产业园区 运营模式全解析, 实操干货,赶紧收藏!
导读:产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别,其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区,之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态,成为各地区经济建设的重要支柱。
01 园区的五种不同的运营模式
1、政府运营模式
这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联,但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见,园区由政府投资开发,园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务,然后收取一些服务费用,同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小,管理简单的园区。对于一些大型的园区,这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
2、投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区,然后通过房租、固定资产等作为合作资产,孵化有发展潜力的中小企业,在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市,实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念,园区在中短期很难有可见的回报,但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用,因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式
随着经济的发展,只是投资还是不能满足很多企业的需要,很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务,为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作,增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
4、土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起,土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能,所以一些园区通过控制大面积的土地,在进行初步开发后,短期内提升土地的价值,然后进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商,获利能力非常的强大,同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5、产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用,园区设立的目的就是要做一个产业链,比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等,这些产业园在投资初期就会进行招商引资,引入企业资本一起搭台,然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。
园区会对一些有实力的入驻企业进行投资,甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能:行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。
例如重庆的两江国家开发区,规划多个产业一起运营,有招商、有投资、有独资,运营复杂,然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
02 园区不同发展阶段的模式分析
所谓产业园区,实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式,初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为,造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征,也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。
我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段:
第1阶段: 生产要素聚集
发展阶段:要素群集阶段;
核心驱动:由政府的优惠政策等外力驱动;
产业聚集动力:低成本导向,由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入,但要素低效率配置;
主要产业类型发展需求因素:低附加值、劳动密集型传统产业;
产业空间形态:纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局,单个企业或同类企业聚集。
园区功能:加工型、单一的产品制造、加工;
园区增值方式:可称之为工业产品“贸—工—技”,其增值手段主要是“贸易链”,即通过与区内外,国内外的贸易交换获取附加值;
与城市发展的空间关系:基本脱离;
代表园区:我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。
第2阶段:产业主导特征
发展阶段:产业主导阶段;
核心驱动力:内力外力并举,即政府和企业市场竞争力驱动双重作用;
