未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的

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【4楼以上居民注意了，2022楼市“新规”下，3类房子或降价也难卖掉】过去二十年，很少有人买房亏本，或者说，投资买房是一笔“稳赚不赔”的买卖。归根结底是因为房价一直保持上涨姿态，且每年涨幅都超过了10%——房子不仅实现了资产保值，更实现了资产大幅升值。准确地说，根据国家统计局的数据，2000年-2020年，全国平均房价上涨了534%，年均涨幅高达26.7%。这还只是平均数据，如果聚焦到人口增量明显、经济较发达、医疗教育产业等资源丰富的一线城市以及国家中心城市，过去二十年，房价少说也上涨了10倍不止。

以深圳为例，2000年房屋均价只有5400元/平，但是到了2020年已经飙升到8.7万元/平，涨幅高达16.1倍。核心区优质房产，20年涨幅超过20倍的比比皆是。

然而，种种迹象表明，“买房稳赚不赔”这一延续了二十多年的神话在2022年被彻底打破了。首先，房价不涨反跌了。国家统计局公布的数据显示，今年一季度全国商品房销售均价为9522元/平，同比下跌10.3%。

其次，国家开始动真格调控楼市了，不仅针对商品房市场实施严格的限购、限售、限价政策，而且开始对开发商“出手”——“三道红线”、“房贷集中度管理”等措施下，这两年开发商日子很不好过，仅2021年就有400家房企破产出局，这还不包括数以万计遭遇重大“债务问题”的企业。强如恒大，现在都已经躺进了ICU，更何况全国为数众多的中小开发商；

再者，2022楼市“新规”下，房地产分化日趋明显，这意味着投资房产出现了重大变故。简单来说就是，在“新规”下，投资房产获得收益的难度大幅增加。尤其是4楼以上居民要注意了，因为在专家看来，4大“新规”下，2022年有3类房子或降价也难卖掉，也可以理解为可能“无人接盘”。

具体哪4大新规，为什么说在持续分化的房地产市场氛围下，买房的难度会直线上升？且听我们娓娓道来：

第一，3月14日，住建部就《住宅项目规范（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中明确规定，二层以上须装电梯。虽然发布的是征求意见稿，在房产专业人士刘博看来，从“征求意见稿”到“正式文件”实施，一般周期是6个月左右，这意味着部分城市的“新规”将在2022年正式实施。房产专家卢俊就表示，一线城市在2022年可能会率先实施，其它城市陆续跟进；

第二，住建部、发改委发布新规要求：2022起鼓励符合条件的4层以上的城镇老旧小区加装电梯。值得一提的是，发改委还敦促各地，要加快完善“提取公积金用于个人支付老旧小区加装电梯”等相关政策。此外，根据住建部的部署，未来5年，要针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区完成三大内容的改造；

第三，2021年5月份和9月份，住建部联合多部门分别发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见》和《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》文件，这就是所谓的“限高令”，真正实施也是从2022年起。“限高令”对各大城市未来新建住宅的高度，都设置了“红线”。尤其是针对全国为数众多的县城新建住宅，更下发了3大要求：新建住宅以6层为主、6层及以下建筑占比不得低于7成、最高不能超过18层。在业内人士看来，“限高令”本质上意味着，未来高层住宅要给多层让位，换言之，不符合规定的高层一律停建。

第四，限制城市无限扩张，严控大拆大建。2021年8月底正式实施的“防止大拆大建”文件，以及今年的工作报告，均提到了2022起要“限制城市无限扩张”，对于新拆和新建，都有新的要求：拆除比例不能高于单元建筑面积的20%。另外还将矛头直指“撤县设区”。国家急着“踩刹车”，背后的意图再明确不过：遏制一城独大，盲目摊大饼发展；提振县域经济发展。

