牛市开始从初期阶段向加速阶段了。总结目前情况：设想大概五十个行业，五个左右行业大多数股票已经创四年高点，有的已经超过2015年牛市高点。特别是芯片半导体，新能源材料配件汽车，食品饮料酒，医药医疗。大约一半的行业前三左右龙头老大和大盘蓝筹也实现如上的突破前高。估计两市3600只左右股票，已经有六百左右股票已经达到上述高度。现在选股方向：1.咬住证券不放松，牛市确立和加速都是大金融先行，特别是证券。2.特别关注二线三线蓝筹。选择已经日线周线多头发散或者突破这两年高位的股票。每个行业的1-6名要特别关注。一般第二波都是该类股票。3.不要去买最近半年涨了两杯甚至三倍以上的股票。任何股票不可能持续大涨。牛市中后期买中字头次新股绩优小盘股，到最后几周小资金买滞涨股甚至垃圾股。

郭莹辉：从政策、市场、用户三个层面看产业地产的变化
　　2020年7月23日下午，全联房地产商会写字楼分会在中粮置地广场召开全联房地产商会写字楼分会半年会暨会长交流会，主题为：把脉市场走向，解码商办未来。聚焦抗疫工作进入常态化背景下商业地产市场形势分析与应对，听取业内专家对商业地产现状的分析和解读，并探讨预测了商业地产市场未来趋势与策略应对，集合行业智慧与力量，提振行业信心与期望，推动商业地产的修复与回暖。
　　中科产城董事长郭莹辉参与副会长交流讨论，从三个层面分析了国家产业发展、区域规划、政策刺激对写字楼市场和产业地产市场产生的影响。

　　(一)宏观政策层面，刺激力度空前
　　政策刺激力度空前，对于土地、基础设施、产业发展形成一种强势的政策推动力，有利于启动内需，盘活资金与土地。2019年-2020年国家有关部门陆续发布了三个关联的政策。
　　--《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》
　　2019年5月28日国务院发布了《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》，国家级经开区要从传统承载经济、制造业的发展目标变成创新高地，以此释放了土地和创新的红利。此政策允许国家级经开区开发主体上市，表示在国有平台的基础上，历史遗留的投资问题、融资问题、资产变现等问题可通过市场化途径解决。在国家级经开区层面的产业地产开发、产业导入和地产开发配套等方面，政府给予政策支持。传统地产商、产业地产运营商以及政府平台公司应充分利用此政策。
　　--新基建
　　2020年3月4日，中央政治局常务委员会提出"加快推进国家规划已明确的重大工程和基础设施建设，加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度"，"新基建"成为广受社会关注的热词。
　　产业结构调整、基建投资导向与主体上发生了重大改变。基建通常是政府传统投资项目，而园区基础设施、产业地产的投资一般通过市场化途径解决。 "新基建"引起了地产商、金融机构与产业方的关注。无论是疫情后作为国家提振经济的一个国家战略，还是作为地产转型的政策指引，新基建已引起了各方的注意，如何通过新基础寻找产业地产的突破口。大家可关注此方面的投资机会。
　　--《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》
　　2020年7月17日国务院颁布了《关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》，对我国169家高新区的功能定义和产业创新进行了总体指导，在产业发展、成果转化、产城融合、地产开发等一系列领域的支持力度都达到了一个新的高度。产业创新需要城市生活配套、政策与资金支持、组织机构调整。这些理念在过往的政策里有所体现，此次新政依旧存在，诸如关于高新区开发主体上市事宜，与去年政策允许经开区主体上市的规定相同。关于人才流动方面，对于创新人员年龄超过65岁的规定，政策里亦有体现。产业物业必然会随着产业及人口的释放而产生。
　　除以上三个大的国家层面的政策外，国家部委专项、自贸区、示范区等相关政策也在陆续发布，通过政策层层叠加，对于土地、基础设施、产业发展形成一种强势的政策推动力，激活资金与盘活资土地，以启动国家内需，政策支持力度是前所未有的。