产业聚集动力:产业链导向,各种生产要素重新整合,形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件;
主要产业类型:外向型的产业,其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀;
产业发展需求因素:一定的配套服务和研发能力,这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持,园区内企业自身创新能力较弱;
产业空间形态:纯产业区,在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局;
园区布局:以产品制造为主;
园区增值方式:人们对园区活动的关注顺序是:工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”;
与城市发展空间关系:相对脱离;
代表园区:我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。
第3阶段: 创新突破阶段
发展阶段:创新突破阶段;
核心驱动力:内力为主,技术推动,企业家精神;
产业聚集动力:创新文化;
主要产业类型:技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域;
产业发展需求因素:高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务,园区自身创新能力不断增强;
产业空间形态:产业社区,产业间开始产生协同效应,在空间上形成围绕产业集群同层布局;
园区功能:研发型、科技产业型、制造、研发复合功能;
园区增值方式:人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”,其增值手段主要是创新链;
与城市发展空间关系:相对耦合(中枢辐射);
代表园区:中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。
第4阶段: 现代科技都市
发展阶段:财富凝聚阶段;
核心驱动力:高价值的“财富级”要素的推动;
产业聚集动力:高势能优势;
主要产业类型:文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主;
产业发展需求因素:高价值的品牌,高素质的人才资源,高增值能力和高回报率的巨额金融本;
产业空间形态:综合新城,在空间上,城市功能和产业功能完全融合;
园区功能:复合型(事业发展中心—生活乐园),现代化综合城市功能,产业聚集地,人气的聚集区,文化的扩散区,资本的融通区;
园区增值方式:人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”,以研发中心,研发型产业,科技服务业为主体,其增值手段主要是“财富链”;
与城市发展空间关系:紧密融合(多级耦合式);
代表园区:美国硅谷
03 园区发展的五个趋势
随着产业园区的主导产业,由传统产业向高新技术产业不断的转型,也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势,也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
趋势一:从注重优惠政策向发展产业集群转变
从世界高新技术产业发展来看,基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变,高新技术产业只有集群化发展,才会激发出更大的能量。
从未来高新技术园区政策走向看,优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜(这是国外通行的做法)。
趋势二:由加工型高新区向研发型高新区转型
由于高新技术园区功能的特殊性,决定了高新技术园区适合打造前端性产业链(研发、设计、中试等)。
未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率,我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三:从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
随着高新产业系统化、交叉性的增大,使得科技研发与转化的复杂性日益加大,从而大规模研发的系统风险大大增加。
而随着科技预测性和可控性的加强,在总体方向下,将研发课题市场化、模块化、专业化,采用小规模研究,充分利用其灵活性,可有效分散风险和加快科技研发速度。
趋势四:由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变
产业园区的发展,未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发,通过土地、地产项目的产业入股等方式,将土地、园区物业与产业开发结合起来。
同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育,在打造一流的硬环境的同时,加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
趋势五:由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化,决定了新的产业区功能的综合性,不是单纯的工业加工、科技产品制造区,还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
04 现有的园区运营存在的问题
1、管理体制不够科学