上述4个文件或者新标准，我们统称为是2022楼市的“新规”。总的来说，在新建住宅4层以上必须加装电梯、县城以多层为主、全面推进城镇老旧小区旧改、限高令、防止大拆大建等举措下，未来城市的分化会日益加剧。更重要的是，这些新的规定，对存量房市场造成了巨大的冲击，尤其是4楼以上居民要注意——第2-4条新规都涉及4楼以上居民。简单来说就是，对存量房产生了重大的影响。具体而言，2022起，有3类房子或“无人接盘”，可能降价也难卖掉，4楼以上居民注意了。房产专家刘博建议早打算：落袋为安或置换一二线城市的优质房产，否则可能面临“砸在手里”的风险：

1、房龄长，且梯户密集的“老破高”。

“老破小”大家都知道，是指房龄长、建筑基础破旧、社区狭小的老房子，而“老破高”指的是房龄长、楼体设施破旧的高层建筑，尤其是梯户密集的老房子，两梯六户、两梯八户等，一般基础条件都比较差，比如人员杂乱、设施破旧、秩序混乱、噪音大等，这类房子不管是自住还是投资，价值都不大。

为什么这么说？未来在4层以上的老旧小区旧改加装电梯、严控大拆大建的背景下，市场上会出现更多更优质的好房子，相比之下这类“老破小”不管是居住舒适度，还是改造翻新、拆迁的概率都比较低，随着时间的推移，这类房子老化的速度会进一步加快，不排除未来会沦为城市中的“贫民窟”，必然会被更多追求新、优、特的购房者所抛弃，无人接盘也不意外；

2、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。

一线城市核心区域优质地段的高端公寓，一直都备受有钱人青睐，比如深圳南山的公寓，一套总价或高达数千万。但是并不是所有的公寓产品都有价值。一方面，市场上的公寓严重过剩，另一方面，公寓交易税费高，利润空间小。尤其是那些无学校、流动性差的公寓，买到手后就可能砸在手中。

过去几年，开发商喜欢打着不限购、总价低、单价低等幌子，兜售公寓，尤其是城市的年轻白领，喜欢购买单身公寓产品，殊不知这类房子除了居住，投资价值几乎为零。事实上，商水商电的公寓其实居住成本比普通住宅要高一倍以上。

2022起，在楼市“新规”下，尤其是住宅实施新标准，4层房以上全部装电梯，老房子趁着旧改还能翻新，当市场上选择足够多的时候，公寓就算降价也很难卖掉。换句话说，绝大多数的公寓都会面临无人接盘的窘境；

3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。

马光远曾经说过，大量的三四五线城市，房子已经严重过剩，投资这些地方的房子是火中取栗，炒作这些城市的房价是丧尽天良。在我们看来，这话非常有道理。和一二线城市相比，三四线最大的劣势就是，留不住人，归根结底是基础产业、金融、投资、资源等不发达。但很多三四线城市恰恰不接受现实，过去这一轮棚改货币化政策的助推下，盲目“摊大饼”开发新城区。在我们看来，其主要目的是为了土地财政。但在需求和供应极度不平衡的情况下，很多三四线城市空置率高居不下，而且配套规划难以落地，这就造成了恶性循环。

基于这些事实，未来三四线及县城的新区，很难发展起来，这意味着其人口、公共设施、通勤交通等配套都无法兑现，所以这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。

