鲁政委：汇率大跌、A股大跌……系列事件背后暗藏哪条规律？
原创 鲁政委 原子智库-腾讯新闻 2022-04-27
图片来源：视觉中国
文/鲁政委 编辑/石东
4月26日，腾讯原子智库借兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委新书《碳中和与绿色金融创新》发布之际，对话当前中国资本市场遇到的一系列问题。如何看待人民币汇率大跌？A股大跌到底是为什么？
鲁政委表示，金融市场有一个规律，那就是总体上具有非常强的均值回复特征。无论是对外汇，还是A股，都是波浪式、而非线性前进的。在他看来，在高波动的波浪式前进、螺旋式上升的市场上，就必须要坚持长期主义。
以下为正文。
原子智库：最近中国的金融市场颇有些动荡，上周人民币汇率大跌，4月25日A股失守3000点，再之前中美利差倒挂，这一系列事件，在您看来，是否出乎意料？导致这一系列事件的根本原因是什么？
鲁政委：金融市场的影响因素非常复杂，不同的人会给出不同的解释。大家是不是一定能够真正找到背后最重要的原因，并不容易。
但是，我觉得金融市场有一个规律，不管是什么原因，规律都成立——金融总体上具有非常强的均值回复特征。什么意思？也就是说，估值高了，过一段时间就得下来；到了估值过低的时候，过一段时间也会上去。这个规律好像没法违背，这就是马克思主义哲学所讲的波浪式前进、螺旋式上升。
比如说人民币汇率，在此轮人民币汇率对美元贬值之前，之前外汇交易中心的人民币汇率指数已经创下了外汇交易中心指数编制该指数以来的历史最高水平，而且是迭创历史新高。我记得2015年前后，外汇交易中心刚刚推出人民币汇率指数时最高为102.9，之后是走低并长期在95左右徘徊。可是在这一次回调之前，人民币汇率指数已经冲到了105多，而且比较高的水平上已经持续了一段时间。
看汇率不能只看人民币对美元的双边汇率，最重要的是人民币对一篮子货币。外汇交易中心人民币汇率指数其实就是人民币对一篮子货币的度量，人民币这么强，而且维持了一段时间，市场最终也会让它调整回来，只是需要一个时机的触发。如此，我们就看到前两天由于美元汇率的反弹，美元破了100，人民币汇率也随之出现了调整。
再看股票，特别是回到去年上半年，几乎所有的基金经理都觉得市场估值已经不便宜了，很多下不了手，干脆就回头买大家继续看好的。虽然它可能在估值当中是属于最高的种类之一，比如说新能源、医药，但他们预期还会继续走高。但是，随后也就出现了一波调整。
我觉得，调整到现在，所幸的是看到A股的估值放在我们过去历史的角度来看，目前中证500指数差不多调到了有数据以来的历史最低位。其他的指数，差不多也调到了历史分位数的4成左右，都已经不贵了。
如果我们把股票的指数放在全球主要经济体当中，比如在前十大经济体当中，我们股票的估值应该是在下50%左右。也就是说，在全球横向对比，A股目前也不贵了。从这个意义上讲，风险已经得到了很大的释放。
所有的这些，反应的其实都不过是均值回复的过程而已。均值恢复的过程背后，是受到了人们心理波动的影响，并且彼此互相加强。当大家看到估值很高的时候，总觉得哪一天会调整；可是如果看着一直往上涨，自己就还会愿意跟着往上走。一有风吹草动，就想要先跑。所以当它涨的时候，形成的是一个自我加强的过程。当它跌的时候，也有所谓“动物精神”在里面导致的自我加强。
原子智库：市场的压力如果给到投资者可以是一个动力吗？因为很多的风险已经释放了。
鲁政委：是。如果我们聚焦于股票市场，因为所有的人都承认在各类市场当中，毫无疑问股票市场是高波动的。高波动的市场，就必须要坚持长期主义。指望短期快进快出来挣钱，是很难的，因为没有人手里握着“水晶球”，靠“水晶球”维生的人，最后总是要吃玻璃渣子的。事实上，所有金融专业的人，如果他愿意，都可以让他去做一个专业的研究——挑选最牛的一批基金经理，任意一年挑选一批当年表现最好的基金经理，然后追踪他们在未来的三年里，业绩是不是还具有可持续性。最后人们会发现，根本找不出来。
具有可持续性是什么意思？比如说今年排名前十的十个基金经理，他在未来的三年里还能不能排到前二十、前三十？基本上不可能，也就是他的业绩没有可持续性。
也有人做了一个更简单的实验，假定拿一笔钱投十年，但是每一年都要换一支基金，怎么换呢？就是到每一年年末时，除非买的这只基金当年排名第一了，否则就把基金赎出来，然后买上一年排名第一的基金。这种“追星”投资方法，在很多人眼里，应该是最佳选择了吧。然而结果，照这样做，在中国投资十年的收益是负的。这也清晰地表明了基金的业绩没有持续性。
投资者一定要坚持长期主义，长期主义的逻辑在哪里呢？我不能确定你的基金经理是不是水平最高的，但只要他达到中游水平就行了。按照这样来看，中国的股票市场如果拿万得基金指数来看，年化收益也可以有10%。是什么概念呢？大概你的投资六七年左右可以翻倍。
