【阿里、腾讯、京东都在裁员，难道互联网企业也不赚钱了？】在这求职跳槽的美好时期，却纷纷传来裁员的消息，尤其是互联网行业，高薪聘请的消息好像成为了奢望。据了解，阿里裁员30%，约4万人；腾讯裁员30%，约3万人；京东裁员30%，约3万人，原本靠着高收入供车供房的人，很有可能面临着房产断供的风险。另外今年春招数据显示，近4个月内，平台用户的面试邀约比仅仅只有14.72%，投10家企业，才有可能有1-2次面试机会，仅3月离职人数达到了276万，同比增长2.1%。
互联网大厂仅仅3月26万人离职，成为了继房地产、文教行业之后的第三大裁员产业，但是裁员才刚刚开始，就已经有一半的互联网都行动了，海啸巨浪还没有扑面而来，阿里、腾讯都已在裁员，就连“永远不会开除每一位兄弟”的京东刘强东，即使打脸也出来表态人才优化需要裁员，并且裁员幅度非常大，京东员工的工牌堆积成山，塞满一个个箱子，难道互联网企业也不赚钱了？裁员对于我们又会有什么影响？
处在裁员现状下的互联网巨头——阿里、腾讯、京东
在过去的20年里，被称为互联网的黄金20年，前十年电脑突然崛起，改变了我们的生活方式，后十年手机突然爆火，再一次引发了生活的突变，改变的同时，互联网也应运而生，赚的盆满钵满，互联网也成为了一夜暴富的代名词，非常赚钱，并且是躺着赚钱，互联网行业涌现好多行业巨头，比如阿里巴巴马云、腾讯马化腾，京东刘强东，甚至阿里巴巴马云、腾讯马化腾曾登上首富宝座。
据了解，互联网公司营收数据出炉，京东凭借9516亿的营收排在第一，同比增长27.6%，其中2021年第四季度营收为2759亿元，同比增长23%，阿里凭借7173亿元营收排在第二，其中第三季度营收为2425.8亿元，同比增长10%，净利润为192.24亿元，同比下滑75%。腾讯的营收只有5601亿元，同比增长16%，净利润为1237.8亿元，仅仅增长了1%。总营收都在增长，利润却在下滑。
另外，阿里巴巴表示需裁掉员工大约为3.9万人，阿里现在已经让业务部门制定了切实可行的计划，3.9万人只是个总数，具体到哪个部门，目前也大致有了方向，去年九月份。也有阿里的员工表示已经接到了裁员通知，消息称裁员有N+1的赔偿，如果选择内部轮岗，则没有补偿，被裁人员将没有2021到2022年的年终奖。
实际上，除了阿里、腾讯裁员，去年年末开始，滴滴，快手等多家互联网都传出裁员的消息，据了解，阿里的员工队伍非常庞大，去年的员工比2019年的增加了一倍多，达到了251462人，虽然裁员不断，但核心业务基本不会变。腾讯裁员计划消息人士的意思是，腾讯的裁员主要将从利润较低或者是亏损的业务中开始，而最大的可能就是腾讯视频和腾讯云，据了解，2021年六月份，腾讯有94182名员工，而一年前是70756人，为何曾经红火的行业如今却又开始裁员了呢？
互联网大厂为何裁员？
至于互联网为什么要这样大规模的裁员，有人说是因为疫情突袭，经济形势有所影响，这确实是原因之一，企业裁员的原因无非就是企业生产经营状况面临严重困难，需要减少成本支出；企业进行人员优化、组织加购调整；年底优胜劣汰、员工无法胜任岗位、违反规章制度、严重失职等，一般情况占比最多的就是公司经营遇到了困难，但是这些并不是互联网裁员最主要的原因，阿里、腾讯、京东等互联网巨头近几年还是有利润空间的，那么原因会是什么？我们又该如何应对？
首先，互联网行业是一个千变万化，无法琢磨的行业，不管是电脑的出现，还是手机的火爆，都使我们的生活发生了质的变化。但是随时变化的格局，让好多互联网行业瞬间破产、消失的事情屡见不鲜，比如滴滴，几乎垄断了中国的网约车市场，但是每年的财报上显示的都是亏损，并且还是几百亿、几百亿的亏，如今因为短视频平台的兴起，自己的奶酪不得不分享一部分出去……随时有可能爆发，为了抢占先机，比竞争对手更早的布局，最好的办法就是广撒网，据了解，腾讯一共投资了1200多家企业，持股的价值就高达1.82万亿人民币，但并不是所有的都赚，只要有一两个赚钱，就能带动老腾讯和老阿里的第二次质变，但是撒网过多，闲人过多，投资过大，原本经济萧条的状态势必会雪上加霜。