老年人有50万的养老钱，如何理财才能既安全又能跑赢通胀？

我发现大家对于跑赢通胀，不仅仅有执念，还有一个很严重的误区。

如果不把这一点给搞明白，不管是50万的养老钱，还是50万的投资款，最终都容易被置于风险之中。

不仅通胀没跑赢，可能连养命钱都没了。

产生通胀的主要原因，一方面是经济发展，一方面是货币的超发。

先说经济发展，为什么容易导致通胀。

可能说经济发展很抽象，其实是生产力的进步和发展。

经济其实是一个循环，通过生产，流通，销售，形成交易买卖，完成闭环。

当生产力进步了，生产出的商品总体价值，就会增加。

直接的结果，就是生产方的收入增长，带来的就是购买力的增长，这也是一个循环。

所谓的GDP，叫做国民生产总值，生产总值的背后，就是消费总值。

当消费力增长后，通胀自然就来了，也就是CPI的增长。

我们平时说的物价上涨，其实就是经济总体量增长后，进入的新经济循环。

当然，由于货币需要匹配生产力，势必会增加钱的印发，而一部分钱没有进入商品环节的流通，最终就进入了资产环节的流通，推升了资产的价格。

再说货币的超发，为什么会导致通胀。

市场上有一种言论，货币通胀，才是真正意义上的通胀。

这句话既对，其实又不对，只能说货币超发容易引起通胀，但通胀本身和货币超发，并不存在正相关联。

隔壁的日本，最近二十多年，始终在用货币宽松刺激经济，但整个国家依旧处于通缩状态下。

因为货币最终没有真正意义上流入市场，相反大量的钱最终又被存回了银行，结果也就没有能够造成通胀。

理论上，当市场投放的资金越来越多，通胀的情况也就越严重。

但实际上，市场上流通的资金越多，通胀情况才会越严重。

两者的区别非常明显。

单纯按照货币总量去计算真实通胀，其实不正确，要看实际流通在市场上，不断进行交易的货币有多少。

市场上流通的资金多了，不断地买买买，最终导致了商品和资产的价格，都水涨船高，形成了通胀。

我们所谓的跑赢通胀，其实是市场上货币带来的物价通胀和资产通胀的加权平均。

生产力和货币，两者共同决定了通胀的情况，而钱的走向最终决定了到底是资产上涨，还是商品价格上涨。

而你的消费如果是停留在商品消费的时候，就关注商品价格的增长，也就是居民消费指数CPI。

如果你看重的是财富增长，那就要更关注总体的资产价格和货币总量的增长。

那为什么，安全的理财为什么跑不赢通胀呢？

其实原因也就在“安全”两个字里。

我们假设，通胀率就是我们潜在的收益率目标。

从通胀的角度去理解，它并不会存在任何的投资风险，可以说是一个安全的收益率。

也就是说，通胀率，百分百不会失手。

而你去做投资，分为保本和非保本两种。

所谓的保本，其实就是你选择的金融机构，或者说是投资机构，承担了亏损的风险。

那么，这个机构能给到你的实际收益率，一定是低于平均值的，也就是低于通胀率的。

就比如银行存款、保险等等，它们其实换了一种形式，收取了安全担保的费用。

它们需要盈利，需要赚钱，所以它们从中赚取了相关的收益。

另一种投资，就是不保本的，比如股票、基金等。

浮动的投资，是完全有机会跑赢通胀的，但道理其实还是一样的。

这部分的投资机构，也要收取相应的费用，不论是交易手续费，还是佣金，亦或者其他费用。

所以，旱涝保收的投资机构，从中抽取了水分，总体的投资回报，依旧不可能跑赢通胀。

也就是说，如果选择保本的安全理财，是百分百跑不赢通胀，但能取得相对较低的收益，而非保本的风险投资，是有小概率能跑赢通胀，但大概率还有可能会亏钱。

一种是本金安全，但会比通胀增长慢一点的理财方式，一种是注重风险博弈，追求高回报的投资。

两种方式，不管是哪一种，本质上都不应该和通胀去做比较。

因为通胀本身客观存在，它不会因为你做哪一类投资发生任何的变化。

你跑赢通胀，说明投资的回报足够高，理财能力足够强。

即便没有跑赢通胀，也不用灰心，因为理财的道路上，大部分人和你一样，都没有能力跑赢通胀。

你的资产稳步增值了，其实也是保住了自己的财富。