现在我们看到，虽然A股重回3000点时代，但如果统计一下，中国的偏股混合基金的指数其实涨了差不多150%，股票基金指数大概涨了200%。也就是说，同样3000点，价值已不同。在股票市场，不要期待赚短期的钱，那很难。
从长期的角度来说，每一次的下跌，其实都为长期投资者提供了一个入市比较好的时机。
详情链接：https://t.cn/A6X7b5n9
原创 鲁政委 原子智库-腾讯新闻 2022-04-27
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文/鲁政委 编辑/石东
4月26日，腾讯原子智库借兴业银行首席经济学家、华福证券首席经济学家鲁政委新书《碳中和与绿色金融创新》发布之际，对话当前中国资本市场遇到的一系列问题。如何看待人民币汇率大跌？A股大跌到底是为什么？
鲁政委表示，金融市场有一个规律，那就是总体上具有非常强的均值回复特征。无论是对外汇，还是A股，都是波浪式、而非线性前进的。在他看来，在高波动的波浪式前进、螺旋式上升的市场上，就必须要坚持长期主义。
以下为正文。
原子智库：最近中国的金融市场颇有些动荡，上周人民币汇率大跌，4月25日A股失守3000点，再之前中美利差倒挂，这一系列事件，在您看来，是否出乎意料？导致这一系列事件的根本原因是什么？
鲁政委：金融市场的影响因素非常复杂，不同的人会给出不同的解释。大家是不是一定能够真正找到背后最重要的原因，并不容易。
但是，我觉得金融市场有一个规律，不管是什么原因，规律都成立——金融总体上具有非常强的均值回复特征。什么意思？也就是说，估值高了，过一段时间就得下来；到了估值过低的时候，过一段时间也会上去。这个规律好像没法违背，这就是马克思主义哲学所讲的波浪式前进、螺旋式上升。
比如说人民币汇率，在此轮人民币汇率对美元贬值之前，之前外汇交易中心的人民币汇率指数已经创下了外汇交易中心指数编制该指数以来的历史最高水平，而且是迭创历史新高。我记得2015年前后，外汇交易中心刚刚推出人民币汇率指数时最高为102.9，之后是走低并长期在95左右徘徊。可是在这一次回调之前，人民币汇率指数已经冲到了105多，而且比较高的水平上已经持续了一段时间。
看汇率不能只看人民币对美元的双边汇率，最重要的是人民币对一篮子货币。外汇交易中心人民币汇率指数其实就是人民币对一篮子货币的度量，人民币这么强，而且维持了一段时间，市场最终也会让它调整回来，只是需要一个时机的触发。如此，我们就看到前两天由于美元汇率的反弹，美元破了100，人民币汇率也随之出现了调整。
再看股票，特别是回到去年上半年，几乎所有的基金经理都觉得市场估值已经不便宜了，很多下不了手，干脆就回头买大家继续看好的。虽然它可能在估值当中是属于最高的种类之一，比如说新能源、医药，但他们预期还会继续走高。但是，随后也就出现了一波调整。
我觉得，调整到现在，所幸的是看到A股的估值放在我们过去历史的角度来看，目前中证500指数差不多调到了有数据以来的历史最低位。其他的指数，差不多也调到了历史分位数的4成左右，都已经不贵了。
如果我们把股票的指数放在全球主要经济体当中，比如在前十大经济体当中，我们股票的估值应该是在下50%左右。也就是说，在全球横向对比，A股目前也不贵了。从这个意义上讲，风险已经得到了很大的释放。
所有的这些，反应的其实都不过是均值回复的过程而已。均值恢复的过程背后，是受到了人们心理波动的影响，并且彼此互相加强。当大家看到估值很高的时候，总觉得哪一天会调整；可是如果看着一直往上涨，自己就还会愿意跟着往上走。一有风吹草动，就想要先跑。所以当它涨的时候，形成的是一个自我加强的过程。当它跌的时候，也有所谓“动物精神”在里面导致的自我加强。
原子智库：市场的压力如果给到投资者可以是一个动力吗？因为很多的风险已经释放了。
鲁政委：是。如果我们聚焦于股票市场，因为所有的人都承认在各类市场当中，毫无疑问股票市场是高波动的。高波动的市场，就必须要坚持长期主义。指望短期快进快出来挣钱，是很难的，因为没有人手里握着“水晶球”，靠“水晶球”维生的人，最后总是要吃玻璃渣子的。事实上，所有金融专业的人，如果他愿意，都可以让他去做一个专业的研究——挑选最牛的一批基金经理，任意一年挑选一批当年表现最好的基金经理，然后追踪他们在未来的三年里，业绩是不是还具有可持续性。最后人们会发现，根本找不出来。
具有可持续性是什么意思？比如说今年排名前十的十个基金经理，他在未来的三年里还能不能排到前二十、前三十？基本上不可能，也就是他的业绩没有可持续性。