其次，也是最重要的原因，2021年国家动用了反垄断法，就是不允许出现任何一家公司掌控衣食住行，购物、快递、车坊娱乐等等这种全面涵盖的巨型企业，你做电商的就老老实实做电商去，你做游戏的就专心开发游戏，想插足别的领域，那天价罚单就等着你，并对几家过度扩张的互联网巨头给予了警告，这让所有的互联网大厂下定决心裁员。2021年12月23日，腾讯直接把手头几乎所有的京东股票全部分发给了股东，价值1042亿，这是一个标志性的里程碑事件，互联网大厂在过去十多年过得太舒服、太好，现在回到正常状态，肯定不适应，不得不收缩，减少支出，而减少支出最好的办法就是裁员，裁掉高薪资低能力、裁掉高领无潜能、裁掉换岗不适应者等等。
面对裁员，对我们又有什么影响？
面对大量裁员，真正应该担心的是自己。互联网行业曾是人人羡慕的行业，不仅收入高，年薪20万，甚至更高；待遇好，而且技术水平也不一般，大厂的人普遍素质相对比较高，学历和认知等都比普通人都要好，面对如今裁员，他们完完全全可以拿了N+1的赔偿之后，向下进入二三线的公司，那么你的岗位就会受到威胁。正如马云所说的，阿里每年都会向社会输送几万甚至十几万的优秀人才，他们会向下换掉底层的竞争者，最终导致的可能是你的失业。
现在整个行业所有企业都在裁员，我们应该怎么办？若去送外卖，一个月不请假，累死累活挣个7-8千，休息请假后可就更少了，相比年薪20万相差甚远，难道真去送外卖？另外2022年有一千万大学毕业生，其中有二分之一以上的首选互联网公司，供大于求，并且曾经月薪30000元，如今降到5000元，互联网行业可谓是岌岌可危，面对如此巨大的变化还是希望每个人提升自己的能力，增加自己的竞争优势。
如果这次裁员中有你，希望你能降低工资期望，先找到其他岗位把坑占，后期好转再选择跳槽；如果你没有被裁，还在继续工作，那么请注意任何一个行业永远不可能一直是薪资最高的，房地产就是一个先例，互联网工资待遇一年一涨已不复存在，做好心里准备，留好资金储备，放弃高薪资的幻想，用平常心去对待这件事，一定要给自己储备能量，你做好准备了吗？你们又是如何看待这件事情了呢？
互联网大厂仅仅3月26万人离职，成为了继房地产、文教行业之后的第三大裁员产业，但是裁员才刚刚开始，就已经有一半的互联网都行动了，海啸巨浪还没有扑面而来，阿里、腾讯都已在裁员，就连“永远不会开除每一位兄弟”的京东刘强东，即使打脸也出来表态人才优化需要裁员，并且裁员幅度非常大，京东员工的工牌堆积成山，塞满一个个箱子，难道互联网企业也不赚钱了？裁员对于我们又会有什么影响？
处在裁员现状下的互联网巨头——阿里、腾讯、京东
在过去的20年里，被称为互联网的黄金20年，前十年电脑突然崛起，改变了我们的生活方式，后十年手机突然爆火，再一次引发了生活的突变，改变的同时，互联网也应运而生，赚的盆满钵满，互联网也成为了一夜暴富的代名词，非常赚钱，并且是躺着赚钱，互联网行业涌现好多行业巨头，比如阿里巴巴马云、腾讯马化腾，京东刘强东，甚至阿里巴巴马云、腾讯马化腾曾登上首富宝座。
据了解，互联网公司营收数据出炉，京东凭借9516亿的营收排在第一，同比增长27.6%，其中2021年第四季度营收为2759亿元，同比增长23%，阿里凭借7173亿元营收排在第二，其中第三季度营收为2425.8亿元，同比增长10%，净利润为192.24亿元，同比下滑75%。腾讯的营收只有5601亿元，同比增长16%，净利润为1237.8亿元，仅仅增长了1%。总营收都在增长，利润却在下滑。
另外，阿里巴巴表示需裁掉员工大约为3.9万人，阿里现在已经让业务部门制定了切实可行的计划，3.9万人只是个总数，具体到哪个部门，目前也大致有了方向，去年九月份。也有阿里的员工表示已经接到了裁员通知，消息称裁员有N+1的赔偿，如果选择内部轮岗，则没有补偿，被裁人员将没有2021到2022年的年终奖。
实际上，除了阿里、腾讯裁员，去年年末开始，滴滴，快手等多家互联网都传出裁员的消息，据了解，阿里的员工队伍非常庞大，去年的员工比2019年的增加了一倍多，达到了251462人，虽然裁员不断，但核心业务基本不会变。腾讯裁员计划消息人士的意思是，腾讯的裁员主要将从利润较低或者是亏损的业务中开始，而最大的可能就是腾讯视频和腾讯云，据了解，2021年六月份，腾讯有94182名员工，而一年前是70756人，为何曾经红火的行业如今却又开始裁员了呢？
