【如何理解当下房地产低迷困局？】
【1 增速困境】
房地产公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
这个公式是建立在过去几百年，数十个国家的数据基础之上的。
这实际上是给出了房价增长的边际条件，不过，以上三个因素最终都要转化为现金流要素发挥作用。一般情形下：经济增长，居民收入增加，远期现金流增加，当期折算价格更高；货币表现形式的通货膨胀速度越高，居民名义工资更高，远期现金流增加，当期折算价格更高；城市化速度越快，居住有效需求越大，供给价格溢价，当期折算价格更高。
这解释了过去25年间，中国房地产市场改革以来，房价增速的基本逻辑。
2015年之前，全国年均经济增速9%以上，名义通胀速度3%左右，城市化速度带来的增速2%，年均增速14%左右，正好全国房价每5年翻一番，一线城市由于有效需求更大，每2-3年翻一番，是符合逻辑的。
必须提到，2015年各地实施的“去库存”政策，当时经济增速已降至6%左右，通货膨胀速度2%左右，由于刘易斯拐点的影响，城市化速度有所下降，年均增速8%左右，应该是9年翻一番，但我们看到2016-2017年的快速翻番，这样就透支了远期现金流。
而2020年开始的疫情，2022年的人口悬崖，预期经济增速在5%以下，城市化接近尾声，对房价增速是-3%的拖累，名义通货膨胀速度，但目前依然不到3%，房价增速就降到5%左右，需要14年才能翻一番。
但房地产企业的平均资金成本超8%：这在房价增速14%的时代，不是问题；在房价增速8%的时代，也还能玩；但在房价增速5%的时代，房企就必然面对亏损，表现为当期现金流为负。一旦没有银行的信贷支撑，房企必然破产清算。
拉升房价增速的办法：第一是把经济搞上去，让增速重回8%以上，这几乎不可能；第二是继续大幅提高城镇化率，在当下城市人口不减少的情况下，远期城镇化率已超70%，没有可能性；第三是把名义通货膨胀率搞上去，这是开放商和地方政客们常见的说辞，但这背后蕴藏着巨大的风险，假设名义通胀率剧烈上升至5%以上，居民的近端现金流风险暴露，要知道全国有6亿人月均收入低于1000元，而名义工资的传递需要时间，这个时间窗口把握不好，就是工资-通胀螺旋，经济风险立马变为政治风险，需要高超的技巧。
【2 高杠杆下的现金流崩裂】
2013年，中国爆发了钱荒，钱荒背后的原因，是财务成本吞噬企业现金流（仅仅依靠企业赚的钱、地方财政收入形成的现金流，无法覆盖各类利息，当期现金流为负不得不提高借贷利率来饮鸩止渴），最终中央银行出台各类粉，缓解了现金流问题。
财务成本之所以高企，就是企业也好，地方政府也好，债务杠杆率太高了。
但债务杠杆率的问题解决了吗？快10年过去了，我们看到的是没有。
2015年之后的“去库存”政策，进一步导致了居民杠杆率的疯狂抬升，逐渐侵蚀居民的当期现金流。而2020年疫情以来，全社会，不管企业也好、地方政府也好、居民也好，高杠杆下的现金流出现了崩裂循环。
如果高杠杆下当期现金流没法改善的话，那么崩裂就会发生。
延缓崩裂的办法：一是降低债务利率，中国地方政府和企业的资金利率不低于8%，中国居民的资金利率不低于5%，所以我们看到当前的金融政策实际上是想解决这两个问题，一方面扩大地方发债量同时降低发债利率以及短期债务转为长期债务，一方面是降低中小微企业的融资利率，下一步可能会适当降低LPR利率或者对2015年以后的存量房贷利率不再采用上浮100个基点甚至更多基点问题；二是鼓励进一步加杠杆，你没看错，因为新增的杠杆实际上产生的是当下现金流，你贷的款是别人的当期收入，各地出台降低首付、降低购房门槛、棚改房票化、买房纳入公务员考核目的就是如此。
【房地产死局】
不管是提高房价增速预期还是延缓现金流崩裂，操作难度都很大，并且都是治标不治本。房地产行业的供需双方（房企和居民），实际上很大程度上已整体进入了明斯基的第二到第三阶段。房地产已陷入死局，技术官僚面临的困难是巨大的。
我们从现金流入手，从投资收益率、资产负债率的角度，再审视一下房地产死局的核心：房企开发房子不赚钱，居民买了房子还不上贷款。
房地产除了居住以外，还是很重要的投资品。在经济高速增长的经济体，房屋租售比会极高，但这并不是房价错了或者房租错了，而是远期现金流折算的巨大溢价，当下房租低，折算当下的租售比甚至低于银行利息，但是未来的房租会起来，到时会高于远期银行利息，那么当下房价就有了支撑。【即是，当前高房价具有合理性。】
但问题在于，经济高速增长很难一直持续下去，科技创新不是线性发展的，经济降速就是非常自然地，增长也会遇到瓶颈。那么，任何一个城市，其租金，就由居民的远期现金流水平决定，如果一个城市50%以上的居民能承受年50万左右的租金，那么该公寓的远期价格应为50万*70/4=875万，即便该城市居民当期现金流只有10万，875万的房价也是合理的。
当前，人类的效率依然是有限增长的，假设中国人均GDP增长潜力从1.2万美元达到2.4万美元以上，甚至3.6万美元，那么50%的家庭远期现金流也只有7-8万美元，假设其现金流50%用于租房（现实中往往租金支出占比更低），年租金上限即为25万左右，则满足居住需求的公寓远期价格即为25万*70/4=437.5万元。可以想想当下一线城市人均GDP及其潜力，一套公寓800万基本已反映远期现金流折算。
这一切都是在非常理想的情况下，比如中国经济从现在开始，保持中高速增长5%以上持续30年以上，中间波动较小，人口老龄化对居民现金流没有恶化效应。实际上，当下房价已经对未来20年的远期现金流产生了透支效应，没有现金流的需求都不是有效需求。
如果不对房企和居民融资利率进行调整，同时通过保就业等手段提高居民名义收入增加当期现金流和远期现金流预期的话，房地产就是死局。
房企最好的情况，就是类似日本的僵尸企业，不断通过现金流输入降低杠杆，但这需要增加销售收入，这比日本企业通过外贸赚钱还债更难，因为城市化接近尾声，难度非常大。
但愿我们有智慧处理好这些问题。