也有人做了一个更简单的实验，假定拿一笔钱投十年，但是每一年都要换一支基金，怎么换呢？就是到每一年年末时，除非买的这只基金当年排名第一了，否则就把基金赎出来，然后买上一年排名第一的基金。这种“追星”投资方法，在很多人眼里，应该是最佳选择了吧。然而结果，照这样做，在中国投资十年的收益是负的。这也清晰地表明了基金的业绩没有持续性。
投资者一定要坚持长期主义，长期主义的逻辑在哪里呢？我不能确定你的基金经理是不是水平最高的，但只要他达到中游水平就行了。按照这样来看，中国的股票市场如果拿万得基金指数来看，年化收益也可以有10%。是什么概念呢？大概你的投资六七年左右可以翻倍。
现在我们看到，虽然A股重回3000点时代，但如果统计一下，中国的偏股混合基金的指数其实涨了差不多150%，股票基金指数大概涨了200%。也就是说，同样3000点，价值已不同。在股票市场，不要期待赚短期的钱，那很难。
从长期的角度来说，每一次的下跌，其实都为长期投资者提供了一个入市比较好的时机。
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【2022年不买房，到底是“明智”还是“糊涂”？李嘉诚近乎明示】相信很多也看到了关于近期的楼市信息报道，楼市仍然波浪不惊，比较阴沉。从机构给出的数据看，总结成一句话即是，一线稳定，二线清淡，三四线不乐观。说到底，自去年下半年楼市迎来转折以来，市场还在延续下滑状态。
然而，谁都知道，房价涨跌从来都是“供求”作用的结果，而另一项数据，供应端也不乐观：
新房、二手房总库存量均在创造纪录，住房供大于求，购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示，截至2022年3月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米，环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来，那么对比一下就清楚了：
1.环比库存连续4个月正增长；2.同比连续37个月正增长；3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高，创近5年最高纪录。
在专家看来，其中一个重要原因就是供应透支，像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问，在需求没有明显增长情况下，未来几年，这些地方的楼市都是供大于求。
那么，购房者的杠杆还能再加吗？丁祖昱用另一组数据说明：
过去10年，居民的杠杆上涨6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价增长还要快得多。
然而，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到，2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示，房产价格看似纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义：
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但下半年高峰期已经冲至14万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真条件太苛刻了？其实都不是！
根据媒体报道显示，在2021年底的最后一次集中供地上，供地城市纷纷调低土拍门槛，但结果显示市场仍旧继续降温，比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%，而苏州把压箱底的好地都拿出来了，但底价成交的地块达到了23幅，无锡和常州也同样遇冷，后者拿出8块地，1块终止，3幅底价成交，其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，等等。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场，高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”，这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到，自恒大事件出来以后，限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等，均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以，房价要想快速下降不是监管的目标，只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，今明两年房价走向如何？