各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限,由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
2、政策措施不够完善
由于目前主要采用行政手段运行模式,加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式,各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。
3、融资渠道较窄
目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式,导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。
尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
4、专业人才比较缺乏
各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成,市场化运营的知识和能力还不足,相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向,现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。
05 改进运营模式的建议
总体构想:
从园区发展的实际出发,按照“小机构,大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制,贯彻 “强化决策,突出管理,市场服务”和“机构政企合一,职能政企分开,管理政社分开”的理念,在决策和管理上体现政府的强力领导,在经营服务上挖潜和发挥市场的功能,建立“决策机构一元化,管理机构行政化,服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。
一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。
实行园区财政单独核算,采取“划分收支,核定基数,超收分成,风险共享,一定几年”的财政管理体制,这样有利于调动园区发展的积极性;综合管国土规划部门授权职能到管委会,对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理;建设、环保部门授权职能到管委会,依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。
二是引进社会资金(民营资本)入股园区开发建设公司。
与园区管委会办公室两块牌子、一套班子,公司副职以上负责人由政府委派,具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队,这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中,又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化,争取上市融资,彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。
控股培训公司:利用园区的基础设施,和地方科研院所合作,开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务;
参股风险投资公司:凭借信息优势,带头对园区企业进行风险投资,可以吸引外部更多的风险投资基金;
外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目,引进社会上有专业、成熟的管理企业,不仅能为园区企业提供优质服务,提升园区整体功能,还分担了园区开发建设公司的职能,使得公司能够集中精力进行招商和建设,为园区发展服务。
导读:产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式,在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别,其管理及开发是一个充满智慧的过程。1984年我国开始设立第一批经济技术开发区,之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态,成为各地区经济建设的重要支柱。
01 园区的五种不同的运营模式
1、政府运营模式
这里的政府运营模式与行政主导型园区有关联,但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见,园区由政府投资开发,园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务,然后收取一些服务费用,同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。
政府运营模式适合于一些规模小,管理简单的园区。对于一些大型的园区,这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
2、投资运营模式
投资运营模式是通过政府投资建设园区,然后通过房租、固定资产等作为合作资产,孵化有发展潜力的中小企业,在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市,实现资产增值并收回投资。
这是一种长期投资的理念,园区在中短期很难有可见的回报,但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用,因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
3、服务运营模式
随着经济的发展,只是投资还是不能满足很多企业的需要,很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。