有哪些30岁才明白的人生真相[摊手]

社交：

1.成年人维持友情这种关系要付出的情绪成本，是很高的。（浮笙姑娘呐）

2.周国平说，人生要有不较劲的智慧。常与同好争高下，不与傻瓜论短长。和错的人纠缠，只会把你拖入污浊的泥淖。不要与烂人烂事纠缠，因为你的好时光值得浪费在一切美好的事情上。（像天空一样）

3.人世间的常态并不是互相理解，而是相互误会。有坏的误会，亦有美好的误会。不仅误会别人，有时自己也误会自己。所以，他人对我们的错误看法，真的不必在意。 （寂地）

4.要善良。善良是不主动伤害别人。适宜的礼貌是善良，适时的看破不说破也是善良。聪明人很多，看透的人很多，不在乎别人的人很多，但是善良的人没有那么多。每个人都有需要安慰需要帮助需要鼓励的时候，热心比冷眼难很多。（刘晓猫）

5.不管以前多亲密，当分开之后，彼此的生活不再有交集，必然慢慢陌生，直到淡出生活。既然已无客观条件支持，如果分开之后仍保持为朋友，那确实很难得，“珍惜”和“在乎”是唯一的缘由。 （柳下风）

6.一位好人也可能失控做出千夫所指的事，一个人的行为可能基于当时的形势产生。勿去考验人性，对关系和事件的管理，应重在方法和预防。（柳下风）

7.在长者面前，不要以为能隐瞒一些东西，比如虚伪、卖弄和谎言，他们只是不想拆穿而已。每个人都在长大，都会长大，都会看清以前没看清的很多东西。（柳下风）

爱情：

1.相信爱情，相信婚姻。这和你的付出是成正比的，有些人运气好，很早就遇到相知相惜的人。就算你还未遇到，也不要气馁，要相信好事多磨。但你必须内心明白，你需要怎样的爱情与婚姻。也可以一边寻找，一边给自己定位，人活着需要不断尝试，那是生命意义的一部分。（easy容易的）

2.适合什么工作，什么样的伴侣，都是需要思考和规划的。最重要的不是对方优秀，而是与你的匹配度。最想要安安稳稳变化不大的生活，就进体制；最看重伴侣带的出去，拿得出手，就找帅的。确定了这些，今后就不要看到别人有而你没有的东西就眼红，因为每个人最需要的东西是不同的。（兔子军团主唱）

3.在情感中要耐心，大家都是孩子，都是第一次面对生活，不要把生活的不如意，怪罪在另一半身上。自己的生活，大多数问题还是出在自己。有问题就解决它，不好解决就慢慢解决，或者学会与之共存。生活就是像旧衣服，不要怕打补丁，也不要有思想洁癖，只要不是原则性问题，都有解决的方法。即使是原则问题，也有把对方解决掉的方法。不用担心。（刘晓猫）

4.婚姻的本质是实现自我成长，互相照顾互相取悦很有必要，和你是男是女没关系，归根到底你得先是个人，是人就要合乎人性。别得到的时候觉得自己是弱势群体理所应当，付出的时候就不说女性能抵半边天了。（吾行）