互联网大厂为何裁员？
至于互联网为什么要这样大规模的裁员，有人说是因为疫情突袭，经济形势有所影响，这确实是原因之一，企业裁员的原因无非就是企业生产经营状况面临严重困难，需要减少成本支出；企业进行人员优化、组织加购调整；年底优胜劣汰、员工无法胜任岗位、违反规章制度、严重失职等，一般情况占比最多的就是公司经营遇到了困难，但是这些并不是互联网裁员最主要的原因，阿里、腾讯、京东等互联网巨头近几年还是有利润空间的，那么原因会是什么？我们又该如何应对？
首先，互联网行业是一个千变万化，无法琢磨的行业，不管是电脑的出现，还是手机的火爆，都使我们的生活发生了质的变化。但是随时变化的格局，让好多互联网行业瞬间破产、消失的事情屡见不鲜，比如滴滴，几乎垄断了中国的网约车市场，但是每年的财报上显示的都是亏损，并且还是几百亿、几百亿的亏，如今因为短视频平台的兴起，自己的奶酪不得不分享一部分出去……随时有可能爆发，为了抢占先机，比竞争对手更早的布局，最好的办法就是广撒网，据了解，腾讯一共投资了1200多家企业，持股的价值就高达1.82万亿人民币，但并不是所有的都赚，只要有一两个赚钱，就能带动老腾讯和老阿里的第二次质变，但是撒网过多，闲人过多，投资过大，原本经济萧条的状态势必会雪上加霜。
其次，也是最重要的原因，2021年国家动用了反垄断法，就是不允许出现任何一家公司掌控衣食住行，购物、快递、车坊娱乐等等这种全面涵盖的巨型企业，你做电商的就老老实实做电商去，你做游戏的就专心开发游戏，想插足别的领域，那天价罚单就等着你，并对几家过度扩张的互联网巨头给予了警告，这让所有的互联网大厂下定决心裁员。2021年12月23日，腾讯直接把手头几乎所有的京东股票全部分发给了股东，价值1042亿，这是一个标志性的里程碑事件，互联网大厂在过去十多年过得太舒服、太好，现在回到正常状态，肯定不适应，不得不收缩，减少支出，而减少支出最好的办法就是裁员，裁掉高薪资低能力、裁掉高领无潜能、裁掉换岗不适应者等等。
面对裁员，对我们又有什么影响？
面对大量裁员，真正应该担心的是自己。互联网行业曾是人人羡慕的行业，不仅收入高，年薪20万，甚至更高；待遇好，而且技术水平也不一般，大厂的人普遍素质相对比较高，学历和认知等都比普通人都要好，面对如今裁员，他们完完全全可以拿了N+1的赔偿之后，向下进入二三线的公司，那么你的岗位就会受到威胁。正如马云所说的，阿里每年都会向社会输送几万甚至十几万的优秀人才，他们会向下换掉底层的竞争者，最终导致的可能是你的失业。
现在整个行业所有企业都在裁员，我们应该怎么办？若去送外卖，一个月不请假，累死累活挣个7-8千，休息请假后可就更少了，相比年薪20万相差甚远，难道真去送外卖？另外2022年有一千万大学毕业生，其中有二分之一以上的首选互联网公司，供大于求，并且曾经月薪30000元，如今降到5000元，互联网行业可谓是岌岌可危，面对如此巨大的变化还是希望每个人提升自己的能力，增加自己的竞争优势。
如果这次裁员中有你，希望你能降低工资期望，先找到其他岗位把坑占，后期好转再选择跳槽；如果你没有被裁，还在继续工作，那么请注意任何一个行业永远不可能一直是薪资最高的，房地产就是一个先例，互联网工资待遇一年一涨已不复存在，做好心里准备，留好资金储备，放弃高薪资的幻想，用平常心去对待这件事，一定要给自己储备能量，你做好准备了吗？你们又是如何看待这件事情了呢？
事项：
公司公布2021年报，实现收入20.00亿元，同比增长46.29%；实现归母净利润3.24亿元，同比增长35.62%；实现扣非后归母净利润3.08亿元，同比增长30.04%；EPS为1.32元/股。公司业绩符合预期。2021年度利润分配预案为每10股派5元（含税）转增4股。
同时公布2022年一季报，实现收入5.17亿元，同比增长42.08%；实现归母净利润8024万元，同比增长24.27%；实现扣非后归母净利润7312万元，同比增长22.86%。
平安观点：
2021年营收保持快速增长，利润暂受成本端拖累，费用率优化明显。