园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务,为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作,增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
4、土地盈利模式
随着近十年中国房地产市场的热起,土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能,所以一些园区通过控制大面积的土地,在进行初步开发后,短期内提升土地的价值,然后进行地产开发或转让。
这种模式更像一个有规划的地产开发商,获利能力非常的强大,同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
5、产业运营模式
一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用,园区设立的目的就是要做一个产业链,比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等,这些产业园在投资初期就会进行招商引资,引入企业资本一起搭台,然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。
园区会对一些有实力的入驻企业进行投资,甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能:行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。
例如重庆的两江国家开发区,规划多个产业一起运营,有招商、有投资、有独资,运营复杂,然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
02 园区不同发展阶段的模式分析
所谓产业园区,实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式,初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为,造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征,也成为我们定义发展阶段特征的主要依据。
我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段:
第1阶段: 生产要素聚集
发展阶段:要素群集阶段;
核心驱动:由政府的优惠政策等外力驱动;
产业聚集动力:低成本导向,由于优惠政策的吸引生产要素的低成本导致人才、技术、资本的流入,但要素低效率配置;
主要产业类型发展需求因素:低附加值、劳动密集型传统产业;
产业空间形态:纯产业区、在空间上呈现沿交通轴线布局,单个企业或同类企业聚集。
园区功能:加工型、单一的产品制造、加工;
园区增值方式:可称之为工业产品“贸—工—技”,其增值手段主要是“贸易链”,即通过与区内外,国内外的贸易交换获取附加值;
与城市发展的空间关系:基本脱离;
代表园区:我国一些发展水平偏低的产业园区目前尚处于这一阶段。
第2阶段:产业主导特征
发展阶段:产业主导阶段;
核心驱动力:内力外力并举,即政府和企业市场竞争力驱动双重作用;
产业聚集动力:产业链导向,各种生产要素重新整合,形成稳定的主导产业和具有上、中、下游结构特征的产业链具有良好的产业支撑和配套条件;
主要产业类型:外向型的产业,其中以电子设备、通讯设施制造业一枝独秀;
产业发展需求因素:一定的配套服务和研发能力,这时期企业创新主要依靠外部科学机构和大学的支持,园区内企业自身创新能力较弱;
产业空间形态:纯产业区,在空间上呈现围绕核心企业产业链延伸布局;
园区布局:以产品制造为主;
园区增值方式:人们对园区活动的关注顺序是:工—贸—技。可称之为“高科技产品生产基地”其增值手段主要是“产业链”;
与城市发展空间关系:相对脱离;
代表园区:我国目前大多数发展较高的高新区基本处于这阶段。
第3阶段: 创新突破阶段
发展阶段:创新突破阶段;
核心驱动力:内力为主,技术推动,企业家精神;
产业聚集动力:创新文化;
主要产业类型:技术密集型、创新型产业、高速信息网络技术、生物技术、新型能源技术、新材料和先进制造技术等重要的新兴领域;
产业发展需求因素:高素质人才、较好的信息、技术及其他高新产业配套服务,园区自身创新能力不断增强;
产业空间形态:产业社区,产业间开始产生协同效应,在空间上形成围绕产业集群同层布局;
园区功能:研发型、科技产业型、制造、研发复合功能;
园区增值方式:人们对园区主要活动的关注顺序是“技—工—贸”,其增值手段主要是创新链;
与城市发展空间关系:相对耦合(中枢辐射);
代表园区:中关村科技园、台湾新竹、法国索菲亚高科技园区。
第4阶段: 现代科技都市
发展阶段:财富凝聚阶段;
核心驱动力:高价值的“财富级”要素的推动;
产业聚集动力:高势能优势;
主要产业类型:文化创意、科技创新产业、及其他高端现代服务业为主;
产业发展需求因素:高价值的品牌,高素质的人才资源,高增值能力和高回报率的巨额金融本;
产业空间形态:综合新城,在空间上,城市功能和产业功能完全融合;
园区功能:复合型(事业发展中心—生活乐园),现代化综合城市功能,产业聚集地,人气的聚集区,文化的扩散区,资本的融通区;
园区增值方式:人们对园区主要活动的关注顺序是“技—贸—工”,以研发中心,研发型产业,科技服务业为主体,其增值手段主要是“财富链”;
与城市发展空间关系:紧密融合(多级耦合式);
代表园区:美国硅谷
03 园区发展的五个趋势