今年不买房或者买房，到底是“明智”还是“糊涂”，会不会“亏得一塌糊涂”？李嘉诚近乎明示：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二，炒房行不通了，不建议投资房产；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说，现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题，有人归咎于国家对房企债务的管控，即便如此，难道不正是他提前看到了这一点吗？所以，以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚，最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目，有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“当所有人都想在高点卖出时，只会发生践踏，想撤也撤不了”。一言一行，无不显示顶级商人的老道。
不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复“病情”，让我们很多人的工作和收入都受到影响，用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说，一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来，即：
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，过去的2021年最悲惨家庭：“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？那么，今明两年面对的这些情况改善了吗？答案也是显而易见的。
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
然而，谁都知道，房价涨跌从来都是“供求”作用的结果，而另一项数据，供应端也不乐观：
新房、二手房总库存量均在创造纪录，住房供大于求，购买力透支明显
某地产机构发布的最新一期全国百城住宅报告显示，截至2022年3月底，全国100个重点城市新建商品房库存面积为5.2亿平米，环比再增2.1%。如果说单就一个数据还看不出什么趋势来，那么对比一下就清楚了：
1.环比库存连续4个月正增长；2.同比连续37个月正增长；3.百城库存规模为自2016年楼市去库存以来的新高，创近5年最高纪录。
在专家看来，其中一个重要原因就是供应透支，像重庆郑州、重庆土地供应成交量比住宅成加量还多1亿多平米。毫无疑问，在需求没有明显增长情况下，未来几年，这些地方的楼市都是供大于求。
那么，购房者的杠杆还能再加吗？丁祖昱用另一组数据说明：
过去10年，居民的杠杆上涨6.68倍，个人住房贷款余额达38.1万亿，比房价增长还要快得多。
然而，不仅是新房，二手房市场也明显感受到“寒意”在某房地产机构发布的《全国主要城市二手房库存报告》中看到，2021年末全国60个城市二手房库存量就达到295万套，包括一些大城市的二手房库存量都在刷新历史，2022年开年的市场也未见什么起色。有业内人士就表示，房产价格看似纹丝不动，却没看到背后的这一波供求数据隐藏的含义：
天津、重庆、沈阳库存量均超14万套，成都达12万套，南京在这个报告中的数据是11.2万套，但下半年高峰期已经冲至14万套，像银川、大连、徐州、中山、佛山等城市的库存正处于增长中，说明我们的二手房库存量增加还只是开始。
值得一提的是，二手房库存量增加迅速的同时，二手房成交量还整体呈现下滑趋势。说白了，数据“一正一反”只会让去化周期进一步拉长。
不仅于此，“春江水暖鸭先知”的开发商做出了选择。
“2021年全国二次、三次集中供地”像一面“照妖镜”，有没有底气拿地，在这波土拍大戏中逐步反映出来。据澎湃新闻报道，从已开始的第二轮集中供地的9座城市看，无一例外地出现了临时“终止出让、流拍”的情况，而且总量达到了91宗，难道是因为地价挂得太高了？还真条件太苛刻了？其实都不是！
根据媒体报道显示，在2021年底的最后一次集中供地上，供地城市纷纷调低土拍门槛，但结果显示市场仍旧继续降温，比如南京这次流拍率比第二次还提高了50%，而苏州把压箱底的好地都拿出来了，但底价成交的地块达到了23幅，无锡和常州也同样遇冷，后者拿出8块地，1块终止，3幅底价成交，其他4块流拍等等。2022年合肥第一次供地30幅，其中15幅流拍，等等。