2021年公司营收20.00亿元（+46%），保持快速放量态势，归母净利润3.24亿元（+36%），我们认为利润增速低于收入增速主要受成本端拖累。2021年公司毛利率37.40%（-6.59pp），受涨价因素影响，造影剂原材料成本已占到公司总成本的67.17%（+6.90pp）。得益于内部管理加强，公司费用率优化明显，四大费用率合计为17.34%（-5.12pp），其中管理费用率下降至6.54%（-3.73pp）。
造影剂原料药预计完成目标，制剂凭借集采快速放量。分板块来看，造影剂系列收入17.43亿元（+44%），其中制剂端凭借集采快速放量，上海司太立实现收入2.19亿元（上年同期仅1224万元），净利润-3402万元（上年同期为-7391万元），国内制剂销量约135万瓶，加上海外IMAX平台制剂端合计收入约2.5亿左右；原料药预计销量超过1400吨，收入15亿元左右，同比增长30%左右。喹诺酮类收入3554万元（-57%），主要受停产影响。CDMO是公司重点开拓的业务板块，2021年收入4502万元，2022年有望实现快速增长。
持续增强研发，继续超造影剂领域大满贯迈进。
2021年公司研发投入1.29亿元（+30%），收入占比6.47%。2021年完成碘美普尔、碘佛醇制剂申报发补补充资料提交，并接受现场检查。2021年12月向CDE递交钆贝普安注射液的注册申请，钆布醇处于中试放大阶段。公司申请的造影剂制剂品种均为新4类，上市后视同通过一致性评价，可通过集采快速放量。随着造影剂制剂品种持续获批，公司将成为国内制剂品种最丰富的企业之一。
造影剂全产业链布局，龙头优势愈发稳固，维持“推荐”评级。
考虑目前到集采后制剂毛利率相对偏低（上海司太立尚未扭亏），以及上游成本端的影响，我们将公司2022-2023年归母净利润预测调至4.60亿、6.51亿元（原预测为5.12亿、6.84亿元），预计2024年公司净利润为8.72亿元，当前股价对应2022年PE为20倍，维持“推荐”评级。
风险提示：1）市场竞争风险：若有竞争对手投产，将对公司产生不利影响；2）研发风险：在研产品存在研发进度不及预期可能；3）海外开拓风险：制剂或原料药海外业务开拓存在进度不及预期可能。
公司公布2021年报，实现收入20.00亿元，同比增长46.29%；实现归母净利润3.24亿元，同比增长35.62%；实现扣非后归母净利润3.08亿元，同比增长30.04%；EPS为1.32元/股。公司业绩符合预期。2021年度利润分配预案为每10股派5元（含税）转增4股。
同时公布2022年一季报，实现收入5.17亿元，同比增长42.08%；实现归母净利润8024万元，同比增长24.27%；实现扣非后归母净利润7312万元，同比增长22.86%。
平安观点：
2021年营收保持快速增长，利润暂受成本端拖累，费用率优化明显。
2021年公司营收20.00亿元（+46%），保持快速放量态势，归母净利润3.24亿元（+36%），我们认为利润增速低于收入增速主要受成本端拖累。2021年公司毛利率37.40%（-6.59pp），受涨价因素影响，造影剂原材料成本已占到公司总成本的67.17%（+6.90pp）。得益于内部管理加强，公司费用率优化明显，四大费用率合计为17.34%（-5.12pp），其中管理费用率下降至6.54%（-3.73pp）。
造影剂原料药预计完成目标，制剂凭借集采快速放量。分板块来看，造影剂系列收入17.43亿元（+44%），其中制剂端凭借集采快速放量，上海司太立实现收入2.19亿元（上年同期仅1224万元），净利润-3402万元（上年同期为-7391万元），国内制剂销量约135万瓶，加上海外IMAX平台制剂端合计收入约2.5亿左右；原料药预计销量超过1400吨，收入15亿元左右，同比增长30%左右。喹诺酮类收入3554万元（-57%），主要受停产影响。CDMO是公司重点开拓的业务板块，2021年收入4502万元，2022年有望实现快速增长。
持续增强研发，继续超造影剂领域大满贯迈进。