随着产业园区的主导产业,由传统产业向高新技术产业不断的转型,也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势,也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容。
趋势一:从注重优惠政策向发展产业集群转变
从世界高新技术产业发展来看,基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变,高新技术产业只有集群化发展,才会激发出更大的能量。
从未来高新技术园区政策走向看,优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜(这是国外通行的做法)。
趋势二:由加工型高新区向研发型高新区转型
由于高新技术园区功能的特殊性,决定了高新技术园区适合打造前端性产业链(研发、设计、中试等)。
未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率,我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三:从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变
随着高新产业系统化、交叉性的增大,使得科技研发与转化的复杂性日益加大,从而大规模研发的系统风险大大增加。
而随着科技预测性和可控性的加强,在总体方向下,将研发课题市场化、模块化、专业化,采用小规模研究,充分利用其灵活性,可有效分散风险和加快科技研发速度。
趋势四:由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变
产业园区的发展,未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发,通过土地、地产项目的产业入股等方式,将土地、园区物业与产业开发结合起来。
同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育,在打造一流的硬环境的同时,加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
趋势五:由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型
现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化,决定了新的产业区功能的综合性,不是单纯的工业加工、科技产品制造区,还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
04 现有的园区运营存在的问题
1、管理体制不够科学
各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体, 其职能类似于一级政府, 但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限,由于不具备依法行政主体资格, 在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作, 一旦协调不到位, 将贻误有利的建设时机, 与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
2、政策措施不够完善
由于目前主要采用行政手段运行模式,加之促进园区发展的专项配套措施还不完善, 仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式,各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后, 地方性的信用体系及管理制度尚未建立。
3、融资渠道较窄
目前,园区发展90%主要依靠财政拨款, 由于基础建设投资回收周期较长, 加之园区自身的造血功能尚未健全, 建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式,导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。
尤其在完全行政手段运营模式下, 资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
4、专业人才比较缺乏
各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成,市场化运营的知识和能力还不足,相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向,现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。
05 改进运营模式的建议
总体构想:
从园区发展的实际出发,按照“小机构,大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制,贯彻 “强化决策,突出管理,市场服务”和“机构政企合一,职能政企分开,管理政社分开”的理念,在决策和管理上体现政府的强力领导,在经营服务上挖潜和发挥市场的功能,建立“决策机构一元化,管理机构行政化,服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。
一是实行以 “一站式服务”、“一个窗口收”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。
实行园区财政单独核算,采取“划分收支,核定基数,超收分成,风险共享,一定几年”的财政管理体制,这样有利于调动园区发展的积极性;综合管国土规划部门授权职能到管委会,对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行理;建设、环保部门授权职能到管委会,依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程竣工验收和环境保护等进行管理。