土地大量流拍原因，有人说是“三道红线”限制，开发商难做“无米之炊”，但也有业内人说，还要加一条：说明越来越多的开发商并不看好后市。
走到这个关口，开发商降价趋势能否真正形成？
老实讲，从以往的经验看，房地产市场变化主要就在于供求，如果出现上述“新房与二手房库存量持续增加的共振”，以及土地市场出现大量流拍，意味着房地产价格将出现不可避免的调整，而且我们也可以看到包括恒大等开发商开启了大折扣降价促销。不过，现实情况可能并不是一边倒。
对于2022年的房地产市场，高层会议已强调“支持商品房市场满足购房者的合理住房需求，促进房地产行业健康发展和良性循环”。相比以往“房不刺激”、“三稳”，这次表态是近几年最为温和的一次。我们还可以看到，自恒大事件出来以后，限跌、房贷下款加速、房企融资重新开闸等等，均是为促进房地产行业健康发展和良性循环目标努力。所以，房价要想快速下降不是监管的目标，只能通过收入增长和过高房价理性回落形成一个平衡。
但业内也有人说了，“限涨未必不涨，同样，限跌未必真不跌”。那么，今明两年房价走向如何？今年不买房或者买房，到底是“明智”还是“糊涂”，会不会“亏得一塌糊涂”？李嘉诚近乎明示：
近几年不管是内地房价还是香港房价都居高不下，但未来5年房价就会面临大洗牌，炒房客们需要谨慎了。买房用来自己住的，尽管买，买房是用来炒的，还是算了。很多内地开发商过去几年负债扩张也该告一段落了。
从以上的预测中，可以梳理出几个信息点：第一，未来5年房地产价格会有较大变动；第二，炒房行不通了，不建议投资房产；第三，自己住可以买；第四，房企面临降杠杆，这样的情况下，规模不会扩大反而会缩小。
李嘉诚说这话还是在恒大等房企债务出现问题之前说的，现在对照他说的这几点信息，除了房地产价格需要时间检验外，其他几点是不是都已经得到了逐步验证。不少网友认为，李嘉诚不愧是第一代地产商，大部分人没他看得通透。
就拿开发商债务暴雷来说，现在不少销售额千亿级别的房企都出现了这样或那样的问题，有人归咎于国家对房企债务的管控，即便如此，难道不正是他提前看到了这一点吗？所以，以不赚取最后一个铜板理论著称的李嘉诚，最近6-7年一直都在撤出内地的房地产项目，有人说李嘉诚错过了2016年后这波行情，但殊不知他也有言在先，大意是“当所有人都想在高点卖出时，只会发生践踏，想撤也撤不了”。一言一行，无不显示顶级商人的老道。
不过，李嘉诚虽说“自住尽管买”，但计划赶不上变化，令人心酸的是，他们无力接盘了。
什么叫自住？买房不以炒房为目的，要么是刚需，要么是改善，他们对应是年轻结婚群体、中年改善群体，由于一场突如其来，加上不断反复“病情”，让我们很多人的工作和收入都受到影响，用清华大学社会学系孙立平教授在一条短视频中的话说，一场包括5大方面的巨大失业潮正在向我们袭来，即：
首先是陷于困境的房地产在大量裁员；其二是外商外资企业纷纷撤离中国；其三是中小企业的不景气、倒闭潮；其四是教育双减引发的对于教培行业的整顿，波及千万人的生计；最后是跨国电商的整顿，比如亚马逊平台整顿电商秩序，出现批量封店、封号情况，一批中国跨境电商巨头陷入困境。
可见，很多行业都受到风波的影响，在这一点上，但这并不代表李嘉诚看得不准，毕竟这都是突然情况。事实上，不少网友确实感同身受，网上不是有一个段子嘛，过去的2021年最悲惨家庭：“老公是房产中介，老婆是教培，买了恒大的房子，还意外有了3胎...”，虽然这是极端情况，但也折射出刚需、改善乏力的现状。而且，在“买涨不买跌”的心理作用下，即便房地产价格不让跌多少，但也赚不到钱，一些有钱家庭宁愿把钱投到其他地方，甚至存起来，也不会再做“无效买入”，流动性还受限，何苦呢？那么，今明两年面对的这些情况改善了吗？答案也是显而易见的。
当然，每个人情况不一样，有的人马上要结婚、孩子要上学，家庭经济条件也允许，有买房需求无可厚非，这没什么好说的。但如果工作都不稳定，收入也支撑不起房贷，确实应该缓缓，毕竟家庭财务安全是第一位的，在严格的市场管控下，料也不会出现“一年不买房，年初又白忙”的情况，2022年买，还是2023年买，区别应不会太大。
#乐队的夏天半决赛#第一：抨击五条人的，看下五条人就是大众乐迷喜欢，专业乐迷也投的多的，超级乐迷省略。第二：重塑跟木马跟大波浪我觉得是本次最佳的，但是超级乐迷分数还比不过亲儿子，就算你超级乐迷投票第一，你就要否认别人的歌好听？大众跟专业乐迷分数那么低，心里没点数吗，音乐好不好不是超级乐迷说了算，现在本来就是多元音乐的世界，承认别人的音乐好不过分的。
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