2021年公司研发投入1.29亿元（+30%），收入占比6.47%。2021年完成碘美普尔、碘佛醇制剂申报发补补充资料提交，并接受现场检查。2021年12月向CDE递交钆贝普安注射液的注册申请，钆布醇处于中试放大阶段。公司申请的造影剂制剂品种均为新4类，上市后视同通过一致性评价，可通过集采快速放量。随着造影剂制剂品种持续获批，公司将成为国内制剂品种最丰富的企业之一。
造影剂全产业链布局，龙头优势愈发稳固，维持“推荐”评级。
考虑目前到集采后制剂毛利率相对偏低（上海司太立尚未扭亏），以及上游成本端的影响，我们将公司2022-2023年归母净利润预测调至4.60亿、6.51亿元（原预测为5.12亿、6.84亿元），预计2024年公司净利润为8.72亿元，当前股价对应2022年PE为20倍，维持“推荐”评级。
风险提示：1）市场竞争风险：若有竞争对手投产，将对公司产生不利影响；2）研发风险：在研产品存在研发进度不及预期可能；3）海外开拓风险：制剂或原料药海外业务开拓存在进度不及预期可能。
【房地产回暖存在较大不确定性，GDP增长5.5％困难加大】日前，国家统计局发布了3月份全国商品住宅销售价格变动情况。初步统计，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，同比下降或涨幅回落。4月18日，国家统计局又公布了今年一季度全国房地产开发投资增长仅为0.7%。相关数据显示，2022年3月全国商品房销售同比降幅已经创出2015年以来新低。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
商品住宅销量下降，开发投资增长近于停滞，中国房地产市场的现状，是市场发展的必然，还是综合因素的影响？未来房价是否会出现明显回落？中国社科院金融研究所原金融发展室主任、研究员易宪容认为，住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着已经出现了房价全国性的普遍下跌。而各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，也还存在着较大的不确定性。
以下为正文。
探索发展模式是个艰巨任务
与往年不同，房地产问题并没有成为今年“两会”代表、委员及新闻媒体关注的焦点，政府工作报告对房地产市场也着墨不多。比如，在政府工作报告中，今年房地产市场的基本任务是，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。其政策含义包括了三个方面：一是房地产市场的基本定位没有改变，仍然强调的是要由以投资为主导的市场逐渐地向以消费为主导的住房市场回归，这也是未来房地产市场的基本基调；二是强调实现住房市场“只住不炒”市场定位的具体措施是发展住房租赁市场，增加保障性住房的供给；三是要探索房地产市场新的发展模式，即通过具体政策让房地产市场发展模式转型。
前两个方面，基本上是2016年以来一直在强调的内容，只有第三点是一个新的提法，目前这已经成为未来房地产市场发展的关注的热点。但是，未来中国房地产市场发展模式是什么模样，当前只能是一个未知数，肯定要探索，走一步看一步，目前我们只能从现有的房地产发展模式来理解。
从1998年住房市场商品化改革开始，中国房地产市场已经发展了24年了。所形成的房地产市场模式既不是英美市场化的房地产发展模式，也不是德国等欧洲国家完全是以消费租赁为主导的模式，也不是新加坡以85%以上以祖屋为主导的保障性住房发展模式，而是从中国香港的房地产市场“三高”（高房价、高地价、高保障性住房；保障性住房占比达50%以上）模式演化而来。在中国的房地产市场发展初期，更强调的是以高房价来推高地价，以此来增长地方土地财政收入，保障性住房关注不多。在这个模式下，地方政府具有推高房价与土地价格的强激励。直到2010年的“国十条”增加保障性住房的建设才提到了房地产政策议事日程，并在之后每年的房地产政策都在不断强化这个方面。
