾9#楼1单元22套住房和2单元东户2楼、4-11楼8套住房，共计30套住房，均价为每平方米4880元，预售给钱其生，作为钱其生施工费用。
建设单位淄博乾翔置业有限公司因外欠债务大多，于2019年7月24日被张店区人民法院裁定宣告破产。
在破产重组时，钱其生作为实际施工人申报债权时，张正江和淄博市乾翔置业公司法定代表人伊斌签订合作开发协议，由于钱其生与张正江签订过9#楼及地下车库的施工协议和合同，重组否定了钱其生的债权申报及债权。破产重组工作基本结束后，张正江不但不支付工程款，还将建设方预售给钱其生顶账的30套房子强行非法侵占，价值3000多万元。
为依法维护自身合法权益，钱其生将山东千乘建工有限公司、张正江和第三人王爱民告上法院，请求依法判决被告支付工程款、停工损失费 等1900余万元，并返还被扣留的模板、钢管等价值350万元的财物一宗。
2021年9月22日14时，此案在淄博市张店区人民法院湖田法庭第二审判庭公开开庭审理。
审理中，山东千乘建工有限公司表示不认识钱其生，未与钱其生签订建筑安装工程承包合同或建设工程施工合同。而张正江答辩说，钱其生至今还欠其借款、租赁费及赔偿款共计949.11万元。
钱其生说，张正江将其租赁的钢管及扣件、电线电缆及建筑物资拉走后私自处理，多次联系对账结算，张正江总是以各种理由推脱。
2020年10月，在钱其生施工地负责看护工地的山东费县农民孙以发出具书面材料，证明2020年6月，张正江派人将钱其生板房4间拆除拉走。4间车库内的30余吨钢筋以及模板、木方、钢管、步步紧、扣件全部拉走，9号楼王爱民的脚手架、架管卡扣等也被拉走。
2021年12月16日，山东省淄博市张店区人民法院作出(2021）鲁0303民初5498号《民事判决书》。
法院认为，淄博乾翔置业有限公司作为案涉项目的发包人，山东千乘建工有限公司作为案涉项目的承建单位，双方之间形成建设工程施工合同法律关系。山东千乘建工有限公司及张正江将案涉工程转包给钱其生，钱其生作为该项目的实际施工人，双方之间亦形成建设工程施工合同法律关系，故山东千乘建工有限公司、张正江作为工程发包人应当承担支付钱其生工程款的义务。
法院认定张正江以山东千乘建工有限公司名义与钱其生签订的合同为无效合同。根据相关规定，建设工程已经竣工验收合格，应当参照该合同约定和施工情况结算工程款。
从查明的事实上，山东仲泰工程造价咨询有限公司出具的报告书对案涉月半湾9号住宅楼及月半湾9号住宅楼车库工程造价进行了鉴定，其中月半湾9号住宅楼工程造价6906071.49元，月半湾9号住宅楼车库工程造价3244052.82元，合计10150124.31元。
在庭审中，钱其生及山东千乘建工有限公司、张正江均认可已向钱其生支付了工程款280万元，车库承包人王爱民也认可张正江向其支付了工程款1474435元。对此钱其生不予认可，他坚持认为，张正江支付给承包人王爱民的工程款，已经包含在山东千乘建工有限公司、张正江向其支付的工程款之内。事实上，张正江以付款为由，骗取了该份收款凭证后并未实际支付，钱其生账户也从未收到该笔款项，张正江亦未向法院提交付款凭证，法院仍以钱其生未提供证据推翻张正江的该项抗辩意见为由，对钱其生的辩解不予采信。
法院对钱其生主张的“工程款10684790元数额较高，不予采纳，应据实结算。”同时对停工损失费、经济损失赔偿费以没有证据证实为由不予支持。最后，法院判决：山东千乘建工有限公司、张正江向原告钱其生支付欠付的工程款4040489.31元及利息；驳回原告钱其生的其他诉讼请求。
钱其生说，张正江和淄博市乾翔置业公司法定代表人伊斌签订的《合作开发协议》，也是后来两人补签的一份虚假协议，其目的就是为了赖掉伊斌预售给钱其生作为施工费用的30套楼房，使张正江最终非法侵占了这些楼房。
目前，月半湾小区已更名为“民泰兴盛家园”，案涉30套楼房已被张正江、伊斌二人销售一空，而钱其生垫付的1000多万元施工费用毫无着落，同时，他还欠着上千万元的民工工资和建筑材料费用。