　　(二)市场开发层面，投资热情不减
　　商办和产业物业投资差异很大，北京商办物业投资目前已趋近饱和，北京四五环区域内是商办，五环区域以外是产业园。商办物业的投资具有金融工具的特点，但产业物业非融资工具，亦非对冲资产贬值的措施，产业物业为产业发展的重要载体。因政策层面的原因，北京不允许再有产业物业，北京工业用地市场非常萧条。亦庄和大兴的工业用地售价格100万元/亩，而顺义产业目前虽相对弱于以上两区，但工业用地售价300万元/亩。虽然土地价格不高，因苛刻的工业用地销售政策，北京市场非常萧条。但是在珠三角、成渝、长三角区域，尤其珠三角、长三角区域目前的工业用地市场表现活跃。长三角地区的工业用地售价20-30万元/亩，仅为北京的1/5。长三角地区的政府摒弃了传统的土地财政政策，但对土地的产值税收有要求，比如杭州，要求一亩地税收与产值达到一两千万元。纯工业用地价格更低，甚至每亩土地价格低至十几万元。当地政府可委托第三方机构招商，此方面的支持力度较大。近日，天津已经彻底放开了工业用地销售禁令，但北京政策未变化。天津放开工业用地销售禁令，下一步，北京产业会转移、外溢，伴随着新一轮投资商的投资转型。
　　另外一个需要考虑的问题是，地方政府对产城融合是如何理解的。目前政府会主动提供配套设施及服务，但不包括一线和省会级城市。由于政府的实际财政压力和经济不景气，对于准一线、二线以下城市的产城融合模式政府会主动配合。因为天津工业用地放开销售限制的刺激，其它地方又出现了利用工业用地勾住宅用地的现象。此领域投资层面的机会更多一些，尤其需关注深圳城市更新政策等。深圳政府允许投资商、开发商、产业方与村级别的政府直接对接，相关产业运作成功后，政府的招商补贴再行发放。深圳政府的政策力度、产城融合模式、城市更新的政策会刺激社会投资、产业导入，促进城市功能改变。
　　以往金融机构对于产业园区投资不感兴趣，今年部分金融机构主动寻找项目，回报率达到7%以上，金融机构开始关注产业物业中持有型物业的领域的投资。

　　(三)物业用户层面，选择日趋多样
　　生态化办公趋势明显，奥森公园总共13栋别墅，中科产城目前负责此项目的招商运营，租金不低，其不次于国贸地区的办公楼宇。从写字楼里出来一部分客群，更看重低密度、花园办公。疫情后商户对于办公品质的追求，类似当年非典后大家往郊区买住宅、办公。现象也许是暂时的，疫情过后情况还会变化，毕竟低密度办公通常都在城乡结合部。
　　物业使用效率需要提升，商办把楼层空间用到极致，人多便会减少使用面积，但是员工可以分时使用。比如，有公司把办公室搭成帐篷，员工在办公室休息，不用通勤。可见，商户对于租金比较敏感，利用效率可以对冲高租金。
　　客户向郊区化延伸。比如，写字楼客户因为成本原因向郊区产业园迁移。上海部分客户直接移到郊区办工。农业综合体环境良好，可把综合体改成众创空间、商务办公，环境良好，但通勤时间较长。客户现在基于成本、品质等因素考虑，选择的办公物业也越来越多元化。

【告别“摩天大楼竞赛” 多地在建及规划高楼项目降高度】停工数年的苏州中南中心有了新动静——高度由729米降至499米。为何是499米？答案或许就在日前住房和城乡建设部、国家发改委联合发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》（以下简称《通知》）中。

这份《通知》明确，今后“一般不得新建500米以上建筑，新建100米以上建筑应充分论证、集中布局”，同时要求新建高楼要符合“适用、经济、绿色、美观”的建筑方针，杜绝出现“贪大、媚洋、求怪”等建筑乱象，做到和城市的形神统一。

为何要对超高层建筑进行限制？摩天大楼对城市发展又意味着什么？

多地热衷建“摩天大楼”
——中国拥有超过100米的摩天大楼约2000座

曾几何时，拥有摩天大楼是一个城市经济发展的象征，中国多地一度掀起“摩天大楼热”，争先恐后筑起高楼大厦。

如今，中国早已不缺摩天大楼。上海有632米的上海中心大厦，是目前中国第一高楼；深圳有592.5米高的平安金融中心；北京有528米高的“中国尊”北京中信大厦；广州有塔身主体高454米的广州新电视塔，被人们亲切地称为“小蛮腰”；厦门有300米高的厦门双子塔，是厦门标志性城市景观之一……这些摩天大楼相继成为各地的地标。在不少城市管理者看来，一座或数座超高层建筑是展示城市形象的亮丽名片，不仅可以集中显示一个城市的经济实力、提高知名度，还能带动资源集聚，形成新的热门商圈。

超高层建筑的好处不止于此。超高层建筑有助于提高土地利用率。大城市特别是超大城市的中心城区，土地资源紧缺，寸土寸金，建筑在向空中发展时，可以通过高度的增加来扩大使用面积。

值得一提的是，开发商、建筑商对超高建筑也青睐有加。对开发商而言，通常在同一区域内，地标性的超高层建筑售价和租金都比较高，甚至还可以带动该区域房产售价及租价的上涨。对建筑商而言，超高建筑的设计、建造具有更大难度，拿到项目本身就是实力的证明，顺利完成则将极大地提升其业内知名度。事实上，不论是国际上的一些建筑大奖还是国内的“鲁班奖”，地标性的超高建筑都是拿奖常客。而近几年世界各地的超高建筑，多数由中国建筑企业承建。