事实证明，香港的房地产市场发展模式不仅是一种低效以投资炒作为主导的房地产发展模式，而且是一种严重损害绝大多数中低收入者利益的房地产发展模式，再加上内地房地产市场只是选择性地学香港房地产发展模式（选择了高房价、高地价），更导致内地房地产市场发展模式存在许多严重缺陷，当前房地产市场的许多问题及风险都由此而生。对此，政府已经看到问题所在，特别中国金融监管当局，更是看得特别清楚。2020年推出及2021年实施房地产企业融资“三条红线”的政策，看上去并没有多少严厉，在欧美市场化的条件下基本上是一种常识，但这种政策推出却对中国房地产企业造成了巨大冲击，其核心就在于要改变当前房地产市场发展模式。但随后，监管层又不得不对推出的这些政策有所调整，以减弱对市场的冲击力度。这也意味着，由于严重的制度路径依赖，由于涉及到重大的利益关系调整，房地产发展新模式探索并非是一项短期政策，而是一项长期政策，需要一个漫长的过程。
房价已出现全国性普跌
也正是对房地产发展模式的探索仍在过程中，给房地产市场带来的冲击及影响在今年一季度的数据中显得特别明显，再加上疫情及外部环境的冲击，这种影响与冲击比市场预期的要大得多。主要表现有，国家统计局最近公布数据显示，1-3月份，全国房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，是历年来最低水平，而房地产开发投资下降，更意味着房地产开发商预售住房交房速度下降（因为2021年住房销售仍然处于高水平，房地产开发存在资金缺口，比如，住宅新开工面积21558万平方米，下降20.3%）；1-3月份，商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%。商品房销售额29655亿元，下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。住房销售出现严重的负增长，下降的幅度达25%以上。这是2007年以来第一次出现这种现象。而且更为严重的是住宅销售金额下降幅度比住宅销售面积下降的幅度大近七个百分点，这意味着出现了房价全国性的普遍下跌。一般来说，在房价普遍上涨时期，住宅销售金额上升的幅度往往都会大于住宅销售面积上升的幅度，两者上涨的幅度差距越大，说明全国房价上涨速度就越快。一季度的情况正好反向。国家统计局最近公布的数据可以佐证，3月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。但这只是三线以上城市的房价变化，没有反映出三线以下城市的房价情况，而这些城市房价肯定也是普遍下跌的。
一般来说，在没有严格的法律法规限制的情况下，住房这种产品具有两栖的性质，既是投资品也是消费品。尽管是同一住房，在投资和消费不同性质的情况下，两者定价基础、定价的决定条件、价格变化是完全不同的。作为投资品住房的价格是由市场预期来决定，作为消费品的住房则由实际的供求关系来决定。在2003年以来，由于政府在政策上没有把住房的性质进行严格界定与区分，这就使得中国的房地产市场逐渐形成为以投资炒作为主导的市场（在同样的条件下，住房投资者出价肯定会高于住房消费者）。在这种情况下，无论政府出台多少行政性的房地产调控政策，只要房价在上涨，住房投资者一定会千方百计地涌入市场。这样房地产市场的价格就会一轮又一轮逐渐上涨。特别是地方政府利用房地产作为经济宏观调控的工具，即经济增长过热时，地方政府的行政性房地产调控政策收紧；当经济增长减弱，地方政府又会把这些行政性的房地产调控放松。结果每当地方政府行政性调控政策放松，市场就会预期政府正在用政策推高市场房价，这必然会打造房地产繁荣的一个又一个的高潮。在2009年和2016年之后，市场就是这么演绎。
但是，从2021年下半年开始，特别是“三条红线”融资政策的影响与冲击，房地产市场已经发生变化。住房投资者发现，受政策的冲击，中国的巨无霸房地产开发商很多正面临破产的风险。巨无霸的房地产企业尚且如此，全国房地产企业有10万多家，更多的中小房地产企业面临的破产风险肯定会更大。
如果房地产开发商破产，那么在住房预售制度下，投资者利用住房按揭贷款购买的住房就可能无法收货，其投资面临巨大风险。而房地产开发商为避免破产，降价促销成了房地产开发商能够存活的重要途径，但是由于地方政府为了保房价，不让开发商降价销售，房地产开发商被迫陷入死循环：房价高销售不畅，但又不能降价销售。开发商只能不再增加房地产开发投资，整个行业的房地产开发投资都急剧下降。也就是说，一方面，房地产市场价格出现了普遍下跌的风险，另一方面，房地产开发商不能够降价销售，减少住房开发投资应对，已经购买住房的投资者可能面临无法收房的风险。再加上疫情冲击，更使目前房地产市场形势雪上加霜，持续了近20年房价只涨不跌的市场预期开始出现微少逆转。