二是引进社会资金(民营资本)入股园区开发建设公司。
与园区管委会办公室两块牌子、一套班子,公司副职以上负责人由政府委派,具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队,这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中,又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化,争取上市融资,彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。
控股培训公司:利用园区的基础设施,和地方科研院所合作,开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务;
参股风险投资公司:凭借信息优势,带头对园区企业进行风险投资,可以吸引外部更多的风险投资基金;
外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目,引进社会上有专业、成熟的管理企业,不仅能为园区企业提供优质服务,提升园区整体功能,还分担了园区开发建设公司的职能,使得公司能够集中精力进行招商和建设,为园区发展服务。
南宁涵洞堵漏公司18118685668公司专业从事堵漏、防水堵漏、地下室堵漏、电缆沟堵漏、水池堵漏、隧道堵漏、伸缩缝堵漏、施工缝堵漏、沉降缝堵漏、矿井堵漏、冷却塔堵漏、电梯井堵漏、船坞堵漏、大坝堵漏、泵房堵漏等工程。
一、电缆沟渗漏原因分析:
1.渗漏原因
1.1、混凝土因砼(或砂浆)在施工时震捣不实,密实性差而造成局部蜂窝、孔洞等缺陷等。
1.2、受温度应力、收缩应力的影响,混凝土形成了不规则的渗漏水通道。
1.3、伸缩缝渗漏:由于在施工时,安放止水带时有偏差,或沉降幅度过大,拉断止水带,导致伸缩缝漏水。
由于上述多方面原因,而造成混凝土渗漏水,无法
按原设计要求正常使用。
2.2混凝土渗漏危害
a.渗漏水,会使钢筋混凝土内部存在的氢氧化钙溶失,PH值变小,容易导致混凝土结构中的钢筋发生锈蚀,并会加快结构混凝土的碱骨料反应,从而影响到结构安全,缩短了工程的使用年限。
b.严重的渗漏,不仅影响正常使用,而且严重危害混凝土体及周围建筑物的地基承载力。
c渗漏水会引起电化设备绝缘性能降低而影响安全,易造成墙体附属铁件锈蚀损坏。
3.混凝土渗漏水综合治理
伸缩缝渗漏:首先将伸缩缝里面泡沫.油膏或其它填充物清理干净至止水带. 将伸缩缝上口用电锤打成毛边后用清水将伸缩缝里清洗干净。用麻丝贴近填充伸缩缝5公分左右. 然后用水不漏将伸缩缝填满.在填伸缩缝过程中预埋注浆嘴。
一、开槽及抹面
堵漏效果与材料关系十分密切,材料为堵漏技术提供基本条件和起着保障作用,优越性能的,高品位的材料终要在使用技术中体现出来,无论什么材料它一定要与堵漏技术操作相匹配、相适应。因此,本工程防水、堵漏选用材料为:特配制和生产的快凝、膨胀的堵漏型高分子材料用于堵漏修补;选择漏水的漏水点为中心向两边延伸,用冲击电锤或人工凿成V行槽,上口宽度为6-10㎝,深度为6-10㎝,V底部为裂缝处,V行行成后用管径为φ0.5-1软管(卡条)进行抹面抽空及埋设注浆孔。注浆孔间距80-150㎝,应确保注浆孔都半径叠合。
二、埋设注浆嘴:
注浆嘴用4-6分PV管或铸铁管,埋设在行槽内,清洗干净,用双快水泥或高标号水泥把注浆嘴稳固于行槽,埋深不小于2-4㎝。
三、封闭漏水部位
注浆嘴埋设后,除注浆嘴漏水外,其他凡有漏水现象或有可能漏水的部位(一定范围内)都要采取封闭措施,以免出现漏浆、跑浆现象。
四、试注
在漏水处封闭后注浆嘴埋设后并具有一定的强度时进行。试注时用颜色水代替浆液,以计算注浆量、注浆时间,为确定浆液配合比,注浆压力等提供参考。同时观察封堵情况和各孔连通情况,以保证注浆正常进行。
五、安装与检查
安装并检查注浆机具,以确保在注浆施工中安全使用。
六、注浆
选其中一孔注浆(选择在较低处及漏水量较大的注浆嘴),待多孔见浆后,立即关闭各孔,仍继续注浆,注浆压力应大于渗漏水压力,使浆液沿着渗水通道迸向推进,直到不再进浆时,先立即关闭注浆嘴再停止压浆。注浆结束后,将注浆孔及检查孔封堵密实。待浆液凝固后,剔除注浆嘴,观察注浆堵漏效果,必要时可重复注浆。
3.1治理原则
首先对整个混凝土墙面上严重渗漏水的孔洞、松散等重大缺陷部分进行仔细查找处理。这一步是整个堵漏的关键,一
定要认真的、精心仔细地不厌其烦地做好。只有在此基础上方可进行第二步堵漏处理工作。堵漏效果与材料关系十分密切,材料为堵漏技术提供基本条件和起着保障作用,优越性能的,高品位的材料终要在使用技术中体现出来,无论什么材料它一定要与堵漏技术操作相匹配、相适应。因此,本
工程防水、堵漏选用材料为:特配制和生产的快凝、膨胀的堵漏型高分子材料用于堵漏修补。
3.2堵水施工
3.2.1堵水原理
堵水的基本原理是化学注浆。化学注浆就是利用手工或机械手段,在压力作用下,将特制的高分子材料灌入到建筑物结构裂隙中,合注浆材料在裂隙中凝固,以达到充填裂隙和止水的目的。对贯穿裂缝,可采取封缝、埋管、注浆液藻到裂缝的尖顶区,从而不能消除该尖端区所形成的应力集中区,故处理中应周密考虑各种因素,提高浆液的充填率。对于温度裂缝,考虑到混凝土建筑对气温的“滞后效应”,一般选择在混凝土体温度的低点进行灌浆处理,效果较好。
3.2.2高分子注浆材料优点
a. 高分子注浆材料的可灌性、凝胶时间可以按需要调节。
b. 高分子注浆材料固化后收缩小,与混凝土粘结性能较好。
c. 高分子注浆材料固结体有一定抗压抗拉强度,耐久性、稳定性好。
d. 高分子注浆材料操作安全、方便,压注设备简单。
3.2.3注浆法综述