统计数据显示，截至2020年4月，超过100米的中国摩天大楼建筑数量为1938座。根据英国高层建筑与城市居住区委员会的排名，全世界最高的20座建筑物有11座位于中国。

超高建筑有了硬约束
——多个在建及规划高楼项目降高度，“500米”成红线

拔地而起的一座座高楼，也对城市发展提出了考验。去年9月，住建部在《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》中就曾提出，要严格控制超高层建筑建设，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，加强超限高层建筑抗震、消防、节能等管理。此次《通知》进一步明确，要加强城市与建筑风貌管理，坚定文化自信，延续城市文脉，体现城市精神，展现时代风貌，彰显中国特色，并对建筑高度提出了具体要求，指出要“严格限制各地盲目规划建设超高层‘摩天楼’，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配”“中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主”。

记者注意到，多地高楼项目已纷纷调整了高度。此前有机构整理在建及规划项目资料显示，“到2020年，在世界十大摩天大楼中，中国或将拥有6座，包括苏州高度超过700米的中南中心。”而在今年4月24日公布的全新规划方案中，苏州中南中心的建设高度从729米降至499米。据悉，苏州中南中心自2014年初开始施工，2015年所有桩基完成施工，此后不久就传出停工消息，直至5年后再一次公布项目规划方案。

不止是苏州中南中心，多座在建或待建建筑都下调高度。武汉绿地中心由最初规划的超600米降至475米；深圳罗湖华润湖贝塔项目从早前公布的830米削减至500米；西安中国国际丝路中心大厦由501米降至498米，下调3米，刚好低于500米的限制高度；成都天府新区超高层项目主楼超塔建筑高度从2017年公布的677米改为489米……

在中国科学院院士、东南大学教授段进看来，中国城镇化建设的“上半场”已取得巨大成就。同时，建筑风貌乱象、城市文化缺失，千城一面、环境品质不高等问题逐渐显露。城市与建筑风貌管理问题，近年从文化自信的新高度引起了国家和社会广泛的关注。此次《通知》出台，针对这些问题，进一步明确了管理重点、制度抓手和落实传导机制，为更好地治理城市与建筑风貌迈出了坚实一步。

告别“摩天大楼竞赛”
——超高层建筑建设成本高，维护要求高，过度追求易形成浪费

对于今天的中国建筑行业，修建摩天大楼从技术上讲已不是难事，更重要的是考虑是否需要。

清华大学建筑学院教授宋晔皓认为：“中国摩天大楼的数量很多，占到全球总数的很大一部分，住建部门应该对修建超高层建筑进行约束。”他表示，“在寸土寸金的区域修建超高层建筑，的确能缓解用地紧张的状况。但对于很多城市与区域而言，其现有土地开发强度并没那么大，是没有必要修建超高层的。企业、政府等相关方往往是出于各自的考量，产生了这种冲动。超高层建筑的建设成本高，运营与维护成本大，但租金、售价的回报却不见得很理想，还要面临着消防安全等不可预知的特殊情况的挑战。”

目前中国的摩天大楼大多为写字楼或酒店。戴德梁行报告显示，2019年中国一线城市整体写字楼市场空置率攀升，达到近10年最高点，平均在10%左右；二线城市写字楼平均空置率更高，平均在28%左右。

戴德梁行中国区研究部主管魏东表示：“在空置率较高的城市，超高层项目将面临着建成后较重的销售或出租压力，一旦发生招商困难引发财政紧缩、前期开发项目时申请的大额贷款无法偿还等现象，投资风险将会愈发加大。虽然这些城市的高空置率未必都是由超高层建筑造成的，但不可否认的是，超高层建筑的总体体量巨大，动辄几十万平方米的项目投放市场需要更长时间的消化周期。如果开发商的资金实力难以支撑长期持有，大多数开发商会选择将项目散售，而一旦散售，项目品质将会在短期内迅速下降。”

不管是建设成本还是后期维护经营成本，摩天大楼都对一个城市的经济发展有着较高要求。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，超高层建筑外表看似靓丽，但居住和办公的性价比最低。首先，公摊太大，使用面积小；其次，超高层建筑维护成本很高，电梯、保温、照明、清洁、物业等费用，要比普通住宅高2倍左右；最后，超高层建筑是“三高”即高消耗、高成本、高碳排的最大来源之一。

此外，多数摩天大楼采用的全玻璃幕墙，容易折射日照，加剧城市热岛效应；消防设施应对摩天大楼的消防需求有技术瓶颈等，还存在一系列问题急需解决。

业内人士指出，一个城市没有雄厚的经济实力，无法建设和运行维护摩天大楼。但过度追求摩天大楼甚至形成一种“竞赛”，则必然带来浪费。随着国家对超高层建筑进行限制，“摩天大楼热”将真正降下温来，有望引导中国城市建筑进入更加理性、务实的阶段。链接: https://t.cn/A6LRcalB