比起那些为了跑赢通胀去投资，最终一无所获，甚至亏损的人来说，已经好很多了。

我们不能为了跑赢通胀而去理财，理财本身更偏向于规划，两者的目标性完全不同

最后说说，老年人理财的几个关键问题。

老年人有50万养老钱，其实已经不是一笔小数目了，在理财上一定要注意合理规划，宁可跑输通胀，也要追求安全保本。

更何况，对于老年人来说，跑赢CPI就行，根本没必要去跑赢资产通胀，或者说货币的购买力通胀。

老年人的消费，不会集中在什么资产消费，就好像绝大多数老年人不会有购房需求，是一个道理。

老年人的钱，大部分都是花在医院，或者是养老院里。

而老年人理财，也不是为了发家致富，而是为了能有一个品质的晚年生活。

你把钱投资在高风险高收益的市场里，万一发生了风险，投资失败了，你让这些老年人的养老问题，怎么样去解决。

就因为跑不赢通胀，就选择把钱置于风险之中吗？

关于养老钱，给大家几个核心的观点，一定要切记，尤其是针对60岁以上的老年人理财。

1、选择百分百保本的理财方式。

对于60岁以上的老年人理财，我给的建议是，百分百保本。

很多人会说你的理财方式太保守了，老年人可以选择一些更好的理财方式，包括买点基金什么的。

很多人“迷信”，只要分散风险，就能有不错的收益。

现实情况是，市场大环境差的时候，即便是足够分散，也会出现亏损。

而那些老年人，看着账户里的数字在减少，其实心理上是会存在压力的。

试想，养老钱越来越少了，谁又能高兴地起来。

另外一点，一般来说投资产品会牵扯到交易决策问题，而保本理财产品，不论是存款、保险、国债，都不存在交易决策，对于老年人来说，省心省力。

再说，又有多少老年人，真的懂那些有风险的投资方式呢？

很多老年人对于保本的概念都捋不清，之前P2P盛行的时候，还有一部分老人被骗，导致了大量的财富损失。

所以，老年人的保本需求，是一定要有的，不要去被任何的高收益所动摇。

2、注重现金流，而不是收益率。

第二个要点，就是老年人做理财要注重现金流。

现金流的概念，就是这笔钱在安全的情况下，尽量可以保持流动。

因为老年人很容易有需要花钱的时候，比如磕磕碰碰，比如突发疾病等。

所谓养老钱，不是让你放在某个地方，不断增值用的，最终还是要取之于民，用之于民的。

养老钱最好的方式，其实是养老金这种，能够月月领取的。

即便每个月领取的金额不多，但能够做一点养老金的补充还是非常不错的。

即便是保本的理财，也有收益率一说，时间越久，收益率自然越高。

这就好像银行的3年期，5年期的存款，一定会比1年期的利率高。

收益率高固然更好，但收益率的优先级，要放在现金流之后，以免钱存进去了取不出来，要用的时候用不了。

3、短中长期搭配，进行合理规划。

50万元虽说资金不大，但其实也不少了，在做理财的时候，一定要讲究时间上的错配。

就比如，拿出10万元，购买一些货币基金，虽说收益率低，但随时可以活用。

拿出20万元，去存个大额存单，3年5年都可以，时间是中期，但收益率会更高一些。

剩下20万，直接买个养老年金保险，每个月可以领取，直到终身。

把资金进行一定的错配，短期、中期、长期做一个组合，才是相对比较合理的规划。

这种理财方式的优势，其实就是防止短期理财的收益率波动，导致的收益损失。

分散一部分做中长期规划，有利于锁定一个稳定且可见的收益。

4、宁可花不完，千万不要不够花。

最后一点，其实是一个大原则，就是宁可这笔钱最终没花完，也尽量不要出现不够花的情况。

有一些老年人，会在养老的初期，就把养命钱大量的花费掉。

这也是因为理财不当所导致的。

过多的短期投资理财，加上相对比较高的花销，导致了养老金越来越少。

其实，养老金的使用，一定是在养老的后期，开销会更大一些，尤其是在医疗方面。

理财的最终原则，是有钱花，而不是钱越来越多，所以老年人更应该考虑，如果让这笔钱足够花，花到自己走完生命的终点。

再结合保本，重现金流，时间上的长短结合，最终给晚年生活，增加一个物质上的保障。

至于能否跑赢通胀，其实不重要，能否让自己的养老生活更有品质，才是关键和重点。