注浆是一种新型化学注浆堵漏技术,它采用双液注浆。将按比例称好的三种原料加水搅拌制成甲液,按比例称好的固硫加水搅拌制成乙液,当两种液体混和后即发生聚合瓜,30秒钟表初凝,2~3分钟瓜毕,终凝成胶体。注浆采用水溶形式注入岩层,浆液粘度低,渗透性好,可注入0.1mm以下的裂缝;浆液可在潮湿、水速大、水量多条件下凝聚;凝胶还具有抗渗性好、遇水膨胀、耐侵蚀等特点,胶体抗压强度0.01~0.06MPa,抗拉强度为0.02~0.04MPa。该法通过注浆把水堵到圬工以外,从而解决了水池渗漏问题。
一、电缆沟渗漏原因分析:
1.渗漏原因
1.1、混凝土因砼(或砂浆)在施工时震捣不实,密实性差而造成局部蜂窝、孔洞等缺陷等。
1.2、受温度应力、收缩应力的影响,混凝土形成了不规则的渗漏水通道。
1.3、伸缩缝渗漏:由于在施工时,安放止水带时有偏差,或沉降幅度过大,拉断止水带,导致伸缩缝漏水。
由于上述多方面原因,而造成混凝土渗漏水,无法
按原设计要求正常使用。
2.2混凝土渗漏危害
a.渗漏水,会使钢筋混凝土内部存在的氢氧化钙溶失,PH值变小,容易导致混凝土结构中的钢筋发生锈蚀,并会加快结构混凝土的碱骨料反应,从而影响到结构安全,缩短了工程的使用年限。
b.严重的渗漏,不仅影响正常使用,而且严重危害混凝土体及周围建筑物的地基承载力。
c渗漏水会引起电化设备绝缘性能降低而影响安全,易造成墙体附属铁件锈蚀损坏。
3.混凝土渗漏水综合治理
伸缩缝渗漏:首先将伸缩缝里面泡沫.油膏或其它填充物清理干净至止水带. 将伸缩缝上口用电锤打成毛边后用清水将伸缩缝里清洗干净。用麻丝贴近填充伸缩缝5公分左右. 然后用水不漏将伸缩缝填满.在填伸缩缝过程中预埋注浆嘴。
一、开槽及抹面
堵漏效果与材料关系十分密切,材料为堵漏技术提供基本条件和起着保障作用,优越性能的,高品位的材料终要在使用技术中体现出来,无论什么材料它一定要与堵漏技术操作相匹配、相适应。因此,本工程防水、堵漏选用材料为:特配制和生产的快凝、膨胀的堵漏型高分子材料用于堵漏修补;选择漏水的漏水点为中心向两边延伸,用冲击电锤或人工凿成V行槽,上口宽度为6-10㎝,深度为6-10㎝,V底部为裂缝处,V行行成后用管径为φ0.5-1软管(卡条)进行抹面抽空及埋设注浆孔。注浆孔间距80-150㎝,应确保注浆孔都半径叠合。
二、埋设注浆嘴:
注浆嘴用4-6分PV管或铸铁管,埋设在行槽内,清洗干净,用双快水泥或高标号水泥把注浆嘴稳固于行槽,埋深不小于2-4㎝。
三、封闭漏水部位
注浆嘴埋设后,除注浆嘴漏水外,其他凡有漏水现象或有可能漏水的部位(一定范围内)都要采取封闭措施,以免出现漏浆、跑浆现象。
四、试注
在漏水处封闭后注浆嘴埋设后并具有一定的强度时进行。试注时用颜色水代替浆液,以计算注浆量、注浆时间,为确定浆液配合比,注浆压力等提供参考。同时观察封堵情况和各孔连通情况,以保证注浆正常进行。
五、安装与检查
安装并检查注浆机具,以确保在注浆施工中安全使用。
六、注浆
选其中一孔注浆(选择在较低处及漏水量较大的注浆嘴),待多孔见浆后,立即关闭各孔,仍继续注浆,注浆压力应大于渗漏水压力,使浆液沿着渗水通道迸向推进,直到不再进浆时,先立即关闭注浆嘴再停止压浆。注浆结束后,将注浆孔及检查孔封堵密实。待浆液凝固后,剔除注浆嘴,观察注浆堵漏效果,必要时可重复注浆。
3.1治理原则
首先对整个混凝土墙面上严重渗漏水的孔洞、松散等重大缺陷部分进行仔细查找处理。这一步是整个堵漏的关键,一
定要认真的、精心仔细地不厌其烦地做好。只有在此基础上方可进行第二步堵漏处理工作。堵漏效果与材料关系十分密切,材料为堵漏技术提供基本条件和起着保障作用,优越性能的,高品位的材料终要在使用技术中体现出来,无论什么材料它一定要与堵漏技术操作相匹配、相适应。因此,本
工程防水、堵漏选用材料为:特配制和生产的快凝、膨胀的堵漏型高分子材料用于堵漏修补。
3.2堵水施工
3.2.1堵水原理
堵水的基本原理是化学注浆。化学注浆就是利用手工或机械手段,在压力作用下,将特制的高分子材料灌入到建筑物结构裂隙中,合注浆材料在裂隙中凝固,以达到充填裂隙和止水的目的。对贯穿裂缝,可采取封缝、埋管、注浆液藻到裂缝的尖顶区,从而不能消除该尖端区所形成的应力集中区,故处理中应周密考虑各种因素,提高浆液的充填率。对于温度裂缝,考虑到混凝土建筑对气温的“滞后效应”,一般选择在混凝土体温度的低点进行灌浆处理,效果较好。
3.2.2高分子注浆材料优点
a. 高分子注浆材料的可灌性、凝胶时间可以按需要调节。
b. 高分子注浆材料固化后收缩小,与混凝土粘结性能较好。
c. 高分子注浆材料固结体有一定抗压抗拉强度,耐久性、稳定性好。
d. 高分子注浆材料操作安全、方便,压注设备简单。
3.2.3注浆法综述
注浆是一种新型化学注浆堵漏技术,它采用双液注浆。将按比例称好的三种原料加水搅拌制成甲液,按比例称好的固硫加水搅拌制成乙液,当两种液体混和后即发生聚合瓜,30秒钟表初凝,2~3分钟瓜毕,终凝成胶体。注浆采用水溶形式注入岩层,浆液粘度低,渗透性好,可注入0.1mm以下的裂缝;浆液可在潮湿、水速大、水量多条件下凝聚;凝胶还具有抗渗性好、遇水膨胀、耐侵蚀等特点,胶体抗压强度0.01~0.06MPa,抗拉强度为0.02~0.04MPa。该法通过注浆把水堵到圬工以外,从而解决了水池渗漏问题。
搁在以前一个企业要不就招聘全职的人在公司干活,要不就是临时工在公司干活。这两种方式各有优缺点,招聘人员成本是相对恒定的的,但是缺少一定的灵活性,也就是活多的时候临时招不来那么多人,活少的时候又不能辞退对方;临时工就解决了长期工的灵活性。
现在的情况变得更加复杂,有些事情专业性变强的同时也不是长期高频的用人,所以就会产生各种协作的平台服务,比方猪八戒等;而有些需求突发性强,备用的成本太高,滴滴出行、闪送、美团外卖等提供了一些服务。
灵活用工的便捷性随着技术的发展而发展,一样军队的组织形式也在随着科技的变化而变化,现在的网络警察,电子对抗等等都已经是军警常见的配制了。
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