据钱其生介绍，在最初承建该工程项目时，因建设方淄博市乾翔置业公司手续不齐全，多次被政府有关部门叫停，就打算放弃该项目。但是，张正江、伊斌又找到他，软硬兼施地强行让他继续施工。有一次，张正江以欠款为由，将钱其生非法拘禁关押至四宝山化工厂仓库，凌晨三时左右，钱其生趁机撬开铁门逃走。施工期间，还多次遭到张正江及其王某、张某鹏、李某等社会人员的恐吓威胁。
承建这个工程项目，成为钱其生的噩梦。钱其生现已开通某视频账户，他计划利用这些平台，维护自己的合法权益。正如他在某视频平台的简介中所说：在山东淄博投资建筑打拼十几年，刀尖舔血，历经生死，恍然如梦；来时豪情万丈，欲归空空行囊，无颜见江南父老……
江苏无锡老人钱其生在山东淄博的遭遇最终结局如何？我们将继续关注。
钱其生，江苏无锡人，现年73岁，是山东省淄博市张店区淄博乾翔月半湾小区9号住宅楼和地下车库的实际施工人。现在已完工。施工期间，淄博市乾翔置业公司法定代表人伊斌，将9号楼的30套楼房预售给钱其生，作为他的基建费用。但是完工以后，伊斌又与一个叫张正江的人签订假的合作建房协议，30套楼房全部被张正江非法侵占，致其血本无归。
据了解，2014年11月20日，钱其生为乙方，山东千乘建工有限公司为甲方，双方签订《风险承包经营合同》。合同约定：工程名称为月半湾9号楼，建设单位为淄博乾翔置业有限公司，工程内容为土建、安装，建设面积8000平方米，钱其生履行山东千乘建工有限公司同建设单位淄博乾翔置业有限公司签订的建设工程施工合同，行使并承担山东千乘建工有限公司在建设工程施工合同的一切权利和义务，工程款的支付为发包人每次工程拨款时扣留1.5％和相应税金后支付给钱其生，钱其生对该工程实行风险承包，独立核算。合同签订后，钱其生即组织人员垫资施工，一直到主体全部完工。
2016年5月17日，钱其生与淄博市张店区市民张正江签订《车库工程承包合同》，合同约定张正江将乾翔月半湾9号楼地下车库及小区入口车库工程委托给钱其生承包施工，承包内容为施工图纸上的全部内容，承包方式为大包干方式，每平方米1700元，按实际施工面积据实结算。现该车库工程已经完工并验收合格。
至此，钱其生已经在该项工程上垫支近2000万元，淄博乾翔置业有限公司一直没有按照约定拨付施工费用。
为了稳住钱其生继续施工，2016年9月23日，淄博乾翔置业有限公司法人伊斌出具证明，将乾翔．月半湾9#楼1单元22套住房和2单元东户2楼、4-11楼8套住房，共计30套住房，均价为每平方米4880元，预售给钱其生，作为钱其生施工费用。
建设单位淄博乾翔置业有限公司因外欠债务大多，于2019年7月24日被张店区人民法院裁定宣告破产。
在破产重组时，钱其生作为实际施工人申报债权时，张正江和淄博市乾翔置业公司法定代表人伊斌签订合作开发协议，由于钱其生与张正江签订过9#楼及地下车库的施工协议和合同，重组否定了钱其生的债权申报及债权。破产重组工作基本结束后，张正江不但不支付工程款，还将建设方预售给钱其生顶账的30套房子强行非法侵占，价值3000多万元。
为依法维护自身合法权益，钱其生将山东千乘建工有限公司、张正江和第三人王爱民告上法院，请求依法判决被告支付工程款、停工损失费 等1900余万元，并返还被扣留的模板、钢管等价值350万元的财物一宗。
2021年9月22日14时，此案在淄博市张店区人民法院湖田法庭第二审判庭公开开庭审理。
审理中，山东千乘建工有限公司表示不认识钱其生，未与钱其生签订建筑安装工程承包合同或建设工程施工合同。而张正江答辩说，钱其生至今还欠其借款、租赁费及赔偿款共计949.11万元。
钱其生说，张正江将其租赁的钢管及扣件、电线电缆及建筑物资拉走后私自处理，多次联系对账结算，张正江总是以各种理由推脱。