家庭：

1.当一个人要为更多人负责，承担更多责任，甚至为此要牺牲自己原有的权利时，是很难保持年轻感的。（浮笙姑娘呐）

2.放下那些心里的偏执和理想化，去以更柔软的方式，爱我所爱的人，过我想过的生活。（嘉倩）

3.每个人都有为了生活抛弃自尊的时候。在韩剧《请回答1988》中有一句台词：人真正变强大，不是因为守护着自尊心，而是为了爱的人抛开自尊心的时候。（案板上的鱼）

工作：

在自己喜欢的领域行业工作是一种幸运，要好好珍惜。不在的话是一种常态，生存下去才能生活。不用太纠结于是否要即刻改变转行，可以考虑发展副业。然后凭借本领、坚持和爱，让它成为主业。没成为也没关系，很多真爱的事也确实适合做副业。（刘晓猫）

自我：

1.要对自己有要求，不要让自己放纵下去。放纵永远没有尽头，只会越来越“爽”，很容易就陷入了越来越难以挽回的局面。但对自己有要求，并不等于苛求。（浮笙姑娘呐）

2.之后，你越会发现，年轻时特别在意的很多优势，比如智商，口才，长相，学历等，越来越让位于一些更重要的东西，比如自律，耐心，持久的付出。

3.阅读是摆脱中年油腻的最好办法。中年油腻是烟火市井气息的具体表现。我是俗人，无法免俗，市井味道总会沾染，那也要一些其他的东西去中和，那就是阅读。什么都可以读，什么也都要读，不要只盯着小说看，散文、诗词、随笔、科普、哲学、美术都读一点。 （♫eric™）

4.运动是塑造自己健康心理的良方。

5.对一切事物保持好奇心。

6.一次把事情做对。30岁之后，时间就愈发显得珍贵了。你很少有机会让一切推翻重来。那唯一能做的就是提高效率，这就叫一次把事情做对。

人生 ：

1.相比于生死相隔的痛，一切失去但有办法失而复得的事情，都是能够承受的。（爱打盹的猫）

2.生活中的10％是由发生在你身上的事情组成，而另外的90％则是由你对所发生的事情如何反应所决定。换言之，倘若你做错1件事，你就可能需要做9件事去弥补它，追着错误跑你会越错越远。（像天空一样）

3.存在主义哲学家保罗.萨特曾经说过一句至理名言：他人即地狱。这话真的是一针见血，我们可以接受自己的失败，但却无法忍受别人的成功，因为那对于我们来说，才真正是彻头彻尾的悲剧。（如烟尘）

4.真正的长大，不是海啸狂风来势汹汹，不是地裂天崩措手不及，而是平凡世界里的琐事过后，无风无雨的一天，你突然抬头那一下忽然发现，爸爸的花儿落了，而你终于明白你的人生要怎么过，你的未来该怎么做，你该把你宝贵的温柔给谁的时候。（案板上的鱼）

5.完全不必惧怕30岁的到来，这个年龄阶段拥有的智慧和力量，超越之前的总和。而且心态向上的人，由于善于自我管理。相貌一定是比20几岁更好看的。无论你什么出身，更智慧的30几岁看少年的自己永远是“土气”的。

古人说“三十而立”，这个“立”就是立身之本，说白了就是“三观”。追求，想法，未来的能力，全写在脸上。跟是否妆容精致皮肤是否紧致头发多少一点关系也没有，有经验的人看眼神就知道一个人的状态，这种东西掩饰不了，也表演不出。

于是，30之后，我放下了所有自欺欺人的想法，就像王菲说的那句，“你要恍惚地面对这个世界，笔直地面对自己”。（裁缝阿普）#情感##青春恋一夏#

职业看相小十年了吧，老粉知道我是不看未成年人面相的，因为早些年家长问我孩子面相的问题都是以后财运好不好？婚顺不顺？很少有人问孩子性格特质，如何与孩子沟通这类的问题。所以一直拒绝给孩子看相，并不是因为孩子看相看不准。昨天给朋友孩子（10岁）看了一下，她说我比她还了解孩子的性格，我说这个孩子很务实也很有主见，严厉的管束会让他比较叛逆，一定要尊重他的兴趣爱好，是否可以走艺术特长生这条路？除了出国留学和艺术特长生，这孩子正常高考不容易上到太好的大学，因为文曲受克，大考就失利，走正常的高考无论文理科都很难出挑。孩子父亲也有想把孩子送出国的想法，这孩子画的画走艺术特长也绝对没有问题，现在还小，在15岁之后进入额运，再多与孩子交流尊重他的选择。换句话说这孩子要走父母选择的路，就很拧巴，哪怕我们外人看起来这条路是“正确”的。他的命格就是除了金钱之外，靠不得父母，越靠越糟，适合自由飞翔。最后朋友很感谢我给她的建议，我自己也觉得很有成就感，现在的家长和十年前家长观也有很大的不同，也更注重孩子的性格养成，决定可以接受10岁以上的孩子性格、学业方向、兴趣培养和沟通咨询，不涉及未来财运和情感咨询。有需要的家长们，欢迎私信！