在一个以投资为主导的房地产市场，只要房价下跌，住房投资者肯定不会再进入市场。从央行发布的金融统计数据来看，尽管一季度人民币贷款增加8.34万亿元，同比多增6636亿元。但住户贷款只增加1.26万亿元，中长期贷款增加1.07万亿元，同比少增了近万亿。也就是说，今年一季度，地方政府及企业都在加杠杆，而居民则在减杠杆，而这种减杠杆主要表现为住房按揭贷款下降18.8%。居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现严重负增长，这意味着投资者购买住房的意愿信心减弱，对住房市场价格上涨预期正在逆转。克而瑞统计数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。如果房地产市场这种格局一旦形成，今年的房地产市场形势可能会比以前预测得要差。
调控政策松动会逆转市场吗？
针对这种情况，从中央到地方，政府的房地产调控政策已经开始松动，如中央政策层面征收房地产税的试点范围正在收缩，银行的按揭贷款利率普遍下降（尽管下降的幅度十分微小）；地方政府的限购限贷政策开始全面松绑，一个又一个的地方政府出台限制房价下跌令，出台各种购买住房的补贴政策等，地方政府的托市行为十分明显。特别是地方政府希望对无所不用其极的行政性房地产调控政策实行全面松绑，希望让2014-2015年的房地产市场重演。回顾自2013年下半年开始国内房地产市场出现了下行周期，国内多个城市在2014年第二季起放松各种房地产限购限贷政策限制，随之第三季度房价走稳，2015年住房销售立即出现了全面回升。再加上2016年调控政策转向“因城施策”，房地产市场调控政策权限下放到地方政府，由2016年开始，打造了长达7年中国房地产市场的极度繁荣。
不过，地方政府房地产政策的全面松绑能否重造2015年荣光，应该是相当不确定的事。因为，当前的房地产市场形势与2014年时有较大不同。一是只要“只住不炒”的房地产市场定位不改变，地方政府对房地产市场调控政策全面松绑的尺度应该会有所约束；二是经过20多年的高速发展，中国房地产存量已经十分巨大，国内居民的住房持有度达89%以上；有人估算，目前中国存量住房足以让12亿多人口居住，在三线以下的城市特别是四线城市住房的过剩已经是一种态势，要想让新市民或农村居民来接盘可能性不大；三是在住房过剩的城市，随着房价逐渐下跌，住房投资的风险越来越高，投资者是否会再进入市场不确定性太大；四是受最近新冠疫情的冲击，一线、二线城市购买住房的风险大大增加等。所以，在这些因素影响下，国内房地产市场的风险还在增加。地方政府对房地产调控政策的全面松绑，能否让房地产市场再创繁荣还有待观察。
当然还有更为重要的一点，就是人口结构的变化和购买住房的人口结构变化。前者主要是指中国人口出生率下降，这是影响市场预期一个重要方面。后者是2021年一系列的经济政策出台，特别是平台经济反垄断，对数字经济影响非常大。到3月中旬，中国数字经济上市公司的总市值一年来下跌近10万亿人民币。这些公司的股市市值急剧下降，不仅意味着海外投资者已经不看好中国数字经济前景，中国数字经济竞争力将急剧下降，更意味着这些公司员工薪资将减少，也有不少员工将面临失业的风险。而这些员工曾是最有实力购房的主力。如果这股购买住房的大军消失，国内房地产市场住房需求将快速减少（无论是投资还是消费），估计会对房地产市场影响非常大。
总之，各地房地产调控政策松绑是否能让今年国内房地产市场回暖，存在着较大的不确定性。但只要房地产市场的价格预期出现逆转，即使是微小的，也会是问题的关键所在。如果今年房地产市场出现大的调整，那么今年GDP增长5.5%左右的困难就会加大。
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