2020年10月，在钱其生施工地负责看护工地的山东费县农民孙以发出具书面材料，证明2020年6月，张正江派人将钱其生板房4间拆除拉走。4间车库内的30余吨钢筋以及模板、木方、钢管、步步紧、扣件全部拉走，9号楼王爱民的脚手架、架管卡扣等也被拉走。
2021年12月16日，山东省淄博市张店区人民法院作出(2021）鲁0303民初5498号《民事判决书》。
法院认为，淄博乾翔置业有限公司作为案涉项目的发包人，山东千乘建工有限公司作为案涉项目的承建单位，双方之间形成建设工程施工合同法律关系。山东千乘建工有限公司及张正江将案涉工程转包给钱其生，钱其生作为该项目的实际施工人，双方之间亦形成建设工程施工合同法律关系，故山东千乘建工有限公司、张正江作为工程发包人应当承担支付钱其生工程款的义务。
法院认定张正江以山东千乘建工有限公司名义与钱其生签订的合同为无效合同。根据相关规定，建设工程已经竣工验收合格，应当参照该合同约定和施工情况结算工程款。
从查明的事实上，山东仲泰工程造价咨询有限公司出具的报告书对案涉月半湾9号住宅楼及月半湾9号住宅楼车库工程造价进行了鉴定，其中月半湾9号住宅楼工程造价6906071.49元，月半湾9号住宅楼车库工程造价3244052.82元，合计10150124.31元。
在庭审中，钱其生及山东千乘建工有限公司、张正江均认可已向钱其生支付了工程款280万元，车库承包人王爱民也认可张正江向其支付了工程款1474435元。对此钱其生不予认可，他坚持认为，张正江支付给承包人王爱民的工程款，已经包含在山东千乘建工有限公司、张正江向其支付的工程款之内。事实上，张正江以付款为由，骗取了该份收款凭证后并未实际支付，钱其生账户也从未收到该笔款项，张正江亦未向法院提交付款凭证，法院仍以钱其生未提供证据推翻张正江的该项抗辩意见为由，对钱其生的辩解不予采信。
法院对钱其生主张的“工程款10684790元数额较高，不予采纳，应据实结算。”同时对停工损失费、经济损失赔偿费以没有证据证实为由不予支持。最后，法院判决：山东千乘建工有限公司、张正江向原告钱其生支付欠付的工程款4040489.31元及利息；驳回原告钱其生的其他诉讼请求。
钱其生说，张正江和淄博市乾翔置业公司法定代表人伊斌签订的《合作开发协议》，也是后来两人补签的一份虚假协议，其目的就是为了赖掉伊斌预售给钱其生作为施工费用的30套楼房，使张正江最终非法侵占了这些楼房。
目前，月半湾小区已更名为“民泰兴盛家园”，案涉30套楼房已被张正江、伊斌二人销售一空，而钱其生垫付的1000多万元施工费用毫无着落，同时，他还欠着上千万元的民工工资和建筑材料费用。
据钱其生介绍，在最初承建该工程项目时，因建设方淄博市乾翔置业公司手续不齐全，多次被政府有关部门叫停，就打算放弃该项目。但是，张正江、伊斌又找到他，软硬兼施地强行让他继续施工。有一次，张正江以欠款为由，将钱其生非法拘禁关押至四宝山化工厂仓库，凌晨三时左右，钱其生趁机撬开铁门逃走。施工期间，还多次遭到张正江及其王某、张某鹏、李某等社会人员的恐吓威胁。
承建这个工程项目，成为钱其生的噩梦。钱其生现已开通某视频账户，他计划利用这些平台，维护自己的合法权益。正如他在某视频平台的简介中所说：在山东淄博投资建筑打拼十几年，刀尖舔血，历经生死，恍然如梦；来时豪情万丈，欲归空空行囊，无颜见江南父老……
江苏无锡老人钱其生在山东淄博的遭遇最终结局如何？我们将继续关注。
越努力越质疑自己，方向是不是真的错了？如果我早接受自身的平凡，会不会就认命了，不必这样辛苦？不过想想，其实那些年我是接受了的，可是命运就非逼得我走上了这样的路，很多时候，努力其实就没有那么励志那么漂亮，更多是为了些俗不耐的事！这个社会已经快卷到，让我觉得，自己没活路，努力的毫无价值！丧气啊丧气！这是一个原来同事发的朋友圈，一个集聪明美丽努力幸运于一身的人！都这样迷茫着，不过也都这样坚持着！一觉醒来，我也还将继续[悲伤][悲伤]
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